پیش فروش آپارتمان و چند نکته کلیدی که باید بدانید

به گزارش اخبار ساختمان، یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی های خودش را دارد، پیش‌فروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مسئله سرمنشاء بروز مشکلات بعدی باشد. در این مقاله قصد داریم مطلبی جامع درباره قوانین پیش فروش آپارتمان را به شما ارائه کنیم.

از زمانی که موضوع پیش فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.

قانون پیش فروش آپارتمان

با توجه به مقدمه‌ای که به آن اشاره شد سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌ فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی های مشخص را در زمین معین‌ شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است تحویل دهد.

نکات مهم در پیش فروش آپارتمان

اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیش فروش ملک به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می کند.

اگر تصمیم به پیش خرید آپارتمان دارید باید بدانید که طبق قانون پیش فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه ی صرف در بنگاه ها و مشاوران املاک کافی نیست.

برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان در جراید و وب سایت ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته ی مهم این است که براساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

پیش خرید آپارتمان و نکات کلیدی

پیش خرید آپارتمان به ظاهر ساده و پیش پا افتاده است ولی چند نکته اساسی وجود دارد که به به هیچ وجه پیش خریداران نباید از آن غفلت کنند. حتی ممکن است برخی از متقاضیان پیش خرید گرفتار ترفندهای مشاوران املاک قرار گیرند و این غفلت به قیمت از بین رفتن سرمایه و دارایی آنها تمام شود. در چنین شرایطی چند نکته اساسی را باید مورد توجه قرار دهند.

مشخصات مالک

مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش فروش ساختمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده‌ ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.

نکات کلیدی در پیش خرید آپارتمان

در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

*    موقعیت مکانی

*    تعداد طبقات و واحدها

*    شماره طبقه و واحد

*    متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها

*    نوع کاربری

*    پارکینگ و انباری

*    سیستم سرمایش و گرمایش

*    نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

*    مصالح به کار رفته

*    مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

*    زمان تحویل

شرایط پرداخت در پیش فروش آپارتمان

در نظر گرفتن شرایط پرداخت در پیش خرید آپارتمان نکته مهم دیگری است که عمده خریداران باید به آن توجه کنند. از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می شود.

در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

نکات مهم در هنگام تحویل آپارتمان

بی‌تردید یکی از مهمترین موضوعاتی که در پیش فروش آپارتمان در تهران باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است. سرمایه گذاران و سازندگان آپارتمان ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.

براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

مساحت آپارتمان

در هنگام تحویل نحوه اندازه گیری مساحت آپارتمان یکی از دغدغه های اساسی خریداران به شمار می رود. یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش فروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش فروشنده و پیش خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش فروش آپارتمان اعلام می شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.

اگر میزان اختلاف مساحت تا پنج باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از پنج متر باشد، آنگاه پیش خریدار می تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.

مزایا و معایب پیش فروش خانه چیست؟

به طور کلی تحقیق و بررسی درباره مزایا و معایب پیش خرید آپارتمان همواره یکی از درگیری های ذهنی خریداران است و برای ارزیابی بهتر این موضوع سعی می کنند از کانال های مختلف پاسخ های روشنی را دریافت کنند.

مزایای پیش فروش آپارتمان

ایجاد انصاف و عدالت: زمانی که قیمت مسکن در طول دوره ساخت ساختمان افزایش یابد، ارزش مالی قرارداد خانه نیز افزایش خواهد یافت. در این صورت قبل از دریافت برگه پایان کارساختمان امکان وجود سود برای پیش خریدار وجود دارد.

ضمانت: خانه های پیش فروش با ضمانت های ۲، ۵ و یا ۱۰ ساله ای می آیند و به این ترتیب به عنوان یک مالک جدید هزینه کمتری را خواهید داشت و این مورد یک مزیت کلیدی برای خرید خانه  پیش فروش است.

دوره هفت روزه فسخ قرارداد: قانونی برای قرارداد در بازار املاک وجود دارد و آن دوره هفت روزه فسخ قرارداد است. این قانون به فرد پیش خریدار این اجازه را خواهد داد که بعد از یک قرارداد مورد قبول بتواند قرارداد را به صورت کامل و توجه بیشتر به جزئیات بخواند.

بیشتر بخوانید: پیش فروش مسکن چه مزیت هایی دارد؟

معایب پیش فروش آپارتمان

نوسان بازار املاک و مستغلات: در حال حاضر بازار ملک نوسانات زیادی دارد و در حال بالا و پایین رفتن است و ثاز آنجایی که املاک معمولا یک دارایی طولانی مدت محسوب می شود این نوسان ممکن است مشکلاتی را در پایان کار به دنبال داشته باشد.

تایید وام مسکن: وام مسکن زمانی به متقاضی پرداخت خواهد شد که ساخت ساختمان تکمیل شود. در نتیجه هنگامی که فرد خانه ای را پیش خرید کرده است و در حال ساخت و ساز است وامی به متقاضی تعلق نخواهد گرفت و تنها پیش تایید وام تنظیم خواهد شد.

بدون تضمین سود: در بازار املاک برای پیش فروش خانه هیچ تضمینی وجود ندارد که بازار در مدت زمان بین خرید و تکمیل ساختمان، همچنان در حال افزایش باشد. به همین دلیل توصیه می شود که برای کنترل کردن این ریسک، توانایی تکمیل کردن خانه را داشته باشید.

قیمت پیش فروش آپارتمان در تهران
 

بیشتر بخوانید: چرا پیش فروش مسکن اجرا نمی شود؟

نقل و انتقال آپارتمان پیش فروش شده
 

دیر زمانی بود بین نویسندگان حقوقی در خصوص اعتبار انعقاد عقد بیع نسبت به ساختمان در حال احداث، جدال وجود داشت. با وضع قانون پیش خرید آپارتمان در د‌ی ماه 1389 این بحث پایان یافت و پیش فروش ساختمان‌های در حال ساخت، صحیح تلقی شد.

با وجود این همچنان این سؤالات باقی است که انتقال مالکیت در این قبیل معاملات از چه زمانی واقع می شود؟ آیا با تنظیم قرارداد پیش فروش به نحو رسمی و یا با انتقال قطعی سند پس از احداث کامل بنا، انتقال مالکیت واقع می شود؟

قرارداد پیش فروش آپارتمان یک قرارداد نوظهوری است که علاوه بر حکومت قواعد عمومی قراردادها بر آن تابع احکام ویژه مندرج در این قانون است. انتقال مالکیت در این نوع از قرارداد نسبت به عرصه و بخش موجود با قرارداد پیش فروش رسمی انجام می‌شود (البته انتقال عرصه منصرف از موردی است که قانوناً انتقال آن ممنوع است. مانند اراضی موقوفه مذکور در بند 2 ماده 1 قانون مزبور).

اما نسبت به بخش ساخته نشده یا غیر موجود انتقال مالکیت معلق به احداث ساختمان از طرف پیش فروشنده و پرداخت عوض از طرف پیش خریدار است. همانطور که در فقه عقد بیع به انواع مختلف نقد، ‌نسیه، سلم و سلف ... تقسیم شده است، مانعی نخواهد داشت که این معامله نیز نوع خاصی از عقد بیع محسوب شود.

تنظیم سند رسمی از ارکان تحقق آن عقد تلقی می شود و پرداخت ثمن نیز در این نوع از قرارداد از نقش و جایگاه ویژه‌ای برخوردار است. تنظیم سند نهایی نیز به منظور تثبیت و تسجیل مالکیت موجود در این معامله به عمل می‌آید.