مستاجران باید تاوان تعیین اجاره بهای دستوری را بدهند

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی‌‌ ها درباره این اتفاق بی‌‌‌سابقه در بازار اجاره مسکن حکایت از آن دارد که تابستان پارسال جا به جایی مستاجران در بازار اجاره رشد 200 ‌درصدی داشته و در واقع سه برابر مدت مشابه سال 99 شده است. علت این میزان جابه‌‌‌جایی که حداقل طی دهه گذشته بی‌‌‌سابقه بوده، «جواب کردن مستاجرها توسط موجران برای فرار از سقف دستور اجاره بها» است.

فاصله عجیب و غریب بین سطوح فعلی اجاره بها در کشور با آنچه دولت در قالب بخشنامه تعیین سقف اجاره بها مدنظر داشته، موضوعی قابل تامل و بازنمایی یک طنز تلخ از واقعیت بازار اجاره بهاست؛ واقعیتی که ردپای مشهود آن در آمار به شکل جابه‌‌‌جایی بزرگ مستاجران در تابستان پارسال قابل رصد است.

سال 99 به دنبال شیوع کرونا در کشور، دولت وقت تصمیم گرفت برای افزایش اجاره بها در قراردادهای تمدیدی سقف تعیین کند. این سقف به طور میانگین در کشور 20‌ درصد و در شهر تهران 25‌ درصد بود. با وجود مخالفت های کارشناسی با مداخله قیمتی مستقیم در بازار اجاره مسکن و ارائه راهکارهای جایگزین دیگری از قبیل حمایت یارانه ای از اقشار هدف، اما دولت مصر بود که با قیمت گذاری دستوری به نحوی از مستاجران حمایت کند.

این مصوبه اگرچه موجب طرح تعداد زیادی شکایت در شورای حل اختلاف برای رسیدگی به دعوا میان موجران و مستاجران شد، اما برای سال 1400 نیز تمدید و زمینه ساز یک اتفاق بی سابقه در بازار اجاره شد.

میانگین سقف رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی پارسال نیز همچون سال قبل از آن 20‌ درصد تعیین شد و این در حالی بود که تورم حداقل 30 تا 35‌ درصدی در اقلام ضروری و مرتبط با هزینه های روزمره زندگی، توقع موجران از عایدی اجاره را به مقداری بیش از سقف تعیین شده برای اجاره بها افزایش داده بود.

رهگیری نتیجه این اصرار بر تعیین سقف اجاره بها در آمارهای رسمی به شکل سه برابر شدن حجم قراردادهای منعقد شده بین موجران و مستاجران در کشور نمود پیدا کرد. در واقع نتیجه این تعیین سقف برای رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی سبب شد موجران بسیاری برای فرار از این بخشنامه و خودداری از تن دادن به رشد 20‌ درصدی به جای رشد اجاره‌‌‌بها متناسب با نرخ تورم، به مستاجران قبلی خود «نه» بگویند.

این «نه» بزرگ موجران به مستاجران در تابستان پارسال سبب شد میزان جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره به شکل بی‌‌‌سابقه‌‌‌ نسبت به دهه اخیر که آمارهای مستند بازار معاملات مسکن ثبت شده است، افزایش پیدا کند.

روال معمول بازار اجاره این است که قراردادهای تمدیدی به طور رسمی نزد واسطه‌‌‌های ملکی ثبت نمی شوند و معمولا موجر و مستاجر با پشت نویسی قرارداد اولیه خود، قیمت را برای سال جدید تعیین می کنند. به این ترتیب آنچه در آمار رسمی معاملات اجاره رهگیری می‌شود، عموما قراردادهای جدیدی است که موجران با مستاجران جدید منعقد می‌کنند و شامل قراردادهای تمدیدی نمی‌شود.

با این وصف رشد 200‌ درصدی قراردادهای جدید بین موجران و مستاجران گویای واقعیتی است که تحت‌تاثیر تکرار تصمیم غلط مبنی بر مداخله دستوری در قیمت اجاره رخ داده و آن «جواب کردن مستاجرها توسط صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها برای فرار از سقف دستوری اجاره» است.

به بیان دیگر موجرها به دلیل مواجهه با تورم حداقل 30 تا 35‌ درصدی و توقعی که از عایدی اجاره داری داشتند، حاضر به پذیرش رشد به طور میانگین 20‌ درصدی قراردادهای اجاره 99 برای تمدید در 1400 نشدند و به همین خاطر به مستاجران قدیمی نه گفتند تا با مستاجران جدیدی قرارداد منعقد کنند که دیگر رقم اجاره‌‌‌بهای تعیین شده قابل رهگیری نباشد.

در واقع آنچه زمینه ساز این زلزله بزرگ در بازار اجاره بها شد، گسلی بود که بین اجاره بهای دستوری و سطح تورم وجود داشت؛ گسلی که به سرگردانی بزرگ مستاجران در بازار اجاره تابستان 1400 منجر شد.

حجم قراردادهای اجاره در تابستان استثنایی

هرچند فشار روی مستاجران همیشه وجود داشته و در طول چهار سال اخیر نیز این فشار به مراتب شدیدتر احساس می‌‌‌شد، اما جواب کردن مستاجرها و ناچاری آنها برای جابه‌‌‌جایی آن هم در حجمی بی سابقه طی دهه اخیر سبب رکوردزنی بازار اجاره کشور در سالی که گذشت، شد.

تابستان پارسال 60‌ هزار فقره معامله اجاره در کشور ثبت شده که نشان می‌دهد این تعداد جابه‌‌‌جایی در بازار اجاره رخ داده است؛ هرچند بخشی از این قراردادها نیز مربوط به مستاجران جدیدی است که برای اولین بار وارد بازار اجاره شده‌‌‌اند، اما سهم مستاجران با سابقه در این آمار بر اساس نتایج بررسی میدانی از بازار اجاره، به مراتب بیشتر است.

نکته قابل تامل این است که تعداد جابه‌‌‌جایی‌‌‌های مستاجران در یک فصل در حالی به 60‌ هزار مورد رسید که میانگین جابه‌‌‌جایی فصلی در سال‌های پیش از آن 11‌ هزار مورد بوده است. در واقع حجم قراردادهای جدید بین موجران و مستاجران در تابستان پارسال پنج برابر میانگین فصلی سال‌های پیش از آن بوده و به روشنی وقوع زلزله و سرگردانی بزرگ در بازار اجاره را نشان می‌دهد.

در سال‌های گذشته همواره تعداد قراردادهای تمدیدی در بازار اجاره بیشتر از قراردادهای جدید بوده و تابستان پارسال برای اولین بار چنین جهش بی‌‌‌سابقه ای در میزان قراردادهای جدید میان موجران و مستاجران رخ داده و روال همیشگی بازار اجاره معکوس شده است.

دو علامت شیوع بدنشینی در کشور

استطاعت مستاجران در پرداخت اجاره‌‌‌بها طی سال‌های اخیر فاصله زیادی با سطح اجاره بهای درخواستی موجران پیدا کرده و در شرایطی که مستاجران رشد میانگین 20‌ درصدی اجاره را نیز پذیرا نبودند، عملا مجبور به جابه‌‌‌جایی شدند. دنباله این وضعیت «بدنشینی» و «بدمسکنی» است که علائم آن در بازار آشکار شده است.

اولین علامت شیوع بدنشینی در آمار رسمی به شکل کاهش میانگین مساحت خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای منعکس شده است. در تابستان پارسال میانگین مساحت خانه های اجاره ای در قراردادهای رسمی مربوط به 31 مرکز استان بین 10 تا 15‌ درصد نسبت به سال‌های قبل ازآن کاهش یافت. به این ترتیب آمار گویای نقل مکان مستاجران به خانه‌‌‌های کوچک‌تر که سطح اجاره آنها تناسب بیشتری با توان پرداخت آنها را دارد، است.

علامت دوم از شیوع بدنشینی و بدمسکنی میان مستاجران مربوط به تغییراتی است که در سن بنای خانه‌‌‌های اجاره‌‌‌ای رخ داده است. آمار تابستان پارسال حکایت از آن دارد که سن بنای ساختمان های اجاره ای در مراکز استان‌‌‌ها دو تا سه سال افزایش یافته و از حدود 10 تا 11 سال در سال‌های اخیر به 13 سال افزایش یافته است.

به این ترتیب نتیجه سرگردانی مستاجران برای یافتن خانه‌‌‌های جدید که با استطاعت پرداخت آنها سازگار باشد، عملا به شیوع بدنشینی در میان مستاجرانی که شاید تا چند سال قبل «خوش نشین» بودند، منجر شد؛ به نحوی که آنها ناگزیر به نقل مکان به خانه های کوچکتر با سن بنای بیشتر شدند.

به اذعان واسطه های ملکی فعال در بازار اجاره، جهت جغرافیایی این نقل و انتقال نیز به سمت محله های با مرغوبیت کمتر و میانگین قیمت پایین‌‌‌تر در بازار مسکن بوده است. در واقع جواب کردن مستاجرها به بدنشین شدن آنها در سال گذشته منجر شد.

رشد 110‌ درصدی اجاره بها در کشور

دنباله رخدادهایی که به شیوع بدنشینی در بازار اجاره مسکن 31 استان منجر شد، رشد شدید اجاره بها بیشتر از تورم عمومی بود. در واقع این اتفاق تلخ یعنی جا به جایی بزرگ مستاجرها در کنار فشاری که از ناحیه مستاجر اولی ها به بازار اجاره مسکن وارد شد، زمینه ساز تورم قابل توجه اجاره بهای مسکن به دلیل عدم تناسب عرضه و تقاضا با یکدیگر شد. البته اثر رکود ساختمانی در بروز این وضعیت نیز غیرقابل انکار است و این موضوع نیز به کاهش عرضه آپارتمان اجاری در بازار مسکن دامن زد.

به هر روی به دنبال کاهش عرضه در بازار اجاره، میانگین اجاره بهای 31 مرکز استان کشور در تابستان پارسال یعنی فصل اصلی جا به جایی مستاجران به 31‌ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسید و رشد 110‌ درصدی اجاره بها در کل کشور رقم خورد.

نکته تامل برانگیز و به تعبیر دقیق تر درس عبرت برای سیاستگذار بخش مسکن این است که رشد بیش از 2 برابری اجاره بها در حالی رخ داده که سیاستگذار دستور داده بود اجاره بها نسبت به سال 99 به طور میانگین 20‌ درصد افزایش پیدا کند. اما این قیمت گذاری دستوری نه تنها به نتیجه دلخواه دولت منجر نشد، بلکه به وقوع اتفاقاتی انجامید که به زیان مستاجران و حتی برخلاف مطلوبیت اول مدنظر موجرهاست.

واقعیت بازار اجاره این است که مطلوب اول موجران نیز همچون مستاجران به شکل سنتی تمدید قرارداد با مستاجر قبلی است. تمدید همانطور که برای مستاجران صرفه اقتصادی دارد و حس امنیت و آرامش آنها را تامین می کند، برای موجران نیز گزینه ایده آلی است چراکه بدون ریالی هزینه جدید و دردسرهای کسب شناخت ضروری اولیه از متقاضی جدید اجاره، می تواند با مستاجر قبلی خود به توافق برسد و دردسری از ناحیه آماده کردن پول رهن مستاجر قبلی قبل از انعقاد قرارداد جدید نیز متحمل نشود. با این حال آنچه در تابستان پارسال تحت تاثیر مداخله دستوری در بازار اجاره رخ داد، برخلاف این میل سنتی موجران و مستاجران بود.

اکنون با مشاهده این آینه تمام نمای بازار اجاره بها پس از استفاده مداخله قیمتی به شکل دستوری، انتظار می رود سیاستگذار بخش مسکن راه حل دیگری برای کمک به تنظیم سطح عرضه و تقاضا در این بازار در پیش بگیرد.

از یک‌‌‌سو ناکارآمدی بخشنامه تعیین سقف اجاره بها در سال‌های 99 و 1400 کاملا آشکار شده است و از سوی دیگر قرار بود این بخشنامه تا عادی شدن وضعیت کرونایی مبنای عمل باشد.

با توجه به لغو کامل دورکاری ها و بازگشایی مدارس و مراکز آموزش عالی با تصمیم ستاد ملی مقابله با کرونا، به نظر می رسد زمان لغو هر چه زودتر این مصوبه نیز فرا رسیده است. تعلل در این اقدام می تواند بازار اجاره در سال جاری را هم دستخوش تغییراتی به زیان مستاجران کند و سرگردانی آنها امسال نیز ادامه پیدا کند.

دنیای اقتصاد