دولت آمار بانک مرکزی درباره بازار اجاره بها را قبول ندارد

به گزارش اخبار ساختمان، در نشستی که روز گذشته با حضور معاونان وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن با خبرنگاران برگزار شد، متولی مسکن، تصویر دولتی مربوط به مشکلات و فشار اجاره نشینی در شهرها، تازه ترین وضعیت و فرجام مسکن دولتی ساز و همچنین موضوع دریافت مالیات از خانه های خالی و انجماد سرمایه ای در بازار ملک را ارائه کرد.

بررسی های انجام شده در این باره نشان می دهد براساس آمارهای رسمی، روایت متولی مسکن از آنچه در این بخش رخ داده و هم اکنون نیز در جریان بوده و بر بازار مسکن و سرنوشت متقاضیان این بازار اثرگذار است، تصویری روتوش‌شده است.

در حالی که آمارهای رسمی اعلام شده از سوی بانک مرکزی نشان دهنده ثبت تورم حول و حوش ۵۰ درصدی در تابستان امسال در بازار کشوری اجاره مسکن است اما دیروز متولی مسکن اعلام کرد: آمار بانک مرکزی در این زمینه را قبول نداریم؛ چرا که این آمار بدون در نظر گرفتن وزن معاملات اجاره در مناطق مختلف شهر تهران محاسبه شده است و وزن مناطق گرانتر در این آمار باعث شده است تا تورم اجاره بیش از آنچه در بازار رقم خورده است نشان داده شود.

از سوی دیگر، در شرایطی که آمارهای مربوط به شبکه بانکی از پرداخت کمتر از ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال تاکنون خبر می دهد، متولی مسکن می گوید هم اکنون یک و نیم میلیون واحد مسکونی در قالب این طرح در کشور در دست احداث قرار دارد. این در حالی است که نخستین مرحله از تسهیلات ساخت مسکن، معمولا در مراحل ابتدایی اجرای فرآیند ساخت به پروژه ها تزریق می شود.

موضوع سوم نیز مربوط به آخرین وضعیت دریافت مالیات از خانه های خالی و سرمایه های منجمد شده در آپارتمان های احتکار شده در بازار مسکن است.

در حالی که بنا بر اعلام رسمی سازمان امور مالیاتی کشور، از مجموع چهار هزار میلیارد تومان درآمد محاسبه شده از محل دریافت مالیات از خانه های خالی، در سال ۱۴۰۰ (سال اول اجرای قانون دریافت مالیات از خانه های خالی)، تنها حدود یک میلیارد تومان مالیات دریافت شده است، متولی مسکن ضمن دفاع تمام قد از موفقیت آمیز بودن اجرای این قانون، روز گذشته اعلام کرد: آمار اعلام شده در این زمینه ناشی از یک قضاوت زودهنگام است؛ چرا که مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا ۳۱ تیرماه امسال فرصت ارائه اظهارنامه مالیاتی در این زمینه داشته اند و تا پایان مردادماه نیز برای پرداخت این مالیات به آنها فرصت داده شده است.

این متولی مسکن در ادامه افزود: در صورتی که این افراد تا پایان مردادماه اقدام به پرداخت مالیات خود نکنند برای آنها اجراییه صادر می شود. این در حالی است که براساس اعلام متولی مسکن تاکنون حدود ۵۹۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور، شناسایی شده و اطلاعات آن در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است. حدود ۲۰۰ هزار واحد از این میزان مربوط به شهر تهران است.

وضعیت اجرای قانون مالیات خانه های خالی از دیدگاه دولت

محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بعد از بیش از ۴۰ سال که از نخستین قوانین در حوزه مالیات بر خانه های خالی در کشور می گذرد این دوره تنها دوره ای است که این موضوع عملیاتی شد و در دی ماه سال گذشته نخستین لیست از خانه های خالی را به سازمان امور مالیاتی ارائه کردیم، گفت: از طریق فراخوان و پیامکی که توسط سازمان امور مالیاتی به مالکان این واحدها ارسال شده است از بهمن ماه سال گذشته این موضوع وارد فاز اجرا شد.

وی افزود: درباره میزان وصول این مالیات باید گفت که براساس قانون، تا ۳۱ تیرماه امسال صاحبان املاک و مستغلات فرصت ارائه اظهارنامه مالیاتی داشته اند.

بنابراین هر آماری که درباره میزان وصول دریافت مالیات از خانه های خالی تاکنون ارائه شده است در واقع آمار پیش از موعد است. پس صاحبان املاک و مستغلات تا پایان تیرماه فرصت ارائه اظهارنامه مالیاتی دارند؛ در مرداد ماه فرصت پرداخت دارند و اگر تا پایان مردادماه اقدام به پرداخت مالیات خانه های خالی نکنند در شهریور ماه برای آنها اجراییه صادر می شود. در حال حاضر حول و حوش ۵۹۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه شناسایی شده است.

وی خاطرنشان کرد: در آمار سال ۹۵، در شهر تهران که حادترین شهر به لحاظ تعداد خانه های خالی است، بنا بر اعلام مرکز آمار، ۳۰۸ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود داشت. تا الان معادل حدود ۷۰ درصد از این میزان برای تهران شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.

تعیین نرخ دستوری اجاره بها، التهاب بازار اجاره را کنترل کرد

محمودزاده همچنین از تعیین نرخ دستوری در بازار اجاره مسکن در قالب مصوبه افزایش حداکثر ۲۵ درصد نرخ اجاره مسکن و اجرای آن از سال ۹۹ تاکنون دفاع کرد و آن را مصوبه ای موثر در مهار التهاب این بازار دانست.

در حالی که آمارهای رسمی نشان می دهد اجاره بها در تهران و کشور دست کم در دو سال گذشته به طور متوسط حول و حوش ۵۰ درصد افزایش داشته است، مصوبه دستوری تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن، رشد حداکثر ۲۵ درصدی اجاره بها در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن در شهر تهران و حداکثر ۲۰ درصدی در سایر شهرها را مجاز اعلام کرده است. در حالی که این میزان همواره در سه سال اخیر و در مدت زمان اجرای این مصوبه بیش از رقم تعیین شده و تا دو برابر آن بوده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تمهیدات دولت در حوزه بازار اجاره، به مصوبه سران قوا درباره تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره مسکن اشاره کرد و افزود: این مصوبه در سال ۹۹ نقش موثری در کنترل التهاب در بازار اجاره داشت؛ در سال ۱۴۰۰ اما اثرگذاری این مصوبه به دلیل کاهش اثر محدودیت ها و مصوبات ضد‌کرونایی در نتیجه کاهش شدت بحران همه گیری گرونا، کمتر شد و تعداد کمتری از موجران به تکلیف تعیین شده در این زمینه عمل کردند. ضمن آنکه در زمینه جلوگیری از عدم صدور احکام تخلیه واحدهای اجاره ای نیز مانند سال ۹۹ به طور قاطع عمل نشد.

به این ترتیب، در سال ۱۴۰۱، برای ایجاد قاطعیت بیشتر در اجرای این موضوع، سقف مجاز برای افزایش اجاره بهای مسکن در میان سران سه قوه بررسی و مصوب شد. در واقع این تکلیف دیگر از حالت یک مصوبه ضدکرونایی خارج و به مصوبه سران سه قوه تبدیل  شد و با ضمانت اجرایی بالاتری به تصویب رسید.

محمودزاده ادامه داد: براساس آمار مرکز آمار ایران، در سال ۹۹ که سال اول اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره و تعیین سقف مجاز ۲۵ درصدی برای بازار اجاره بود، اجاره بها در تهران حول و حوش ۳۲ درصد رشد کرد که بررسی ها نشان می دهد مابه‌التفاوت این میزان با ۲۵ درصد تعیین شده عدد چندان بزرگی نبوده است.

وی ادامه داد: درباره سال ۱۴۰۰ نیز، با توجه به کمرنگ تر شدن محدودیت های کرونایی و کمرنگ شدن تکالیف تعیین شده در این حوزه اجاره بها بیش از این میزان رشد کرد.

براساس آمارهای رسمی متوسط اجاره بهای مسکن در سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۵۰ درصد افزایش یافت که معادل دو برابر سقف مجاز تعیین شده برای افزایش اجاره مسکن بوده است.

وی با بیان اینکه هنوز آمار رسمی از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با تحولات بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۱ منتشر نشده است که بتوان اعلام کرد مصوبه سران قوا در ارتباط با افزایش اجاره بهای مسکن موفقیت آمیز بوده است یا خیر، افزود: برای قضاوت درباره موفقیت آمیز بودن این مصوبه یا عدم موفقیت آن باید منتظر بمانیم تا پایان سال، آمار یکساله از تحولات قیمت و حجم معاملات در بازار اجاره مسکن کشور در سال ۱۴۰۱،  منتشر شود تا بتوانیم بگوییم آیا میزان افزایش اجاره بها معادل این میزان بوده است یا بیش از این میزان افزایش یافته است.

آمار بانک مرکزی درباره بازار اجاره بها قابل قبول نیست

محمودزاده در پاسخ سوالی مبنی بر این که آمار ۴۸ درصدی رشد اجاره بهای مسکن در تهران و ۵۲ درصدی رشد اجاره بها در کشور در تیرماه ۱۴۰۱ بر اساس اعلام بانک مرکزی را متذکر شد، گفت: بررسی های ما نشان می دهد آمارهای بانک مرکزی با واقعیت بازار فاصله دارد. چرا که مبتنی بر اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن و بدون توجه به وزن بیشتر معاملات در بازار مسکن مناطقی است که اتفاقا هم مناطق گرانتر بازار مسکن هستند و هم تعداد بیشتری معامله مسکن در آنها نسبت به مناطق دیگر انجام می شود.

وی تاکید کرد: با این حساب نظر ما این است که میزان رشد اجاره بهای مسکن، در واقعیت کمتر از آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی است. از سوی دیگر حتی اگر این آمار نیز درست باشد با توجه به اینکه این مصوبه مربوط به قراردادهای تمدیدی است، فرض ما بر این است که این افزایش از محل قراردادهای جدید بوده است و نه قراردادهای تمدیدی.

این اظهارنظر از سوی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در حالی مطرح شده است که هر مصوبه ای که برای حمایت از مصرف کننده ها در بازار مسکن (اعم از مستاجر و خریدار) یا هر بازار دیگری از سوی سیاستگذار به تصویب می رسد، باید فراگیر باشد و در کل بازار منعکس شود.

بنابراین حتی اگر این اظهارنظر درست باشد که افزایش اجاره بها بیش از سقف تعیین شده، تنها مربوط به قراردادهای جدید بوده است و نه قراردادهای تمدیدی، این موضوع قابل پذیرش نیست. چرا که اگر مصوبه ای حمایتی به تصویب رسیده است باید در کل بازار منعکس شود. چرا که در نهایت هر نوع اثر تورمی در هر بخش از بازار به سرعت به سایر بخش ها نیز تسری پیدا می کند.

وی همچنین اجرای این مصوبه را در کاهش جابه‌‌جایی ها در بازار اجاره موثر اعلام کرده و گفت: براساس آمار دریافتی ما از حمل و نقل بار در کشور، میزان جابه‌‌جایی در بازار اجاره در سال ۹۹ نسبت به ۹۸ معادل ۶۴ درصد کمتر بوده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی در حالی با استناد به آمار ناوگان حمل و نقل بار در کشور از کاهش ۶۴ درصدی جابه‌‌جایی در بازار اجاره مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸، به دنبال اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره، خبر می دهد که اولا مشخص نیست، کارکنان ناوگان حمل و نقل بار چگونه متوجه شده اند که این جابه‌‌جایی ها مربوط به بازار اجاره بوده است یا جابه‌‌جایی ناشی از معاملات خرید مسکن و...؟ ثانیا، آمار رسمی ارائه‌شده از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با حجم معاملات خرید و اجاره واحدهای مسکونی، نشان می دهد اتفاقا حجم معاملات اجاره مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸ با افزایش ۴۶ درصدی همراه شده است. تنها در بازار معاملات خرید مسکن است که در این بازه زمانی -۹۹ نسبت به ۹۸- تعداد معاملات خرید ملک با افت چهار درصدی همراه شده است.

قدرت بازار در تعیین نرخ ها بیشتر است

وی همچنین با اشاره به اینکه قانون از مستاجران در این زمینه حمایت لازم و کافی را به عمل خواهد آورد گفت: نکته دیگری که در این زمینه لازم است به آن اشاره شود این است که براساس مصوبه سران قوا، موجران در قراردادهای تمدیدی حق افزایش اجاره بها در شهر تهران تا بیش از ۲۵ درصد و در سایر شهرها تا بیش از ۲۰ درصد را ندارند. در غیر این صورت مستاجرها می توانند به شوراهای حل اختلاف مراجعه کرده و اقدام به گرفتن حق خود در این زمینه در راستای اجرای تکلیف مصوبه سران قوا کنند.

محمودزاده تصریح کرد: باید رفت و دید که شوراهای حل اختلاف تا چه میزان از صدور احکام تخلیه و رشد اجاره بها بیش از سقف مصوب خودداری کرده اند؛ وگرنه اگر مستاجری خود پذیرفته است که رقم اجاره بها بیش از سقف مصوب افزایش یابد و در این زمینه با موجر توافق کرده است، مسوولیت آن متوجه قانونگذار و مجری و متولی قانون یعنی سران قوا و وزارت راه و شهرسازی نیست.

آمار اتحادیه املاک نیز نشان از تحقق ۴۸ درصدی مصوبه تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره و جلوگیری از صدور احکام تخلیه واحدهای اجاره ای دارد. این اظهارنظر از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی خود نشان دهنده تعیین قدرت واقعی بازار در تعیین نرخ ها در برابر سیاست نرخگذاری دستوری است.

اجرای طرح نهضت ملی مسکن و آمار متفاوت

موضوع دیگری که در نشست خبری معاونان وزیر راه و شهرسازی در بخش مسکن با خبرنگاران مورد بررسی قرار گرفت، مربوط به جزئیات اجرای طرح نهضت ملی مسکن و آخرین وضعیت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بود.

در شرایطی که آمارهای مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، نشان می دهد تاکنون کمتر از ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات بانکی به این طرح تزریق شده است، معاون وزیر راه و شهرسازی روز گذشته اعلام کرد هم اکنون یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن و در سراسر کشور در حال احداث است.

وی اعلام کرد: حتی یک مورد مسکن مهر نیز در این آمار نیامده است؛ هر چند نهضت ملی با اقدام ملی تلفیق شده و واحدهای طرح اقدام ملی مسکن که مربوط به اواخر دولت دوازدهم است به دولت سیزدهم و طرح نهضت ملی انتقال یافته است.

بنابر اعلام محمودزاده در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال هم اکنون ۵۷۶ هزار واحد مسکونی در بخش مسکن شهری در حال احداث است. حدود ۱۸۲ هزار واحد در بخش مسکن روستایی در دست ساخت قرار دارد. حدود ۳۳۵ هزار واحد در قالب مسکن خودمالکی در حال ساخت است و حدود ۴۲۰ هزار واحد مسکونی نیز کلنگ‌‌زنی شده و در مراحل مختلف اجرا قرار گرفته است که به زودی وارد پروسه ساخت می شود. در مجموع حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور در دست ساخت قرار گرفته است.

معاون وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به سوال خبرنگاری درباره علت اختلاف موجود بین آمار اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی درباره تعداد یک و نیم میلیون واحد در دست احداث در طرح مسکن دولتی با آمار کمتر از ۲۰۰ هزار واحدی پرداخت تسهیلات به این واحدها گفت: در این زمینه توجه به دو نکته مهم است. یک نکته آن است که هم اکنون نزدیک به ۵۰۰ هزار پرونده در شبکه بانکی برای دریافت وام نهضت ملی تشکیل شده و متقاضیان آنها در صف دریافت وام قرار دارند. نکته دیگر آن است که ساخت یک و نیم میلیون واحد آغاز شده است اما این واحدها در مراحل مختلف اجرا و ساخت قرار دارند و بخشی از آنها هنوز به مرحله دریافت وام نرسیده اند.

وی همچنین درباره نحوه تعیین قیمت ساخت و همچنین بهای تمام شده واحدها برای متقاضیان گفت: با توجه به اینکه کشور با شرایط تورم مستمر ساختمانی و رشد مداوم هزینه ساخت مواجه است نمی توان عدد مقطوعی را به عنوان هزینه ساخت و قیمت تمام شده واحدها برای متقاضیان تعیین کرد؛ اما تمام تلاش دولت بر این است که با کمترین هزینه و کمترین فشار بر متقاضیان به ویژه گروه های کم درآمد این طرح اجرایی و این واحدها ساخته شوند.

وی ادامه داد: این در حالی است که هم اکنون بسیاری از متقاضیان واجد شرایط حتی آنهایی که اقدام به واریز یک یا چند سهم از آورده متقاضی کرده اند درباره قیمت تمام شده این واحدها در ابهام و سردرگمی به سر می برند. آنها نگران هستند نتوانند از پس اقساط بعدی بربیایند و از فرصت کافی برای تامین سهم آورده در مراحل بعدی برخوردار نباشند.

رکود ساختمانی در بافت های فرسوده

در این نشست همچنین، محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی آماری از وضعیت ساخت و ساز در بافت های فرسوده کشور را اعلام کرد که نشان دهنده ابعاد نوسازی مسکن در این محدوده های شهری است.

بنابر اعلام وی، از ابتدای اجرای برنامه نوسازی بافت های فرسوده مجموعا ۱۲۰ هزار بنای فرسوده در شهرها تخریب و ۶۷۰ هزار واحد مسکونی نوسازی شده جایگزین آنها شده است. براساس این آمار سالانه به طور متوسط ۴۰ هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده کشور ساخته شده است.

آمار اعلام شده از سوی وی در حالی ساخت سالانه متوسط ۴۰‌ هزار واحد مسکونی در ۱۵ سال اخیر را نشان می دهد. این موضوع نشان دهنده ابعاد رکود ساختمانی در بافت های فرسوده است. این آمار در حالی اعلام شده که بر اساس قانون سالانه باید حول‌ و حوش ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده کشور ساخته می شد. در حالت ایده آل حداقل ۲۵ درصد از ساخت و‌ ساز کشور باید در بافت فرسوده باشد که در دهه ۹۰ این میزان حول و‌ حوش کمتر از ۱۵ درصد ساخت و‌ سازهای کشوری است.

دنیای اقتصاد