سقوط تاریخی تولید مسکن در پایتخت تایید شد

به گزارش اخبار ساختمان، سند رسمی ثبت رکورد سقوط تاریخی تولید مسکن در شهر تهران روز گذشته منتشر شد. با انتشار این سند رسمی، آماری که حدود سه ماه قبل نیز در این زمینه اعلام شده بود، تایید شد. در تاریخ 28 تیرماه امسال در گزارشی که با عنوان «تیراژ تولید مسکن در تهران چقدر سقوط کرده است؟» منتشر کردیم، با استناد به آمار مربوط به تیراژ ساخت مسکن در تهران در بهار 1401، مشخص شد: در سه ماه اول سال جاری، بازار ساخت و ساز تهران با سقوط تاریخی تولید مسکن همراه شده است و رکورد کمترین میزان ساخت مسکن در این فصل دست کم از سال 83 که آمار رسمی مربوط به تیراژ ساخت واحدهای مسکونی موجود است، در این فصل (بهار 1401، به ثبت رسیده است.

این آمار که حدود سه ماه گذشته منتشر شد، روز گذشته، با انتشار گزارش مرکز آمار ایران در خصوص تحولات بازار ساخت و ساز در تهران و کشور، تایید شد.

بعد از انتشار این گزارش در 28 تیرماه، سرمایه گذاران و کارشناسان بخش مسکن و...، مسوولان و مقامات بخش مسکن، واکنشی قابل تامل و غیر‌قابل باور از خود نشان دادند.

مقامات بخش مسکن به جای آنکه به این آمار و تحلیل آن در گزارش منتشر شده به عنوان یک آلارم یا زنگ خطر در مسیر تولید و سرمایه گذاری ساختمانی نگریسته و با نگاه به واقعیت موجود بازار مسکن و ساخت و ساز اقدام به تجدیدنظر در سیاست ها و برنامه ریزی های خود برای این بخش کنند، اصل واقعیت این آمار را زیر سوال برده و اعلام کردند چنین رخدادی یعنی ثبت رکود بی سابقه در بازار ساخت و ساز بهار 1401، اتفاق نیفتاده است.

اما، روز گذشته، مرکز آمار ایران به عنوان نهاد رسمی و مرجع آماری کشور، با انتشار گزارش مربوط به تحولات بازار ساخت و ساز در تهران و کشور، سند رسمی از وضعیت وخیم ساخت مسکن در کشور منتشر کرد. با انتشار این گزارش، آمار اعلام شده در گزارش 28 تیرماه، تایید شد.

رکود تاریخی عرضه مسکن تایید رسمی شد

بر اساس آماری که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، در بهار امسال مجموعا 5954 واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرده و در پروسه ساخت قرار گرفت. در گزارش 28 تیرماه این آمار 6‌ هزار و 200 واحد مسکونی اعلام شده بود. علت این اختلاف جزئی در آمار مرکز آمار و آماری که در گزارش اعلام شده بود به این موضوع بر می گردد که در همه آمارهایی که از سوی دو مرجع یا دو نهاد آماری درباره یک موضوع مشترک منتشر می شود همواره قدری اختلاف و تفاوت جزئی وجود دارد.

مقامات بخش مسکن در حالی آمار اعلام شده در این گزارش را آماری غیرواقعی اعلام کردند که آمار رسمی منتشر شده در این زمینه از سوی مرکز آمار حتی با اختلاف جزئی از آمار این گزارش نیز کمتر است. این موضوع با قاطعیت رکود تاریخی ساخت و ساز در سال اول اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را تایید می کند.

در شرایطی که هر دو آمار تایید می کند که کمترین میزان تیراژ ساخت مسکن از سال 83 تاکنون در بهار 1401 در شهر تهران به ثبت رسیده است؛ به لحاظ میانگین تیراژ ماهانه ساخت مسکن در پایتخت نیز این میزان رکورد کمترین ساخت مسکن در هر ماه از سال 83 تاکنون است.

آمارهای مرکز آمار همچنین نشان می دهد میزان تولید مسکن در بهار امسال، نصف تولید مسکن در بهار سال گذشته است. این در حالی است که از سال 93 تاکنون بازار تولید مسکن در پایتخت با رکود مواجه است و این رکود، امسال عمیق تر و گسترده تر شده است.

در شرایطی که از سال 93 به بعد رکود ساختمانی در هر سال عمیق تر شده است اما بهار امسال، بزرگترین و عمیق ترین رکود ساخت و عرضه جدید به بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید.

این در حالی است که ما بارها در گزارش های خود با استناد به اظهارنظرها و تحلیل های کارشناسی اولین گام در مسیر رفع رکود معاملات و ساخت مسکن را انجمادزدایی از املاک مسکونی آماده عرضه و مقابله با سفته بازی در این بازار عنوان کرده بودیم.

گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد در حالی در بهار سال ١٤٠١، تعداد ٥٩٥٤ واحد مسکونی در پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌‌‌ تهران، پیش بینی شد که این میزان نسبت به فصل گذشته 4/ 48‌ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 1/ 46‌ درصد کاهش داشته است.‌

ساخت مسکن در سطح کشور زیر کف بحرانی قرار دارد

سند رسمی مربوط به آخرین وضعیت ساخت و ساز و عرضه جدید به بازار مسکن که روز گذشته از سوی مرکز آمار منتشر شد علاوه بر تایید ثبت رکود تاریخی در بازار سرمایه گذاری ساختمانی و تولید مسکن در شهر تهران، یک واقعیت تلخ دیگر در ارتباط با رکود ساخت و ساز در کشور را روایت می کند.

آن هم در مقطعی که انتظار می رفت و قرار بود با اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، هم سرمایه گذاری ساختمانی از حالت رکود خارج شود و هم تولید و عرضه جدید مسکن به سطحی برسد که فرآیند خانه دار شدن مردم تسهیل شده و بخشی از خانه اولی ها از این طریق خانه دار شوند.

گزارش مرکز آمار ایران نشان می دهد در سال اول اجرای این قانون، هدف تعیین شده محقق نشد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران بهار امسال، مجموعا حدود 90‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.

آن طور که در گزارش مرکز آمار آمده است: در بهار سال ١٤٠١، تعداد ٩٠٢٩٠ واحد مسکونی در پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری های کشور پیش بینی شد که نسبت به فصل گذشته 8/ 21 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 7/ 12‌ درصد کاهش داشته است.‌

بهار امسال در حالی حدود 90‌ هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان در تابستان سال گذشته معادل 93‌ هزار واحد، در پاییز 83‌ هزار واحد و در زمستان 115‌ هزار واحد بوده است.

در شرایطی که هنوز آمارهای رسمی مربوط به ساخت مسکن در تابستان امسال منتشر نشده است در صورتی که بهترین حالت تیراژ فصلی مسکن در سال گذشته یعنی ساخت 115‌ هزار واحدی مسکن در زمستان 1400 را معیار تیراژ عرضه مسکن در تابستان امسال بدانیم، برآوردهای غیررسمی از ساخت حول و حوش 400‌ هزار واحد مسکونی در بهترین حالت در یکسال گذشته که سال اول اجرای قانون ساخت یک میلیون مسکن در سال بوده است حکایت دارد.

در واقع می توان گفت در یک فرض خوش بینانه، در یکسال اخیر (سال اول ساخت یک میلیون مسکن در سال) حدود 400‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که نشان دهنده تحقق تنها 40‌ درصد از تکلیف تعیین شده در این زمینه است.

از سوی دیگر در حالی که به طور متوسط در هر فصل از یکسال گذشته باید به طور متوسط 250‌ هزار واحد مسکونی در کشور در قالب طرح مسکن یک میلیونی ساخته می شد، در بهترین حالت کل ساخت و سازها کمتر از نصف این میزان بوده است.

بیشترین تیراژ فصلی ساخت مسکن از زمان شروع این طرح، مربوط به ساخت 115‌ هزار واحدی در زمستان 1400 بوده است. این در حالی است که کل ساخت و سازهای مسکن در کشور در بهار امسال تنها اندکی بیشتر از یک سوم تکلیف فصلی برای ساخت 250‌ هزار واحدی بوده است.

برآوردها در حالی نشان می دهد در بهترین حالت در یکسال گذشته حول و حوش 400‌ هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شده است که مقامات بخش مسکن بارها اعلام کرده اند که تاکنون عملیات ساخت دست کم یک میلیون و 500‌ هزار واحد مسکونی در قالب ساخت سالی یک میلیون مسکن، آغاز شده است.

از سوی دیگر آمارهای شبکه بانکی درباره تسهیلات اعطایی به بخش مسکن نشان می دهد تاکنون کمتر از 200‌ هزار واحد از طرح یک میلیونی، وام بانکی دریافت کرده اند که این موضوع نشان دهنده زاویه دیگری از واقعیت اجرای این طرح در کشور است.

مسوولان مسکن در حالی طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را با نیت پاسخ به تقاضای موثر و مصرفی در بازار مسکن از سال گذشته کلید زدند که هم بررسی های انجام شده و هم آمارهای رسمی نشان می دهد دست کم تا زمان فعلی و در سال اول اجرای این طرح، هدف تعیین شده در این زمینه محقق نشده است و این برنامه موفقیت آمیز نبوده است.

این در حالی است که آمارهای رسمی نشان دهنده افزایش عمق و وسعت رکود ساختمانی در تهران و کشور است. رکودی که از سال 93 در این بازار آغاز شده است و منجر به سقوط تیراژ عرضه جدید و موردنیاز بازار مسکن به زیر کف بحرانی شده است.

بر اساس مطالعاتی که پیش تر در قالب طرح جامع مسکن انجام و نسخه به روزرسانی آن مبنای هدف گذاری قانون ساخت یک میلیون مسکن در سال از سال 1400 شد، نیاز به عرضه جدید سالانه به بازار مسکن در قالب ساخت واحدهای مسکونی در هر سال حول و حوش یک میلیون واحد مسکونی است.

این میزان برای پاسخ به نیاز تقاضای جدید و تقاضای انباشته ملکی برآورد شده است. این در حالی است که کف بحرانی عرضه مسکن در هر سال نیز 560‌ هزار واحد مسکونی برآورد شده است. یعنی برای آنکه بازار مسکن با مشکل حاد بی تعادلی عرضه و تقاضا مواجه نشود حتی اگر شرایط ساخت و عرضه یک میلیون واحد مسکونی در سال در کشور وجود نداشته باشد دست کم در هر سال باید 560‌ هزار واحد مسکونی در شهرها احداث شود.

اما آمارها نشان می دهد از سال 93 تاکنون هشت سال اخیر- تیراژ ساختمانی و عرضه جدید به بازار مسکن در قالب ساخت واحدهای مسکونی در هر سال زیر کف بحرانی بوده است. به طور متوسط از سال 93 تاکنون در هر سال بین حدود 300 تا 350‌ هزار واحد مسکونی ساخته شده است که نشان دهنده شرایط بحرانی در این بخش از بازار مسکن است.

کف بحرانی برای عرضه سالانه 560‌ هزار واحدی به بازارکشوری مسکن نشان دهنده آن است که برای آنکه بازار مسکن به جهت رکود ساختمانی به زیر خطر بحران سقوط نکند در هر فصل باید دست کم 140‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ در بهار امسال تنها حدود 90‌ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد که 50‌ هزار واحد کمتر از کف بحرانی عرضه ملکی کشور است.

مانع اصلی رشد تیراژ ملکی در کشور چیست؟

مقامات بخش مسکن در حالی از یکسال قبل برای جبران کسری عرضه های سالانه به بازار ملک و خروج بخش تولید و سرمایه گذاری ساختمانی از رکود به منظور تسهیل شرایط دسترسی خانه اولی ها به مسکن، سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال را دنبال می کنند که تحقیقات میدانی نشان دهنده موانع اصلی پیش روی این بازار برای خروج از رکود است.

تحقیقات میدانی از واقعیت بازار ساخت و عرضه مسکن که روز گذشته در گزارشی با محوریت کاهش نسبت قیمت زمین به مسکن منتشر شد نشان داد نه تنها در تهران که در سایر شهرهای کشور، سازنده ها و انبوه سازان دست کم با 6 دیوار و مانع مهم مواجه هستند که برای خروج از رکود ساختمانی باید این دیوارها یکی پس از دیگری از میان برداشته شوند.

خلاصه آنچه در این گزارش عنوان شد آن است که مسیر رفع رکود از بازار ساخت و ساز از کانالی غیر از عرضه دولتی عبور می کند. هم اکنون سازنده ها به دلیل نبود تقاضای موثر برای خرید واحدهای ساخته شده، تورم مستمر مصالح ساختمانی، بالا بودن قیمت زمین، افزایش دستمزدهای عوامل کار، نوسان سایر بازارها و بیشتر بودن قیمت تمام شده واحدها از قیمت فروش واحدها در برخی از شهرها، با بحران حاشیه سود منطقی مواجه شده و بسیاری از آنها دست از کار کشیده اند.

دنیای اقتصاد