سیاست جدید آمریکا برای رونق بخشی به بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن آمریکا اکنون نهمین ماه متوالی افت تقاضای خرید را پشت سر می گذارد. سیاستگذار (تنظیم گر) بازار مسکن آمریکا اکنون فاز دوم بسته سیاستی را شروع کرده و با هدف شوک معکوس به بازار، سقف وام خرید خانه را به شکل محدود به بالای یک میلیون دلار رسانده است.

وام هفت رقمی برای ایالت های گران بازار مسکن این کشور در نظر گرفته شده است. این سیاست باعث خواهد شد، نبض معاملات خرید به شکل دومینویی ترمیم شود؛ صاحبان خانه های کوچک تر یا مناطق با قیمت پایین تر به بازار خانه های ویلایی و نقاط گران حرکت کنند و اثر آن باعث افزایش نسبی عرضه مسکن برای طبقات پایین شود.

با سیاست جدید، رکود مسکن آمریکا دچار تعمیق بیشتر نخواهد شد اما در عین حال، دروازه بازار مسکن مثل سال های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۱ به روی خریداران، کامل باز نمی شود. این مدل سیاستگذاری، درس تنظیم گری برای متولی بازار مسکن کشورهای درگیر تورم بالا خواهد بود از این بابت که شرایط را برای خریداران به گونه ای تنظیم کنند تا بازار در عین هدایت به وضعیت مطلوب تقاضای مصرفی، با کمترین نوسان روبه‌رو شود.

وال استریت ژورنال در گزارشی، درباره سیاست جدید در حوزه وام مسکن آمریکا اعلام کرد، دولت آمریکا قصد دارد برای نخستین بار در بازارهای گرانقیمت مانند بخش هایی از کالیفرنیا و نیویورک از وام مسکن با ارزش بیش از یک میلیون دلار حمایت کند.

براساس این گزارش، این افزایش وام مسکن نشان دهنده افزایش سریع قیمت مسکن در آمریکا طی چند سال گذشته است، این در حالی است که به نظر می رسد اخیرا رونق بازار وام مسکن کاهش داشته است.

آژانس مالی مسکن فدرال ‌FHFA‌ اعلام کرده است که حداکثر میزان وام های مسکن واجد شرایط برای حمایت شدن توسط شرکت های دولتی وام‌‌ مسکن فانی مای و فردی مک، در سال آینده در چند بازار گرانقیمت مانند سان‌فرانسیسکو و واشنگتن دی‌‌سی از ۹۷۰ هزار و ۸۰۰ دلار به یک میلیون و ۸۹‌ هزار و ۳۰۰ دلار افزایش خواهد یافت.

به گفته آژانس مالی مسکن فدرال، که بر غول های مالی وام مسکن نظارت می کند، برای اکثر نقاط‌‌ آمریکا محدودیت های وام از حداکثر ۶۴۷ هزار و ۲۰۰ دلار در ۲۰۲۲ به ۷۲۶ هزار و ۲۰۰ دلار افزایش می یابد. طبق قانون، حدود وام سالانه با استفاده از فرمولی محاسبه می شود که میانگین قیمت مسکن را تعیین می کند.

به گفته این نهاد، در مجموع حدود ۱۰۰ شهرستان از بیش از سه هزار منطقه در سراسر ایالات متحده، از جمله مناطق در نیوجرسی، ویرجینیا و یوتا، به عنوان بازارهای گرانقیمت شناخته شده اند. این افزایش وام می تواند خرید خانه های ویلایی را برای وام گیرندگانی که به دنبال خرید این خانه ها هستند، آسان تر و ارزان تر کند.

وام های مسکن محدود که وام های تطبیقی نامیده می شوند، عموما هزینه های انجام معامله کمتری دارند و نسبت به وام هایی که از میزان تعیین شده توسط آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) فراتر می رود و به عنوان وام مسکن جامبو شناخته می شوند، به پرداخت کمتری نیاز دارند.

بالارفتن سقف وام مسکن می تواند به خریداران کمک کند. این اتفاق همچنین می تواند افزایش نرخ های بهره و بالا رفتن قیمت مسکن را که بازار مسکن را بی رونق کرده است جبران کند. طبق اعلام انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، فروش خانه های موجود در اکتبر برای نهمین ماه متوالی کاهش یافته است.

نرخ بهره وام مسکن امسال به سرعت افزایش یافته و برای نخستین بار در دو دهه گذشته به هفت درصد رسیده است، به طوری که بسیاری از خریداران بالقوه مسکن نتوانسته اند واجد شرایط دریافت وام باشند و مجبور شدند بودجه خرید خود را کاهش دهند، چراکه نرخ های بالاتر وام مسکن، هزینه‌‌ آنها را صدها دلار افزایش داده است.

انجمن مشاوران املاک آمریکا اعلام کرده است که میانگین قیمت فروش یک خانه ویلایی در سه ماه سوم سال نسبت به سال قبل ۶/ ۸ درصد افزایش داشته است. قیمت ها در سال های اخیر با سرعت بیشتری افزایش یافته است، چراکه تقاضا برای خانه در طول همه گیری افزایش یافت.

فانی و فردی وام نمی دهند. این شرکت ها که از ۲۰۰۸ تحت کنترل دولت هستند، در عوض وام های مسکن را از وام دهندگان می خرند و آنها را به صورت اوراق بهادار به سرمایه گذاران می فروشند.

تغییرات سیاستی در شرکت ها مهم است، چراکه نقش آنها در حمایت از بازار ۱۳ تریلیون دلاری وام مسکن به اینکه چه کسی و با چه شرایطی، وام مسکن را دریافت ‌‌کند کمک می کند. وقتی وام ها توسط فانی و فردی واجد شرایط خرید باشند، در بازاری که برای سرمایه گذاران جهانی جذاب است، به اوراق بهادار تبدیل می شوند؛ در این شرایط وام ها، نرخ های بهره پایین تری خواهند داشت.

سهم خانه های گران از معاملات

بانکداران وام مسکن و کارگزاران املاک معتقدند اعلام سقف جدید وام های مسکن نشان دهنده قیمت های بالاتر است. در بازارهای گرانقیمت، حتی برای کسانی که برای نخستین بار خانه دار می شوند نیز قیمت ها هفت ‌رقمی است.

در یک نظرسنجی مسکن در ۲۰۲۲، انجمن املاک کالیفرنیا متوجه شد که تقریبا یک چهارم خانه های خریداری شده توسط افرادی که برای نخستین بار خانه خریداری می کنند بین ۲۵/ ۱ تا ۲ میلیون دلار ارزش داشته است.

همچنین براساس داده های به دست آمده توسط این گروه، ارقام در منطقه سان‌فرانسیسکو و کالیفرنیای جنوبی کمی بالاتر بوده است. برخی از کارشناسان مسکن می گویند افزایش سقف وام ها سوالاتی را درباره اینکه آیا مالیات دهندگان باید از بالا رفتن قیمت مسکن جلوگیری کنند، ایجاد می کند.

به گفته اندیشکده اربن، سهم وام های موسسات فانی و فردی در طول همه گیری به طور قابل توجهی افزایش داشته است و به بیش از ۶۰ درصد از وام های جدید رسیده است.

دیمارکو، یکی از مقامات ارشد سابق در آژانس مالی مسکن فدرال، معتقد است تا زمانی که کمبود عرضه درازمدت خانه های جدید برطرف نشود، مقرون به صرفه بودن مسکن به طور واقعی حل نخواهد شد. منتقدان نقش بزرگ فانی و فردی می گویند وام گیرندگانی که می توانند وام های مسکن میلیون دلاری را بپردازند باید بتوانند بدون تامین مالی مورد حمایت دولت، بودجه خرید خانه را تامین کنند.

براساس گزارش دیگری از وال استریت ژورنال، قیمت مسکن در آمریکا در ماه سپتامبر نسبت به ماه قبل کاهش یافته است، به طوری که این نخستین بار در چهار سال گذشته است که شاهد کاهش قیمت مسکن در آمریکا برای سومین ماه متوالی بوده ایم. شاخص کیس-شیلر، شاخص ملی قیمت مسکن، در سپتامبر نسبت به اوت یک درصد کاهش یافته است. همچنین در سه ماه گذشته، این شاخص ۶/ ۲ درصد کاهش داشته است.

قیمت مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ، سال ها حتی قبل از اینکه همه گیری باعث افزایش قیمت ها شود، در حال رشد بوده است. اما این روند افزایشی، به صورت ناگهانی در سال جاری به دلیل افزایش سریع نرخ وام مسکن تغییر کرده است.

افزایش سریع نرخ بهره سبب شده خرید خانه تنها برای عده محدودی مقرون به صرفه باشد و بسیاری از خریداران را از بازار خارج کرده است. فروش خانه های موجود برای ۹ ماه متوالی منتهی به اکتبر ۲۰۲۲ کاهش یافته و فروش در بیشتر نقاط این کشور افت داشته است.

با این حال، قیمت خانه ها همچنان به صورت سالانه درحال افزایش است، چراکه موجودی خانه های برای فروش به طور غیرمعمولی پایین است. در ماه سپتامبر، این شاخص نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶/ ۱۰ درصد افزایش یافته است. این رقم، در مقایسه با نرخ سالانه ۹/ ۱۲ درصدی ماه قبل کاهش یافته است و بسیاری از اقتصاددانان کاهش قیمت سالانه را در سال ۲۰۲۳ پیش بینی می کنند.

نظرسنجی ها همچنین نشان می دهد که اعتماد خریداران به بازار کاهش یافته و در اکتبر به پایین ترین حد خود از ۲۰۱۱ رسیده است. به ویژه سواحل غربی تا حد زیادی تحت تاثیر افزایش نرخ بهره قرار گرفته است. قیمت مسکن در سان‌فرانسیسکو در سپتامبر نسبت به آگوست ۹/ ۲ درصد کاهش یافته است. کاهش ماهانه اخیر قیمت مسکن در این منطقه شدیدتر از کاهش قیمت ماهانه در ۲۰۰۱ بوده است. قیمت مسکن در سیاتل نیز کاهش ماهانه ۹/ ۲ درصدی را تجربه کرده است.

شاخص کیس-شیلر که داده های تکرار فروش را اندازه گیری می کند، با تاخیر دو ماهه گزارش می شود و نشان دهنده میانگین متحرک سه ماهه است.

به گفته آژانس مالی مسکن فردی مک، متوسط نرخ وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت در هفته منتهی به ۲۳ نوامبر ۵۸/ ۶ درصد بوده که نسبت به سال قبل ۱/ ۳ درصد افزایش داشته است.

براساس گزارش انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، متوسط قیمت مسکن در اکتبر نسبت به سال قبل ۶/ ۶ درصد افزایش یافته و به ۳۷۹ هزار و ۱۰۰ دلار رسیده است. شاخص کیس-شیلر در سال منتهی به سپتامبر با ۷/ ۹ درصد افزایش مواجه بوده است، در حالی که در اوت ۱/ ۱۲ درصد افزایش داشته است. شاخص ۲۰ شهر پس از رشد سالانه ۱/ ۱۳ درصدی در اوت ۴/ ۱۰ درصد افزایش داشته و رشد قیمت در تمامی ۲۰ شهر با کاهش مواجه بوده است.

معیار دیگری از رشد قیمت مسکن که توسط آژانس مالی مسکن فدرال محاسبه می شود نیز نشان می دهد که قیمت مسکن در سپتامبر نسبت به سال گذشته ۱۱ درصد افزایش داشته است. شاخص FHFA براساس تعدیل فصلی، ۱/ ۰ درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته است.

بیشتر بخوانید: بازار مسکن آمریکا باز هم در مقابل نرخ بهره تسلیم شد

دنیای اقتصاد