بازارهای مسکن 17 کشور غربی در لبه ریزش قیمت قرار گرفته اند

به گزارش اخبار ساختمان، 17 کشور با بیشترین ریسک اقتصادی ناشی از بالاترین احتمال کاهش شدید قیمت مسکن معرفی شدند.

اکونومیست در شماره این هفته خود، دو گزارش تحلیلی همزمان درباره بازار جهانی مسکن پس‌‌ از افزایش نرخ بهره منتشر کرده که نخستین آن، شنبه این هفته در گزارشی با عنوان «بازار جهانی مسکن آماده رکود می شود» منتشر شد و اکنون مقاله دوم این هفته نامه به «تبعات تخلیه حباب قیمت مسکن در کشورهای درگیر این حباب رکودساز» پرداخته است.

حداقل یک فصل از تصمیم بزرگ بانک های مرکزی کشورهای توسعه یافته (آمریکا و اروپا) برای افزایش نرخ بهره می گذرد و بازار مسکن در این کشورها، تحت تاثیر این افزایش هزینه دریافت وام مسکن قرار گرفته است به طوری که، مسیر نوسان تورم ملکی از حالت صعودی به سمت کاهشی تغییر پیدا کرده و حتی قیمت مسکن در کشورهایی، کاهش نیز یافته است.

اما نجات بازار مسکن از تورم بالا و بعضا کم سابقه، همه آن اتفاقی که طی ماه ها و احتمالا سال های آتی رخ خواهد داد، نیست. این جراحی سیاستی، تبعاتی نیز برای کشورهای درگیر حباب قیمت مسکن دارد که مهم ترین آن، رکود اقتصادی در پی رکود مسکن است.

در گزارش اکونومیست، 17 کشور که در لبه ریزش قیمت مسکن قرار دارند، فهرست شده است.

بازار مسکن کانادا به دلیل آنکه طی دو سال گذشته با بیشترین رشد قیمت مسکن در مقایسه با غالب کشورها روبه‌رو شد، اکنون با بیشترین احتمال تخلیه حباب قیمتی روبه‌رو است به همین خاطر در جدول کشورهای درگیر ریسک رکود مسکن، در رتبه اول قرار دارد.

کاهش قیمت ملک و رکود خرید خانه باعث خواهد شد، خانوارهای مالک با کاهش ارزش ثروت روبه‌رو شوند که این بر روند مصرف خانوارها اثر منفی خواهد گذاشت.

همچنین از آنجا که جمعیت قابل توجهی از کشورهای غرب، پرداخت کننده اقساط وام مسکن هستند، افزایش نرخ بهره برای وام های دارای نرخ شناور باعث می شود، سهم قسط از هزینه ماهانه و سالانه آنها افزایش یابد که این نیز با توجه به سطح بالای تورم خوراکی و تورم عمومی در کشورهای جهان، میزان مصرف را بیش از پیش کاهش می دهد. اکونومیست این اتفاق را عامل رکود اقتصادی سال آینده میلادی معرفی می کند.

پیش تر بانک جهانی و صندوق بین‌المللی پول، اقتصاد 2023 را رکودی پیش بینی کرده بودند و حتی نرخ رشد اقتصادی جهان را در گزارش هفته های اخیر، پایین تر از پیش بینی های قبلی عنوان کرده بودند.

صندوق بین‌المللی پول پیش بینی خود از رشد اقتصادی دنیا برای سال 2023 را در اکتبر امسال به 7/ 2‌‌ درصد کاهش داد، این در حالی است که این صندوق در ژوئیه امسال پیش بینی رشد اقتصادی 9/ 2 درصدی را برای سال جاری داشت.

بانک جهانی نیز حدود چهار ماه پیش، رشد اقتصادی جهان در سال 2023 را سه درصد برآورد کرده بود اما ماه گذشته، این پیش بینی به 7/ 2 درصد افت کرد.

در طول همه گیری کرونا، فروشندگان خانه در کویکرز هیل، واقع در غرب سیدنی، به دلیل رونق بازار مسکن ثروت زیادی به دست آوردند. اما اکنون قیمت مسکن در استرالیا برای پنجمین ماه متوالی کاهش یافته است. بانک های مرکزی برای مهار تورم رقابت می کنند و نرخ های بهره را با سریع ترین سرعت در چهار دهه اخیر افزایش می دهند. این رویکرد باعث ایجاد رکود در بازار جهانی مسکن شده است.

براساس گزارشی از نشریه اکونومیست، قیمت مسکن در 9 کشور از 18 کشوری که توسط آکسفورد اکونومیکس نظارت می شود، در حال کاهش است و بازارهایی که تا قبل از این رونق داشتند، سریع ترین کاهش را ثبت کرده اند. قیمت مسکن در کانادا و سوئد از فوریه تاکنون بیش از هشت درصد کاهش یافته است. در نیوزیلند نیز قیمت مسکن از زمان اوج خود در سال گذشته بیش از 12 درصد کاهش یافته است. قیمت ها در آمریکا و انگلستان نیز شروع به کاهش کرده اند. بسیاری از کشورهای دیگر نیز در همین مسیر حرکت می کنند.

حجم معاملات نیز با کاهش مواجه شده است. طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، در بازار مسکن آمریکا فروش خانه در ماه اوت در مقایسه با سال قبل، یک پنجم کاهش یافته است. در نیوزیلند، فروش در سه ماه منتهی به ژوئن در ضعیف ترین سطح خود از 2010 بوده است.

ارزش سهام سازندگان بزرگ انگلیسی مانند بارات و تیلور ویمپی، در سال جاری به نصف کاهش یافته است. همچنین سهام شرکت های بزرگ ساخت و ساز آمریکایی مانند دی‌‌آر هورتون و لنار، بیش از 30 درصد کاهش یافته‌‌ است.

از منظر اکونومیست، این آمار نشان دهنده پایان رونق بازار مسکن است. نرخ پایین وام مسکن و عرضه محدود باعث افزایش قیمت مسکن در جهان ثروتمند در دهه پس از بحران مالی جهانی 2007-2009 شده بود. به عنوان مثال، قیمت ها در آمریکا از پایین ترین سطح خود در 2012 تا پایان 2019 تقریبا 60 درصد افزایش یافت.

اما با وقوع همه گیری، قیمت ها افزایش شدیدی پیدا کرد. قیمت مسکن در آمریکا، کانادا و هلند از 2020 تاکنون بیش از 30 درصد افزایش یافته است. قرنطینه و رواج دورکاری، باعث افزایش تقاضا برای املاک حومه شهر شد و دولت ها که نگران بحران مسکن به دلیل شیوع کووید بودند، به طور موقت مقررات دریافت وام مسکن را تسهیل یا حذف کردند و خرید آسان تر شد.

اما افزایش نرخ بهره در حال حاضر هزینه دریافت وام مسکن را به سطوح کم سابقه ای رسانده است. یک سال پیش وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت در آمریکا کمتر از سه درصد بود. اما امروز این نرخ به حدود هفت درصد رسیده است.

در نیوزیلند، نرخ وام مسکن برای نخستین بار در هشت سال گذشته از هفت درصد عبور کرده است. در انگلستان نیز میانگین وام پنج ساله با نرخ ثابت اکنون برای نخستین بار از 6 درصد فراتر رفته است. این افزایش نرخ بهره، زندگی را برای خریداران احتمالی مسکن دشوارتر می کند و احتمال نارضایتی را در بین صاحبان خانه افزایش می دهد. این تغییر می تواند در آینده پیامدهای ناخوشایند سیاسی و اجتماعی به همراه داشته باشد.

براساس این گزارش، سه عامل تعیین کننده نشان می دهد که مشکل در کجا بیشتر است و عواقب گسترده تری دارد. نخستین مورد، رشد اخیر قیمت در این بازار است. بازارهای مسکن که قیمت ها در آن از زمان همه گیری افزایش داشته است، به ویژه در برابر کاهش تقاضا آسیب پذیر هستند.

درحالی که نرخ رشد سالانه قیمت در بازار مسکن در بسیاری از کشورهای ثروتمند از ابتدای سال جاری تک رقمی شده است، آمریکا و کانادا رشد دو‌رقمی خود را حفظ کردند که ناشی از تقاضای بالا برای مسکن در شهرهای کوهستانی و ایالت های سان‌‌بلت است.

عامل دوم سطح وام گیری است. هر چه بدهی خانوار افزایش ‌‌یابد، نقدینگی کاهش خواهد یافت و مالکان به دلیل پرداخت های اقساط وام مسکن و معوقات آسیب پذیر می شوند.

عامل سوم نیز سرعت انتقال نرخ بهره بالاتر به صاحبان خانه است. بزرگترین خطر متوجه وام گیرندگان وام مسکن با نرخ شناور است چراکه با کاهش درآمد قابل تصرف خود مواجه هستند. در کانادا وام های مسکن با نرخ متغیر بیش از نیمی از کل وام ها را تشکیل می دهند، در حالی که در استرالیا و سوئد، این وام ها نزدیک به دوسوم کل وام ها را تشکیل می دهند.

در کشورهای دیگر، وام‌‌ با نرخ ثابت بسیار رایج تر است، به این معنی که افزایش نرخ با تاخیر قابل توجهی انجام می شود؛ اکثریت قریب به اتفاق وام مسکن در آمریکا چنین شرایطی دارد. در نیوزیلند وام های مسکن با نرخ ثابت بخش عمده ای از وام های موجود را تشکیل می دهند، اما بیش از 70‌ درصد آنها سررسید کمتر از دو سال دارند.

براساس پیش بینی‌‌ تعدادی از شرکت های املاک، قیمت ها در استرالیا و کانادا ممکن است تا 14 درصد نسبت به اوج خود کاهش پیدا کنند، که کمی بیشتر از چیزی است که در آمریکا یا انگلیس انتظار وقوع آن وجود دارد.

اقتصاددانان رویال بانک کانادا انتظار دارند میزان فروش این کشور در 2023- 2022 بیش از 40 درصد کاهش یابد، که از افت 38 درصدی در سال های 2009-2008 بیشتر خواهد بود. در داخل هر کشور، برخی از مردم بیشتر از دیگران آسیب خواهند دید.

کیفیت اعتبار وام گیرندگان در سال های اخیر بهبود یافته است، زیرا مقررات سختگیرانه ای که پس از بحران مالی جهانی وضع شده است، گرفتن وام مسکن را برای وام گیرندگان ریسکی دشوارتر کرده است. اما ترکیب شوک نرخ بهره و افزایش هزینه های زندگی، صاحبان خانه را تحت فشار شدید قرار داده است.

به عنوان نمونه، در استرالیا نیمی از وام گیرندگان در صورت افزایش نرخ بهره، یک پنجم از نقدینگی خود را از دست می دهند؛ در انگلستان نیز نزدیک به 2 میلیون خانوار یا یک چهارم آنهایی که وام مسکن دارند، ممکن است تا اوایل سال 2025 شاهد از دست رفتن 10 درصد از درآمدشان باشند.

در هلند، در صورت افزایش سه واحد درصدی نرخ بهره، سهم صاحبان خانه ای که بیش از یک چهارم درآمد خود را به پرداخت اقساط وام مسکن اختصاص می دهند، از 12 درصد به 26 درصد افزایش می یابد. خبر خوب این است که بانک ها باید بتوانند این افت را تحمل کنند.

در سال های 2007-2009، افزایش بدهی های پرداخت نشده، برخی از بانک های آمریکایی را به لبه پرتگاه سوق داد. به گفته موسسه مشاوره کپیتال اکونومیکس، بانک های انگلیسی سرمایه کافی برای پوشش زیان را در اختیار دارند. تازه ترین گزارش از بانک های انگلستان نشان می دهد که وام دهندگان این کشور می توانند کاهش 33 درصدی قیمت مسکن و افزایش نرخ بیکاری از 5/ 3 درصد به 12 درصد را مدیریت کنند.

در آمریکا، بانک ها از بازار وام مسکن عقب نشینی کرده اند، به طوری که در حال حاضر بیش از نیمی از وام های مسکن جدید توسط موسساتی غیر از بانک ها ارائه می شود.

به باور اکونومیست، فشار بر بازار مسکن عواقب عمیقی خواهد داشت. ادوارد لیمر، استاد دانشگاه کالیفرنیا، معتقد است که چرخه مسکن یک چرخه تجاری است. کاهش قیمت مسکن قبل از هشت رکود از میان 10 رکود گذشته آمریکا اتفاق افتاده است.

پیوند میان این دو چرخه به این دلیل است که مسکن اثرات ثروت را به مالکان می دهد. وقتی قیمت مسکن افزایش می یابد، مردم نسبت به وضعیت مالی خود احساس خوبی دارند. تحقیقات بانک انگلستان در 2019 نشان داد که افزایش 10 درصدی قیمت مسکن باعث افزایش 35/ 0 تا 5/ 0 درصدی مصرف شده است.

با افزایش نگرانی ها در این زمان، فعالیت شرکت های خصوصی مسکن از آوریل 20 درصد کاهش یافته است. در این شرایط وام گیرندگان که به دلیل تورم و قبوض سنگین انرژی با کاهش نقدینگی مواجه هستند، به دلیل پرداخت اقساط سنگین وام مسکن، برای سایر کالاها و خدمات کمتر هزینه خواهند کرد.

برخی از مردم جنبه مثبت کاهش قیمت مسکن را می بینند. آنها امیدوارند که کاهش قیمت ها به جوانان اجازه دهد تا نخستین خانه خود را خریداری کنند. اما این امیدها از بین خواهند رفت. در اصلاحات مسکن و گاهی تا سال ها پس از آن، نرخ مالکیت مسکن به جای افزایش، کاهش می یابد.

به عنوان مثال، در انگلستان، حدود 65 درصد از مردم خانه دارند که در مقایسه با 70 درصد در آغاز بحران مالی جهانی، کاهش یافته است. در ایرلند، که در اواخر دهه 2000 سقوط بزرگی را تجربه کرد، نرخ مالکیت خانه هنوز بیش از 10 درصد کمتر از اوج خود است.

شرایط اقتصادی که همزمان باعث کاهش قیمت مسکن می شود، شانس خانه دار شدن را کاهش می دهد. بیکاری افزایش و دستمزدها کاهش می یابد. اگر نرخ بهره افزایش یابد، مردم می توانند کمتر وام بگیرند و وام دهندگان تمایل بیشتری به وام دادن دارند.

بزرگترین اثر رکود مسکن ممکن است در سیاست باشد. در کشورهایی که مالکیت خانه به عنوان یک آداب و رسوم تلقی می شود، کاهش قیمت بدون اینکه توان خرید خانه وجود داشته باشد، نمک بر زخم های دردناک است.

سال های طولانی، صاحبان خانه، خیالشان راحت بود که حتی اگر رشد دستمزد بسیار اندک باشد، حداقل قیمت خانه شان در حال افزایش است. اما آن روزها تمام شده است. حتی نسلی که یک دهه رونق بازار مسکن را تجربه کرده اند، در دوران بازنشستگی با اندوخته ای کم مواجه هستند.

همه اینها به این معنی است که افزایش نرخ بهره، عواقب سیاسی غیرقابل پیش بینی خواهد داشت، زیرا افرادی که زمانی از وضعیت موجود سود برده اند، متوجه می شوند که از دست دادن چه احساسی دارد. پس اگر سیاستگذاران عملیات نجات را آغاز کنند، تعجب نکنید. در حال حاضر دولت مجارستان از شهروندان خود در برابر افزایش نرخ بهره محافظت می کند. در اسپانیا نیز بانک ها در نظر دارند افزایش پرداخت وام های مسکن با نرخ متغیر را محدود کنند.

دنیای اقتصاد