سرریز نقدینگی به بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان،براساس آنچه در گزارش تحولات بازار معاملات مسکن تهران در آذرماه ۱۴۰۱ آمده، تعداد معاملات مسکن تهران در این ماه نسبت به ماه قبل ۲۷ درصد افزایش یافته است. البته نکته قابل توجه در این گزارش این است که این تغییر در آپارتمان‌های با عمر کمتر از پنج سال منفی بوده و در آپارتمان‌های با عمر بیش از ۲۰ سال تغییر بیش از ۶۰ درصدی داشته است.

بنابراین می‌توان گفت نقدینگی وارد شده به معاملات مسکن در بخش مولد و آپارتمان‌های نوساز هزینه نشده و فقط به عنوان یک کالای سرمایه‌ای به ساختمان‌های قدیمی ساز اختصاص یافته که به نظر نوعی سرمایه گذاری می‌رسد. همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۸۰.۷ میلیون ریال بوده که نشان دهنده افزایش ۲.۹ درصدی نسبت به ماه قبل است.

افزایش تعداد معاملات و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن بی ارتباط با تحولات ماه‌های اخیر نبوده است. طی چند ماه اخیر با افزایش قیمت دلار و به دنبال آن جهش قیمت‌ها در همه کالاها مواجه بودیم و روندها همچنان افزایشی است. بازار خودرو، دلار، سکه و به دنبال آن مسکن نیز از این تغییرات قیمت بی‌نصیب نمانده است.

همچنین براساس گزارش مذکور در آذرماه سال جاری در مناطق بیست‌ودوگانه تهران، منطقه ۵ (شامل محلات پونک، باغ فیض، کن و… است) نیز با سهم ۱۵ درصدی از کل معاملات، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است. مناطق ۱۰، ۲ و ۴ نیز به ترتیب با سهم ۹.۴، ۹.۳ و هشت درصد نیز در رتبه‌های دوم، سوم و چهارم قرار گرفته است.

براساس تحلیل کارشناسان، سهم آپارتمان‌های مناطق پایین شهر تهران از معاملات مسکن بیشتر است که این موضوع نیز نشان‌دهنده سرریز شدن نقدینگی به بازار مسکن است.

گفتنی است شاخص اجاره بها نیز در تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه گذشته به ترتیب ۲.۵ و ۳ درصد رشد داشته است. این شاخص نسبت به آذرماه سال گذشته به ترتیب ۴۱.۳ و ۴۶.۴ درصد رشد را تجربه کرده است.

کاهش ارزش پول ملی دلیل افزایش تعداد معاملات مسکن

فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن در این خصوص می‌گوید: نه تنها در تهران بلکه در همه مناطق کشور نیز با افزایش حجم معاملات مسکن در آذرماه مواجه هستیم که ناشی از کاهش ارزش پول ملی به دنبال قیمت دلار است که در یک ماه گذشته شوکی به بازار مسکن و سایر کالاهای سرمایه‌ای وارد کرده است. مردم برای حفظ سرمایه‌های خود به بازار مسکن وارد شده‌اند که همین موضوع نیز افزایش بیشتر قیمت‌ها را به دنبال دارد.

وی اضافه می‌کند: این اتفاق جدید نیست و پیش از این نیز مردم برای حفظ سرمایه خود به بازار مسکن وارد می‌شدند.

کشف قیمت هزینه تمام شده مسکن در آینده مشکل است

این کارشناس مسکن می‌گوید: از طرفی در شرایط فعلی، سازندگان نیز تمایلی به فروش ندارند زیرا متخصصان و فعالان بازار مسکن هیچ پیش بینی مشخصی برای هزینه‌های تمام شده آن نمی‌توانند داشته باشند. کشف قیمت هزینه‌های تمام شده در ماه‌های آینده برای بخش خصوصی کار بسیار مشکلی خواهد بود.

پورحاجت اضافه می‌کند: قطعاً این تحولات بر بازار رهن و اجاره نیز تأثیر می‌گذارد. ۲۰ تا ۳۰ درصد قیمت تمام شده مسکن، هزینه رهن آن است بنابراین با افزایش قیمت مسکن، رهن و اجاره نیز افزایش می‌یابد. در ماه‌های آینده همچنان بازیگر اصلی، تورم در حوزه مسکن و ساختمان است. پیش بینی کاهش قیمت مسکن برای ماه‌های آینده کار بسیار مشکلی است.

حسن محتشم، کارشناس اقتصاد مسکن نیز درباره افزایش ۲۷ درصدی معاملات مسکن تهران در آذرماه، اظهار می‌کند: این معاملات غالباً مربوط به متراژهای کوچک و متوسط قیمت مسکن تهران بوده است. معاملات آپارتمان‌های بزرگ نیز ناشی از پایین آمدن قیمت واحدهای لاکچری و لوکسی است که فروشنده شده‌اند. تأمین مسکن برای متقاضیان واقعی امروز به یک رؤیا تبدیل شده و فراتر از آرزوست. همین موضوع منجر می‌شود که در زمان افزایش قیمت دلار برای جلوگیری از افزایش بیشتر قیمت، تلاش کنند تا خانه‌دار شوند. نمی‌توان افزایش تعداد معاملات مسکن تهران را غیر طبیعی دانست. البته این موضوع قابل انتظار نبود.

قیمت مسکن افزایش می‌یابد

وی با پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده، می‌گوید: به نظر نمی‌رسد قیمت مسکن کاهش یابد و حتی امکان افزایش نیز وجود دارد. در دو سه ماه اخیر قیمت همه کالاها متأثر از افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی افزایش یافت. در چنین شرایطی افراد برای جلوگیری از متضررشدن، سرمایه‌های خود را به خرید ارز، طلا یا مسکن اختصاص می‌دهدند. برخی افراد با توجه به مخاطرات موجود طرفدار بازارهای مالی نیستند و مسکن را برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر می‌دانند.

تأثیر تحولات ارزی بر معاملات رهن و اجاره

این کارشناس با بیان اینکه مسکن از طریق رهن و اجاره می‌تواند سود بیشتری برای فرد تأمین کند و همزمان ارزش پول نیز حفظ می‌شود، می‌گوید: تحولات ارزی حتماً از شب عید بر معاملات رهن و اجاره نیز تأثیرگذار خواهد بود زیرا نقل‌وانتقالات در دی‌ماه و فصل سرد به ندرت انجام می‌شود.

محتشم با تاکید بر اینکه شب عید با افزایش قیمت رهن و اجاره مواجه خواهیم شد، اضافه می‌کند: رهن و اجاره با ضریبی از قیمت ملک تعیین می‌شود. قیمت ملک تهران در یک ماه اخیر افزایش قابل توجهی داشته و مشخص است در دوران رونق معاملات رهن و اجاره بر قیمت این معاملات نیز تأثیر می‌گذارد.

وی ادامه می‌دهد: همه این افزایش قیمت‌ها ناشی از افزایش قیمت دلار و کاهش ارزش پول ملی است، مسکن با دلار تعامل دارد قیمت آن با کمی تأخیر نسبت به دلار افزایش می‌یابد زیرا نقدشوندگی ساختمان مشکل‌تر است. با ادامه روند افزایشی قیمت دلار قطعاً تا شب عید با افزایش قیمت مسکن مواجه خواهیم شد.

ایمنا