امتیاز بازار پیش فروش آپارتمان برای طرفین این بازار چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، با وجود اینکه بازار دوم معاملات مسکن مدت هاست که به کلی از کار افتاده است، راهی برای احیای این بازار وجود دارد که می تواند به منزله کریدور عبور مسکن از رکود فراگیر عمل کند.

در صورتی که چرخ بازار پیش فروش آپارتمان به حرکت دربیاید، امکان بازگشت تدریجی بازار ساخت و ساز به رونق نسبی فراهم می شود. اما در برابر احیای پیش فروش نگرانی هایی از جانب سازنده ها وجود دارد که بیراه نیست. ما در این نوشته راه عبور از رکود با پیش فروش ساختمانی به نحو مطلوب را معرفی خواهیم کرد.

بازار پیش فروش به عنوان بازار دوم معاملات ملکی از اواخر سال ۹۹ به دنبال نوسان شدید قیمت مصالح به کما رفت و این کما به تدریج آنقدر طولانی شد که امسال به مرگ کامل این بازار منجر شد؛ به این معنا که عرضه آپارتمان های مسکونی به طریق پیش فروش به صفر و تقاضای پیش خرید نیز به حداقل رسید.

با این حال عامل اصلی مرگ بازار پیش فروش عدم تمایل سازنده ها به عرضه واحدهای تکمیل شده خود به این طریق بود. در طول دو سال گذشته با شدت گرفتن تورم ساختمانی و رشد شدید قیمت مصالح که روی قیمت تمام شده ساختمان اثرگذار بود، ترجیح سازنده ها این بود که ساختمان های خود را پس از تکمیل برای فروش واگذار کنند، چراکه آنها در شرایط متورم بازار مصالح نمی توانستند برآورد دقیقی از افزایش هزینه های ساخت داشته باشند و بر اساس آن قیمت فروش خود را با حاشیه سود معقول و منطقی تعیین کنند.

همین روند در ماه های اخیر نیز حاکم بوده و اکنون تقاضای پیش خرید تقریبا به صفر رسیده است. آنگونه که واسطه های ملکی می گویند معدود فایل های پیش فروش نیز بین سرمایه گذاران ملکی که با سازنده ها در ارتباط هستند دست به دست می شود و اصلا به شکل رایج سال های گذشته در بازار رسمی فایل نمی شود.

در طول دو سال گذشته رابطه بین هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز شکلی متفاوت پیدا کرده است که خود به منزله مانعی برای میل به پیش فروش عمل می کند. در سال ۱۴۰۰ تورم ساخت بالا اما تورم مسکن به مراتب کمتر بود. در واقع بازار مسکن در ۱۴۰۰ یک سال با‌ثبات را پشت سر گذاشت، طوری که در طول کل سال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران سرجمع زیر ۲۰‌ درصد رشد کرد. با این حال قیمت در بازار مصالح ساختمانی با سرعت زیادی رو به افزایش بود و این وضعیت حتی در نیمسال اول ۱۴۰۱ که تورم مسکن قدری بالاتر بود، چنان پیش رفت که در عمل تورم ساخت از تورم مسکن بالا زد.

در حالی که طی ۶ ماه نخست امسال تورم ساخت بین ۴۰ تا ۵۰‌ درصد بوده است، تورم مسکن در همین مدت به مراتب کمتر و در حدود ۳۰‌ درصد ثبت شد و این وضعیت مطلوب سازنده ها نبوده و نیست. شرایط به نحوی پیش رفت که حتی گفته می شد حاشیه سود ساخت و ساز امسال به صفر میل کرده است و با توجه به ادامه وضعیت تورمی در بازار مصالح ساختمانی، ادامه این شرایط بغرنج بعید نیست.

از طرفی در سمت تقاضا نیز با توجه به کاهش حجم ساخت و ساز از یکسو و تورم نسبتا بالای مسکن طی سال جاری از سوی دیگر، میل به پیش خرید ناگزیر کاسته شده و این روزها کمتر کسی از واسطه های ملکی سراغ فایل پیش فروش را می گیرد.

اما سوال اینجاست که آیا پیش فروش نکردن به نفع سازنده هایی است که تحت هیچ شرایطی قصد مهاجرت از بازار ساخت و ساز را ندارند؟ به عبارت دقیق تر آیا انتخاب کسانی که نمی خواهند از بازار سرمایه گذاری ساختمانی خارج شوند و هنوز کم و بیش مشغول ساخت و ساز هستند مبنی بر فروش واحدهای تکمیل شده بعد از اتمام ساخت و پرهیز از پیش فروش، انتخاب درستی است؟

بررسی شرایط فعلی بازار اول معاملات ملکی یعنی بازار خرید و فروش واحدهای تکمیل شده و آماده سکونت نشان می دهد فروش در این بازار نیز کار ساده ای نیست؛ کمااینکه متقاضیان مصرفی ملک با توجه به سطح بالای قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد قیمت در این بازار به کلی از خرید منصرف شده و بیرون بازار نظاره گر تحولات هستند.

خریداران سرمایه ای نیز اگرچه در بازار حضور دارند اما با وسواس بیشتری برای خرید اقدام می کنند، چراکه قصد آنها از خرید ملک کسب سود در میان مدت یا بعضا درازمدت است و در نتیجه آنها عموما خرید املاک به قیمت رسیده را ترجیح می دهند. بنابراین حتی فروختن واحدهای تکمیل شده سازنده ها نیز در این شرایط کار راحتی نیست.

اما چرا سازنده ها بین پیش فروش و فروش واحدها پس از ساخت، دومی را ترجیح می دهند؟ بررسی ها نشان از وجود یک نقطه کور در مسیر سازنده ها دارد که تحلیل و تصمیم آنها را مخدوش کرده است و اگر برطرف شود، خواهند دید که پیش فروش اتفاقا در شرایط فعلی می تواند گزینه ایده آلی برای تضمین حضور مستمر آنها در بازار مسکن باشد. این نقطه کور بحث صرفه اقتصادی پیش فروش در مقایسه با فروش واحدهای تکمیل شده است.

سازنده ها این طور تصور می کنند که با توجه به شرایط تورمی بازار ساخت و ساز، اگر واحدهای خود را تکمیل کنند و به قیمت بالاتر متناسب با برآورد روز از هزینه های ساخت بفروشند، برنده خواهند بود. در واقع شرایط تورمی در بازار مصالح ساختمانی انگیزه آنها را برای پیش فروش به کلی از بین برده است.

این در حالی است که آنها نباید از این واقعیت که ممکن است در ماه های آینده و در زمان تکمیل واحدها، تورم مسکن از تورم ساخت کمتر باشد غافل شوند. این اختلاف تورمی می تواند حتی برای فروش واحدهای تکمیل شده نیز برای سازنده ها زیان به دنبال داشته باشد؛ به ویژه با توجه به اینکه فعلا چشم اندازی از کنترل تورم مصالح ساختمانی وجود ندارد و تولیدکننده ها از افزایش هزینه های تولید نالان هستند. بنابراین در بازاری که سطح تورم ساخت بالا بوده و این موضوع حاشیه سود را تحت تاثیر قرار می دهد، اتفاقا پیش فروش می تواند گزینه ای ایده آل باشد.

ریسک و فرصت دوطرفه در بازار پیش فروش

پیش فروش برای دو طرف معاملات مسکن هم ریسک دارد، هم فرصت. ناپایداری قیمت مسکن و نوسانات هزینه ساخت ریسکی است که سازنده متحمل می شود و در مقابل پیش خریدار نیز با ریسک بدعهدی احتمالی سازنده مواجه است.

افزون بر این پیش فروش می تواند از این بابت که تقاضای بالقوه زیادی برای آن وجود دارد، برای سازنده یک فرصت ویژه محسوب شود. در شرایطی که خرید یک واحد کم متراژ در مناطق متوسط حداقل سه تا چهار میلیارد تومان نقدینگی می خواهد و عمده متقاضیان خانه اولی نمی توانند از عهده تامین آن بر‌بیایند، پیش فروش می تواند راهی به خانه دار شدن با پرداخت تدریجی برای آنها باز کند و از این بابت برای پیش خریداران نیز فرصتی ویژه برای نجات از تورم آتی مسکن به حساب می آید.

برای عبور از رکود فراگیر مسکن در حال حاضر، تمرکز بر امتیاز و فرصتی که پیش فروش برای هر دو ضلع معاملات ملکی دارد راهگشاست. اگر سازنده به ساخت و پیش فروش روی بیاورد، این اطمینان نسبی وجود دارد که تقاضای بالقوه پیش خرید نیز که اکنون به محاق رفته، بالفعل می شود.

البته ماجرا به این سادگی هم نیست. اگرچه پیش فروش نفع دوطرفه دارد اما ملاحظه و نگرانی سازنده ها پیرامون مساله تورم ساخت بیجا نیست. پیش خریدار با ورود به معامله پیش خرید ملک از تورم آتی ملک در امان می ماند اما راهی لازم است تا پیش فروشنده نیز پناهگاهی مقابل تورم آتی هزینه ساخت داشته باشد.

راه بنیادی این است که سیاست هایی برای کنترل تورم ساخت در پیش گرفته شود اما در نبود چنین سیاست هایی، تعریف یک نهاد واسط بین پیش فروشنده و پیش خریدار می تواند راهگشا باشد. این نهاد واسط که می تواند بانک تخصصی بخش مسکن باشد، به منزله کریدور عبور از رکود مسکن عمل خواهد کرد و تضامینی که سازنده و پیش خریدار در یک قرارداد پیش فروش ملک به آن نیاز دارند را در اختیار دو طرف خواهد گذاشت.

در اواسط دهه ۹۰ طرحی برای ایفای نقش بانک عامل بخش مسکن در بازار پیش فروش مطرح شد.

مبنای این طرح افتتاح یک حساب امانی متعلق به سازنده نزد بانک بود و قرار بود آورده پیش خریداران در این حساب تجمیع و به تدریج متناسب با پیشرفت پروژه در اختیار سازنده قرار گیرد. اما کارشناسان مسکن معتقدند نگاه یک طرفه و بدبینانه به سازنده در این طرح عامل استقبال صفر از آن بود و حتی یک قرارداد پیش فروش نیز در بازار رسمی تعریف شده به این ترتیب منعقد نشد.

اکنون با تجربه ناموفقی که از گذشته درباره نحوه مداخله نهاد واسط وجود دارد، راه حل مطلوب این است که ضلع سوم به نحوی وارد عمل شود که ضلع چهارم یعنی تامین کنندگان مصالح ساختمانی را نیز درگیر کند. در قالب مدل جدید تامین مصالح برای پیش فروش باید با پشتیبانی نهاد واسط به نحوی صورت گیرد که مساله تورم در این بازار نیز برای پیش فروشنده حل شود.

بازار پیش فروش برای احیا به یک مدل جدید برای مداخله نهاد واسط نیاز دارد و این مدل جدید باید بر پایه رفع نگرانی سازنده ها باشد؛ کمااینکه مساله نااطمینانی های پیش خریداران در قالب حضور نهاد واسط حل می شود اما نگرانی های پیش فروشنده ها در حال حاضر پا‌بر‌جاست.

در صورتی که مدل بهینه مداخله در بازار پیش فروش تعریف و پیاده شود، نه تنها بازار ساخت و ساز از رکود خارج خواهد شد، بلکه بازار مصالح ساختمانی و بازار مسکن نیز به تدریج وضعیت عادی پیدا کرده و از رکود خارج می شوند.

بیشتر بخوانید: پیش خرید آپارتمان و راه های جلوگیری از کلاهبرداری

دنیای اقتصاد