شرایط و نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت + نکات مهم حقوقی

به گزارش اخبار ساختمان، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از جمله مباحث مهم حقوق قراردادها است که باید مطابق مفاد قرارداد، قوانین مربوط به قراردادها و مقررات قانون مدنی انجام شود. هرگونه فسخ غیرقانونی می‌تواند موجب مسئولیت جبران خسارت شود و حتی در برخی موارد باعث بی‌اعتباری اعلام فسخ گردد. ازاین‌رو آگاهی از شرایط، نحوه، مهلت و آثار فسخ قرارداد برای مالکان و سازندگان اهمیت فراوانی دارد. در ادامه به صورت جامع به بررسی شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه اعمال حق فسخ، تعیین خسارت، مهلت قانونی و نمونه دادخواست فسخ این قرارداد خواهیم پرداخت.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای پایان دادن یک‌جانبه به قرارداد توسط شخصی است که مطابق قانون یا مفاد قرارداد، حق فسخ دارد. برخلاف اقاله که با توافق طرفین انجام می‌شود، فسخ نیازمند رضایت طرف مقابل نیست و صرفاً در صورتی امکان‌پذیر خواهد بود که حق فسخ در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا قانون چنین حقی را برای یکی از طرفین ایجاد کرده باشد. بنابراین صرف بروز اختلاف یا نارضایتی از روند اجرای پروژه، مجوز قانونی برای فسخ قرارداد محسوب نمی‌شود.

به نقل از وب سایت وکلاهاب :

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین برای جلوگیری از بروز اختلاف، مواردی را به عنوان شروط فسخ تعیین می‌کنند؛ برای مثال تأخیر طولانی در اخذ پروانه ساخت، عدم تأمین سرمایه لازم، انتقال غیرمجاز قرارداد به شخص ثالث، توقف عملیات ساختمانی یا عدم انجام تعهدات مالی می‌تواند از موارد ایجاد حق فسخ باشد. در صورتی که این موارد در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، باید به قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی و مفاد توافق طرفین مراجعه کرد. همچنین مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادهای صحیح برای طرفین لازم‌الاجرا هستند و جز در موارد مقرر در قانون یا با رضایت طرفین قابل برهم زدن نیستند.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

برای اینکه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از نظر حقوقی معتبر باشد، وجود شرایط مشخصی ضروری است. مهم‌ترین این شرایط عبارت‌اند از:

۱. وجود حق فسخ در قرارداد یا قانون

نخستین شرط برای فسخ قرارداد، وجود اختیار قانونی یا قراردادی برای برهم زدن قرارداد است. مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، اصل بر لازم بودن قراردادها است؛ بنابراین هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند بدون وجود مجوز قانونی یا شرط قراردادی، قرارداد را فسخ کند.

به همین دلیل معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت بندی تحت عنوان موارد فسخ قرارداد درج می‌شود و مواردی مانند تأخیر در شروع عملیات، عدم اخذ مجوزها، تأخیر در پرداخت هزینه‌ها یا عدم اجرای تعهدات اساسی به عنوان موارد ایجادکننده حق فسخ پیش‌بینی می‌شود. هرچه این شروط دقیق‌تر تنظیم شوند، اختلافات احتمالی نیز کاهش خواهد یافت.

۲. تخلف اساسی یکی از طرفین از تعهدات قراردادی

یکی از رایج‌ترین دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، عدم انجام تعهدات اصلی از سوی مالک یا سازنده است. برای نمونه اگر سازنده در موعد مقرر عملیات ساختمانی را آغاز نکند، پروژه را بدون دلیل موجه متوقف سازد، کیفیت ساخت را برخلاف مشخصات قرارداد کاهش دهد یا سرمایه لازم را تأمین نکند، ممکن است برای مالک حق فسخ ایجاد شود.

همچنین اگر مالک از انتقال سهم مشاع، تحویل ملک، همکاری در اخذ مجوزهای لازم یا انجام سایر تعهدات خودداری کند و این موضوع مانع اجرای پروژه شود، سازنده نیز در صورت وجود شرایط قانونی یا قراردادی می‌تواند قرارداد را فسخ کند. در بسیاری از موارد، دادگاه بررسی می‌کند که تخلف انجام‌شده اساسی و مؤثر بوده یا خیر.

۳. ارسال اظهارنامه و اعلام رسمی فسخ

در اغلب موارد، پیش از اعمال حق فسخ لازم است شخصی که قصد فسخ قرارداد را دارد، مراتب را به طور رسمی به طرف مقابل اعلام کند. بهترین شیوه انجام این کار، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.

ارسال اظهارنامه علاوه بر اینکه حسن نیت شخص را نشان می‌دهد، در صورت طرح دعوا نیز یکی از مهم‌ترین دلایل اثبات رعایت تشریفات قانونی خواهد بود.

۴. رعایت مهلت اعمال حق فسخ

در برخی از خیارات قانونی یا شروط قراردادی، حق فسخ باید ظرف مدت مشخصی اعمال شود. اگر شخصی با وجود اطلاع از تخلف، مدت طولانی سکوت کند یا همچنان قرارداد را اجرا نماید، ممکن است این رفتار به منزله صرف‌نظر کردن از حق فسخ تلقی شود.

به همین دلیل پس از ایجاد سبب فسخ، بهتر است در کوتاه‌ترین زمان ممکن موضوع توسط وکیل بررسی شده و اقدامات قانونی انجام شود تا از بروز اختلاف درباره سقوط حق فسخ جلوگیری گردد.

۵. اثبات وقوع تخلف

صرف ادعای نقض قرارداد برای فسخ کافی نیست و شخصی که به استناد تخلف طرف مقابل قرارداد را فسخ می‌کند، باید بتواند این تخلف را اثبات کند. اسناد مالی، مکاتبات، گزارش مهندس ناظر، نظریه کارشناس رسمی دادگستری، اظهارنامه، صورت‌جلسات و سایر مدارک می‌توانند در اثبات تخلف نقش مهمی داشته باشند.

۶. عدم امکان ادامه اجرای قرارداد

در برخی پرونده‌ها، هرچند تخلفی رخ داده است، اما دادگاه معتقد است که امکان ادامه اجرای قرارداد وجود دارد و ضرورتی برای فسخ نیست. در مقابل، اگر تخلف به گونه‌ای باشد که اعتماد میان طرفین از بین برود یا ادامه پروژه عملاً غیرممکن شود، فسخ قرارداد می‌تواند منطقی و قانونی باشد.

۷. رعایت قواعد عمومی قراردادها

قرارداد مشارکت در ساخت تابع قواعد عمومی قراردادهای مقرر در قانون مدنی نیز هست. مطابق مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۶، ۲۲۷، ۲۲۹ و ۲۳۰ قانون مدنی، طرفین مکلف به اجرای تعهدات خود هستند و در صورت تخلف، حسب مورد ممکن است مسئول جبران خسارت، اجرای تعهد یا تحمل آثار فسخ قرارداد شوند.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید مطابق قانون و مفاد قرارداد انجام شود و صرف اعلام شفاهی یا ارسال یک پیام در شبکه‌های اجتماعی برای تحقق فسخ کافی نیست. نخستین گام این است که شخصی که قصد فسخ قرارداد را دارد، بررسی کند آیا حق فسخ برای وی در قرارداد یا قانون پیش‌بینی شده است یا خیر. اگر چنین حقی وجود داشته باشد، لازم است تمامی مدارک مربوط به تخلف طرف مقابل از جمله قرارداد، مکاتبات، صورت‌جلسات، گزارش مهندس ناظر، اسناد مالی و سایر مدارک جمع‌آوری شود تا در صورت طرح دعوا، امکان اثبات ادعا وجود داشته باشد.

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، قبل از فسخ باید به طرف مقابل اخطار داده شود تا ظرف مدت مشخصی تخلف خود را برطرف کند. این اخطار معمولاً از طریق اظهارنامه رسمی ارسال می‌شود. اظهارنامه علاوه بر اینکه طرف مقابل را از تصمیم فسخ مطلع می‌کند، در آینده نیز یکی از مهم‌ترین ادله اثبات رعایت تشریفات قانونی خواهد بود. اگر پس از انقضای مهلت مقرر، تخلف برطرف نشود، شخص ذی‌حق می‌تواند فسخ قرارداد را اعلام کند.

پس از اعلام فسخ، در صورتی که طرف مقابل فسخ را نپذیرد یا آثار آن را اجرا نکند، معمولاً لازم است دادخواست تأیید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، مطالبه خسارت، الزام به تنظیم اسناد لازم یا سایر خواسته‌های مرتبط در دادگاه صالح مطرح شود. دادگاه پس از بررسی قرارداد، دلایل فسخ، مفاد اظهارنامه، نظریه کارشناسان و سایر مستندات، درباره صحت یا عدم صحت فسخ تصمیم خواهد گرفت. در پروژه‌های ساختمانی بزرگ، ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری برای بررسی میزان پیشرفت پروژه، میزان تخلف و خسارات وارده امری متداول است.

جمع‌بندی

0 تا 100 موضوع فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در این صفحه مورد بررسی قرار گرفت و اینک در انتها ما امیدواریم مطالعه مطالب این صفحه برای شما عزیزان مفید بوده باشد.