شهرداران چینی در دام درآمدهای ساختمانی گرفتار شدند

به گزارش اخبار ساختمان، حمایت چین از چند شرکت ساختمانی بزرگ وابسته به موسسات دولتی در این کشور سبب شکل گیری برج های بلند مسکونی اما بدون سکنه در این کشور شد و پهنه های وسیعی از برخی شهرهای چینی را به شهر ارواح تبدیل کرد.

آلارم مسیر اشتباه در بخش مسکن این کشور از حدود دو سال پیش به صدا درآمد و پول پاشی برای برج سازها توسط دولت چین از همان زمان متوقف شد. به این ترتیب تیراژ ساخت مسکن در این کشور در سراشیبی قرار گرفت؛ به ویژه با توجه به اینکه در سال هایی که سیاست کووید صفر در چین اجرا شد، خریداران اقساطی مسکن نتوانستند اقساط خود را در موعد مقرر پرداخت کنند و شرکت های ساختمانی که تشنه نقدینگی بودند، دچار مشکل شدند.

به این ترتیب بحران تاریخی مسکن در چین از دو سال قبل (2021 میلادی) آغاز شد و همچنان ادامه دارد. نشریه اکونومیست یک ماه قبل به چینی ها هشدار داده بود که استمهال وام های مسکن فقط پاک کردن صورت مساله بوده و نمی تواند این بحران را حل کند.

در گزارشی که چندی پیش جزئیات آن منتشر شد، اکونومیست این موضوع را گوشزد کرد که مشکل بخش مسکن در چین وابستگی شهرداری های این کشور به درآمدهای ملکی از قبیل زمین فروشی تراکم فروشی است.

در واقع شهرداری های شهرهای بزرگ چین دولت را تحت فشار قرار می دهند تا سیاست های ضد‌التهاب در بخش مسکن را به کار نبندد، چراکه این شهرداری ها هستند که انتفاع اصلی را از التهاب قیمت در بازار املاک چین با وجود پیشی گرفتن عرضه از تقاضا می برند.

اما اکونومیست در تازه ترین گزارش خود از وضعیت بازار ملک در پهناورترین کشور شرق آسیا به این موضوع پرداخته که خریداران واحدهای مسکونی در برج های چینی عمدتا سرمایه گذاران ملکی در این کشور هستند که چند‌خانه ای محسوب می شوند، نه فاقدان مسکن.

بنابراین شکل فعلی حمایت از مسکن سازی در دولت چین نه تنها به هدف اصابت نکرده، بلکه دست ملاکان را برای سوداگری در این بازار باز گذاشته و حتی شهرداران چینی را هم در دامی انداخته که می تواند زنجیره ای از فاجعه را برای شهروندان این کشور رقم بزند.

ماجرا از این قرار است که عمده شرکت های ساختمانی با اوراق قرضه تامین مالی شده اند و بدهی سر به فلک کشیده این اوراق در رکود تاریخی مسکن چین طی دو سال اخیر، روی دوش شهرداری هاست.

این گزارش نشان می دهد تنها بهره معوقات اوراق مربوط به تامین مالی یک برج مسکونی نیمه تمام در چین که پرداخت آن بر عهده شهرداری است، معادل 30‌ درصد از کل بودجه شهرداری مذکور است. عواقب ادامه این روند علاوه بر اینکه به شکل ضعف در ارائه خدمات شهری به شهروندان مشهود خواهد شد، اعتراضات محلی را نیز در پی خواهد داشت و می تواند بحران بدهی اوراق قرضه را از شهرداری ها به بازار مالی چین منتقل کند.

شهرداری ها در لبه پرتگاه

برج 117 در چین، از چند کیلومتری به چشم می خورد؛ این برج که ششمین آسمانخراش بلند جهان است، منظره ای خارق‌‌‌العاده را ایجاد کرده است که با نمونه های مشابه خود در دبی، هنگ‌‌‌کنگ یا نیویورک رقابت می کند. با این حال، نشریه اکونومیست معتقد است بررسی دقیق تر این ساختمان در تیانجین نشان دهنده چیزی بدمنظره است.

ساخت و ساز برج 117، نامی که محلی ها برای آن انتخاب کرده اند، هرگز به پایان نرسید. بخش های بزرگ این سازه ناتمام باقی مانده است و اجزای اسکلت آن در معرض دید عموم قرار دارد. به جای اینکه این ساختمان باعث جذب کسب و کار و ثروت شود، سالهاست به عاملی ضد رفاه تبدیل شده است. برج های متروکه که اطراف ساختمان را احاطه کرده اند، گورستان یک منطقه تجاری مرکزی را تشکیل می دهند. مقامات محلی اگر می توانستند کل این منطقه را از دید مخفی می کردند.

روایات مربوط به هزینه های بیهوده و هدررفته سالهاست که در چین پخش می شود؛ چراکه شهرها و استان ها برای ایجاد زیرساخت ها و افزایش تولید ناخالص داخلی این کشور انباشت بدهی ایجاد کرده اند. این بدهی ها افزایش یافته و اکنون موعد پرداخت آنها فرا رسیده است.

استقراض اغلب توسط ابزار تامین مالی دولت محلی (LGFVS) انجام می شود، که توسط مقامات برای طفره رفتن از اجرای قوانینی که توانایی آنها را برای استقراض محدود می کند، راه اندازی می شوند. اوراق قرضه معوق این نهادها در پایان سال گذشته به 6/ 13 تریلیون یوآن (2 تریلیون دلار) یا حدود 40‌ درصد از بازار اوراق قرضه شرکتی چین رسیده است. اعطای وام از طریق مجاری غیرشفاف و غیررسمی به این معنی است که در حقیقت بدهی ها بسیار بیشتر هستند. برآوردها در 2020 رقمی نزدیک به 50 تریلیون یوآن را نشان می دهد.

استقراض در این مقیاس حتی در دوران رشد سریع چین هم غیرقابل دوام به نظر می رسید. اما سیاستگذاری فاجعه بار، دولت های محلی را به لبه پرتگاه سوق داده است و پس از بازگشایی های سریع، چشم انداز بلندمدت رشد چین کاهش یافته است.

سیاست کووید صفر در این کشور به مصرف لطمه زد و تولید کارخانه ها را کاهش داد؛ همچنین شهرها و استان ها را مجبور کرد تا صدها میلیارد یوآن برای آزمایش و فراهم کردن امکانات قرنطینه هزینه کنند.

در همین حال، بحران املاک در سال گذشته منجر به کاهش 50 درصدی فروش زمین شد، که دولت های محلی برای درآمد به آن متکی هستند. اگرچه هر دو مشکل با کنار گذاشتن سیاست کووید صفر و تسهیل قوانین مالکیت اکنون درحال برطرف شدن هستند، اما ممکن است زنجیره فاجعه باری از رویدادها به راه افتاده باشد.

بر اساس نظرسنجی اخیر، حدود یک سوم از مقامات محلی برای پرداخت بدهی ها با مشکل مواجه هستند. این مشکل، خدمات دولتی را تهدید می کند و از طرفی در حال حاضر اعتراضاتی را برانگیخته است. از طرفی این نکول ها می تواند بازارهای اوراق قرضه چین را با هرج و مرج مواجه کند.

از منظر اکونومیست، دولت های محلی برای تامین مخارج زندگی وارد زوایای گرانتر و تیره تر بازار شده اند. به گفته مایکل چانگ، از کارگزاری CGS-CIMB، بیش از نیمی از اوراق قرضه LGFV موجود در حال حاضر رتبه بندی نشده هستند، که بالاترین مقدار از سال 2013 به حساب می آید. بسیاری از LGFV‌ ها دیگر نمی توانند اوراق قرضه را در بازار داخلی چین منتشر کنند یا اوراق قرضه دارای سررسید را مجددا تامین مالی کنند. پرداخت های اوراق قرضه برای اولین بار در چهار سال گذشته بیش از پولی بود که در نتیجه انتشار اوراق قرضه در سه ماه پایانی سال 2022 وارد بازار شده بود.

بسیاری در حال حاضر برای جلوگیری از نکول به دنبال کانال های غیررسمی استقراض هستند، که اغلب به عنوان بدهی پنهان شناخته می شود، زیرا تشخیص میزان بدهی برای حسابرسان دشوار است. سود این بدهی ها بسیار بیشتر و مدت بازپرداخت کوتاه تر از نرخ های موجود در بازار اوراق قرضه است. برخی دیگر از مقامات نیز به سرمایه گذاری خارجی روی‌‌‌ آورده اند. LGFVS سال گذشته 5/ 39 میلیارد دلار اوراق قرضه دلاری منتشر کرده است، که اکنون بسیاری درحال پرداخت کوپن های بیش از هفت ‌درصد هستند.

این نرخ های بالاتر سبب ایجاد بحران خواهد شد. گزارشی که توسط آلن فنگ و لوگان رایت از شرکت تحقیقاتی رودیوم انجام شده است، تخمین می زند که 10 دولت محلی از 319 مورد بررسی شده با مشکل پرداخت سود بدهی ها مواجه هستند، چه رسد به پرداخت اصل سرمایه.

برای این گروه از مقامات محلی، بهره حداقل 10‌ درصد از مخارج را تشکیل می دهد، که سطح بسیار خطرناکی است. در تیانجین این رقم 30‌ درصد است. این شهر که تقریبا 14 میلیون نفر در آن زندگی می کنند و در سواحل شرقی مرفه چین قرار دارد، یک گزینه مشخص مبنی بر این است که نکول ها می تواند باعث ایجاد وحشت در بازار شود.

اگرچه تیانجین با پکن همسایه است، اما وضعیت مالی آن شبیه به مناطق دوردست در استان های غربی و جنوب غربی آمریکاست. حداقل7/ 1 میلیون نفر از 2019 این شهر را ترک کرده اند، به طوری که این مقیاس خروج مشابه مهاجرت های رخ داده از مناطق شمالی و مرکزی ایالات متحده است.

درآمد بسیار بد حاصل از فروش زمین تنها می تواند حدود 20‌ درصد از بدهی های کوتاه مدت LGFV شهر را پوشش دهد.

در سراسر چین، فشار بر بودجه های محلی به تدریج احساس می شود. در 23 فوریه، یک شرکت خصوصی اتوبوس در شهر شانگکیو در استان هنان، اعلام کرده است که خدمات خود را به دلیل عدم حمایت مالی دولت متوقف خواهد کرد.

کاهش مزایای مراقبت های بهداشتی نیز باعث اعتراضات در شهرهایی از جمله دالیان و ووهان شده است و اعتراض ها در این منطقه با واکنش شدید پلیس مواجه شدند. دولت های محلی برای پرداخت صورتحساب های مرتبط با کووید به شرکت های خصوصی دچار مشکل شده اند. در برخی از مناطق در پرداخت حقوق کارگران مهاجر کوتاهی می شود که منجر به افزایش اعتراضات شده است.

برخی از دولت های محلی برای جلوگیری از نکول شروع به فروش دارایی ها کرده اند. کاهش اخیر قوانین در بورس اوراق بهادار می تواند به محلی ها کمک کند تا از طریق ورود به بازار بورس، سرمایه را از مردم جذب کنند. دولت ها همچنین می توانند در معاملات خصوصی املاک را به گرو بگذارند.

با این حال، مشخص نیست که مقامات تا کجا می خواهند پیش بروند، یا چه کسی دارایی های پیشنهادی را خریداری خواهد کرد. به نظر می رسد یک منطقه تجاری جدید در تیانجین دارای نشانه های موفقیت بسیاری است؛ برای نمونه، چند ردیف ساختمان های بلند درخشان و یک نمایندگی پورشه آن سوی خیابان به چشم می خورد، اما اکثر طبقه همکف این پروژه، که به طور مشترک متعلق به یک شرکت دولتی و یک شرکت خصوصی است، خالی هستند. مقامات محلی شروع به حراج طبقات جداگانه کرده اند؛ یکی از این فروش ها اخیرا بدون داشتن خریدار به پایان رسیده است.

دولت مرکزی درحال انتقال وجوه به دولت های محلی در مقیاس بزرگتر از همیشه است. به گفته فنگ و رایت، بیش از 30 تریلیون یوآن بین سال های 2020 تا 2022 در دسترس بوده است. یک LGFV در شهر زونیی، در استان بدهکار جنوب‌غربی گوئیژو، اخیرا با بانک های محلی برای کاهش نرخ بهره، به تعویق انداختن پرداخت های اصلی به مدت 10 سال و تمدید سررسید بدهی خود به 20 سال، به توافق رسیده است.

چنین ترتیباتی می تواند در آینده رایج تر شود. حامیان استدلال می کنند که این موارد نشان دهنده تمایل واقعی مقامات محلی برای پرداخت بدهی های خود است و تاییدی بر زمان بر بودن این موضوع است.

با وجود این‌، جک یوآن از موسسه رتبه بندی مودیز معتقد است، بدهی های رو به رشد در دهه گذشته نشان می دهد که بسیاری از پروژه ها هرگز واقعا سودآور نخواهند بود. برای مثال، LGFV در زونیی، از سال 2016 دارای جریان های نقدی منفی بوده است و به نظر می رسد امید چندانی به تغییر وضعیت ندارد.

به گفته تحلیلگران رودیوم، اگر این دولت ها نتوانستند زمانی که رشد تولید ناخالص داخلی محلی هفت ‌درصد بود پرداخت ها را انجام دهند، چگونه در دهه آینده با رشدی سه درصدی، پرداخت ها را مدیریت خواهند کرد؟

بیشتر بخوانید: شکست چینی ها در طرح ساخت خانه های ارزان قیمت

دنیای اقتصاد