شکست چینی ها در طرح ساخت خانه های ارزان قیمت

به گزارش اخبار ساختمان، از بیش از دو دهه پیش، چینی ها در واکنش به گرانی مسکن و کمبود ملک شروع به ساخت و سازهای گسترده و افزایش عرضه کردند. اتفاقی که نه تنها باعث نشد قیمت مسکن در پر جمعیت ترین کشور دنیا کنترل شود بلکه خود زنجیره ای از مشکلات را ایجاد کرد.

خالی بودن ۶۵ میلیون خانه، ساخت خانه های بی کیفیت و شهرهای جدید بی امکانات و حالا هم در آستانه سقوط قرار گرفتن بخشی که بیش از یک چهارم اقتصاد چین به آن وابسته است، تنها بخشی از مشکلاتی هستند که ساخت خانه های دولتی ارزان برای اژدهای زرد ایجاد کرده است.

هزینه ساخت مسکن ارزان در چین چگونه تامین می شد؟

در دوره ای که مائو رهبر چین بود، مالکیت خصوصی معنایی نداشت و همه خانه ها متعلق به دولت بود و مردم هم اجاره نشینان او. نرخ اجاره بها در چین کمونیستی بسیار پایین بود، در حدی پایین که رقم دریافتی نه تنها اجازه ساخت و ساز جدید نمی داد بلکه حتی کفاف هزینه بازسازی خانه ها را هم نمی داد. نتیجه این اتفاق کمبود شدید خانه در چین، رواج خانه های اشتراکی و البته فرسودگی و کهنگی خانه ها بود.

بحران مسکن دولت چین پسامائویی را بر آن داشت تا ابر پروژه ای به قدمت چند دهه اجرا کند. دولت با فرض کمبود مسکن شروع به ساخت خانه در شهرهای جدید در نزدیکی کلانشهرها و شهرهای صنعتی کرد. زمین این خانه ها را دولت با هزینه کم تامین می کرد تا سازندگان خانه های ارزان برای چینی ها بسازند.

هزینه حاصل از فروش زمین ها به دولت های محلی می رسید و به نوعی بودجه آنها را تامین می کرد. همین امر باعث شد تا در قرن جدید دولت های محلی که برای طرح های توسعه ای خود تشنه پول بودند شروع به تبلیغات گسترده برای خرید خانه و سرمایه گذاری در بازار ملک کردند.

سال پیش رئیس یکی از دولت های محلی چین در مصاحبه ای تلویزیونی خطاب به مردم می گفت: خانه ندارید؟ پس اولی را بخرید. یک خانه دارید؟ پس دومی را هم بخرید. دو خانه دارید؟ پس سومی را هم بخرید.

آیا کمبود مسکن عامل برای گرانی مسکن شد؟

بزرگترین شرکت های ساختمانی جهان طی دو دهه اخیر با حمایت دولت و پول چینی ها، حجم عظیمی ملک به بازار این کشور روانه کردند.

از طرفی دیگر ترغیب دولتمردان برای خرید مسکن آن هم برای چینی هایی که مالکیت خصوصی و داشتن ملک شخصی تا همین ۳۰ الی ۴۰ سال پیش به نوعی رویا بود، باعث استقبال گسترده از بازار مسکن این کشور شد. به طوری که مردم مدام پول های خود را جمع می کردند تا به تعداد ملک هایشان بیافزایند. این اقدام تا جایی پیش رفته که حالا حدود ۶۵ میلیون خانه خالی در چین وجود دارد و با نرخ خالی بودن ۱۱ درصد کل خانه های کشور، یکی از بیشترین نرخ های خانه خالی جهان را دارد.

این عرضه ها در حالی به شدت ادامه یافت که دولت با فرض عدم تعادلی بودن بازار مدام بر ساخت خانه های بیشتر تاکید می کرد. خانه هایی که نه تنها حلال مشکل مسکن در چین نشدند بلکه خود به مشکلات افزودند. از طرفی میل شدید به سرمایه گذاری در مسکن با وجود افزایش عرضه، موجب شد تا قیمت مسکن در چین همچنان افزایش یابد. از جهتی دیگر این خانه های خالی یکی از معضلات چین شده اند. بسیاری شهرهای جدید در چین وجود دارد که به واسطه امکانات کم حالا خالی از سکنه شده اند و لقب شهر ارواح را گرفته اند. شهرهایی متروکه و مناسب برای جرم و جنایت.

چرا افزایش عرضه مسکن در چین نتوانست مشکلات این بخش را حل کند؟

با وجود این عرضه ها روند صعودی قیمت ملک ادامه یافت. به طوری که دو شاخص که هزینه نسبی قیمت مسکن را نشان می دهند در چین به سطوح بسیار بالایی رسیده اند. نسبت قیمت به درآمد یکی از این نسبت هاست که نشان می دهد شهروندان هر کشور با داشتن یک درآمد متوسط چند سال طول می کشد تا خانه ای را بخرند.

این نسبت برای آمریکا حدود پنج است و قیمت نسبی مسکن در این کشور رتبه ۱۰۹ را در بین ۱۱۳ کشور مورد بررسی دارد. در همین حال اما این نسبت برای چین بیش از ۳۸ است و طبق این شاخص، چین ششمین مسکن گران دنیا را دارد.

نسبت قیمت به اجاره هم نسبت دیگری است که نسبت قیمت مسکن را به اجاره سالانه آن می سنجد. در بین ۱۱۳ کشور مورد بررسی آمریکا با حدود ۱۳، رتبه ۹۹ دنیا از نظر (p/r) را دارد و چین با نسبت قیمت به اجاره ۶۱ در رتبه چهارم قرار گرفته است.

در بین ۱۰ شهر گران دنیا برای خرید مسکن، نام هفت شهر از چین به چشم می خورد. به عنوان مثال متوسط اجاره یک آپارتمان ۵۵ متری در پکن حدود ماهی ۱۰۰۰ دلار است و قیمت خرید یک ملک ۸۰ متری در شانگهای بیش از ۱۳۰ هزار دلار.

در چنین شرایطی به نظر می رسد سیاستگذاران چینی در شناسایی مشکل بازار مسکن این کشور به خطا رفته اند و افزایش عرضه تاثیری به حال این بازار گران نداشته است. به عبارتی دیگر به نظر نمی رسد که مشکل بازار مسکن چین با بیش از ۷۰ میلیون اضافه عرضه ملک، عدم تعادل به خاطر کمبود خانه باشد، بلکه این بازار تعادلی است اما در یک تعادل نحس.

تعادل نحس چیست؟

اما این وضعیت تعادلی منحوس چه وضعیتی است؟ تعادل نحس را می توان وضعیتی دانست که بازار تعادلی است اما عرضه ها نه برای مصرف کنندگان بلکه در خدمت سرمایه گذاران این بازار است.

در آمریکا به طور متوسط حدود ۳۰ درصد ثروت خانوار در بازار مسکن است و ۷۰ درصد دیگر در صندوق های سرمایه گذاری، سهام، بیمه عمر و مواردی از این قبیل است. این در حالی است که در چین مانند ایران به علل مختلف که یکی از آن ها عدم توسعه یافتگی مناسب دیگر بازارها است، این نرخ بیش از ۸۰ درصد است.

به عبارتی دیگر قریب به کل ثروت و سرمایه خانوارهای چینی و ایرانی روانه بازار مسکن می شود و همین تقاضای سرمایه ای بزرگ اصلی ترین عامل دمیدن در حباب قیمت ملک در شرق دور و ایران است.

پیش تر در گزارش هایی به واکاوی علل ایجاد حباب در بازار مسکن ایران پرداخته شده است. بر اساس تجربیات گذشته و درس چینی برای بخش مسکن که از بازار مسکن این کشور حاصل شده است، در چنین شرایطی به نظر می رسد حل مشکل مسکن از محل افزایش عرضه در بهترین حالت سرنوشتی مانند بازار مسکن چین داشته باشد.

در چنین شرایطی به نظر می رسد راهکار حل بحران مسکن از مسیر اصلاح سیاستگذاری ها می گذرد. سیاست های مالی، پولی و ارزی از جمله مواردی هستند که در اغلب کشورها به عنوان راهکار نهایی ساماندهی بازار مسکن شناخته شده است.

راهکاری که انگار به مزاق سیاستگذاران ایرانی و چینی خوش نیامده و ترجیح می دهند با ابر پروژه های پر سروصدا و پرهزینه بیشتر جلب توجه کنند. پروژه هایی که سرنوشت آنها مثل بازار مسکن چین عدم ساخت مسکن باکیفیت، تاخیر در ساخت، نارضایتی مردم و در نهایت عدم پرداخت اقساط وام های مسکن و در معرض سقوط گرفتن صنعتی است که بیش از یک چهارم تولید ناخالص دومین اقتصاد بزرگ دنیا به آن وابسته است.

بیشتر بخوانید: پادزهر جهانی خانه های خالی در چین هم مثمر ثمر واقع شد

فردای اقتصاد