خانه اولی ها در آمریکا با دومین مانع خرید خانه روبه‌رو شدند

به گزارش اخبار ساختمان، میانگین قیمت مسکن در آمریکا در دومین ماه از سال ۲۰۲۳، به صورت نقطه ای، بعد از ۱۱ سال افت کرد. این کاهش تورم مسکن ناشی از افت سرعت رشد ماهانه قیمت ملک از اواسط ۲۰۲۲ و تحت تاثیر افزایش نرخ بهره بوده است که حالا باعث شده سطح قیمت مسکن در مسیر «بهبود توان خرید» از قله ای که سال گذشته میلادی ثبت کرده بود، حرکت کند.

اما در کنار این اتفاق مثبت در اقتصاد مسکن غرب، ورشکستگی اخیر تعدادی از بانک ها در آمریکا، خطر بی ثباتی مالی به وجود آورده و این ریسک جدید ممکن است به شکل «محرک تازه ای برای رکود مسکن» در بازار املاک این کشور منعکس شود.

کاهش قیمت مسکن برای متقاضیان خرید رویداد مثبتی است اما سخت گیری در پرداخت وام مسکن، جلوی خرید را خواهد گرفت.

صاحب نظران اقتصاد مسکن آمریکا پیش بینی می کنند خریداران به خاطر سطح بالای نرخ بهره، توان بازپرداخت تسهیلات را ندارند و در نتیجه هنوز امکان خرید برایشان فراهم نیست.

اکنون، ریسک بانکی به عنوان دومین مانع برای خرید ملک می تواند عمل کند.

با این حال، رکورد افت نقطه ای قیمت مسکن در آمریکا در ماه فوریه باعث شد میزان فروش ماهانه خانه نزدیک به 15‌ درصد افزایش یابد. این به معنای تاثیر معادله «تغییر نرخ بهره وام مسکن، تحت تاثیر قرار گرفتن قیمت مسکن و واکنش نبض معاملات به این دو متغیر» است.

روایت وال استریت ژورنال از وضعیت بازار مسکن آمریکا

اولین افت سالانه قیمت مسکن در بیش از یک دهه گذشته به همراه کاهش نرخ وام مسکن منجر به افزایش فروش ماهانه مسکن در آمریکا شد. این اتفاق بیانگر نتایج تصمیمات فدرال رزرو در مورد افزایش نرخ بهره است.

بر اساس گزارشی از وال استریت ژورنال، انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا اخیرا اعلام کرده است که حجم فروش خانه های چند سال ساخت، که بیشترین حجم بازار املاک این کشور را به خود اختصاص می دهند، در فوریه نسبت به ماه قبل 5/ 14‌ درصد افزایش یافته است، اما فروش این خانه ها نسبت به مدت مشابه در سال قبل هنوز 6/ 22‌ درصد کاهش داشته است.

مقرون به صرفگی با اندکی بهبود برای خریداران آمریکایی همراه بوده است، چراکه قیمت مسکن کاهش یافته و نرخ وام مسکن نیز نسبت به بالاترین سطح 20 ساله خود در پاییز گذشته، کاهش داشته است؛ به طوری که، میانگین ملی قیمت فروش خانه های موجود در فوریه 2/ 0‌ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است و به 363 هزار دلار رسیده است، که اولین کاهش سالانه از فوریه 2012 تاکنون محسوب می شود.

میانگین قیمت ها که به‌‌صورت فصلی تعدیل نشده اند، 3/ 12‌ درصد نسبت به بالاترین رکورد خود در ژوئن با کاهش مواجه بوده است. نرخ وام مسکن در ماه نوامبر از هفت ‌درصد گذشت، اما در اوایل فوریه به نزدیک 6‌ درصد کاهش یافته است.

کاهش رشد بازار مسکن در سال گذشته یکی از نشانه های مهم تاثیر افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو بر اقتصاد محسوب می شود. مسکن یکی از حساس ترین بخش های اقتصادی است و هزینه های بالای آن عامل مهمی در تورم است. فدرال رزرو برای مبارزه با تورم نرخ های بهره را افزایش می دهد. خانه ها معمولا یک یا دو ماه قبل از معامله، تحت قرارداد اولیه قرار می گیرند، بنابراین داده های فروش فوریه تا حد زیادی منعکس کننده تصمیمات خرید در ژانویه و دسامبر است.

فروپاشی بانک سیلیکون ولی و سیگنیچر بانک و تصاحب کردیت سوییس گروپ توسط یوبی‌‌اس‌‌گروپ، بی ثباتی را به سیستم مالی تزریق کرده است و این موضوع را مطرح می کند که آیا فدرال رزرو دوباره نرخ بهره را افزایش خواهد داد یا خیر؟ نگرانی سرمایه گذاران پس از ورشکستگی بانک ها به کاهش نرخ وام مسکن در هفته منتهی به 16 مارس برای اولین بار در 6 هفته گذشته کمک کرده است.

اورفه دیوونگی، اقتصاددان ارشد در شرکت املاک دیجیتال زیلو گروپ می گوید، هرگونه کاهش نرخ وام مسکن به احتمال زیاد به افزایش فروش خانه در کوتاه مدت منجر خواهد شد، اما اگر ناآرامی در بخش بانکی مصرف کنندگان را در مورد احتمال وقوع رکود اقتصادی بیشتر نگران کند، ممکن است بر تقاضا تاثیر بگذارد.

موسسه تحقیقاتی کپیتال اکونومیکس در یادداشتی خطاب به مشتریان می گوید، احتمال دارد بانک ها استانداردهای وام دهی را افزایش دهند و باعث شوند دریافت وام مسکن برای خریداران مسکن سخت تر شود. دیوونگی معتقد است، خریداران نسبت به تغییرات نرخ وام مسکن واکنش نشان می دهند اما با از بین رفتن اعتماد به بخش مالی، بحرانی جدی در این بازار رخ خواهد داد.

بهار معمولا پررونق ترین فصل برای فروش خانه است، چراکه هوا گرم تر است و بسیاری از خانواده های دارای فرزند می خواهند در تابستان، قبل از شروع سال تحصیلی، به خانه جدیدی نقل مکان کنند. بهار کم رونق برای فروش خانه می تواند بر درآمد سازندگان، وام دهندگان و مشاوران املاک تاثیر بگذارد و خرید مبلمان، لوازم خانگی و خدمات نوسازی منازل را نیز کاهش دهد.

این امر می تواند به کاهش هزینه های مصرف کننده که محرک اصلی تولید اقتصادی ایالات متحده است، تبدیل و به کوچک شدن اقتصاد این کشور منجر شود. برخی از اقتصاددانان هشدار داده اند که اقتصاد امسال در نتیجه آشفتگی بانکی وارد رکود خواهد شد. بازار مسکن نسبت به دوران رونق مسکن ناشی از همه گیری در 2021 و اوایل 2022 کمتر رقابتی است.

به گفته کارگزاری املاک ردفین، حدود 45‌ درصد از پیشنهادهای نوشته شده توسط نمایندگان این شرکت با قیمت های رقابتی در ماه فوریه روبه‌رو شده است که نسبت به 66‌ درصد در فوریه سال قبل کاهش یافته است.

رکود بازار مسکن در غرب آمریکا، به ویژه در شهرهای گرانقیمت مانند سانفرانسیسکو یا مناطقی مانند بویز، آیداهو، که قیمت مسکن در طول همه گیری افزایش سرسام آوری داشته است، بیشتر مشهود بوده است.

به گفته انجمن مشاوران املاک فروش، خانه های موجود بیشترین افزایش ماهانه را در غرب (4/ 19 درصد) و در جنوب (9/ 15 درصد) داشته است. میانگین قیمت ها در غرب و شمال شرق آمریکا نسبت به سال قبل کاهش یافته است، در حالی که در غرب میانه و جنوب این کشور نسبت به سال گذشته با افزایش مواجه بوده است.

قیمت مسکن در دهه گذشته به طور پیوسته افزایش یافته است، چراکه کشور از «بحران توقیف املاک» خارج شده و اقتصاد بهبود یافته است.

رونق اخیر بازار مسکن باعث افزایش قیمت ها در این کشور شد، زیرا نرخ های وام مسکن ارزان به خریداران مسکن این امکان را داد که بالاترین قیمت ها را پیشنهاد دهند. اما افزایش نرخ وام مسکن در 2022، خرید خانه را برای بسیاری از خریداران غیرممکن و آنها را از بازار خارج کرده است و بازار مسکن آمریکا سال سردی را سپری کرد. تقاضا به شدت کاهش داشته و رشد قیمت نیز کاهش داشته است.

بسیاری از اقتصاددانان انتظار دارند که قیمت مسکن در بهار امسال به کاهش خود ادامه دهد. اما مقرون به‌‌صرفه‌گی خرید خانه احتمالا بدتر از سال گذشته خواهد بود، زیرا قیمت ها باید به طور قابل توجهی کاهش یابد تا افزایش نرخ وام مسکن جبران شود.

اقتصاددانان و مشاوران املاک می گویند موجودی خانه های برای فروش، پایین تر از حد نرمال است که این امر می تواند مانع از کاهش شدید قیمت ها در بازار شود. به گفته انجمن ملی مشاوران املاک، در پایان فوریه 980 هزار خانه برای فروش در آمریکا وجود داشته است که نسبت به ژانویه بدون تغییر بوده است؛ ولی 3/ 15 درصد نسبت به فوریه 2022 افزایش داشته است.

بسیاری از صاحبان خانه، دارای وامی با نرخ کمتر از چهار ‌درصد هستند بنابراین تمایلی به صرف نظر از وام فعلی با این نرخ برای خرید خانه ای دیگر دارای وامی با نرخ بالاتر ندارند.

بیشتر بخوانید: سیاست جدید آمریکا برای رونق بخشی به بازار مسکن

دنیای اقتصاد