مسیر بخشش ساخت و سازهای مشکل دار پایتخت کوتاه شد

به گزارش اخبار ساختمان، دستورالعمل جدیدی که به تازگی درباره نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی تنظیم شده، حاوی دست کم سه اشکال اساسی است که می تواند به افزایش ساخت و سازهای مشکل دار در پایتخت بینجامد. این دستورالعمل حاوی مفادی است که به منزله میان بر خلاف سازی با تحمیل کمترین هزینه به متخلفان عمل می کند و کارشناسان شهرسازی از آن به عنوان پاداش برای کسانی که اعتباری برای خطوط قرمز طرح تفصیلی قائل نیستند، یاد می کنند.

گویا تهران به استقبال خطاکاران رفته است. دستورالعمل اجرایی نحوه رسیدگی به خطاهای اجرایی در احداث بنا که در بهار امسال تنظیم شده است، اگرچه مخالفانی در سطوح مدیریتی دارد و حتی به امضای رئیس پارلمان شهری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری نرسیده است، اما بنا بر این است که از این پس مبنای عمل رسیدگی به تخلفات ساختمانی قرار بگیرد.

حتی عنوان این دستورالعمل جدید نیز شبهه برانگیز است چرا که تا پیش از این به هر نوع تعهدی نسبت به اصول، قواعد و ضوابط ساخت و ساز عنوان تخلف اطلاق و فردی که به آن مبادرت می کرد، به عنوان متخلف ساختمانی شناخته می شد. این در حالی است که در عنوان این دستورالعمل جدید از عنوان خطای اجرایی به جای تخلف استفاده شده و مفاد آن نیز به نحوی تدوین شده که گویا پایتخت برای این گروه از خطاکاران ساختمانی فرش قرمز پهن کرده است.

جزئیات این مصوبه جدید که در اختیار ما قرار گرفته است نشان می دهد ریل تازه ای برای ارتکاب به تخلفات ساختمانی در قالب اضافه سازی تعریف شده است. البته در این ریل جدید در اغلب بندها یک قید کلی دارد و آن منجر نشدن تخلف به اضافه طبقه است. اما اضافه سازی به اشکال دیگر مثل اجرای کنسول، تخطی از سطح اشغال و اقداماتی که به افزایش متراژ واحدها می انجامد در قالب این دستورالعمل در حقیقت یک امر نکوهیده نیست و راه برای آن باز است.

رواج خلاف سازی با دستورالعمل مشکل دار

شبهه درباره مفاد این دستورالعمل از مقدمه آن آغاز می شود. در این مقدمه قید شده است که دستورالعمل مذکور به نحوه رسیدگی به تخلفات مسکونی، تجاری و اداری و نیز مغایرت های نحوه اجرا با پروانه ساختمانی می پردازد. این در حالی است که اساسا پرداختن به این موضوع در حیطه وظایف کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بوده و تکلیف جزئیات هر نوع مغایرت با پروانه باید در این کمیسیون مشخص شود.

بر این اساس تعریف ضابطه موازی با ضوابط مقرر در کمیسیون ماده ۱۰۰ جای تامل دارد و به نوعی مصداق موازی کاری محسوب می شود. البته در ادامه مقدمه به تسریع در رسیدگی و برخورد با عملیات ساختمانی مغایر با مفاد پروانه نیز به عنوان انگیزه صدور این دستورالعمل اشاره شده است اما در عمل محتوای دستورالعمل مذکور به جای سرعت بخشیدن به اجرای قوانین ضد تخلف ساختمانی، نحوه مشروع سازی برخی از تخلفات یا به اصطلاح درج شده در این دستورالعمل خطاها است.

سوال این است که اگر قرار است مدیریت شهری راسا و بدون طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ به بخش زیادی از تخلفات ساختمانی رسیدگی کند، آیا جایگاه این کمیسیون در ساختار اداری حفظ خواهد شد یا به تدریج با کمرنگ شدن نقش آن در اداره شهر، به حاشیه رانده می شود؟ برابر قوانین موجود رسیدگی به تخلفات ساختمانی باید توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ صورت گیرد و قانون به طور معمول باید رای به قلع بناهایی که به شکل خلاف ساخته شده است بدهد.

اما در عمل معمولا بهایی به عنوان جریمه برای متخلف تعیین و توسط مالک ساخت و ساز پرداخت می شود. حالا اما مدیریت شهری رسیدگی به تخلفات را از یک سطح پایین تر آغاز کرده و گویی برخی از تخلفات ساختمانی به این ترتیب موجه شده است.

در همین زمینه در بند دوم مصوبه مذکور که با عنوان خطاهای اجرایی ساخت (افزایش متراژ) قید شده است، افزایش مجموع مساحت بنای طبقات مجاز دارای کاربری های اصلی مثل مسکونی، تجاری و اداری بدون افزایش طبقات به میزان حداکثر ۱۰‌ درصد از کل زیربنای ناخالص پروانه قابل رسیدگی در قالب دستورالعمل مذکور معرفی شده و در ازای پرداخت عوارض متعلقه عملا این طور به نظر می رسد که چنین خطایی مجاز اعلام شده است.

این ضابطه در شرایطی مبنا قرار گرفته پیش از این خلاف سازی تا حداکثر پنج ‌درصد از زیربنا در ساخت و سازها (آن هم نه به شکل واحد یا ساخت طبقه اضافه) قابل رسیدگی در سطوح پایین تر بود و بیش از آن به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می شد.

بر این اساس اشکال اساسی دستورالعمل مذکور سقوط جایگاه کمیسیون ماده ۱۰۰ و دیگر ساختارهای مرتبط با ساخت و ساز مثل کمیسیون ماده پنج و حتی شورای عالی شهرسازی و معماری است و اشکال دوم آن مجاز شمردن خلاف سازی تا حد ۱۰‌ درصد از زیربنای ناخالص است که عملا بیش از ۱۰‌ درصد از مساحت پیش بینی شده برای هر واحد در مفاد پروانه ساختمانی به آن افزوده خواهد شد و به ازای هر مترمربع اضافه سازی به این شکل، عایدی قابل توجهی نصیب خلاف سازها می شود.

اما این مصوبه یک اشکال برجسته و اساسی دیگر هم دارد و آن تثبیت اضافه طبقه سازی در موارد تجمیع پلاک است. در بند ۲-۲ موضوع تثبیت بنای مازاد بر ۲۰‌ درصد (تراکم تشویقی ناشی از تجمیع دو پلاک) یا ۴۰‌ درصد (تراکم تشویقی ناشی از تجمیع سه پلاک) مطابق طبقات زیرین مطرح شده است.

کارشناسان شهرسازی عنوان می کنند که مقصود از این بند، تبدیل سه به چهار طبقه و چهار به پنج طبقه برای گذرهای شکل گرفته است و این یعنی تراکم اضافه در برخی گذرها با چنین بندی تثبیت خواهد شد.

در این مصوبه تخلفاتی مثل افزایش سطح اشغال طبقات ناشی از حذف نورگیر ضمن تامین نور بهداشتی و نیز افزایش طبقات زیرزمین قابل رسیدگی در قالب دستورالعمل مذکور بوده و به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نخواهد شد. افزون بر این پیشروی طولی مازاد بر مفاد پروانه با شرایطی از ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰ معاف خواهد بود و تثبیت بنای مسکونی به تجاری و اداری به عنوان خدمات محله ای موجود پشتیبان سکونت (مانند واحدهای تجاری و اداری خرد) نیز ممکن شده است.

ضوابط عجیب درباره تجاری ها

این دستورالعمل حاوی بندهای اعجاب انگیزی درباره کاربری های تجاری است که عملا می تواند درآمد ناپایدار اما قابل توجهی برای مدیریت شهری ایجاد کند. به عنوان مثال در یکی از بندهای این دستورالعمل اجازه افزایش مساحت واحدهای تجاری در پهنه مسکونی را تا ۲۰‌ درصد و حداکثر تا ۵۰ مترمربع صادر کرده است.

همچنین در بند دیگری از دستورالعمل مذکور این طور آمده است که تثبیت بنای تجاری صرفا در طبقات همکف و اول مطابق ضوابط زیرپهنه قرارگیری ملک قابل رسیدگی است. در بند دیگری از آن به وضوح عنوان شده که امکان تبدیل یک باب واحد تجاری و اداری به چند باب یا بالعکس مشروط به رعایت حد نصاب مساحت واحد تجاری، عرض مجاز معبر و تامین پارکینگ و البته با پرداخت عوارض متعلقه وجود دارد.

بر این اساس به عنوان مثال یک واحد تجاری در طبقه همکف یک ساختمان مسکونی واقع در پهنه مسکونی یا مختلط می تواند با رعایت برخی شروط، تا ۵۰ مترمربع افزایش مساحت داشته باشد و سپس به دو یا چند واحد مسکونی تبدیل شود که این اقدام عایدی قابل توجهی برای مالک ساخت و ساز به همراه دارد.

پاداش ویژه برای متخلفان ساختمانی

مجموعه آنچه در دستورالعمل مذکور آمده است شامل دامنه متنوعی از تخلفاتی است که مالکان و سازنده ها می توانند در پروژه های ساختمانی شهر تهران مرتکب شوند و در حقیقت به واسطه ارتکاب به تخلف، از حدود طرح تعیین شده در طرح تفصیلی شهر تهران به عنوان سند بالادست تخطی کنند اما به جای تنبیه، عملا تشویق شوند.

در ظاهر این طور به نظر می رسد که خلاف سازها معادل متراژی که بیش از مفاد پروانه می سازند، باید عوارض بیشتری پرداخت کنند و با این پرداختی اضافه تنبیه می شوند. اما در باطن آنها نه تنها تنبیه و توبیخ نمی شوند، بلکه تشویق می شوند.

از دیدگاه کارشناسان شهری سازنده هایی که تمایلی به تخطی از ضوابط نشان نمی دهند به جای اینکه تشویق شوند، جریمه می شوند و این جریمه به شکل عایدی کمتر از ساخت و ساز بروز پیدا می کند. اما کسانی که در ساخت و ساز مرتکب تخلف می شوند، با پرداخت عوارض مربوطه ساخت و ساز خود را قانونی کرده و به ازای هر مترمربع از بنای اضافی که ساخته اند، سود قابل توجهی کسب می کنند.

از آنجا که عوارض ساختمانی در تهران حول و حوش سه ‌درصد از قیمت تمام شده ملک است، عملا پرداخت عوارض اضافی هزینه هنگفتی به مالک ساختمان یا سازنده آن تحمیل نمی کند اما با توجه به سطح بالای قیمت مسکن در تهران، عایدی قابل توجهی از هر مترمربع خلاف سازی نصیب متخلف خواهد شد. این موضوع صورتی از تنبیه مراعات کنندگان قانون و حدود طرح تفصیلی و پاداش دادن به متخلفان تلقی می شود.

نکته قابل تامل این است که دستورالعمل مذکور به امضای مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران و فرزانه صادق مالواجرد، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری نرسیده و حتی شنیده ها حاکی از مخالفت برخی اعضای کمیسیون شهرسازی و معماری با دستورالعمل مذکور است و با این حال قرار بر اجرای این مصوبه کمیسیون ماده پنج از بهار ۱۴۰۲ به بعد در پایتخت است.

مشخص نیست علت امضا نشدن مصوبه مذکور توسط دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری چیست اما آنچه روشن است این است که دبیر شورای مذکور مسوول تشخیص مغایرت مصوبات کمیسیون ماده پنج با اسناد بالادستی است و قاعدتا نبود امضای او پای این مصوبه می تواند واجد معنا باشد.

شناخت غلط از صورت مساله

مدیریت شهری تهران در دوره کنونی بنا را بر رفع موانع رونق ساخت و ساز قرار داد و از ابتدا با وعده هایی مثل کاهش زمان صدور پروانه از دست کم هشت ماه به ۶۰ روز بر سر کار آمد. تلاش هایی برای تحقق این وعده صورت گرفته اما فاصله عملکرد تا هدف در این بخش هنوز بسیار است اما گذشته از میزان تحقق وعده ها و برنامه های مختلفی که در حوزه تسهیل ساخت و ساز در این دوره صورت گرفته است، به نظر می رسد دستورالعمل مذکور درباره خطاکاران ساختمانی نیز با انگیزه رفع موانع رونق سرمایه گذاری ساختمانی صورت گرفته است.

این نیت درست اما با یک مصوبه مشکل دار محقق نخواهد شد و این طور به نظر می رسد که برخی با شناخت غلط از صورت مساله ساخت و ساز، به تنظیم دستورالعمل مذکور مبادرت کرده اند. احتمالا تصور تنظیم کنندگان این دستورالعمل این بوده که با تقلیل دادن سطح تخلفات ساختمانی و جلوگیری از ارجاع آنها به ماده ۱۰۰ فرآیند صدور پایان کار را که آن هم ماه ها به طول می انجامد کوتاه می کنند و سنگی را از پیش پای سازنده ها بر می دارند. اما واقعیت این است که مصوبه مذکور در عمل راه را برای آن دسته از سازنده هایی که به خلاف سازی عادت کرده اند، هموارتر کرده و حتی به آنها امتیاز ویژه می دهد.

مساله دیگر ابهاماتی است که در مفاد دستورالعمل مذکور در حوزه ضابطه گذاری است. این مصوبه مشتمل بر پنج صفحه است که می خواهد برای طیف وسیعی از تخلفات ساخت و ساز تعیین تکلیف کند. در بخش های مختلف این مصوبه پیرامون ابعاد تخلفات مختلفی که در آن مطرح شده، آن قدر سکوت و ابهام وجود دارد که دست ها را برای تعبیر و تفسیرهای نادرست و حتی سوءاستفاده احتمالی باز می گذارد.

نقطه ضعف دیگری که درباره این نحوه ضابطه گذاری برای تخلفات ساختمانی قابل طرح است، مساله میزان اطلاع عموم سرمایه گذاران ساختمانی از جزئیات ضوابط تازه است. به طور معمول عموم مردم از جزئیات این قبیل بخشنامه های موردی در حوزه ساخت و ساز مطلع نمی شوند و اطلاع از بندهای مختلف چنین مصوباتی حکم رانت را پیدا می کند.

در واقع کسی که می داند تا چه اندازه خلاف سازی از ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰ معاف است یک رانت اطلاعاتی دارد و دست کسی که از آن مطلع نیست، از بهره مادی ناشی از چنین دستورالعملی خالی می ماند. فارغ از ایرادهای بنیادی دستورالعمل مذکور، انتشار جزئیات چنین تصمیماتی باید در سامانه شفافیت و به صورت عمومی صورت گیرد تا مانع از شکل گیری رانت اطلاعاتی شود.

دنیای اقتصاد