چرا طرح های دولت در کنترل بازار اجاره موفق نیستند؟

به گزارش اخبار ساختمان، وضعیت بازار اجاره مسکن در ایران هر سال بغرنج تر می شود و امسال هم رصد فایل های اجاره نشان می دهد سال سختی پیش روی مستاجران است. وقتی هم از مشاوران املاک می پرسیم امسال اجاره ها چند درصد افزایش یافته است، همه آنها متفق‌القول می گویند «خیلی زیاد» و در ادامه تاکید می کنند که البته هنوز فصل جابه‌جایی‌ اجاره نشین ها نرسیده!

یکی از مشاوران املاک در این باره گفت: امسال اجاره بها در فایل هایی که ما داریم نسبت به پارسال تا ۱۰۰ درصد هم افزایش یافته است.

وی ادامه داد: پارسال اجاره ها در منطقه ای مانند نواب متری سه تا چهار میلیون تومان بود و اجاره یک واحد ۶۰ متری ۳۰۰ میلیون تومان بود اما امسال اجاره در این منطقه کمتر از متری هفت میلیون تومان نیست و اجاره همان واحد به ۵۰۰ میلیون تومان رسیده است. این یعنی تا الان چیزی حدود ۱۰۰ درصد اجاره بها افزایش یافته است.

یکی دیگر از مشاوران املاک با بیان اینکه در تعیین اجاره بها، توافق مالک با مستاجر ملاک است، گفت: دیگر هیچ قاعده و اصولی برای تعیین اجاره وجود ندارد و مالکان هر چقدر دوست داشته باشند رقم اجاره را اضافه می کنند و حرف کسی را هم گوش نمی کنند. برای همین وقتی مستاجری به ما مراجعه می کند اولین توصیه ما به او این است که با صاحبخانه از در دوستی وارد شود و با مکالمه و دیالوگ و دوستی نظر او را جلب کند چون همه چیز به نفع مالک است و قانونی که از مستاجر حمایت کند وجود ندارد.

چرا طرح های دولت در بخش اجاره به نتیجه نمی رسد؟

هر سال دولت برای ساماندهی بازار اجاره سیاست ها و ابزارهای مختلفی برای کنترل قیمت ها رونمایی کرده است اما هیچکدام نتوانسته جلوی افزایش لجام گسیخته قیمت ها در بخش مسکن و اجاره را بگیرد و وضعیت هر روز بدتر از روز قبل می شود.

کارشناس بازار مسکن در مورد اینکه چرا طرح های دولت در کنترل بازار اجاره و مسکن تاکنون موثر نبوده است، گفت: علت شکست چنین طرح ها و سیاست هایی به موضوع فقدان زیرساخت لازم برمی‌گردد، درواقع دولت ابزار لازم برای دخالت در بازار مسکن چه بخش خرید و فروش و چه اجاره را ندارد برای مثال در همین طرح مالیات بر خانه های خالی که دوباره مطرح شده است، به صورت دقیق نمی شود گفت که در شهری مانند تهران چه تعداد خانه خالی داریم که این ضعف بزرگی است.

فرشید ایلاتی با بیان اینکه قانون مالیات بر خانه های خالی پیش از انقلاب هم وجود داشته است، عنوان کرد: یک دوره به این نتیجه رسیدند که این قانون ناکارآمد است و آن را حذف کردند. الان هم اگر شهرداری ها و سازمان ثبت املاک و ارگان های دیگر اعم از قوه قضاییه کمک نکنند تا وزارت راه و شهرسازی بتواند آمار دقیق خانه های خالی را شناسایی کند این طرح به نتیجه نمی رسد.

طرح مالیات بر خانه های خالی چقدر موثر خواهد بود؟

در مورد طرح مالیات بر خانه های خالی عنوان می شود که بیشتر خانه های خالی در مناطق شمال شهر تهران به ویژه منطقه یک و در متراژ بزرگ قرار دارند و عرضه چنین خانه هایی تاثیری در کنترل بازار اجاره ندارد. کارشناس اقتصاد مسکن در این باره اما با تاکید بر اینکه طرح مالیات بر خانه های خالی می تواند تاثیر مستقیم بر بازار مسکن بگذارد، گفت: اگر واقعا طرح مالیات بر خانه های خالی ابزار اجرایی داشته باشد شاهد شوک در بازار مسکن خواهیم بود و بسیاری از مالکین ترغیب می شوند که خانه های خود را یا بفروشند و یا اجاره دهند.

ایلاتی ادامه داد: در واقع وقتی خانه های خالی عرضه شود کسی که خانه ۲۰۰ متری را اجاره کرده است با همان پول اجاره‌ خانه ۲۰۰ متری می تواند یک واحد ۳۰۰ متری را اجاره ‌کند یعنی اجاره بیشتری نمی دهد اما چون واحدهای ۳۰۰ متری به بازار عرضه شده است این امکان برای او فراهم می شود که با همان پول قبلی به خانه بزرگتری جابه‌جا شود. وقتی هم واحد ۲۰۰ متری آزاد شد، فردی که مستاجر واحد ۱۵۰ متری است به جای او می آید و این رویه زنجیروار ادامه پیدا می کند و مستاجرین مناطق مرکزی به مناطق بالاتر و مستاجرین مناطق پایین به مناطق مرکزی می آیند.

وی افزود: به این ترتیب، عرضه مسکن هر چند با متراژ بالا به صورت یک پارادایم می تواند به جنوب شهر منتقل شود و به واحدهای زیر ۱۰۰ متر برسد و این روال بر کاهش قیمت اجاره هم تاثیر مستقیم خواهد داشت.

بازار مسکن ایران رها شده است

کارشناس بازار مسکن در ادامه با انتقاد از عملکرد دولت در بخش مسکن بیان کرد: بازار مسکن در ایران رها شده است در حالی که دولت هر روز برای مرغ و تخم‌مرغ و خیلی چیزهای دیگر قیمتگذاری می کند و چند سازمان عریض و طویل مانند سازمان بازرسی و حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان و وزارت جهاد کشاورزی درگیر آن هستند و رسانه ها هم هر روز قیمت مرغ و تخم‌مرغ و گوشت را اعلام می کنند هیچ اهتمامی برای کنترل بخش مسکن وجود ندارد.

ایلاتی افزود: این در حالی است که هزینه اقلام مصرفی یک خانواده در ماه ممکن است در مجموع ۲ میلیون تومان شود در حالی که کرایه خانه با افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت روبه‌روست و بیشتر درآمد خانوارها را می بلعد. بر این اساس دولت باید به جای نظارت های خُردی که بر کالاهای اساسی دارد به بخش مسکن توجه کند چرا که درواقع اساسی ترین کالا، مسکن است و باید همین حساسیت هایی که بر قیمت مرغ و تخم‌مرغ دارد را در بخش مسکن هم نشان دهد چون اگر این حساسیت ها را بر کنترل قیمت مسکن و اجاره گذاشته بود ما تا امروز نتیجه بهتری می گرفتیم.

اجاره های عجیب و غریب واحدهای نوساز

در حالی شاهد افزایش عجیب و غریب قیمت اجاره ها هستیم که اجاره خانه ها نوساز و بازسازی شده بسیار گران تر از خانه های چند سال ساخت است. درواقع، با توجه به موقعیت مکانی، اجاره بهای خانه های نوساز تقریبا ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان گران تر از خانه های چند سال ساخت است.

برای مثال، اجاره یک واحد ۵۰ متری چند سال ساخت در خیابان نواب ۳۵۰ میلیون تومان است در حالی که اجاره بهای یک واحد نوساز با همین متراژ در همین منطقه ۵۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان است. ما در جدول زیر، اجاره واحدهای نوساز زیر ۷۰ متر که دارای انباری، پارکینگ و آسانسور هستند را آورده ایم.

خبرآنلاین