بررسی سیاست های دولت برای ساماندهی بازار اجاره

به گزارش اخبار ساختمان، آغاز فصل اجاره امسال هم با افزایش بی‌رویه اجاره بها در سطح کشور همراه شده است؛ تا آنجا که مردم نه توان تمدید قرارداد را دارند و نه می توانند به دنبال اجاره خانه ای جدید باشند.

طی سال های گذشته، موج افزایش اجاره بها، اغلب خانوارها را مجبور کرده بود که به مناطق پایین تر و حتی حاشیه ای شهرها کوچ کنند؛ به نظر می رسد امسال نیز همین مسیر در انتظار خانوارهایی است که توان افزایش ودیعه را ندارند. این موج به حدی شدید شده که حتی برخی را به سمت کانکس نشینی، چادرنشینی، کپرنشینی و اتوبوس خوابی سوق داده است.

حالا با بروز این شرایط در بازار اجاره، دولت سیاست هایی برای کنترل قیمت و ساماندهی به این بازار تدوین کرده و گام هایی نیز در جهت اجرایی کردن آنها برداشته است. این سیاست ها چیست و تا چه میزان قابلیت اجرایی دارد؟

گشت شناسایی خانه های خالی

یکی از راهکارهایی که دولت با هدف ساماندهی بازار اجاره ارائه کرده، راه اندازی گشت شناسایی خانه های خالی است. سیدجواد سادات‌فیرزنی، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی به تازگی از طرح جدیدی رونمایی و اعلام کرده است که به زودی گشت هایی متشکل از وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و سازمان امور مالیاتی برای شناسایی میدانی خانه های خالی در مناطق مختلف شهری برقرار خواهد شد.

طی سال 1401 با وجود گذشت بیش از سه سال از آغاز به کار سامانه املاک و اسکان، دولت باز هم نتوانست قانون مالیات خانه های خالی را به درستی اجرایی کند تا آنجا که در ۹ ماهه ابتدایی سال تنها یک میلیارد و ۵۲۵ میلیون تومان از این طریق کسب درآمد کرده بود؛ ضمن آنکه این دست از اقدامات اثری هم در بازار اجاره نداشت!

با وجود اینکه عده ای کسب مالیات از خانه های خالی را عاملی موثر برای کنترل بازار اجاره از طریق افزایش میزان عرضه واحد مسکونی می دانند، اما شواهد نشان می دهد اغلب این واحدها در مناطق شمالی شهر واقع شده اند و متراژ بالایی نیز دارند؛ به این ترتیب به نظر می رسد تهدید مالیاتی برای مالکان این واحدها ثمربخش نخواهد بود. همچنین به دلیل قرار گرفتن این واحدها در بافت شمال شهر و مناطق برخوردارتر (از منظر اقتصادی) به نظر می رسد این روند تاثیری در وضعیت بازار اجاره اغلب مناطق تهران نخواهد داشت.

با این حال اما دولت امسال مقرر کرده است تا در سال 1402 معادل دو هزار میلیارد تومان از محل مالیات خانه های خالی کسب کند!

افزایش وام ودیعه مسکن

یکی دیگر از راهکارهای دولت در راستای ساماندهی بازار اجاره، کمک به مستاجران از مسیر وام ودیعه مسکن است. به تازگی عضو شورای عالی مسکن از دستور ریاست جمهوری برای افزایش مبلغ وام ودیعه مسکن خبر داده است. در حال حاضر سقف تسهیلات ودیعه مستاجران در تهران، مراکز استان ها و شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و سایر شهر‌ها به ترتیب ۱۰۰، ۷۰ و ۴۰ میلیون تومان است. سود این وام نیز 18 درصد و بازپرداخت آن پنج ساله اعلام شده است.

این در حالی است که هر فرد با دریافت این وام تا زمان اتمام اقساط آن یعنی پنج سال آینده قادر به دریافت دوباره وام ودیعه مسکن نخواهد بود. به عبارت دیگر اگر مستاجری سال گذشته از کمک هزینه ودیعه مسکن استفاده کرده باشد، امسال دیگر مجاز به دریافت آن نیست و این موضوع جامعه هدف طرح را کاهش می دهد.

از سوی دیگر با توجه به سود بالا و پرداخت اقساط آن با وجود لزوم پرداخت اجاره ماهانه عده زیادی از مستاجران نیز تمایلی به دریافت آن ندارند.

تشویق مالکان برای انعقاد قراردادهای اجاره بیش از ۲ سال

یک راهکار دیگر دولت که به نظر می رسد خریدار چندانی ندارد، تشویق مالکان برای انعقاد قراردادهای بلندمدت است. مشاور وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن اعلام کرده است در لایحه ارائه شده دولت به مجلس، برای مالکانی که قراردادهای اجاره بیش از دو سال امضا کنند و مبلغ رهن خانه را در بانک قرار دهند معافیت های مالیاتی و افزایش نرخ سود پیشنهاد شده است.

از سوی کارشناسان به این طرح هم انتقادات زیادی وارد است. منتقدان معتقدند تنظیم دو ساله اجاره نامه با وجود تورم افزایشی موجود در جامعه به صرفه نخواهد بود و حتی آن جبران هم نمی کند. از سوی دیگر گزارش طولانی مدت در صورت ایجاد مشکل بین موجر و مستاجر پیامدهایی را برای دو طرف در پی خواهد داشت.

ارزیابی تاثیر سیاست های دولت بر بازار اجاره

پیش از این فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر سیاست های دولت بر بازار اجاره گفته بود: در یک کلام باید گفت که اینگونه برنامه ها تاثیر عمیقی بر بازار مسکن نخواهند گذاشت. وضعیت بازار دچار انسداد است و ریشه آن را باید در اقتصاد کلان جستجو کرد؛ مانند رشد نامناسب اقتصادی و تورم فزاینده.

او ادامه داد: سفره اقتصادی خانوارها کوچک شده و اکنون تقاضا عامل تعیین‌کننده در بازار است. حقیقت این است که تقاضا توانمند نیست و مرتب شاهد کاهش توانمندی تقاضا در بازار هستیم. وضعیت متلاطم بازار مسکن را نمی توان با سیاست های مالیاتی بهبود بخشید.

این کارشناس بازار مسکن همچنین در مورد مالیات بر خانه های خالی نیز بیان کرده بود: حجم این خانه ها مشخص نیست، اما تا آنجا که داده های سال های گذشته نشان می دهد بخش عمده خانه های خالی در شمال شهر قرار دارد و مربوط به واحدهای مسکونی با قیمت بیشتر از متوسط است.

او ادامه داد: صرف نظر از اینکه امکان اجرا وجود دارد یا نه بر فرض مالیاتی هم گرفته شد، قیمت اجاره این خانه های خالی در استطاعت خانوارها نیست!

وام ودیعه مسکن

این کارشناس بازار مسکن در خصوص وام ودیعه مسکن نیز توضیح داده بود: سطح اجاره تا حدی بالا رفته است که باید وام ودیعه با مبلغ بالا نیز دریافت کرد، اما توان بازپرداخت اقتساط آن وجود دارد؟ باید گفت برای تعداد زیادی از خانوارها چنین امکانی فراهم نیست. بنابراین به نظر می آید سیاست های پولی و اعطای وام و اعتبارات هم در بخش خرید و هم در بخش استیجار با شرایط فعلی پاسخگو نخواهد بود.

در مجموع می توان گفت سیاستی وجود ندارد که با آن بتوان بازار اجاره را در زمان کوتاهی سر و سامان بخشید، زیرا مشکلات این حوزه نیز مانند دیگر مشکلات معیشتی مردم تحت تاثیر اقتصاد کلان است.

تا آنجا که مشکلات اقتصادی مانند تورم و انتظارات ناشی از آن، رشد نقدینگی و تحریم ها علیه ایران ادامه باشد، افزایش قیمت اجاره و کاهش توان مردم نیز ادامه خواهد داشت!

تجارت نیوز