پایان کار دبیر شورای عالی شهرسازی در کمیسیون ماده 5 تهران

به گزارش اخبار ساختمان، بگومگو بر سر نحوه توزیع امتیازهای ساختمانی بین دولت و شهرداری تهران بالا گرفته است. بررسی ریشه این اختلاف های معنادار و البته همیشگی میان دولت و شهرداری درباره مصوبات کمیسیون ماده ۵ تهران، حکایت از وجود نقص در قانون دارد و این نقص به حدی جدی است که عملا کنترل از راه دور مدیریت شهری را برای سیاستگذار دولتی غیرممکن کرده است.

این اختلاف ها سرانجام به معرفی عضو جدید کمیسیون ماده ۵ از سوی وزارت راه و شهرسازی منجر شده و آنگونه که علیرضا زاکانی شهردار تهران روز شنبه در جمع خبرنگاران گفته است، دست کم دو یا سه جلسه از حضور رسمی این عضو جدید به جای دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در کمیسیون ماده ۵ می گذرد.

بیش از ۱۰ سال است که اختلاف زیرپوستی بین دولت و شهرداری بر سر نحوه توزیع امتیازهای ساختمانی وجود دارد و زمین بازی این اختلاف ها و بگومگوها نیز کمیسیون ماده ۵ است.

این اختلاف ها در دوره هایی اوج می گیرد و در دوره هایی بدون اینکه حل شود، صرفا تحت تاثیر همسویی سیاسی دولت و شهرداری یا عوامل دیگر به آتش زیر خاکستر تبدیل می شود. کمیسیون ماده ۵ که در دوره هایی از فعالیت خود به اتاق توزیع امتیازهای ساختمانی یا به تعبیری رانت ساختمانی تبدیل شده است، از نگاه مقامات وزارت راه و شهرسازی کارکردی متفاوت دارد که شهرداری به آن اعتنا نمی کند.

اما واقعیت این است که هم وزارت راه و شهرسازی و هم شهرداری تهران بر اساس تحلیل خود از یک قانون مبهم، کارکردی برای این کمیسیون قائل می شوند. این کمیسیون با توجه به دست بازی که برای تصمیماتی مثل تغییر کاربری و افزایش تراکم فراتر از ضوابط طرح های جامع و تفصیلی دارد، عملا یک اتاق پر از منفعت بالقوه برای تامین بودجه در شهرداری تهران و البته گروهی از سازنده هاست که قصد دارند فراتر از ضوابط طرح های بالادست، جواز ساختمانی دریافت کنند.

نفع مشترک بودجه شهر و فعالان ساخت و ساز با توجه به عواید نجومی هر نوع سرمایه گذاری ملکی در پایتخت، این کمیسیون را به یک اتاق پر‌رمز و راز در حوزه شهری تبدیل کرده است. به بیان ساده تر از آنجا که هر نوع تصمیم گیری یا حتی عدم تصمیم گیری درباره درخواست های واصله به کمیسیون ماده ۵، می تواند عواید مادی به دنبال داشته باشد، در دوره های مختلف بعضا دعوا بر سر اینکه اصلا وجود چنین کمیسیونی لازم است یا نه، بین سیاستگذار ارشد بخش مسکن و شهرداری تهران شکل می گیرد.

بررسی ها نشان می دهد ریشه این دعواهای تمام نشدنی، وجود یک قانون مبهم یعنی قانون شورای عالی شهرسازی و معماری است که در ماده ۵ اجازه تشکیل یک کمیسیون در شهرها را داده است تا هر کجا قرار است جوازی خارج از چارچوب ضوابط و خطوط قرمز تعیین شده در طرح های جامع و تفصیلی صادر شود، این کمیسیون درباره آن تصمیم گیری کند و به اصطلاح ضوابط را در موارد خاص اصلاح کند یا تغییر دهد.

این قانون کلی و مبهم به ستون کج تمام تصمیمات ساختمانی در تهران در دوره های مختلف مدیریت شهری هم در تهران و هم در همه نقاط شهری تبدیل شده است.

بر اساس این قانون مبهم نحوه صدور جواز ساختمانی ابتدا بر اساس ضوابط طرح های جامع و تفصیلی شهرها تعیین می شود اما یکباره اختیار بی‌‌‌حد و حصر اصلاح و تغییر طرح ها به اعضای کمیسیون ماده ۵ داده می شود که به سادگی قابلیت سوءاستفاده دارد.

همین ابهام گویی و ابهام نویسی در متن قانون قدیمی شورای عالی شهرسازی و معماری موجب شده که هر نهاد ذی‌‌‌مدخل در این کمیسیون با صلاحدید خود یا متناسب با اهداف خود درباره رویکرد و نحوه عملکرد این کمیسیون راهی متفاوت در پیش بگیرد.

از طرفی در تهران به عنوان تنها شهر استثنا، رئیس کمیسیون ماده ۵ نه استاندار بلکه شهردار تهران تعیین شده است و به اذعان خود شهرداران، رای او دارای نفوذ زیادی است و اغلب سایر اعضای کمیسیون ماده ۵ با آن همسو می شوند.

این در حالی است که اصل حضور شهردار تهران در مسند ریاست کمیسیونی که مجوزهای ساختمانی فراتر از طرح تفصیلی صادر می کند، زمینه ساز شکل گیری تعارض منافع شده است.

شهردار تهران از یکسو ناگزیر است درآمدهای مصوب در بودجه شهر را محقق کند و در دسترس ترین راه کسب درآمد در شهرهای بزرگ نیز، درآمدهای ناشی از ساخت و ساز است.

از سوی دیگر شهردار وظیفه دارد نسبت به اجرای مفاد طرح بالادست در حوزه شهرسازی یعنی طرح تفصیلی مراقبت و با اقدامات فراقانونی مقابله کند. به این ترتیب همان شخص حقوقی که باید مراقب تضییع حقوق شهروندان به واسطه ساخت و سازهای خارج از ضابطه باشد، مسوولیت اصلی در کمیسیون ماده ۵ را بر عهده دارد و باید به درخواست مالکان و سازنده هایی رسیدگی کند که حاضر هستند برای امتیازهایی مثل تراکم بالاتر، پول بیشتری هم بپردازند اما بتوانند بیش از حدود مجاز در طرح تفصیلی ساختمان سازی کنند.

فردی که باید مراقب مغایرت های ساخت و سازها با طرح تفصیلی باشد، بر سر دوراهی کسب درآمد و تحقق بودجه با حفاظت از حدود ضوابط ساختمانی کدام راه را انتخاب می کند؟ آنچه در بیش از ۱۰ سال اخیر در تهران گذشته، پاسخ این سوال را آشکار می‌کند.

چند ابهام قانونی درباره کمیسیون ماده ۵

از آنجا که عیار عایدی کمیسیون ماده ۵ بسیار بالاست و در مجموع این کمیسیون ساختاری فوق‌‌‌العاده حساس و خاص در شهر تهران به شمار می آید، حتی در دوره هایی که جریان فکری حاکم بر دولت و شهرداری یکسان بوده نیز این اختلاف بین دولت و شهرداری وجود داشته است؛ کمااینکه اکنون این همسویی سیاسی و رویکردی وجود دارد اما باز هم شهردار تهران و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری در نشست های خبری اخیر خود به صراحت از اختلاف نظر با یکدیگر سخن گفته اند.

واقعیت این است که در قانون هیچ کجا تصریح نشده که کمیسیون ماده ۵ دقیقا باید چه اصولی را در تصمیمات خود لحاظ کند یا کجا حق دارد به درخواست های فراتر از طرح تفصیلی پاسخ مثبت دهد و کجا نباید چنین کند. این موضوع سبب شده هم مجموعه دولتی دخیل در ضابطه گذاری در حوزه ساخت و ساز یعنی شورای عالی شهرسازی و معماری و هم مدیریت شهری از قانون تشکیل کمیسیون ماده ۵ تفسیر به رای کنند.

مخالفان تبدیل کمیسیون ماده ۵ به اتاق توزیع رانت ساختمانی می گویند طبق قانون این کمیسیون نباید مجوزهایی صادر کند که مغایرت اساسی با چارچوب طرح جامع تهران داشته باشد. به عنوان مثال یکی از مصادیقی که برای مغایرت اساسی عنوان می کنند این است که مجوزهای کمیسیون ماده ۵ نباید به حدی باشد که سقف جمعیت پذیری تهران را دستخوش تغییر کند و آن را افزایش دهد.

این در حالی است که مدافعان مصوبات کمیسیون ماده ۵ با رویکرد افزایش تراکم و بعضا تغییر کاربری از کاربری های ارزان به مسکونی این طور عنوان می کنند که اولا هیچ متر و معیاری برای سنجش مغایرت اساسی این مصوبات با طرح جامع وجود ندارد و تشخیص آن کاملا کیفی و به نوعی وابسته به رویکرد و نوع نگاه بیننده است؛ ثانیا طرح جامع شهر تهران اصلا سقف جمعیت پذیری مصوب ندارد.

این استدلال ها به خاطر نواقص قانونی هر دو به نوعی صحیح است کمااینکه در طرح جامع تهران جمعیت پایتخت در افق ۱۴۰۵ زیر ۹ میلیون نفر پیش بینی شده و برای تامین نیازهای خدمات شهری جمعیت ساکن و شاغل (جمعیت روز) بر مبنای جمعیتی معادل ۹ میلیون و ۱۰۰‌هزار نفر برنامه ریزی شده است.

همچنین طرح مذکور ظرفیت پذیری جمعیت یا به اصطلاح جمعیت پذیری در افق ۱۴۰۵ را معادل ۱۰ میلیون و ۵۰۰‌ هزار نفر تدارک دیده است. به این ترتیب از هیچیک از الفاظ محدودیت‌‌‌زا مثل سقف، محدودیت یا حداکثر جمعیت مجاز در متن این طرح استفاده نشده است.

به عبارت دیگر آنچه مخالفان دو‌آتشه عملکرد کمیسیون ماده ۵ که خواستار بازنگری در ماموریت های انحرافی این کمیسیون هستند عنوان می کنند، به نوعی رویای آنها برای ابراز مخالفت است و صراحت قانونی لازم در حال حاضر به عنوان بنیان حقوقی این مخالفت ها در ضوابط و مصوبات موجود وجود ندارد.

به این ترتیب راز بگومگوهای میان دولت و شهرداری بر سر عملکرد کمیسیون ماده ۵ را باید بر سر اصل درآمدزایی و پول سازی ماهیت این کمیسیون، ابهام قانونی درباره نحوه عملکرد آن و در نهایت بسته بودن راه تشخیص مغایرت اساسی با طرح جامع جستجو کرد.

در حال حاضر مغایرت اساسی با طرح جامع را باید یک فرد حقوقی یعنی دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری بر اساس تشخیص و تفسیر خود انجام دهد، چراکه هیچ آیین نامه دقیقی در این رابطه وجود ندارد و در نتیجه در هر دوره مدیریتی، ممکن است دبیر وقت شورای مذکور صرفا با تکیه بر تشخیص خود عملکردی راهگشا که نفع شهر و شهروندان در آن لحاظ شود را نداشته باشد.

در میانه این دعوا نیز مساله وابستگی تا ۷۰ درصدی شهرداری تهران به درآمدهای ساختمانی موجب می شود این نهاد تا جایی که دستش می رسد، از امتیازهای قابل توزیع توسط کمیسیون ماده ۵ به نفع کسب درآمد استفاده کند.

حذف و اضافه در ترکیب کمیسیون ماده ۵

روشن است تنها راه نجات شهر از عواقب این اختلاف ها و همینطور تصمیمات پول ساز اما بعضا ضد آرامش و آسایش شهروندان در شهری مثل تهران، اصلاح قانون و تصریح دقیق درباره مواردی است که کمیسیون ماده ۵ اجازه ورود به آنها و اتخاذ تصمیمی فراتر از طرح تفصیلی را دارد.

همچنین در گام بعدی لازم است اکنون که به فصل بازنگری در طرح جامع تهران نزدیک می شویم، حداکثر جمعیت پذیری مجاز شهر تهران به صراحت در متن این طرح قید شود تا به واسطه آن وزارت راه و شهرسازی بتواند در مواقع لزوم مانع از صدور مجوزهای فراقانونی که جمعیت پذیری شهر را تحت تاثیر قرار می دهد و مغایرت اساسی با طرح جامع به شمار می آید، شود.

اما اکنون در میانه این دعواها، با توافق شهردار تهران و وزیر راه و شهرسازی یک حذف و اضافه در ترکیب کمیسیون ماده ۵ تهران صورت گرفته است که زاکانی در نشست اخیر خود ابراز امیدواری کرد این اقدام راهگشا باشد.

بر اساس قانون فرقی نمی کند وزیر راه و شهرسازی کدام معاون خود را به عنوان عضو کمیسیون ماده ۵ تهران معرفی کند. از این رو به تازگی به جای دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری که به دلیل اختلاف نظرها دیگر حتی به جلسات کمیسیون ماده ۵ دعوت نمی شد، یکی دیگر از معاونان وزیر معرفی شده و آنطور که زاکانی گفته است، گویا دو یا سه جلسه کمیسیون نیز با حضور این عضو جدید تشکیل شده است.

به بیان دیگر دبیر شورای عالی شهرسازی که نگهبان مغایرت اساسی مصوبات کمیسیون ماده ۵ با طرح جامع بود، از ترکیب این کمیسیون حذف شده و به جای آن فرد دیگری جایگزین شده است. گفته می‌شود رئیس سازمان ملی زمین و مسکن از سوی وزیر راه و شهرسازی مامور به حضور در کمیسیون ماده ۵ شده است.

احتمالا این تصمیم جدید به خاتمه بگومگوهای اخیر بین شورای عالی شهرسازی و معماری و شهرداری تهران بینجامد اما این حذف و اضافه بدون تبعات هم نخواهد بود؛ کمااینکه به دنبال ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون مولدسازی دارایی های دولت، مساله تغییر کاربری اراضی فریز شده دولتی به کاربری هایی که عواید بیشتری دارد، در این آیین نامه مورد تاکید قرار گرفته است و مسیر اجرای آن نیز کمیسیون های ماده ۵ است.

با این وصف از همین حالا مشخص است که حذف و اضافه اخیر به یک بازی برد - برد به جای بگومگو بین دولت و شهرداری تبدیل خواهد شد؛ به این ترتیب که احتمالا مخالفان صدور امتیاز و جواز فراتر از طرح جامع و تفصیلی در بدنه دولت نسبت به این موضوع در تهران اغماض خواهند کرد و در مقابل تغییر کاربری زمین های دولتی توسط کمیسیون ماده ۵ به سادگی و با کمترین مخالفت صورت می گیرد.

واقعیت این است که شهرداری تهران این قبیل توزیع امتیاز را رانت نمی داند و آن را در خدمت تولید مسکن بیشتر با هدف کمک به کاهش قیمت آن ارزیابی می کند؛ هرچند گزارش اخیر مرکز پژوهش های مجلس به صراحت عنوان کرده که ساخت و سازهای تهران در سال های اخیر در خدمت تامین مسکن در استطاعت برای شهروندان نبوده است؛ چراکه استطاعت خرید غالب در تهران زیر ۶۰ مترمربع است اما متوسط متراژ پروانه های صادر‌شده بیش از ۱۳۰ مترمربع برآورد شده است.

بیشتر بخوانید: صدور بیش از 10 هزار پروانه ساخت مسکن در یکسال اخیر

دنیای اقتصاد