تابلوی جدیدی از فقر مسکن در پایتخت رونمایی شد

به گزارش اخبار ساختمان، جهش بی سابقه قیمت مسکن از سال ۹۷ به بعد مثل یک موج تخریب گر در مسیری که پیمود، خرابی هایی به بار آورد که جبران برخی از آنها سال ها به طول خواهد انجامید. که یکی از مصادیق این خرابی ها، ناظر بر سقوط کیفیت خرید خانه به لحاظ گروه سنی املاک بوده است.

صعود ۱۸ برابری قیمت مسکن در تهران طی هفت سال موجب شد سهم آپارتمان های کلنگی با سن بنای بیش از ۲۰ سال از کل معاملات املاک مسکونی، در مقایسه با سال ۹۵ که بازار شرایط طبیعی داشت، سه برابر شود. در واقع کلنگی نشینی، نتیجه فقدان استطاعت خرید آپارتمان های نوساز و کم سن بود و در نتیجه در همین فاصله زمانی هفت ساله، سهم نوساز‌ها در معاملات مسکن نصف شد و از بیش از ۵۰‌ درصد به ۲۷‌ درصد در حال حاضر کاهش یافته است.

اینکه نبض معاملات مسکن در دست معامله گران املاک پیر و کلنگی است، تنها یکی از جلوه های فقر مسکن در پایتخت است که پس از عصر تاریخی جهش قیمت نمود پیدا کرده است. افزایش آمار حاشیه نشینی و سکونت در سکونتگاه های غیررسمی چه در حاشیه و چه در میانه مسکن نیز مصداق دیگری از فقر مسکن است که اخیرا در گزارش های رسمی از سوی نهاد‌های مختلف مثل مرکز پژوهش های مجلس مورد تاکید قرار گرفته است.

از دیگر آثار تخریبی موج تورم سال های اخیر مسکن نیز این است که هزینه مسکن در سبد مصرف خانوار‌های تهرانی به ۷۰‌ درصد رسیده و در واقع دو‌سوم درآمد خانوار‌های مستاجر صرفا بابت پرداخت اجاره مسکن هزینه می شود.

از طرفی استناد به آمار‌های رسمی از تغییر وزن معاملات مسکن در شمال و جنوب پایتخت از سال ۹۵ تاکنون خبر می دهد. بر این اساس مهرماه امسال، وزن مناطق یک تا پنج پایتخت از کل معاملات مسکن از نزدیک ۵۰ درصد در سال ۹۵، به ۳۹ درصد در حال حاضر کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که در سال های قبل از جهش، حدود نیمی از معاملات مسکن شهر تهران در پنج منطقه اول پایتخت انجام می شد، اما این سهم هم اکنون به کمتر از ۴۰ درصد رسیده است.

کاهش سهم معاملات مسکن در پنج منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت به معنای افزایش سهم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است، کمااینکه وزن مناطق ۹ تا ۲۰، نیز در این بازه زمانی یعنی از سال ۹۵ تا مهرماه امسال از ۳۴ به ۴۰ درصد رسیده است؛ بنابراین حتی نسبت معاملات ملکی در شمال و جنوب پایتخت نیز گویای افت کیفیت خرید ملک در پایتخت است.

اما کنکاش در تازه ترین آمار‌های رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی پیرامون نبض قیمت و معاملات مسکن در ماه های اخیر حکایت از آن دارد که مصداق دیگری از آثار تخریبگر موج تورم مسکن به شکل تقلیل مساحت مورد تقاضای سکونت در تهران آشکار شده است.

آمار متراژ مورد تقاضای سکونت که در معاملات ماهانه مسکن پایتخت منعکس شده است، نشان می دهد در سال ۹۷ یعنی همزمان با شروع جهش مسکن، تنها ۳.۳‌ درصد از معاملات در گروه متراژی تا ۴۰ مترمربع انجام می شد. این مقدار در سال ۹۸ به دنبال رکود تورمی و کاهش حجم معاملات به ۲.۶‌ درصد تقلیل پیدا کرد، اما در سال ۹۹ همزمان با اوج گیری تورم ملکی و قله زنی ۸۰ درصدی دوباره افزایش پیدا کرد و به ۴.۳‌ درصد رسید.

در واقع طی سال های اخیر همزمان با اوج گیری قیمت ها از متراژ مورد تقاضای خریداران در معاملات کاسته شده و رابطه معکوس قیمت و متراژ مورد تقاضا کاملا بدیهی است.

در سال ۱۴۰۰ که آرامش نسبی در بازار برقرار و تورم یکساله مسکن زیر ۲۰‌ درصد بود، سهم آپارتمان های تا ۴۰ مترمربع از معاملات مسکن به ۲.۹‌ درصد کاهش یافت و نتیجه ثبات قیمت به شکل خرید از گروه های متراژی بزرگتر منعکس شد. در سال ۱۴۰۱ نیز این سهم درجا زد و با همین مقدار در آمار‌های رسمی منعکس شد، چراکه دو سوم از ایام آن سال نیز آرامش نسبی همچنان در بازار حاکم بود و از آذرماه به دنبال جهش ارزی یکباره شرایط بازار تغییر کرد.

این در حالی است که اکنون بر اساس تازه ترین آمار‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی، سهم خرید از گروه متراژی تا ۴۰ مترمربع در تهران به ۵.۲‌ درصد افزایش یافته و یک رکورد بی سابقه را ثبت کرده است.

نکته قابل توجه این است که رکورد جدید نقلی نشینی در تهران درست در زمانی به ثبت رسیده که تورم مسکن نیز رکورد تازه ای را ثبت کرده است. در تمام سال های سپری شده از عصر جهش مقدار تورم سالانه مسکن قابل توجه بود و بیشترین مقدار آن نیز در سال ۹۹ با مقدار ۸۰‌ درصد ثبت شد. به عبارت دیگر ۹۹ بدترین سال تورم ملکی طی عصر تاریخی جهش مسکن بود که در یک سال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به یکسال قبل از آن ۸۰‌ درصد رشد کرد.

اما امسال در طول هفت ماهه گذشته رکورد قبلی شکسته شده و در همین مدت سپری شده از سال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به مدت مشابه پارسال ۸۷‌ درصد رشد کرده است؛ بنابراین اوج تقاضای سکونت در خانه های نقلی و با متراژ حداقلی درست در زمانی رخ داده که تورم ملکی نیز رکورد تازه ای را ثبت کرده است و مسکن، بزرگترین دغدغه ساکنان پایتخت شده است.

حداقل متراژ استاندارد سکونت

برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) حداقل سرانه متراژ فضای سکونتی به ازای هر فرد را ۱۷ مترمربع اعلام کرده و با توجه به اینکه بعد خانوار در تهران در حال حاضر حدود سه نفر است، قاعدتا حداقل مساحت مناسب سکونت خانوار در تهران در حال حاضر معادل ۵۱ مترمربع است.

به این ترتیب واحد‌های تا ۴۰ مترمربع فاقد حداقل استاندارد سکونتی برای تهرانی هاست. در واقع بر اساس چارچوب سیاستی درستی که هبیتات برای تامین مسکن مناسب و استاندارد تعریف کرده است، در حال حاضر بیش از پنج درصد از خریداران مسکن از این استاندارد حداقلی محروم هستند.

بر اساس آمار‌های رسمی در حال حاضر ۱۸‌ درصد از معاملات مسکن در گروه تا ۵۰ مترمربع انجام می شود که نشان می دهد از هر پنج خانواری که خانه خریداری می کنند، یکی کمتر از حداقل استاندارد مورد انتظار هبیتات خانه می خرد. این مقدار در سال ۹۶ یعنی قبل از شروع جهش بی سابقه قیمت مسکن کمتر از ۱۰‌ درصد بود و به عبارتی از هر ۱۰ خانوار، یکی ناگزیر به خرید واحد نقلی تا ۵۰ مترمربعی بوده است.

اما هر چه قیمت مسکن افزایش بیشتری پیدا کرده، خانه های با متراژ متوسط بیش از پیش از دسترس تقاضای مصرفی خارج شده و به همان نسبت خرید از گروه های متراژی کوچک‌تر رایج تر شده است. در این بین معادل نیم درصد از معاملات آپارتمان های مسکونی نیز زیر ۳۰ مترمربع است و این در حالی است که در سال ۹۶ سهم واحد‌های مذکور معادل ۰.۳‌ درصد بوده است.

جنس متقاضیان خانه های تا ۴۰ مترمربعی

حدود یک دهه قبل عمده تقاضای خرید آپارتمان های نقلی از ناحیه سرمایه گذاران بود و در واقع خرید خانه های نقلی پناهگاهی برای حفظ ارزش سرمایه های خرد به شمار می آمد. اما به تدریج از نیمه دهه ۹۰ به بعد و مشخصا با شروع عصر جهش یعنی از سال ۹۷ تاکنون، رفته رفته بر میزان تقاضای مصرفی خانه های نقلی در تهران افزوده شد.

تحقیق میدانی از واسطه های ملکی حاکی است در حال حاضر خرید‌های سرمایه ای در بازار مسکن به حداقل رسیده است و حتی اگر این جنس از تقاضا در تعداد خیلی محدود وجود داشته باشد نیز، متراژ استاندارد را برای خرید ترجیح می دهد؛ بنابراین گروه اصلی متقاضی خانه های تا ۴۰ مترمربعی در بازار مسکن خانه اولی ها و به طور کلی متقاضیان مصرفی خرید ملک هستند که برخی از آنها نیز با وام قصد خرید خانه دارند.

بررسی موجودی فایل های نزد واسطه های ملکی نشان می دهد شرایط بازار مسکن در حال حاضر پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید خانه های نقلی است و یافتن آپارتمان فروشی تا ۴۰ مترمربع در محله های مختلف آن قدر‌ها دشوار نیست. متوسط قیمت یک واحد مسکونی زیر ۴۰ مترمربعی در تهران در فایل های موجود حدود ۲ میلیارد تومان است و حتی قیمت های زیر ۲ میلیارد تومان نیز وجود دارد.

از طرفی پراکندگی جغرافیایی فایل های نقلی موجود نیز نسبتا مطلوب است و از شرق تا غرب و جنوب و حتی شمال پایتخت می توان واحد‌هایی از این گروه متراژی را در موتور‌های جستجوی آگهی های ملکی مشاهده کرد. البته طبعا دامنه سن بنای فایل های فروشی نقلی متفاوت است، اما پیدا کردن واحد‌های نوساز، کم سن و سالخورده در این محدوده متراژی ناممکن نیست؛ البته طبعا قیمت نوساز‌ها از چندساله ها بیشتر است.

به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۳۵ مترمربعی نوساز و کلید نخورده واقع در خیابان انقلاب اسلامی به قیمت سه میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده است؛ در حالی که در همین خیابان واحد ۲۰ سال ساخت دیگری با قیمت یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان فایل شده است.

در غرب تهران نیز واحد مسکونی نقلی دیگری به قیمت ۹۰۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده که بررسی جزئی تر آن نشان دهنده قولنامه ای بودن وضعیت سند این ملک است.

ارقام مذکور به روشنی نشان می دهد خرید از گروه سنی تا ۴۰ مترمربع برای خانه اولی ها تا حدودی ممکن به نظر می رسد، اما به محض اینکه متراژ مورد تقاضا افزایش پیدا کند، محدوده قیمت های پیشنهادی نیز به بالای چهار میلیارد تومان افزایش پیدا می کند و عملا تامین مالی برای تملک این واحد‌ها از استطاعت متقاضیان خرید اولین خانه خارج می شود. با توجه به اینکه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران در حال حاضر ۷۶ میلیون تومان است، برای خرید یک واحد مسکونی با متراژ متعارف (حدود ۷۰ مترمربعی) بودجه بیش از پنج میلیارد تومانی لازم است.

همچنین خرید یک واحد ۶۰ مترمربعی با بودجه چهار تا پنج میلیارد تومانی میسر خواهد بود؛ بنابراین بدیهی است که پرداخت ارقام چند میلیاردی از استطاعت یک زوج خانه اولی که خالص وام پرداختی به آنها نیز در بهترین حالت و با احتساب جعاله زیر یک میلیارد تومان خواهد بود، خارج بوده و آنها چاره ای به جز اینکه به سراغ گزینه های قیمت مناسب موجود در بازار به لحاظ قیمت کل بروند، نخواهند داشت.

بیشتر بخوانید: فقر مسکن در کشور رکورد زده است

دنیای اقتصاد