شکاف بزرگ بین مساحت عرضه و متراژ تقاضا در بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، شناسایی دو کارگردان مخفی در مسیر سرمایه گذاری های ساختمانی، محیطی خاکستری برای آینده ساخت واحدهای بزرگ متراژ را ترسیم می کند. بررسی های انجام شده با شناسایی دو عامل مهم و تاثیرگذار بر وضعیت تقاضای مسکن در سال های پیش رو نشان می دهد، در صورت ادامه روند فعلی سرمایه گذاری های ساختمانی، سازنده ها و مالکان واحدهای بزرگ متراژ در آینده با معضل فروش و تقاضای موثر برای این آپارتمان ها مواجه خواهند شد.

دو عامل موثر در آینده فروش واحدهای مسکونی شامل مساحت و تحولات جمعیتی، در واقع دو کارگردان اصلی بازار ملک هستند که سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی باید با توجه به آن، روال فعلی سرمایه گذاری های خود را از بزرگ متراژ‌سازی به سمت ساخت و سازهای کوچک مقیاس تغییر دهند.

این دو کارگردان اصلی در واقع یک تابلوی ریسک را در مقابل سرمایه گذاران ساختمانی تصویر کرده اند. پیام اصلی این تابلوی ریسک، احتمال بالا برای افت شدید تقاضای خرید بزرگ متراژ‌ها در سال های آینده با استناد به آمارهای رسمی از روند تغییرات جمعیتی و همچنین جنس غالب تقاضای مسکن در سال های گذشته تاکنون و چشم انداز آتی تغییر در این دو پارامتر مهم و تعیین کننده در معاملات مسکن است.

غفلت سرمایه گذارها از آلارم تقاضای موجود در بازار مسکن

بررسی ها از روند سرمایه گذاری و عرضه مسکن در سال های اخیر نشان دهنده غفلت سرمایه‌ گذارها از تابلوی ریسک مقابل آنها در حوزه بزرگ متراژ‌‌سازی است. طی سال های اخیر، بنا بر چند عامل عمده، بازار ساخت و عرضه مسکن با رکود عمیق مواجه شد.

مشکلات مربوط به افزایش مستمر هزینه ساخت و نامشخص بودن قیمت تمام شده در نتیجه تورم مستمر‌ (زمین، مصالح ساختمانی و...)، افت شدید قدرت خرید تقاضای مصرفی، خروج اجباری خانه اولی ها از بازار مسکن، نبود چشم انداز مثبت برای فعالیت های ساختمانی و... در سال های اخیر عمق رکود ساختمانی را افزایش داده و منجر به کاهش شدید حجم عرضه جدید به بازار ملک از محل ساخت آپارتمان شده است.

در کنار این عوامل، بی توجهی و غفلت سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی از یک ریسک مهم، خطر بحران عدم فروش واحدهای ساخته شده در سال های بعد را پررنگ تر کرده است. در شرایطی که آمارها نشان دهنده جنس غالب تقاضا در سال های اخیر در بازار مسکن است عملکرد سازنده ها در ساخت و عرضه مسکن عمدتا خارج از دایره تقاضای غالب بوده است.

در سال های اخیر در حالی بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در بازار مسکن بزرگ متراژ بوده اند که تقاضای غالب برای خرید مسکن در کشور، مربوط به واحدهای کوچک و متوسط متراژ است. کارنامه ساخت و سازهای مسکونی به لحاظ مساحت واحدهای ساخته و عرضه شده به بازار مسکن نشان دهنده غفلت سازنده ها از این واقعیت مهم است.

این در حالی است که انتظار می رفت تا قبل از ارائه هشدارهای کارشناسی در این زمینه، سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی سیگنال های موجود در این زمینه را دریافت و در الگوی سرمایه گذاری و ساخت و‌ سازهای خود تجدیدنظر کنند. اما عملا عکس این وضعیت در سال های گذشته رخ داده است.

سرمایه گذاران بخش ساختمان همچنان به بزرگ متراژسازی ادامه می دهند

آمارهای رسمی نشان دهنده آن است که نه تنها شکاف قبلی بین جنس عرضه و نوع تقاضای مسکن در سال های اخیر کاهش نیافته است، بلکه این شکاف عمیق تر نیز شده است.

سرمایه گذاران ساختمانی نه تنها همچنان به بزرگ متراژ‌سازی ادامه می دهند بلکه همزمان با کاهش مساحت واحدهای مورد تقاضای عموم خریداران مسکن، مساحت واحدهای ساخته شده و عرضه شده از سوی آنها به بازار ملک به طور میانگین افزایش داشته است. آمار و داده هایی که بر تابلوی ریسک پیش روی سرمایه گذاران ساختمانی نمایان است، حاوی پیام های هشدارآمیز برای آنهاست.

بازار مسکن به واحدهای کوچک متراژ نیاز دارد

آمارهای رسمی در خصوص جزئیات ساخت و سازهای مسکونی شهر تهران نشان می دهد، متوسط مساحت آپارتمان های ساخته شده در ساخت و سازهای شهر تهران طی یک دهه گذشته، 25 مترمربع افزایش یافته است.

آمارها نشان می دهد مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در دهه 90 نسبت به دهه 80، معادل حدود 20 درصد افزایش داشته است. دهه 90 را به لحاظ ثبت جهش شدید قیمت مسکن، افت شدید قدرت خرید خانوارها، افزایش دامنه فقر مسکن، رکود ساختمانی و... می توان به عنوان دهه تلخ بازار مسکن معرفی کرد.

براساس آمارهای رسمی، متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته و عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران از 135 مترمربع در سال 90 در بهار 1401 به 160 مترمربع افزایش یافته است. افزایش متوسط مساحت واحدهای مسکونی در یک دهه گذشته در حالی رخ داده است که اگر متقاضیان مسکن در شرایط عادی قرار داشتند می شد از آن به عنوان شاخصی برای افزایش رفاه خانوارها به دلیل دسترسی به واحدهای مسکونی با مساحت بالاتر یاد کرد.

اما این رویداد یعنی افزایش متوسط مساحت واحدهای ساخته شده در دهه 90 در حالی رخ داده است که بسیاری از متقاضیان به دلیل جهش قیمت ها و افت شدید قدرت خرید، به ناچار از بازار بیرون رانده شده و اساسا قدرت خرید مسکن به شدت تضعیف شده است.

در واقع در شرایطی که به دلیل 20 برابر شدن متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در یک دهه گذشته، افت شدید قدرت خرید، شکل گیری ابر رکود معاملاتی مسکن و ناکارآمد شدن وام های خرید مسکن، مسیر دسترسی بسیاری از متقاضیان به بازار خرید آپارتمان مسدود شده است، افزایش متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه ساز به معنای بیراهه رفتن سرمایه گذاران ساختمانی به لحاظ تعریف متراژ عرضه های جدید است.

این در حالی است که در همین فاصله که متوسط مساحت واحدهای عرضه شده به بازار مسکن با رشد 20 درصدی همراه شده است میانگین مساحت واحدهای معامله شده در بازار مسکن شهر تهران از 88 مترمربع به 85 مترمربع کاهش یافته است.

سهم خانه های با مساحت بالاتر از 200 مترمربع در این بازه زمانی از سه درصد کل معاملات خرید مسکن شهر تهران به 1/ 2 درصد کاهش یافته است. سهم فروش خانه های با مساحت بالاتر از 150 مترمربع نیز از هشت درصد به 4/ 6 درصد رسیده است.

این آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که به دلیل جهش قیمت مسکن و ضعف قدرت خرید، مساحت واحدهای مورد تقاضا برای خرید از سوی متقاضیان کاهش یافته است عملکرد سازنده ها برعکس بوده است و آنها به جای کاهش مساحت واحدهای ساخته شده اقدام به افزایش متراژ کرده اند.

نکته قابل تامل تر در این زمینه آن است که حتی در همان ابتدای دهه 90 که متوسط مساحت واحدهای مسکونی تازه ساز کمتر از سطح فعلی بود باز هم میانگین مساحت عرضه جدید، 8/ 1 برابر مساحت واحدهای مسکونی فروش رفته در بازار (تقاضای غالب) بود.

این آمار نشان می دهد در همان ابتدای دهه 90 نیز شکاف بین جنس عرضه و نوع تقاضا در بازار مسکن قابل توجه بوده، اما هم‌اکنون این شکاف به جای کاهش یافتن و ترمیم شدن، افزایش هم یافته است.

هشدار جمعیتی به سازنده گان و سرمایه گذاران بخش مسکن

دومین کارگردان مخفی سرمایه گذاری ساختمانی که تاکنون از سوی سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی مورد غفلت واقع شده است مربوط به تحولات جمعیتی و هشدارهایی است که تابلوهای حاوی آمارهای جمعیتی به بازار ساخت و عرضه مسکن منعکس می کند.

بررسی های انجام شده با استناد به آمارهای رسمی نشان می دهد، روند تغییرات جمعیتی در کشور هم به لحاظ نرخ رشد جمعیت، هم از نظر تغییرات بعد خانوار و هم از نظر تحولات هرم سنی، حاوی یک هشدار مهم برای بازار مسکن به خصوص سرمایه گذاران ساختمانی و سازنده هاست.

روند و تغییرات هر سه مولفه در سال های اخیر تاکنون و چشم اندازهای پیش رو، به سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی نسبت به پیامدهای بزرگ متراژ‌سازی و عدم اصلاح رویه فعلی در ساخت و سازها هشدار می دهد.

تغییرات این سه بعد جمعیتی مهم نشان می دهد در صورتی که سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی به فوریت نسبت به کاهش متراژ واحدهای مسکونی در ساخت و سازها اقدام نکنند در آینده این واحدها با معضل فروش نرفتن و افت شدید تقاضا برای خرید روبه‌رو خواهند شد.

آمارهای رسمی نشان می دهد نرخ رشد سالانه جمعیت به سرعت در حال کاهش است. براساس تازه ترین آماری که در این باره از سوی مرکز آمار ایران اخیرا منتشر شده نرخ رشد سالانه جمعیت در سال 1400 به زیر یک درصد سقوط کرده است.

این در حالی است که این نرخ به طور متوسط در پنج سال منتهی به سال 95 در هر سال 24/ 1 درصد بود. از همان سال 95 به بعد، روند کاهش نرخ رشد سالانه جمعیت شروع شد و هم‌اکنون به 99/ 0 درصد رسیده است. این آمار، آلارمی هشدارآمیز برای سرمایه گذاران ساختمانی است.

آهنگ رشد جمعیت در کشور به میزان محسوس کاهش یافته است و این موضوع باید در ساخت و‌ سازها مورد توجه قرار بگیرد. از منظر بعد خانوار یا متوسط تعداد افراد ساکن در هر خانوار نیز آمارها نشان دهنده افزایش ریسک بزرگ متراژ‌سازی برای سازنده هاست. بعد خانوار و تغییرات مربوط به آن رابطه مستقیم با مساحت واحدهای مسکونی مورد تقاضا از سوی متقاضیان مسکن دارد.

براساس آخرین آمارهای رسمی در سال 1400 بعد خانوار به 2/ 3 نفر رسیده است. این میزان در سال 95 برابر با 3/ 3 نفر بود. این موضوع نشان می دهد خانوارها به لحاظ تعداد نفرات، کوچک شده و در حال کوچک تر شدن هستند.

این در حالی است که در سال های اخیر شاهد رشد قابل توجه تعداد خانوارهای تک نفره و دو نفره بوده ایم. از سوی دیگر روند رشد جمعیت نیز کاهشی بوده است. کاهش تعداد نفرات در یک خانوار یا کاهش بعد و اندازه خانوار به معنای نیاز به تجدیدنظر در الگوهای ساخت و‌ ساز از بزرگ متراژ‌سازی به ساخت و سازهای کوچک مقیاس است.

لزوم توجه سرمایه گذاران بخش ساختمان به تغییرات هرم سنی

پارامتر جمعیتی مهم دیگر در تابلوی حاوی آمارهای هشدارآمیز به سازنده ها، مربوط به تغییرات هرم سنی است. آمارها نشان می دهد جمعیت با سرعت بالا در حال حرکت به سمت فاز سالمندی است. سهم سالمندان (افراد با سن بالای 65 سال) از 1/ 6 درصد در سال 95 هم‌اکنون به 4/ 6 درصد رسیده است. این در حالی است که براساس تحلیل های کارشناسی تا سال 1430 ایران به فاز سالمندی جمعیت وارد شده و بخش قابل توجهی از جمعیت کشور در این سال در فاز سالمندی قرار می‌ گیرند.

این موضوع ضرورت تغییر در الگوهای مسکن سازی را پررنگ تر می کند چرا که نتایج تحقیقات گوناگون نشان می دهد سالمندان میل به سکونت در واحدهای بزرگ متراژ را ندارند. در واقع میل و نیاز سالمندان، متمایل به سکونت در واحدهای مسکونی کوچک متراژی است که از همه جهات برای این گروه سنی مناسب سازی شده باشد.

در شهر تهران نیز همین شرایط وجود دارد. در پایتخت بعد خانوار از 1/ 3 نفر در سال 95 هم‌اکنون‌ (براساس آمارهای مربوط به سال 1400) به سه نفر رسیده است. جمعیت سالمند نیز در تهران از 5/ 7 درصد سال 95 به 5/ 8 درصد نسبت به کل جمعیت افزایش یافته و روند سالمندی با شتاب بیشتری رو به پیشرفت است.

جمع بندی نهایی

نتایج بررسی ها نشان می دهد از آنجا که بعد خانوار کاهش یافته است، میل به ازدواج کم شده و میزان طلاق ها رشد داشته است، بنابراین در آینده خانوارها کوچک تر و کم جمعیت تر هستند. همین موضوع نیاز به ساخت واحدهای بزرگ متراژ را کمتر از قبل می کند چه برسد به اینکه متراژ واحدها بخواهد افزایش داشته باشد!

به این ترتیب، فضای پیش روی بازار ساخت و ساز کشور با رویه فعلی و در صورت عدم اصلاح در زمان مناسب به سمت کوچک متراژسازی، فضایی خاکستری است. یعنی در بهترین حالت، شرایط مبهمی در انتظار بازار بزرگ متراژها است. این فضای خاکستری براساس دو سناریو از آینده، پیش روی بازار ساخت قرار دارد.

سناریوی اول که احتمال آن بسیار کم است مربوط به پیش بینی بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها در نتیجه بهبود وضعیت اقتصادی کشور و رشد بالای اقتصادی در سال های بعد است. در صورتی که چند سال پیاپی رشدهای بالای اقتصادی رقم بخورد و به واسطه افزایش رفاه خانوارها، تمایل به ازدواج و فرزندآوری افزایش یابد می توان امیدوار بود که واحدهای بزرگ متراژ در آینده نیز متقاضیان خاص خود را داشته باشد.

اما احتمال این سناریو بسیار ضعیف است. در سناریوی محتمل تر، شرایط اقتصادی کشور و خانوارها به روال فعلی خواهد بود و بعد خانوار و سرعت رشد جمعیت روند کاهشی خود را ادامه خواهد داد. در چنین شرایطی اساسا تقاضا برای واحدهای بزرگ متراژ به سطح حداقلی می رسد.

بنابراین لازم است هر چه سریع تر سرمایه گذاران ساختمانی الگوی ساخت و ساز را به سمت کوچک سازی هدایت کنند و سیاستگذاران نیز ضوابط ساخت و ساز و شهرسازی را به نفع کوچک متراژسازی تغییر دهند.

بیشتر بخوانید: تورم مسکن در سال 1402 چه تغییری خواهد داشت؟

دنیای اقتصاد