علت افزایش معاملات مسکن در پایتخت چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازگشت گروهی از تماشاچی ها به بازار مسکن شهر تهران در دومین ماه از پاییز، سطح معاملات خرید آپارتمان را زیر کف حداقلی، جابه‌‌‌جا کرد. تازه ترین آمارها از تحولات بازار مسکن شهر تهران و همچنین نتایج تحقیقات میدانی از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی پایتخت نشان می دهد آبان امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان حول و حوش 15‌ درصد نسبت به ماه قبل یعنی مهرماه رشد کرد و بازار به لحاظ حجم معاملات تکانی خفیف تجربه کرد.

تعداد معاملات خرید آپارتمان که مهر امسال معادل 3100 فقره و زیر کف حداقل تعداد معاملات در یک ماه قرار داشت با این رشد 15 درصدی اندکی جابه‌‌‌جا شده و به سطح سه هزار و 600 معامله رسید.

رشد 15 درصدی تعداد معاملات خرید مسکن تنها در یک ماه اگرچه در برخی از مقاطع زمانی که بازار در زیر سطح رکود قرار ندارد، رشدی محسوس در تعداد معاملات مسکن در فاصله زمانی یک ماهه محسوب می شود اما به دو دلیل عمده نشانه ای از قرار گرفتن بازار مسکن آبان در فاز بهبود نیست.

در واقع بنا بر این دو علت همچنان بازار در رکود به سر می برد و همچنان تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران زیر کف حداقل معاملات ماهانه در مقایسه با شرایط عادی و غیررکودی بازار است. یک علت اینکه همچنان بازار مسکن در فاز رکود قرار دارد و 15‌ درصد رشد در حجم معاملات اگرچه در ظاهر قابل توجه به نظر می رسد اما در مورد شرایط آبان ماه بازار مسکن نمی توان از آن به تکان محسوس در تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت تعبیر کرد مربوط به تعداد معاملات افزایش یافته در آبان ماه نسبت به مهرماه به لحاظ «فقره» است.

در آبان ماه اگرچه تعداد معاملات خرید مسکن در یک ماه 15‌ درصد رشد کرد اما این 15‌ درصد رشد تنها شامل افزایش 500 فقره معامله خرید آپارتمان نسبت به مهرماه (ماه قبل) بود. این رشد 500 فقره ای، رشد قابل توجهی محسوب نمی شود. از سوی دیگر و به عنوان دلیل دوم، این رشد از آنجا قابل توجه نیست که عملا تغییری در شرایط رکود عمیق معاملاتی بازار مسکن شهر تهران ایجاد نکرده است.

سطح معاملات خرید مسکن که در مهرماه زیر کف حداقل تعداد معاملات در شرایط نرمال بود به‌رغم این افزایش 15 درصدی همچنان زیر کف تعداد نرمال معاملات خرید مسکن در یک ماه قرار دارد. در شرایط عادی و معمولی بازار مسکن حداقل ماهانه 10‌ هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می شود. مرز رکود و رونق معاملاتی نیز رسیدن سطح معاملات به حول و حوش دست‌‌‌کم 5 تا 6‌ هزار فقره در ماه است.

تعداد معاملات خرید آپارتمان هم در مهرماه و هم در آبان امسال (به رغم رشد 15 درصدی در آبان) همچنان به میزان قابل توجهی نه تنها کمتر از تعداد معاملات ماهانه مسکن در شرایط عادی است که با مرز رکود و رونق نیز فاصله قابل توجهی دارد. یعنی خیلی کمتر از نصف حالت متعارف است. حتی حجم سه هزار و 600 واحدی معامله فروش مسکن در آبان ماه از تعداد معاملات آپارتمان در ماه تعطیل یا نیمه تعطیل بازار مسکن یعنی فروردین ماه ‌‌‌های متعارف معاملات ملکی، کمتر است.

در شرایط معمول و غیر رکودی در فروردین ماه که عملا به دلیل تعطیلات نوروز بازار مسکن عملا تعطیل و در یک حالت خوشبینانه نیمه تعطیل است، به طور متوسط حدود چهار ‌هزار فقره معامله خرید مسکن در این ماه انجام می شود. تعداد معاملات آبان ماه همچنان کمتر از این میزان بود.

به همین علت این میزان رشد 15 درصدی در یک ماه را نمی توان به منزله تکان محسوس در حجم معاملات خرید آپارتمان گزارش کرد. بازار همچنان در شرایط رکود معاملاتی است و هم آمارهای رسمی و هم نتایج تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه های معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران، ادامه رکود را تایید می کند. با این حال، افزایش 15 درصدی حجم معاملات در همین سطح حداقلی، یک علت مهم دارد و آن بازگشت گروه اندکی از متقاضیان و تماشاچی های بازارمسکن به این بازار در آبان ماه است.

بررسی های انجام شده نشان می دهد نتیجه چهار ماه کاهش و ثبات قیمت مسکن در فاصله تیرماه تا پایان مهر 1402، خود را در شکل بازگشت گروهی از تماشاچی های منتظر در حاشیه بازار به درون بازار منعکس کرده است.

قیمت مسکن تهران در آبان ماه چقدر بوده است؟

متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آبان ماه امسال در شهر تهران به حول و حوش 75 میلیون و 600 هزار تومان رسید که این میزان در مهرماه امسال (یک‌ماه قبل)، حدود 76 میلیون تومان بود. این دو سطح قیمت نشان دهنده کاهش حدود 0.5 درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه نسبت به مهرماه است.

متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آبان ماه در حالی در مقایسه با مهر امسال 0.5‌ درصد کاهش را نشان می دهد که نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی آبان سال قبل 62‌ درصد رشد را نشان می دهد.

بررسی های به عمل آمده نشان دهنده کاهش شیب تورم نقطه به نقطه مسکن در آبان ماه امسال است. مهر امسال تورم نقطه به نقطه 74‌ درصد گزارش شد اما در آبان به 62‌ درصد رسید. بررسی های انجام شده با استناد به آمارهای رسمی نشان می دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای تابستان تا پایان آبان ماه امسال حدود چهار ‌درصد کاهش یافته است.

علت بازگشت تماشاچی ها به بازار معاملات مسکن

برآیند تغییرات قیمت مسکن در پنج ماه، علت بازگشت گروهی از تماشاچی های بازار مسکن به این بازار در آبان ماه و رشد 15 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان دراین ماه نسبت به ماه قبل -مهرماه- را رمزگشایی می کند. روند پنج ماه اخیر منتهی به پایان آبان ماه متوسط قیمت و تورم مسکن شهر تهران نشان می دهد، بازار مسکن آبان ماه بعد از سه ماه پیاپی کاهش تابستانه میانگین قیمت و ثبت تورم منفی از یکسو و یک ماه ثبات قیمت و ریزنوسان جزئی کمتر از یک درصد در مهرماه، با ارسال یک سیگنال به تماشاچیان بازار، برخی از آنها را به ورود به بازار و انجام معاملات خرید ترغیب کرده است.

در واقع در شرایطی که در تابستان سه ماه پیاپی متوسط قیمت مسکن کاهش یافت، در مهرماه ریزنوسان مثبت زیر یک درصد تجربه شد. این ریزنوسان در واقع حکم ثبات قیمت را دارد. آبان ماه هم ریزنوسان منفی قیمت در حد کاهش 0.5 درصدی به ثبت رسید.

در شرایطی که چهار ماه پی در پی، بازار مسکن به طور کلی از هرگونه رشد محسوس و جهش قیمت و همچنین هیجان قیمتی و معاملاتی به دور بود، نه تنها در آبان ماه (ماه پنجم دور بودن بازار از هیجان قیمتی)، تورم مسکن منفی شد که تحت تاثیر این فضای کاهش و ثبات قیمتی بخشی از متقاضیان از این فضا برای خود فرصت ایجاد کرده و اقدام به خرید آپارتمان کردند.

گروه کوچکی از مصرف کننده ها و گروه اندکی از سرمایه گذارها وارد بازار شده و مسکن خریداری کردند. تقاضای مصرفی عمدتا تبدیل به احسنی ها و گروه اندکی خانه اولی و تقاضای سرمایه ای از جنس خریداران بلندمدت آپارتمان با بودجه های حول و حوش سه تا پنج میلیارد تومانی، افرادی بودند که بر سطح اندک معاملات مسکن در آبان ماه اثر گذاشته وآن را به طور خفیف افزایش دادند. اما بازار مسکن آبان ماه آن طور که نتایج تحقیقات میدانی و واقعیت های اقتصادی نشان می دهد یک غایب بزرگ نیز داشت. این غایب بزرگ همان گروهی از خریداران هستند که همیشه ردپای آنها در تشدید هیجان بازار مسکن و ثبت تورم های بالا دیده می شود.

بازار مسکن آبان ماه به طور کلی از تقاضای سوداگری و سفته بازی خالی بود. موج سواران تورم مسکن در شرایطی که هیچ چشم اندازی برای رشد محسوس قیمت ها در کوتاه مدت و میان مدت وجود ندارد، به طور کامل از بازار خارج شده اند و هیچ نقشی در افزایش 15 درصدی حجم اندک معاملات خرید مسکن در آبان ماه امسال ایفا نکرده اند.

در واقع این افزایش 500 فقره ای حجم معاملات در آبان نسبت به مهرماه امسال از سوی مصرف کننده ها و سرمایه گذارهای بلندمدت بوده است. چرا که هیچ علائمی از بازگشت انتظارات تورمی به بازار مسکن فعلا رصد نمی شود و فعالان بازار مسکن و کارشناسان، ادامه شرایط رکودی را برای این بازار پیش بینی می کنند. حتی تعدادی از فعالان بازار مسکن اعلام کردند اگر این شرایط رکودی کماکان ادامه داشته باشد حتی انتظار ادامه شرایط فعلی یعنی کاهش‌‌‌ و ثبات مشابه وضعیت پنج ماه اخیر دور از انتظار نیست. مگر اینکه شرایط ماه های بعد اقتصاد کلان، حوزه سیاسی و روابط بین‌الملل تحت‌تاثیر اتفاقات پیش بینی نشده متفاوت از ماه های قبل رقم بخورد.

تغییر جهت عرضه و تقاضای ملکی

تحقیقات میدانی به عمل آمده از تازه ترین وضعیت بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد طی آبان ماه و روزهای ابتدای آذر ماه نوعی تغییر جهت در عرضه و تقاضای ملکی رخ داده است.

این تغییر جهت که به افزایش جزئی تقاضا برای خرید آپارتمان در آبان ماه و در روزهای ابتدایی آذر منجر شده است در سمت عرضه نیز به چشم می خورد.

نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد در آبان و روزهای ابتدای آذر امسال نه تنها برخی از تماشاگران بازار از هر دو نوع طیف مصرف کننده و سرمایه گذار بلندمدت به بازار بازگشته و آپارتمان خریده اند یا در جستجو برای خرید هستند که در سمت عرضه نیز تغییراتی نسبت به ماه های اخیر رخ داده است که در نهایت بخشی از این تغییرات در افزایش 500 فقره ای حجم معاملات مسکن آبان ماه اثرگذار بوده است و می تواند روند معاملات مسکن در آذر را نیز تحت تاثیر قرار دهد.

در کنار افزایش جزئی تقاضا برای خرید مسکن در آبان ماه که به روزهای ابتدایی آذر نیز کشیده شده است، عرضه واقعی فایل فروش به بازار نیز افزایش یافته است. واسطه های بازار معاملات مسکن می گویند اگر چه در همه پنج ماه اخیر و به‌رغم کاهش قیمت در بازار مسکن، فایل فروش در بازار وجود داشت و نسبت به تعداد متقاضیان خرید بیشتر بود اما آبان ماه، هم فایل فروش افزایش داشت و هم تعداد فروشنده های واقعی.

در چهار ماه منتهی به انتهای مهر، فایل فروش در بازار موجود بود اما فروشنده ها به ندرت به خریدار روی خوش نشان می دادند و در برابر کاهش قیمت مقاومت می کردند اما در آبان ماه شرایط کاهش و ثبات قیمت برای فروشنده ها هم قابل پذیرش و تثبیت شد و تعداد فروشنده های واقعی و پای کار در بازار افزایش یافت.

این موضوع خود باعث بازگشت فایل های اکازیون یا با قیمت پیشنهادی مناسب تر از عرف روز بازار به بازار مسکن بعد از چند سال شده است. واسطه های ملکی می گویند از زمان اوج گیری جهش قیمت در بازار، یعنی عملا از سال 98 به بعد فایل اکازیون در بازار مسکن وجود نداشت یا اگر به صورت محدود و موردی فایل اکازیونی وارد بازار می شد خود واسطه ها آن را خریداری کرده و بعد از مدتی با قیمت بالاتر می فروختند اما هم‌‌‌اکنون به دلیل نبود انتظارات تورمی در بازار مسکن این فایل ها نه تنها افزایش پیدا کرده است بلکه صرف سوداگری نشده و به بازار مصرف عرضه می شود.

از سوی دیگر تخفیف و انعطاف قیمتی در سمت فروش نیز به بازار برگشته است. برخی از مالکان و فروشنده ها اعلام می کنند حاضر به کاهش قیمت پای معامله هستند. فروش مرحله ای نیز که در بسیاری موارد و در دوره اوج قیمت ها در تعداد قابل توجهی از معاملات حذف شده بود بار دیگر با نسبت های پرداختی مرحله‌به‌مرحله (چهار‌مرحله ای) به بازار برگشته است.

در دوره اوج قیمت مراحل متعارف پرداخت پول از مبایعه نامه تا سند از چهار مرحله به دو یا سه مرحله و در برخی موارد حتی به یک مرحله کاهش یافته بود. برخی واسطه ها می گویند در صورت ادامه شرایط فعلی می توان پیش بینی کرد که این مراحل از چهار مقطع زمانی نیز بیشتر شود و به پنج مرحله پرداختی یا بیشتر نیز افزایش یابد. واسطه ها می گویند آبان ماه، ماه بازگشت قدرت چانه زنی خریداران به بازار مسکن بعد از چند سال بود.

رشد خرید‌‌‌ها از مناطق متوسط

نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده همچنین نشان می دهد رشد جزئی معاملات مسکن که منجر به افزایش 500 فقره ای حجم معاملات خرید آپارتمان در آبان ماه امسال نسبت به مهرماه شد، در مناطق متوسط بیشتر بوده است. واسطه های بازار معاملات مسکن در برخی محله های جنوبی می گویند زنگ خور و مراجعه برای اطلاع از شرایط بازار از سوی متقاضیان خرید افزایش یافته است اما در مناطق مصرفی متوسط مانند منطقه پنج واسطه ها می گویند تعداد معامله ها از صفر معامله در دو ماه اخیر به دو تا سه مورد در آبان و ابتدای آذر افزایش یافته است.

واسطه ها می گویند در حال حاضر چهار گروه خریدار در بازار معاملات مسکن حضور دارند. اولین گروه که بیشترین وزن تقاضا مربوط به آنهاست متقاضیان تبدیل به احسن مسکن هستند که می خواهند خانه خود را ارتقا دهند و به دلیل شرایط بازار ترجیحشان به معاوضه واحد خود با آپارتمان مورد نظر است.

گروه دوم خانه اولی هایی هستند که در چند سال اخیر در محله های بالاتر سکونت داشته اند اما هم‌‌‌اکنون به دلیل رشد شدید اجاره بها، اجاره نشینی را به صرفه ندانسته یا از توانشان خارج شده است؛ یک گروه از آنها به قصد سکونت و گروهی دیگر به قصد خرید آپارتمانی با هدف حفظ سرمایه و تبدیل به واحد دلخواه در آینده به بازار مسکن مناطق ارزان تر وارد شده و متقاضی خرید هستند.

گروه آخر نیز سرمایه گذاران بلندمدت هستند که در مناطق جنوبی با بودجه حدود 2 تا 3 میلیاردی و در مناطق مصرفی نیمه شمالی مانند منطقه 5 با بودجه حول و حوش 4 تا 6 میلیارد تومانی در جستجوی خرید آپارتمان و عرضه آن به بازار اجاره هستند.

ورود سازنده به بازار مسکن برای فروش آپارتمان های نوساز

در این میان واسطه های بازار معاملات مسکن تهران از ورود برخی از سازنده ها به بازار مسکن در نقش فروشنده آپارتمان نوساز خبر می دهند. سازنده ها که دست‌‌‌کم طی یک سال و نیم اخیر به دلیل رشد و تورم مستمر هزینه های ساخت از یک طرف و شرایط بازار مسکن از سوی دیگر تمایل چندانی به فروش واحدهای آماده نداشتند هم‌‌‌اکنون به شکل محدود وارد بازار شده و نسبت به فروش برخی از واحدهای خود اقدام کرده اند.

واسطه ها پیش بینی می کنند اگر شرایط رکود بازار همچنان ادامه پیدا کند تعداد بیشتری از فایل های نوساز از سوی سازنده ها وارد بازار فروش خواهد شد.

دنیای اقتصاد