علل رکورد پاییزی بازار اجاره بهای مسکن چیست؟

علل رکورد پاییزی بازار اجاره بهای مسکن چیست؟
Facebook Twitter LinkedIn

۱۱:۴۷ | ۱۴۰۲/۰۸/۰۹

مهر ماه امسال، بالاترین رشد ماهانه اجاره بها طی یک سال گذشته، به ثبت رسید؛ پیش تر هم بالاترین تورم سالانه اجاره برای ماه های منتهی به شهریور امسال رقم خورده بود.

به گزارش اخبار ساختمان، سریال درام رکورد تورمی در بازار اجاره، این بار به شکل ثبت بالاترین تورم ماهانه در این بازار در اولین ماه از فصل پاییز اکران شد. مهرماه امسال، تورم ماهانه اجاره براساس تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن کشور، به میزان 4.3 درصد به ثبت رسید که این میزان بالاترین تورم ماهانه اجاره مسکن از مهرماه سال قبل است.

ثبت بالاترین رکورد تورم ماهانه اجاره مسکن در مهرماه امسال، بازار پاییزی اجاره را برخلاف رویه سنتی و معمول آن به بازاری داغ و پرحرارت تبدیل کرده است. بررسی های به عمل آمده نشان می دهد هم‌اکنون مستاجرها تاوان با تاخیر تورم بهار مسکن را می پردازند.


رکورد ماهانه بعد از رکورد سالانه


جدیدترین آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن نشان می دهد مهرماه امسال، سرعت رشد ماهانه اجاره بها در کشور به بالاترین حد خود نسبت به همه ماه های سپری شده از مهر سال قبل تاکنون رسیده است.

این رکورد جدید تورمی در بازار اجاره، بعد از ثبت یک رکورد تورمی سالانه در این بازار در ماه قبل (شهریورماه) به ثبت رسیده است و از این بابت می توان رکوردزنی های پی‌در‌پی در بازار اجاره از بابت نوسانات رشد اجاره بها را به یک سریال درام برای مستاجرها تعبیر کرد.

نیمه اول سال جاری، تورم اجاره بهای مسکن، بالاترین رکورد رشد اجاره بهای سالانه نسبت به 12 سال قبل را به ثبت رساند. به این معنا که در شش ماه اول سال جاری میانگین رشد اجاره بها در کشور، از میانگین رشد اجاره بهای سالانه در همه 12 سال گذشته، بیشتر بود. هم‌اکنون نیز بالاترین تورم ماهانه در این بازار (از مهر سال قبل تاکنون) به ثبت رسیده است.

تورم ماهانه اجاره مسکن در مهرماه در کشور در حالی به 4.3 درصد رسید که در شهریورماه این میزان 3.5 درصد و در مردادماه 3.3 درصد بود؛ در هر کدام از ماه های تیر و خرداد نیز این تورم ماهانه حدود 2 درصد بود.

تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن براساس تغییرات شاخص اجاره بها در مهرماه امسال نیز معادل 39 درصد به ثبت رسیده است و دقیقا 0.4 واحد درصد از تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در شهریور‌ماه بیشتر است. شهریور‌ماه امسال تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن 38.6 درصد گزارش شد.


سه پیام از پاییز داغ اجاره


سریال متاثرکننده رکوردزنی های پی‌درپی تورمی در بازار اجاره، شرایط را برای مستاجرها در این بازار سخت تر از قبل کرده و از سوی دیگر آلارم هشدار را از این بازار برای سیاستگذار مسکن به صدا درآورده است. در عین حال، این سریال غم انگیز ثبت رکوردهای پی‌در‌پی رشد اجاره بها، سه پیام مهم از این بازار را مخابره می کند.

پیام اول در واقع به این سوال مهم پاسخ می دهد که چرا برخلاف انتظار و برخلاف رویه های سنتی بازار اجاره، بازار پاییزی اجاره مسکن در سال جاری به لحاظ رشد هزینه های اجاره نشینی، تا این حد پرحرارت و داغ شده است؟ به این علت که معمولا در شرایط عادی، حرارت بازار اجاره با ورود به فصل پاییز و اتمام فصل تابستان که اوج جابه‌جایی در این بازار در این فصل انجام می شود، فروکش می کند؛ اما امسال رویه ای خلاف جهت متعارف این بازار در آمارهای رسمی منعکس شده است. البته علاوه بر آمارهای رسمی، رصد بازار اجاره و نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده نیز این موضوع را نشان می دهد.

واسطه های بازار معاملات مسکن در تهران و کلانشهرها اعلام کردند: امسال شاهد روندی متفاوت از روال سال های قبل در بازار اجاره بودیم و برخلاف آنکه انتظار می رفت با عبور از فصل جابه‌جایی ها، التهاب تابستانی اجاره بها (مطابق روال سنتی این بازار) فروکش کرده و حرارت در بازار پاییزی اجاره کم شود، اما مهرماه امسال، بازار اجاره به لحاظ تغییرات سطح اجاره بها، بازاری تورمی و پرحرارت بود.

آنها اعلام کردند: معمولا در سال های گذشته به مستاجرها توصیه می کردیم در صورتی که امکان دارند زمان جابه‌جایی خود در بازار اجاره را از تابستان به پاییز و زمستان انتقال دهند تا به واسطه تغییر فصل و عبور از اوج جابه‌جایی ها بتوانند واحد مسکونی موردنظرشان را با قیمت مناسب تر و شرایط منعطف تر اجاره کنند. اما امسال این رویه کاملا برعکس شده است.

بررسی ها نیز نشان می دهد قبل از دوره جهش قیمت مسکن، بازار اجاره بعد از اتمام تحرک تابستانی وارد خواب پاییزی می شد و تغییرات فصلی در این دو بازه زمانی همواره با کاهش حرارت در این بازار به نفع مستاجرها یا دست کم عدم تغییر شرایط نسبت به تابستان همراه بود.

اما امسال، برای دومین سال متوالی، مهرماه مترادف با پاییز داغ برای اجاره نشین ها به لحاظ تغییرات سطح اجاره بها شد. مهرماه سال قبل نیز، تورم ماهانه اجاره در کشور معادل 6.1 درصد به ثبت رسید؛ به این معنا که سطح اجاره بها در مهر نسبت به شهریور 1401 معادل 6.1 درصد رشد کرد.

یک علت مهم این رخداد نامتعارف و خلاف رویه سال های معمول بازار اجاره به از بین رفتن قدرت خرید مسکن خانه اولی ها در بازار مسکن برمی‌گردد.

در واقع پیام اول پاییز پرحرارت بازار اجاره، مربوط به اضافه بار تقاضای بازار اجاره ناشی از ناتوانی مصرفی ترین شکل تقاضای مسکن برای خرید آپارتمان های مسکونی است. در نتیجه جهش قیمت مسکن که از سال 97 در تهران و از سال 98 در سایر شهرها آغاز شد، قدرت خرید متقاضیان مصرفی، به خصوص خانه اولی ها، در این بازار عملا از دست رفت؛ اما روند ازدواج و تشکیل خانواده های جدید متوقف نشد. به همین دلیل آن گروه از خریداران بالقوه مسکن که بیش از 70 درصد خانوارهای جدید در تهران و سایر شهرهای بزرگ را به خود اختصاص می دهند ناچار به بازار اجاره روی آورده و مهمان ناخوانده این بازار شدند.

در واقع می توان گفت صف تقاضا در بازار اجاره مسکن ناشی از جهش قیمت مسکن و ناتوانی خانه اولی ها برای خرید آپارتمان شکل گرفت و این تقاضا به شکل ابرترافیک در بازار اجاره منجر به رکوردزنی های پی‌در‌پی تورمی در این بازار شده است، به طوری که می توان گفت سریال درام رکوردزنی های پی‌در‌پی تورمی در بازار اجاره عملا نتیجه ابرترافیک اجاره نشینی ناشی از خروج اجباری تقاضای مصرفی به خصوص خانه اولی ها از بازار تقاضای خرید خانه است.


پس لرزه تورم بهاری مسکن


پیام دوم پاییز پرحرارت بازار اجاره که در آمارهای رسمی مربوط به گزارش تغییرات شاخص قیمت مصرف کننده در مهرماه امسال از سوی مرکز آمار ایران منعکس شده است، سرایت با تاخیر پس لرزه تورم بهاری در بازار مسکن کشور است. اگرچه هنوز آمار رسمی مربوط به تورم مسکن در بهار امسال منتشر نشده است اما آمار رسمی تورم مسکن شهر تهران در بهار از یک سو و نتایج تحقیقات میدانی به عمل آمده از وضعیت بازار مسکن کلانشهرها از سوی دیگر نشان می دهد رخداد پاییزی امسال در بازار اجاره در واقع تاوان یا پس لرزه با تاخیر جهش قیمت مسکن در بهار امسال بوده است. در تهران، متوسط قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای بهار 1402، حدود 21 درصد افزایش یافت و در سایر کلانشهرها نیز فعالان بازار مسکن از افزایش محسوس سطح قیمت های فروش در این فصل خبر دادند.

به این ترتیب، با توجه به اینکه همواره به دلیل حساسیت زیاد بازار اجاره نسبت به تغییرات قیمتی، اثر افزایش قیمت مسکن با تاخیر به بازار اجاره منتقل می شود، یکی از مهم ترین دلایل حرارت بالای پاییزی در این بازار را می توان به تورم بهاری مسکن نسبت داد. در واقع تورم بهاری مسکن با تاخیر به تورم پاییزی اجاره بار شده است. به همین دلیل در شرایطی که از تابستان شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم، اما همچنان مستاجرها تاوان رشد بهاری قیمت مسکن را می پردازند.

تابستان امسال، به طور متوسط، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 5.5 درصد کاهش یافت و فعالان بازار مسکن دیگر شهرها نیز از کاهش تابستانی قیمت های پیشنهادی برای فروش آپارتمان ها خبر دادند. انتظار می رود این کاهش در ماه های بعد به شکل کاهش حرارت تورمی در بازار اجاره منعکس شود.


تعقیب و گریز با تورم عمومی


سومین پیام از پاییز داغ بازار اجاره به تعقیب و گریز تورم این بازار با تورم عمومی مربوط می شود. فعالان بازار اجاره و نتایج تحقیقات میدانی انجام شده و همچنین مشاهده روندهای تورم عمومی و تورم اجاره در حالی نشان دهنده آن است که همواره یکی از مهمترین عوامل تعیین کننده تورم اجاره، سطح تورم عمومی است که پاییز امسال، تورم بالا در بازار اجاره، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد. در واقع نوعی تعقیب و گریز بین تورم عمومی و تورم اجاره همواره وجود داشته و بعد از دوره جهش قیمت مسکن پررنگ تر شده است.

در شرایطی که در ماه های گذشته، از جمله بهار و تابستان امسال، یکی از دلایل صعود تورم ماهانه اجاره، تورم عمومی بالا بوده است، اما مهرماه امسال، تورم بالای اجاره، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد. دلیل آن هم مشخص است. وزن شاخص اجاره بها در شاخص کل قیمت مصرف کننده، قابل توجه و بیش از 33 درصد است.

بنابراین در ماه پرحرارت بازار اجاره که بالاترین رکورد تورم ماهانه اجاره در آن به ثبت رسید همین رکوردشکنی، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد. در واقع بررسی ها نشان می دهد رشد سنگین ماهانه اجاره بها در مهرماه امسال، عاملی برای افزایش سطح تورم عمومی شد. تورم عمومی ماهانه از 2 درصد شهریورماه به 2.3 درصد در مهرماه افزایش یافت.

این موضوع نشان می دهد همانگونه که سطح تورم عمومی یکی از عوامل تعیین کننده در سطوح تورم اجاره است، رشد مثبت اجاره بها نیز می تواند به شکل قابل توجهی روی تورم عمومی اثر گذاشته و آن را افزایش دهد. این شرایط را می توان به تعقیب و گریز تورم عمومی و تورم اجاره تعبیر کرد.


پیامد صعود سنگین اجاره بها


صعود سنگین یا رکوردزنی های پی‌درپی و سریالی تورم در بازار اجاره مسکن، علاوه بر آنکه شرایط را برای مستاجرها سخت تر از همیشه کرده و پاییز پرحرارتی را به لحاظ سطوح پیشنهادی اجاره بهای مسکن برایشان رقم زده است، یک پیامد اقتصادی دیگر نیز به همراه دارد و آن از بین رفتن فاصله متعارف تورم عمومی با تورم اجاره مسکن است.

ثبت بالاترین رکورد ماهانه اجاره بها در مهرماه امسال که از مهر سال گذشته در این بازار بی سابقه بوده، باعث شده است نسبت تورم عمومی به تورم اجاره که در نیمه اول دهه 90، یعنی سال های قبل از جهش قیمت مسکن، حدود 1.5 برابر بود به کمترین حد خود برسد و عملا این نسبت برابر شود.

شهریورماه امسال، نسبت تورم عمومی به تورم اجاره به کمترین حد خود یعنی 1.02 درصد رسید. این نسبت مهرماه باز هم کمتر شد و به سطح 1.005 درصد رسید. به این معنا که عملا تورم اجاره به تورم عمومی رسید. معنای این موضوع کاهش سطح تورم عمومی نیست؛ بلکه افزایش نامتعارف سرعت رشد اجاره بها در کشور را نشان می دهد و معیاری برای سنجش این موضوع است. آن هم در شرایطی که تورم عمومی هم در سطوح بالا قرار دارد.

در واقع، این موضوع نشان می دهد عملا سرعت رشد اجاره بها به شکل نامتعارفی بالاست، به طوری که این سرعت بالا فاصله متعارف بین تورم اجاره و تورم عمومی را از بین برده و نسبت تورم عمومی را به تورم اجاره به سطحی برابر، یعنی عدد یک، رسانده است.

 

بیشتر بخوانید: چرا فاصله منطقه ای در فایل های اجاره محو شد؟

دنیای اقتصاد


اخبار ساختمان
@akhbarsakhteman