بازار مسکن در اروپا و آمریکا و آسیا به چه سمت می رود؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازارهای مسکن در سراسر جهان بین هزینه های استقراض به‌­شدت بالاتر و احتمالا ماندگار و کمبود خانه ها که قیمت ها را بالا نگه می دارد، گرفتار شده اند. این امر باعث شده است که مسکن در بسیاری از مناطق حتی کمتر استطاعت پذیر باشد و صاحبان املاک با وام هایی که بهره آنها به‌روز شده است با فشار مالی فزاینده ای روبه‌رو هستند.

بازار مسکن آمریکا که با وام های مسکن ۳۰ ساله شکل گرفته، عملا دچار سکون شده است، زیرا مالکان خانه با نرخ های بهره پایین تمایلی به فروش ندارند و خریداران در مضیقه قرار گرفته ­اند. در مناطقی همچون نیوزیلند و کانادا، که بازار مسکن برای مدت­ ها رونق داشته است، قیمت ها برای جویندگان خانه کاهش قابل توجهی نداشته است و خریدارانی که با قیمت های بالا خرید کرده­ اند، اکنون با چشم انداز پرداخت وام هایی با بهره بالاتر دست به گریبان شده اند. از بریتانیا گرفته تا کره جنوبی، مالکان خانه ها روزگار خوبی ندارند و در بسیاری از کشورها، افزایش نرخ های بهره ساخت و ساز را با مشکلات بیشتری مواجه کرده است.

سناریوها ممکن است در هر کشوری به گونه ای متفاوت باشد، اما در همه آنها سهم بزرگی از درآمد مردم صرف هزینه مسکن می شود. با بیرون رانده شدن خریداران از بازار، امکان حیات مالکیت خانه به عنوان راهی برای حفظ امنیت طبقه متوسط ناگهان بسیار دشوارتر به نظر می رسد. تنها برندگان شرایط فعلی، مالکان قدیمی هستند که از افزایش قیمت ها سود برده اند یا وام مسکنی ندارند، که به آنها اجازه می دهد تا پول نقد خود را در سرمایه گذاری های با بازده بالاتر قرار دهند.

مارک زندی، اقتصاددان ارشد مودیز، در این زمینه می گوید عصر طلایی خانه های ویلایی به پایان رسیده است؛ اگر کسی پس از بحران مالی خانه ­ای خریده است، در بیشتر نقاط جهان اینگونه است که سرمایه زیادی را انباشته است ولی به نظر می رسد ۱۰ سال آینده خرید بسیار دشوار خواهد بود. انتظار می ­رود نرخ وام مسکن ۳۰ ساله ایالات متحده، که در مقایسه با نرخ ۲.۶۵ درصدی در اوایل سال ۲۰۲۱، به حدود ۷.۴‌ درصد در حال حاضر رسیده است، در دهه آینده به طور متوسط حدود ۵.۵‌ درصد باشد. بیشتر کشورهای توسعه یافته دیگر نیز شاهد افزایش مشابهی خواهند بود.

از منظر تحلیلگران بلومبرگ، تشدید جنگ در خاورمیانه و تداوم مشکلات اقتصادی چین که با مجموعه ای از بحران های ملکی و بدهی های بزرگ سازندگان همراه است می تواند به رکود جهانی گسترده تر دامن زند. در شرایط رکودی تقاضای مسکن کاهش می یابد و قیمت ها سقوط می ­کند، به این ترتیب به نظر می رسد بحران مالی عمق بیشتری به خود می گیرد.

حتی با وجود کاهش تورم و کاسته شدن از سرعت چرخه های افزایش نرخ بهره در بسیاری از کشورها، مردم تصور دارند که هزینه های استقراض دیگر هرگز به اندازه ۱۵ سال پس از بحران مالی پایین نخواهد آمد. زمانی که نرخ های بهره ناگهان بالا رفت و افراد با قبض های بزرگ تری روبه‌رو بودند فکر می کردند که می توانند در ادامه با تامین مالی مجدد از پس مشکلات بربیایند؛ اما امروزه در شرایطی که به نظر می رسد نرخ های بهره بالاتر برای مدت زمان طولانی تری ماندگار خواهند بود، مشکلات رنگ و بوی دیگری گرفته است.

یخبندان تازه به اوج می رسد

به گفته انجمن ملی مشاوران املاک، ترکیبی از کمبود موجودی، افزایش قیمت ها و نرخ های بالای وام مسکن، فروش خانه ها در آمریکا را به پایین ترین سطح از سال ۲۰۱۰ رسانده است. داده های یک موسسه تحلیل بازار مسکن نشان می دهد که در چهار دهه اخیر وضعیت استطاعت پذیری مسکن هرگز تا این حد بغرنج نبوده است، به طوری که در حال حاضر حدود ۴۰‌ درصد از درآمد متوسط خانوار برای خرید یک خانه معمولی مورد نیاز است.

با این حال از منظر تحلیلگران بلومبرگ ممکن است روزهای بدتری در راه باشد. ماه گذشته، اقتصاددانان گلدمن ساکس، در گزارشی اعلام کردند که تاثیر ماندگاری نرخ های بالاتر وام مسکن در سال ۲۰۲۴ به اوج خود خواهد رسید. براساس برآورد آنها معاملات به پایین ترین سطح از اوایل دهه ۱۹۹۰ کاهش خواهد یافت.

بنجامین کیز، استاد دانشکده کسب و کار وارتون در دانشگاه پنسیلوانیا، در این زمینه می گوید «از برخی جهات اکنون در مراحل اولیه دوره یخبندانی هستیم که بعید به نظر می رسد به این زودی تمام شود و می تواند برای مدت طولانی ادامه یابد.»

به نظر می رسد وضعیت بحرانی بازار مسکن می تواند اثرات دومینویی نیز داشته باشد. جابه‌جایی مشاغل ممکن است با محدودیت روبه‌رو شود، افراد بیشتری مجبور به استفاده اشتراکی از خانه ها شوند و با افزایش سن افراد، خانه ­هایی که می توانست به بازار عرضه و توسط جوان ترها خریداری شود از بازار دور می ­ماند. در همین حین، صاحبان املاک تحت تاثیر افزایش نرخ ها نیز قرار نمی گیرند.

نیراج شاه، اقتصاددان بلومبرگ اکونومیکس، پیش بینی می کند که کاهش قیمت ها برای اقتصادهای توسعه یافته «آهسته» باشد. او همچنین بعید می داند که کاهش سرعت رشد اقتصادی منجر به تاثیر منفی شدید در بازار کار شود که در نهایت منجر به شدت گرفتن بحران مسکن شود؛ از طرفی دیگر صاحبان خانه هایی که به دلیل افزایش نرخ های بهره تحت فشار قرار گرفته اند، ممکن است مجبور شوند هزینه های خود را در بخش های دیگر کاهش دهند تا در پرداخت وام مسکن دچار مشکل نشوند.

یکی از بحرانی ترین تجربه ها در نیوزیلند، کشوری در اقیانوس آرام جنوبی روی داده است که یکی از بزرگترین رونق ها در زمان همه گیری را شاهد بوده است، به طوری که قیمت ملک تنها در سال ۲۰۲۱ تقریبا ۳۰‌ درصد افزایش یافته بوده است. طبق گزارش بانک مرکزی نیوزیلند، حدود ۲۵‌ درصد از موجودی فعلی وام های رهنی در سال ۲۰۲۱ اخذ شده است و یک­ پنجم آنها خریداران خانه اولی بوده ­اند.

نرخ های وام مسکن در نیوزیلند معمولا تنها برای کمتر از سه سال ثابت است؛ به این معنی که افزایش ۵.۲۵ واحد درصدی نرخ بهره بانک مرکزی از اکتبر ۲۰۲۱، پرداخت های وام مسکن را افزایش داده است. بانک مرکزی نیوزیلند گزارش داده است نرخ بهره حدود نیمی از وام های مسکن موجود در سال جاری به‌روز شده است. همچنین تخمین زده می شود که سهم درآمد خالص وام گیرندگان که به هزینه های بهره اختصاص می یابد، از پایین ترین میزان ۹‌ درصد در سال ۲۰۲۱ به حدود ۲۰‌ درصد تا اواسط سال ۲۰۲۴ خواهد رسید.

شارون زولنر، اقتصاددان ارشد نیوزیلند در گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند (ANZ) در اوکلند، می گوید که در سایه رشد بالای دستمزد و اشتغال، پس انداز به بسیاری از خانوارها کمک کرده است تا فشار مالی را کمتر احساس کنند.

عقب نشینی خریداران سرمایه ای

رونق جهانی مسکن در دهه گذشته، در کشورهایی مانند نیوزیلند، استرالیا و به‌ویژه کانادا، بازار مسکن را به راهی سریع و مطمئن برای حفظ ثروت تبدیل کرد؛ به­ طوری که ده ها‌ هزار سرمایه گذار تازه کار وارد این صنعت شدند. تا سال ۲۰۲۰، افرادی که مالک خانه های متعددی بودند، تقریبا یک سوم از موجودی خانه ها در دو استان از سه استان پرجمعیت کانادا، انتاریو و بریتیش کلمبیا را به خود اختصاص داده بودند.

با وجود این، ترکیب افزایش نرخ بهره و بازده اوراق قرضه به این معنی است که معادلات بازار به طور کلی و ناگهانی تغییر کرده است. طبق مطالعه ای از سوی بانک مونترال، خرید آپارتمان در بزرگ ترین شهر کانادا، تورنتو، پس از کسر هزینه های وام مسکن و سایر هزینه ها تنها ۳.۹‌ درصد بازدهی خواهد داشت، که کمتر از پنج درصدی است که با سرمایه گذاری در اوراق قرضه خزانه دولت کانادا می توان کسب کرد.

افزایش هزینه های استقراض، بازار املاکی را که به جهت فعالیت های سوداگرانه خرید و فروش می شدند کم رونق کرده است، به طوری که صاحبان آنها را مجبور به فروش کرده است و در عین حال علاقه برای خریدهای جدید را کاهش داده است. این امر می تواند برای مردم عادی که به دنبال مکانی برای زندگی هستند دردسر ایجاد کند.

طی دهه گذشته سرمایه گذارانی که واحدهای ساختمانی را پیش خرید می کردند، به منبع اصلی تامین مالی سازندگان تبدیل شده بودند و عقب نشینی آنها از بازار با تاخیر یا توقف هزاران واحد برنامه ریزی شده در شهرهایی مانند تورنتو همراه بوده است. عرضه کماکان ضعیف در بازار کانادا یکی از دلایلی است که باعث شده است قیمت مسکن به طرز شگفت انگیزی در برابر افزایش نرخ های بهره مقاوم باشد و اکنون انتظار می رود کاهش پیش بینی شده در بخش ساخت و ساز به شدت گرفتن کمبود عرضه دامن زند.

وضعیت مشابهی نیز در اروپا در جریان است. همراهی افزایش نرخ های بهره و افزایش هزینه های ساخت و ساز، بدل به تهدیدی جدی برای تشدید فشارهای عرضه شده است. در آلمان، مجوزهای ساختمانی جدید در نیمه اول سال بیش از ۲۷‌ درصد کاهش یافته است و در فرانسه تا ژوئیه ۲۸‌ درصد کاهش داشته است. در سوئد که از بدترین رکود خود از زمان بحران در دهه ۱۹۹۰ رنج می برد، نرخ ساخت و ساز کمتر از یک سوم مقداری است که برای همگامی با تقاضا ضروری تلقی می شود.

این وضعیت در شرایطی حاکم است که افزایش قیمت های مصرف کننده نیز از سوی دیگر عرصه را بر مردم تنگ کرده است. بر اساس نتایج یک نظرسنجی، در بریتانیا که با بالاترین افزایش هزینه زندگی در یک نسل مواجه است، نزدیک به ۲ میلیون نفر برای پوشش هزینه های خواربار، صورتحساب ها و سایر اقلام ضروری از اعتبار استفاده کرده اند. از آنجا که تخمین زده می شود بیش از یک میلیون مالک وام های مسکن خود را در سال جاری در سطوح بسیار بالاتری تامین مالی مجدد کنند، انتظار می رود فشار روی اقشار مختلف شدیدتر شود.

گزارشی که در ماه سپتامبر توسط یک موسسه حسابرسی منتشر شد، نشان می دهد که تقریبا یک چهارم دارندگان وام مسکن بریتانیا به دلیل افزایش هزینه های تامین مالی، به فکر فروش و نقل مکان به خانه ای ارزان تر هستند و وام هایی که پرداخت آنها عقب افتاده است اکنون بیش از یک درصد از ارزش وام های مسکن معوقه را تشکیل می دهند. برای صاحبخانه هایی که اغلب وام های مسکن با نرخ شناور دارند، وضعیت ممکن است بدتر باشد و مستقیما به فشار بر اجاره کنندگان تبدیل شود.

بحران اجاره در آسیا

در آسیا، کره جنوبی بحران مختص خود با صاحبان خانه را دارد. اگر تقریبا ۸۰۰ میلیارد دلار از سیستم اجاره منحصر به فرد در این کشور محاسبه شود، کره جنوبی بالاترین نسبت بدهی خانوار به تولید ناخالص داخلی را در جهان توسعه یافته با ۱۵۷‌ درصد دارد.

در این سیستم، در ابتدای مدت اجاره، صاحبخانه ها سپرده‌ رهن مانندی را دریافت می کنند که تقریبا برابر با نیمی از ارزش ملک است. هنگامی که نرخ بهره بالا می رود، این سپرده نسبت به پرداخت اجاره ماهانه، مطلوبیت کمتری پیدا می کند و رقم سپرده ای که صاحبخانه از اجاره دهندگان دریافت می کند، کاهش می یابد.

از آنجا که مالکان اغلب از سپرده های جدید برای پرداخت سپرده های قدیمی در زمان انقضای اجاره ها استفاده می کنند، بازپرداخت تعهدات برای آنها دشوارتر می شود. انتظار می رود خطر نکول این سپرده ها از سوی مالکان تا سال ۲۰۲۴ ادامه داشته باشد، زیرا قراردادهای در معرض سررسید، زمانی امضا شده اند که قیمت ها و در نتیجه سپرده ها، در بالاترین حد خود بودند.

در همین حال، هنگ کنگ تحت تاثیر کاهش رشد اقتصاد چین، مهاجرت جمعیت و افزایش نرخ های بهره قرار گرفته است، به طوری که افزایش قیمت ها در آن متوقف شده است. از آنجا که واحد پول آن به دلار آمریکا متصل است، سیاست پولی شهر عموما همگام با ایالات متحده حرکت می کند. این امر باعث شده است که نرخ وام مسکن از ابتدای سال ۲۰۲۲ بیش از دو برابر شود. قیمت خانه های چندساله در مناطق گرانقیمت شهر، به پایین ترین حد در ۶ سال گذشته رسیده است. سازندگان تخفیف های قابل توجهی در قیمت خانه قائل شده اند و دولت برای احیای بازار، حق تمبر اضافی را برای برخی از خریداران کاهش داده است.

اما تا زمانی که نرخ بهره شروع به کاهش نکند، بازار مسکن هنگ کنگ همچنان رنج می برد. قیمت ها در این شهر در دهه گذشته به قدری افزایش یافته بود که خانه ها هنوز برای بسیاری غیرقابل‌ دسترس است، به این معنی که کاهش اخیر قیمت ها، افزایش هزینه های وام گیری را جبران نمی کند و این همان سناریویی است که در بسیاری از نقاط جهان درحال اتفاق افتادن است.

مالکان، بفروش نیستند

بر اساس تازه ترین گزارش انجمن ملی املاک و مستغلات، فروش خانه های چندساله در ایالات متحده در ماه گذشته (اکتبر) به پایین ترین سطح خود در ۱۳ سال گذشته رسید، چراکه بالاترین نرخ های وام مسکن در طول دو دهه گذشته و کمبود خانه خریداران را از بازار بیرون راند.

براساس این گزارش، میانگین قیمت مسکن در ماه گذشته رکورد تاریخی را به ثبت رسانده است. در صورت عدم‌ بهبود شرایط بازار مسکن در ماه های نوامبر و دسامبر، پیش بینی می شود که فروش خانه­ های چندساله در سال جاری بدترین عملکرد خود از سال ۱۹۹۲ را داشته باشد.

یک اقتصاددان در گفتگو با رویترز اعلام کرد که ترکیب قیمت های بالا، نرخ های بالای وام مسکن و میلیون ها صاحبخانه ای که سابقا وام هایی با نرخ بهره پایین دریافت کرده اند و تمایلی به نقل مکان ندارند، بازار مسکن ایالات متحده را با چالش مواجه کرده است

ماه گذشته، ۱.۱۵ میلیون خانه چندساله در بازار موجود بوده است که نسبت به سال گذشته ۵.۷‌ درصد کاهش یافته است. اکثر صاحبان خانه نرخ وام مسکن زیر پنج درصد دارند، که تمایل آنها برای فروش را کاهش داده است.

به گفته لورنس یون، اقتصاددان ارشد انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)، مشاوران با نمایندگان خود در کنگره آمریکا در مورد یک مشوق مالیاتی دولتی برای صاحبان خانه هایی که مدت طولانی در خانه های خود زندگی می کنند، گفتگو خواهند کرد تا آنها را تشویق کنند خانه های خود را به بازار عرضه کنند.

به گفته او، حتی اگر نرخ وام مسکن همچنان در کنار بازده اوراق قرضه ۱۰ ساله خزانه داری ایالات ‌متحده کاهش یابد، در صورت نبود عرضه کافی، استطاعت پذیری همچنان یک چالش خواهد بود. کمبود خانه های چندساله تقاضا برای خانه های جدید را افزایش می دهد.

با سرعت فروش اکتبر، ۳.۶ ماه طول می کشد تا موجودی فعلی خانه های موجود در بازار تمام شود. این درحالی است که این رقم در مدت مشابه سال قبل ۳.۳ ماه بود. عرضه چهار تا هفت ماهه به عنوان یک تعادل سالم بین عرضه و تقاضا در نظر گرفته می شود. سازندگان ساخت و سازهای جدید مسکن را افزایش داده اند، اما با هزینه های استقراض بالاتر محدود می شوند.

با توجه به کمبود عرضه، در برخی مناطق پیشنهادهای متعددی برای خرید خانه ارائه می شود که قیمت خانه ها را در مقیاس سالانه در روند صعودی نگه می دارد. میانگین قیمت خانه­ های چندساله در آمریکا در مقایسه با سال گذشته ۳.۴‌ درصد افزایش یافته است و به ۳۹۱ هزار و ۸۰۰ دلار رسیده است، که یک رکورد تاریخی محسوب می شود. از سوی دیگر؛ حدود ۲۸‌ درصد از خانه های فروخته شده در ماه گذشته بالاتر از قیمت اعلام شده فروخته شدند.

رشد خیره کننده قیمت مسکن

روز گذشته اعلام شد، قیمت مسکن در آمریکا در ماه سپتامبر رکورد جدیدی را ثبت کرد، این در حالی است که نرخ های بهره بالا استطاعت پذیری خرید مسکن را کاهش داده است. شاخص ملی قیمت مسکن اس‌­اندپی کورلاجیک کیس-شیلر، که قیمت مسکن در سراسر ایالات متحده آمریکا را اندازه گیری می کند، در ماه سپتامبر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳.۹‌ درصد افزایش داشته است، این درحالی است که افزایش سالانه در ماه قبل از آن ۲.۵‌ درصد بوده است.

به صورت ماهانه نیز در ماه سپتامبر شاخص ملی قیمت مسکن آمریکا ۰.۷‌ درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته است.

شاخص ۱۰ شهر کیس-شیلر در ماه سپتامبر نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴.۸‌ درصد افزایش یافته است، در حالی که این نرخ در ماه قبل از آن (اوت) سه درصد بوده است. شاخص ۲۰ شهر کیس-شیلر نیز در سپتامبر نسبت به سال قبل ۳.۹‌ درصد افزایش داشته است، در مقایسه با افزایش سالانه ۲.۱ درصدی که در ماه گذشته اتفاق افتاده است.

بیشتر بخوانید: سیاست جدید آمریکا برای مهار رشد قیمت مسکن

دنیای اقتصاد