سهم شهرداری تهران از مالیات خانه های خالی چقدر است؟

به گزارش اخبار ساختمان، در پژوهشی که مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران با عنوان «بررسی اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی در شهر تهران» منتشر کرده بر پیامدهای منفی وجود خانه های خالی همانند عدم توسعه مطلوب شهری، عدم امکان استفاده از بازدهی نسبت به مقیاس در ارائه خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتی، بروز مخاطرات و ناهنجاری های اجتماعی - فرهنگی و اخلال و تشدید نوسانات قیمتی در بازار مسکن تاکید شده است.

در این مطالعات آمده برخی دولت های محلی بالاخص در شهرهای با رشد جمعیت فزاینده اقدام به اعمال مالیات بر خانه های خالی کرده اند و عواید حاصل از آن برای بهبود خدمات ارائه شده در بخش مسکن و شهرسازی استفاده می شود. نرخ افزایش مسکن های خالی بیش از افزایش کل واحدهای مسکن بوده است. نتایج سرشماری های مرکز آمار در شهر تهران نشان می دهد که طی دوره ده ساله ۱۳۸۵ - ۱۳۹۵ نرخ خانه های خالی از حدود چهار درصد به ۱۲ درصد تقریباً ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی رسیده است.

در حال حاضر در بسیاری از شهرهای جهان مانند، توکیو ،استانبول، اتاوا و استکهلم بیش از ۵۰ درصد از درآمدهای پایدار شهری از طریق اخذ مالیات های محلی همانند مالیات بر املاک و مستغلات تامین می شود.

در ایران نیز طبق قانون بودجه سال ۱۳۹۹ پنجاه درصد (۵۰ درصد) از درآمد حاصل از این مالیات به عنوان سهم شهرداری ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می شود سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه های راه و شهرسازی؛ نیرو و دیگر وزارتخانه های ذی‌ربط این حکم مکلفند کلیه اطلاعات لازم جهت شناسایی خانه های خالی از سکنه را در اختیار شهرداری های کشور قرار دهند.

پژوهشگران تلاش کرده اند با توصیف و تبیین نقش و جایگاه شهرداری ها در اجرای مالیات بر خانه های خالی اهمیت آن در خلق منابع درآمدی جدید برای شهرداری تهران را تشریح کرده و راهکارها و پیشنهادهایی نیز برای کاهش چالش ها و افزایش کارآمدی ارائه کنند.

در این مطالعه تاکید شده که دولت های محلی در کشورهای مختلف سعی کرده اند با تعریف و ایجاد منابع درآمدی پایدار کیفیت و کمیت خدمات شهری را بهبود بخشند. از سوی دیگر، برنامه مدیریت جامع شهری وظیفه مدیران شهری را اداره توأم با امور کالبدی و اجتماعی شهرها می داند و معتقد است که مدیران باید چالش های مهم شهرهای امروز را بشناسند و برای غلبه بر آنها سیاست ها و اقدامات مناسبی را دنبال کنند در این زمینه یکی از پدیده هایی که طی دهه های اخیر بیش از پیش در اقتصاد ایران و به ویژه در کلان شهرهای کشور برجسته شده مسأله وجود مسکن های خالی است به نحوی که نرخ افزایش آن بیش از افزایش کل موجودی مسکن بوده است.

وجود خانه های خالی از یک سو سبب ایجاد تعادل مصنوعی در بازار مسکن می شود اما از سوی دیگر رواج خانه های بدون آدم در مقابل آدم های بدون خانه دارای پیامدهای اجتماعی و بروز معضلات شهری متعددی همچون عدم امکان توسعه مطلوب، شهری حذف پویایی ها و چند تکه شدن، شهر عدم امکان استفاده از بازدهی، مقیاس افزایش هزینه ها و کاهش بهره وری خدمات ارائه شده، برجسته شدن شکاف طبقاتی در ذهن شهروندان، تفکیک فضایی و اجتماعی، شهر افزایش بزه های اجتماعی و فعالیت های مجرمانه بوده و بیانگر آن است که معضلات شهری خانه های خالی بیش از معضلات اقتصادی آن است.

این آثار مسکن های خالی را اساساً به عنوان یک پدیده شهری معرفی می کند که ضرورت مداخله مدیران شهری و استفاده از ابزارهای سیاستی مناسب را بیش از پیش برجسته می کند.

در این پژوهش تاکید شده با توجه به پیامدهای منفی انباشت خانه های خالی ضروری است دولت های محلی بالاخص در شهرهای با رشد جمعیت فزاینده اقدام به اعمال مالیات بر خانه های خالی کنند و عواید حاصل از آن را برای بهبود خدمات ارائه شده در بخش مسکن و شهرسازی استفاده کنند.

توزیع متقارن و پایدار خدمات شهرداری طی زمان مستلزم برخورداری از منابع مالی مشخص و پایدار است از این منظر کاهش تکیه بر منابع ناپایدار و گذرا و تلاش برای ایجاد و خلق جریان های درآمدی پایدار به اولویت اصلی شهرداری ها به ویژه در کلان شهرها تبدیل شده است.

از سوی دیگر با توجه به اینکه طی سالیان، گذشته متأثر از فضای کلان اقتصاد کشور به واسطه تحریم ها بودجه های بخش دولتی و عمومی از جمله شهرداری ها با کسری های فزاینده مواجه گشته است. در چنین شرایطی، ارتقای خدمات شهرداری ها در حوزه های مختلف منوط به شناسایی و تعریف پایه های مالیاتی جدید خواهد بود.

در ادامه به تجربه جهانی این حوزه اشاره شده و آمده است، مالیات بر خانه های خالی در انگلستان در قالب مالیات شهرداری اخذ می شود. در این کشور واحدهای مسکونی که بیش از ۶ ماه خالی باشد، مشمول ۵۰ درصد از مالیات شهرداری می شود و بعد از ۱۲ ماه این مالیات تا ۱۰۰ درصد افزایش خواهد بود.

پایه مالیات خانه های خالی همانند مالیات، شهرداری ارزش محاسبه شده منطقه ای املاک است که میزان آن در هر منطقه توسط یک گروه ارزیاب مربوط به شهرداری تعیین می شود خانه ای که علی رغم عرضه فعال آن به بازار جهت فروش یا اجاره به مدت کمتر از دو سال خالی باشد و خانه های خالی که تحت تعمیرات عمده باشد تا حداکثر ۵۰ درصد مشمول تخفیف هستند در فرانسه در ۲۹ جولای ۱۹۹۸ قانون مالیات بر خانه های خالی مصوب شده که در مناطق با بیش از ۵۰ هزار نفر جمعیت بر پایه ارزش اجاره ای املاک و نرخ آن برای سال اول معادل ۱۲٫۵ درصد ارزش اجاره ای املاک و برای سال های بعد معادل ۲۵ درصد ارزش اجاره ای املاک است البته خانه هایی که به دلیل انجام عملیات نوسازی غیر قابل سکونت و در نتیجه خالی هستند از پرداخت این نوع مالیات معاف هستند.

برای اجرای آن از ابزار حقوقی مصادره خانه های خالی به نفع افراد بدون سرپناه استفاده می شود؛ به طوری که بر اساس قانون مالیات املاک فرانسه در سال ۲۰۱۴، حق مصادره خانه هایی که بیش از ۱۸ ماه خالی باشند تا هفت سال برای اسکان افراد فاقد سرپناه اعطاء شده است.

در آمریکا نرخ مالیات بر خانه های خالی در ایالت رود آیلند معادل ۱۰ درصد و پایه آن معادل ارزش ملک برآورد شده توسط گروه ارزیاب مالیاتی است که بصورت سالانه پرداخت می شود این نرخ در واشنگتن دی سی معادل پنج درصد ارزش محاسبه شده ملک توسط گروه ارزیاب مالیاتی است. برای ناحیه کلمبیا نیز نرخ مالیات بر خانه های خالی برابر با پنج درصد به مآخذ ارزش بازاری املاک تعیین شده که تقریبا سه برابر ترخ مالیاتی واحدهای تجاری و صنعتی است.

استان تهران با داشتن حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی به صورت مطلق بالاترین رتبه تعداد واحدهای مسکونی خالی را دارد. طی دوره ده ساله ۱۳۹۵ - ۱۳۸۵ تعداد خانه های خالی با سرعتی بیشتر از موجودی واحدهای مسکونی افزایش یافته و در نتیجه باعث شده است که نرخ واحدهای مسکونی خالی طی یک روند صعودی از ۴,۱۶ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۸,۲۹ درصد در سال ۱۳۹۰ و به ۱۱,۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یابد.

آمار سازمان امور مالیاتی نشان می دهد که سال ۱۴۰۰؛ ۲/۵ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد؛ در صورتی که میزان خانه های خالی در دسترس برای مالیات گذاری بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی ۵۰۰ هزار واحد. است مالیات خانه های خالی سال ۱۳۹۹ برابر با سه هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان است. پیش بینی ها در سال ۱۴۰۱ نشان می دهد که اگر تعداد خانه های خالی شهر تهران را ۳۰۰ هزار فرض کنیم بایستی شهرداری حدود پنج هزار میلیارد تومان از این محل درآمد پایدار داشته باشد در حالی که به زعم رئیس کل سازمان امور مالیاتی (۱۴۰۱) تا تیرماه سال جاری، اطلاعات مربوط به ۵۲۰ هزار خانه خالی و تشخیص میزان مالیات تعلق گرفته به آنها نیز محاسبه شده که حدود ۱۰ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان بوده است.

پژوهشگران به چالش های اجرای قانون اعمال مالیات بر خانه های خالی هم اشاره کرده و تعریف ملک خالی و آستانه های معافیت تخمین ارزش، ملک مسائل اقتصادی و اجتماعی شهر و منطقه هزینه های اجرایی بالا، سهم چشمگیر نهادهای عمومی و دولتی در املاک خالی، تعیین نهاد اجرایی و فرار مالیاتی و مسأله شناسایی آنها بعد از انجام اصلاحاتی در آمارهای خانه های خالی و حذف خانه هایی که به صورت غیرارادی و ناشی از اصطکاک های بازار مسکن بصورت طبیعی خالی می ماند را برخی از مشکلات عنوان کرده اند.

اگر ۱۰۰ هزار واحد مسکونی با متوسط مساحت ۸۵ متر مربع مشمول مالیات خانه های خالی شوند با لحاظ هزینه های اجرایی این فرآیند درآمدی تقریبی در محدوده ۳.۵ هزار میلیارد تومان برای شهرداری تهران به همراه خواهد داشت. همچنین برآوردها نشان می دهد که با توجه به اینکه شهرداری تهران به دلیل وجود پایگاه داده های عظیم املاک شهر تهران از پتانسیل بالایی در شناسایی املاک خالی برخودار است با ضریب احتمال بالاتری می تواند به شناسایی املاک خالی بپردازد که در این حالت میزان درآمد محقق شده از این بابت افزایش چشمگیری خواهد داشت.

دراین پژوهش تاکید شده در صورتی که طی یکسال کامل تعداد ۵۰ هزار واحد مسکونی خالی با متوسط مساحت ۷۰ متر مربع شناسایی و مالیات آن وصول شود و اگر هزینه رهن هر متر مربع معادل سه میلیون تومان در نظر گرفته شود درآمد مالیاتی ناشی از این واحدهای خالی ۲۸۳۵ میلیارد تومان خواهد بود.

بیشتر بخوانید: آماری از تعداد واحدهای مسکونی خالی وجود ندارد

اکوایران