افزایش حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت

به گزارش اخبار ساختمان، برآورد کف قیمت خرید آپارتمان در جنوبی ترین مناطق و محله های شهر تهران، راز دو‌قطبی شدن معاملات مسکن پایتخت را رمزگشایی می کند. در حالی که بر اساس تازه ترین آمار رسمی مربوط به حجم معاملات مسکن شهر تهران، تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت آذرماه نسبت به آبان امسال، یک درصد کاهش یافت و مناطق شمالی تهران نیز با افت حجم معاملات خرید همراه شدند، اما در این ماه، حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی تهران 38‌ درصد رشد کرد.

این آمارها نشان دهنده دو‌قطبی شدن بازار معاملات مسکن شهر تهران به لحاظ تغییرات حجم معاملات خرید آپارتمان در آذرماه و در شرایطی است که بازار در سخت ترین شرایط رکودی خود به سر می برد. آذرماه امسال، کمتر از چهار هزار فقره معامله خرید آپارتمان در تهران به ثبت رسید که این آمار نشان دهنده رکود تاریخی در بازار معاملات مسکن پایتخت است. در شرایط عادی ماهانه حداقل 10‌ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می شد و در دوره رونق، این تعداد از 15 هزار فقره نیز عبور می کرد.

علت گرمای معاملات پایین شهر

در شرایطی که کل بازار معاملات مسکن شهر تهران در وضعیت رکود تاریخی است و این رکود در کل شهر و نیمه شمالی خود را به شکل افت محسوس تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه نسبت به آبان نشان داد، اما به لحاظ رشد تعداد معاملات، نبض مسکن مناطق جنوب شهر گرم است.

در حالی که حجم معاملات مسکن در جنوبی ترین محله های پایتخت تنها به فاصله یک ماه، 38‌ درصد رشد کرده است، در منطقه 15 شهر تهران، این میزان رشد 60‌ درصد بوده است. در منطقه 16 نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در آذرماه 20‌ درصد نسبت به آبان افزایش یافت. اما سوال مهمی که دراین زمینه وجود دارد آن است که چرا در وضعیت رکود سنگین معاملات مسکن و در حالی که مناطق شمالی تهران در آذرماه با افت تعداد معاملات خرید نسبت به آبان روبه‌رو شدند، نبض معاملات پایین‌‌‌ شهر به لحاظ رشد تعداد معاملات خرید، گرم بوده است؟

برای پاسخ به این سوال، بازار مسکن چهار منطقه واقع در جنوبی ترین قسمت پایتخت یعنی مناطق 15، 16، 18 و 19 را مورد بررسی قرار داده ایم. 15 محله از این چهار منطقه به عنوان مناطقی که به گفته واسطه های معاملات مسکن آنها، تحولات و نبض قیمت و معاملات مسکن در سایر محله های واقع در این مناطق را نمایندگی و هدایت می کنند، در این بررسی انتخاب و وضعیت بازار مسکن آنها رصد شده است.

نتایج تحقیق از بازار مسکن 15 محله از این چهار منطقه واقع در جنوبی ترین بخش پایتخت، به علت گرم بودن نبض معاملات ملک در پایین ‌‌‌شهر و دو‌قطبی معاملات آپارتمان در پایتخت پاسخ می دهد. برآورد به عمل آمده از میانگین کف قیمت خرید آپارتمان در جنوب تهران نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون به طور متوسط حداقل قیمت پیشنهادی برای خرید مسکن در این مناطق، حول و حوش مترمربعی 36 میلیون تومان است.

از آنجا که در این مناطق آپارتمان های 60 تا 80 مترمربعی به عنوان بازه پرتقاضای خرید مسکن تهران و حتی آپارتمان های با مساحت کمتر از 60 مترمربع به بازار فروش عرضه شده است، هم‌‌‌اکنون با بودجه حدود 2 میلیارد و 100 میلیون تومانی تا کمتر از سه میلیارد تومان (بر اساس قیمت های پیشنهادی درج شده در فایل های فروش)، امکان خرید آپارتمان در این بازه های متراژی برای متقاضیان وجود دارد.

این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران بر اساس آمار بانک مرکزی مربوط به تحولات آذرماه بازار مسکن پایتخت، بیش از دو برابر این کف حداقلی قیمت پیشنهادی در محله های جنوبی پایتخت است. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه 74 میلیون تومان اعلام شد. این در حالی است که این سطح قیمتی و سطوح قیمتی مربوط به متوسط و کف قیمت خرید آپارتمان در محله ها و مناطق شمالی تهران به مراتب از این میزان بیشتر است.

به این ترتیب، کف حداقلی بودجه موردنیاز برای خرید آپارتمان در این مناطق جنوبی پایتخت (جنوبی ترین محله های شهر تهران)، سازگاری نسبی با قدرت خرید اقلیت تقاضای مصرفی خرید مسکن در تهران دارد. این موضوع به خصوص در عصر جهش همزمان با افزایش فاصله سطح قیمت ها با قدرت خرید تقاضای مصرفی، محسوس تر از هر زمان دیگری است.

در چنین شرایطی، یک متقاضی مصرفی خرید آپارتمان می تواند با بودجه کمتر از سه میلیارد تومانی در این محله ها اقدام به خرید آپارتمان مصرفی کند. حتی در سخت ترین شرایط برای خرید مصرفی آپارتمان در این محله ها، یک متقاضی می تواند با فروش یک خودروی معمولی، مصرفی و متعارف تولید داخل با قیمت حول و حوش نیم میلیارد تومان (500 میلیون تومان) و همچنین استفاده از وام بانکی خرید مسکن، نزدیک به نیمی از بودجه موردنیاز برای خرید یک آپارتمان قیمت گذاری شده با نرخ حداقلی را تامین کند.

این در حالی است که در مناطق بالاتر شهر، سطح قیمت ها با حداکثر توان خرید بخش عمده متقاضیان مصرفی و تقریبا اکثریت خانه اولی ها فاصله بسیار زیادی دارد. در این مناطق کف هزینه موردنیاز برای خرید یک آپارتمان معمولی حداقل دو برابر کف بودجه موردنیاز برای خرید آ‌پارتمان در جنوبی ترین مناطق تهران است. هرچه مناطق بالاتر باشد این فاصله نیز افزایش می یابد و به سه برابر و حتی بیشتر هم می رسد که با قدرت خرید طیف گسترده ای از تقاضای مصرفی حاضر در بازار فاصله دارد.

این موضوع علت تجمع خریداران مسکن در مناطق جنوبی تهران و همچنین رشد 38 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق به‌رغم کاهش یک درصدی حجم کل معاملات مسکن شهر تهران و افت محسوس معاملات در مناطق شمالی پایتخت در آذرماه نسبت به آبان را شرح می دهد.

در واقع علت گرم بودن نبض معاملات مسکن در محله های جنوبی، در شرایط رکود تاریخی مسکن شهر تهران، سازگاری نسبی قیمت مسکن در این مناطق با قدرت خرید بخش قابل توجهی از تقاضای خرید آپارتمان است که قصد خرید مسکن با بودجه کل دو تا سه میلیارد تومانی (یعنی حداقل بودجه موردنیاز برای خرید مسکن در تهران)، دارند.

دنیای اقتصاد