مروری بر نقاط ضعف اساسی و بزرگ وام ودیعه مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، محاسبه قدرت وام اجاره مسکن، نشان دهنده یک ضعف بزرگ در تسهیلاتی است که با هدف حمایت از مستاجرها، امسال نیز پرداخت می شود. با ابلاغ دو روز قبل بانک مرکزی، امکان دسترسی مستاجرها به سقف های جدید وام اجاره که با عنوان وام کمک ودیعه مسکن پرداخت می شود، فراهم خواهد شد.

براساس ابلاغ بانک مرکزی، سقف این وام برای شهر تهران به 200 میلیون تومان، مراکز استان ها 150 میلیون تومان و سایر شهرها 100 میلیون تومان افزایش یافته است. مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات نیز پنج ساله و نرخ سود آن براساس مصوبه شورای پول و اعتبار 23‌ درصد است.

وامی که از تیرماه 1401 برای کمک به مستاجرها مصوب و در پروسه پرداخت قرار گرفت، تسهیلاتی است که با هدف شارژ پول پیش مستاجرها در قالب کمک ودیعه مسکن پرداخت می شود.

نکته مهمی که در ارتباط با وام کمک ودیعه مسکن یا همان وام اجاره وجود دارد مربوط به قدرت پوشش وام در تامین هزینه اجاره نشینی در شهرهای مختلف است. براساس برآوردی که بر مبنای اجاره بهای پیشنهادی مسکن، در چهار لایه شهری و همچنین متوسط فعلی اجاره بهای پیشنهادی خانه ها در کل کشور، انجام داده ایم، این قدرت پوشش دهی سنجش شده است.

قدرت پوشش وام کمک ودیعه مسکن

قدرت پوشش وام کمک ودیعه مسکن، بر اساس متوسط مبلغ رهن پیشنهادی هر مترمربع مسکن در چهار لایه شهری و همچنین کل کشور (برمبنای اجاره بهای پیشنهاد شده در فایل های اجاره موجود در بازار)، محاسبه شد.

نتایج بررسی ها نشان می دهد هم‌‌‌اکنون وامی که با عنوان تسهیلات کمک ودیعه مسکن از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده و از هفته آینده امکان دسترسی مستاجرها به آن فراهم می شود، با توجه به برآورد سطح اجاره بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی بر مبنای رهن کامل هر مترمربع، در شهر تهران 20 مترمربع، در کلانشهرها 37 مترمربع، در مراکز استان ها 42 مترمربع و در سایر شهرها 50 مترمربع از اجاره بهای واحدهای مسکونی را پوشش می دهد.

با توجه به برآورد میانگین اجاره بهای پیشنهادی مسکن در کشور، به طور متوسط این وام، اجاره بهای پیشنهادی 33 مترمربع (برمبنای رهن کامل)، را پوشش می دهد.

نکته مهمی که در این ارقام و سطوح پوشش دهی قدرت وام ودیعه مسکن نهفته است آن است که قدرت پوشش دهی وام اجاره، در شهرهایی که اتفاقا جمعیت، میزان تقاضا، تورم مسکن و اجاره و مشکلات ناشی از آن بیش از سایرین است، قدرت پوشش دهی وام ودیعه نیز کمتر است. به عنوان مثال قدرت پوشش دهی وام ودیعه مسکن در تهران، به‌رغم آنکه بالاترین سقف وام اجاره برای آن در نظر گرفته شده است نه تنها از میانگین کشوری سطح پوشش این تسهیلات کمتر است که از همه ارقام مربوط به برآورد قدرت پوشش دهی وام ودیعه در همه لایه های شهری نیز با فاصله محسوس کمتر است.

همچنین، قدرت پوشش دهی وام کمک ودیعه مسکن براساس اجاره بهای پیشنهادی آپارتمان های میان متراژ را نیز محاسبه کرده ایم. در این برآورد، ارزیابی شده است که با توجه به سطوح میانگین اجاره بهای پیشنهادی در چهار لایه شهری و کل کشور، وام ودیعه، چند‌ درصد از هزینه اجاره یک واحد مسکونی میان متراژ و مطابق با الگوی تقاضا در این بازار را پوشش می دهد.

براساس میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در آخرین گزارش های رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن منتشر شده است، در تهران میانگین خانه های معامله شده در بازار اجاره حدود 80 مترمربع است. سطح پوشش وام ودیعه 200 میلیون تومانی براساس سطوح فعلی اجاره بهای پیشنهادی در تهران حول و حوش 25‌ درصد یک خانه اجاره ای 80 مترمربعی معمولی برآورد شده است.

در کلان شهرها متوسط واحدهای مسکونی اجاره ای براساس آخرین آمارهای رسمی 90 مترمربع بوده است که با توجه به وضعیت فعلی اجاره بهای پیشنهادی در این کلان شهرها، وام ودیعه فعلی (150 میلیون تومانی)، تامین کننده 41‌ درصد میانگین اجاره بهای پیشنهادی در این شهرهاست.

در مراکز استان ها با متوسط مساحت 100 مترمربع خانه های اجاره ای، وام ودیعه 150 میلیون تومانی پوشش حدود 42 درصدی و در سایر شهرها با متوسط مساحت 100 مترمربعی خانه های اجاره ای، وام ودیعه 100 میلیون تومانی تامین کننده حدود 50‌ درصد اجاره بهای پیشنهادی مسکن در این شهرهاست. در کل کشور نیز به طور متوسط وام ودیعه مسکن حول و حوش 41‌ درصد از اجاره بهای پیشنهادی یک واحد مسکونی معمولی کمتر از 100 مترمربع را تامین می کند.

ضعف اساسی وام مستاجرها

بررسی قدرت پوشش دهی وام ودیعه مسکن با توجه به برآورد متوسط اجاره بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهرهای مختلف، نشان دهنده وجود یک ضعف اساسی و یک ضعف بزرگ این تسهیلات حمایتی است.

ضعف اساسی این وام همان قدرت پوشش دهی آن است که نه تنها پوشش مناسبی از هزینه اجاره نشینی را برای مستاجرها به خصوص دهک های کم درآمد و نیازمند به حمایت موثر را فراهم نمی کند بلکه این پوشش در مناطق و شهرهایی که با تورم و بحران بیشتر اجاره روبه‌رو هستند، نیز ضعیف تر است.

در همین زمینه، فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن که دو دهه مطالعات گسترده در حوزه مسکن حمایتی و نحوه حمایت از گروه های کم درآمد در بازار مسکن و اجاره انجام داده است، اعلام کرد: این وام، نه تنها به لحاظ سطح پوشش دهی بلکه از نظر نحوه و سازوکاری که برای آن تدارک دیده شده است، یک وام متعارف نیست.

به گفته وی، شیوه معمول و متعارف حمایت یارانه ای از مستاجران کم درآمد در دنیا، پرداخت یارانه های ماهانه اجاره مسکن معادل بخشی از اجاره بهایی است که خانوارهای کم درآمد هر ماه پرداخت می کنند. به عنوان مثال سوابق کشور آمریکا در این زمینه نشان دهنده در نظر گرفتن یارانه های ماهانه اجاره بها برای گروه های کم درآمد این کشور متناسب با سطح درآمد واجاره بهای قید شده در قراردادهای آنهاست. در کشورهای اروپایی نیز سیاست هایی از قبیل ساخت مسکن های حمایتی برای واگذاری آنها به مستاجرهای نیازمند با اجاره بهای یارانه ای از سوی حکومت های ملی، محلی یا بخش خصوصی (در ازای حمایت های موثر)، اجرا شده و می شود.

کف حمایت متعارف

به گفته یزدانی، در یک حالت متعارف، برای حمایت موثر از مستاجرهای کم درآمد باید دست کم حمایت های مالی، پوشش دهنده 70‌ درصد اجاره بهای پرداختی این خانوارها باشد.

یزدانی با این حال تصریح کرد: با توجه به گسترش فقر و افزایش دامنه بحران اجاره نشینی و تورم اجاره به دهک های متوسط، لازم است حمایت ها علاوه بر گروه های کم درآمد شامل گروه های متوسط و متوسط رو به پایین نیز بشود. در چنین شرایطی، لازم است مابه‌‌‌التفاوت اجاره بهای پرداختی خانوارها با سطح بهینه هزینه اجاره بها در سبد هزینه ای آنها در قالب سیاست های حمایتی، تامین شود.

وی ادامه داد: سهم بهینه هزینه تامین مسکن یا اجاره بها در سبد هزینه خانوارها، 25‌ درصد است. در صورتی که سیاستگذار مصمم به حمایت موثر از مستاجرها باشد، تسهیلات و یارانه ها باید حداقل معادل مابه‌‌‌التفاوت سهم فعلی اجاره بها در سبد هزینه خانوارها با سطح بهینه آن (25 درصد)، باشد. به عنوان مثال اگر هم‌‌‌اکنون سهم هزینه مسکن یا اجاره بها در سبد هزینه های خانوارهای تهرانی 70‌ درصد است، دولت باید ما‌به‌التفاوت 70‌ درصد با 25‌ درصد یعنی چیزی معادل حداقل 55‌ درصد پوشش حمایتی برای مستاجرها در نظر بگیرد.

وام ودیعه به صرفه است؟

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، علاوه بر قدرت ضعیف پوشش دهی وام ودیعه مسکن که به عنوان ضعف اساسی این وام شناخته می شود، وام ودیعه مسکن، عملا و دست کم برای گروهی از مستاجرها وامی به صرفه نیست و این موضوع نیز یک ضعف بزرگ برای این وام تلقی می شود.

بررسی های انجام شده نشان می دهد مبلغ قسط ماهانه این وام با مبلغ اجاره بهای ماهانه در ازای وام نگرفتن، تقریبا برابری می کند. رقم قسط ماهانه این وام در شهر تهران چیزی حول و حوش پنج میلیون و 600‌ هزار تومان برای 200 میلیون تومان است. 200 میلیون تومان پول پیش معادل 6 میلیون تومان اجاره ماهانه است. قسط پنج میلیون و 600‌ هزار تومانی تنها 400‌ هزار تومان با اجاره بهای ماهانه 6 میلیون تومانی فاصله دارد. به همین علت شاید بتوان گفت که احتمالا این وام برای برخی از مستاجرها که تمایلی به درگیری در پروسه دشوار دریافت وام ندارند، مزیت چندانی محسوب نشود.

برحسب لایه های شهری، اختلاف رقم قسط ماهانه وام ودیعه مسکن با مبلغ اجاره بهای ماهانه ای که در صورت وام نگرفتن مستاجرها باید به صاحبخانه پرداخت کنند، جزئی یعنی چیزی حدود 300 تا 400‌ هزار تومان است.

وام اجاره از کجا آمد؟

بررسی ها نشان می دهد در سیاست های حوزه مسکن اجاره ای کشورها، پرداخت وام اجاره به عنوان یک سیاست حمایتی، نه رایج است و نه متعارف. اما فردین یزدانی درباره سابقه ایجاد این روش حمایت از مستاجرها در ایران پاسخ داد.

یزدانی سابقه پیشنهاد پرداخت وام اجاره مسکن به مستاجرها برای حمایت از گروه های کم درآمد را مربوط به مطالعات طرح جامع مسکن در سال 84 اعلام کرد.

به گفته وی، در آن زمان به دلیل نبود زیرساخت های مدیریتی لازم و ضعف در این زمینه، پیشنهاد شد به جای پرداخت یارانه های ماهانه اجاره بها به خانوارهای کم درآمد (مشابه تجربه کشورها)، وام قرض‌‌‌الحسنه کمک‌‌‌ ودیعه به مستاجرها پرداخت شود. اما وامی که هم‌‌‌اکنون پرداخت می شود با نرخ سود 23‌ درصد است و نه نرخ‌‌‌ سود قرض‌‌‌الحسنه تک رقمی. واقعیت نیز این است که آنچه مقرون به صرفه بودن و حمایتی بودن این وام برای خانوارها را توجیه می کند همان اختلاف سود قرض‌‌‌الحسنه (چهار درصد) با سود مصوب شورای پول و اعتبار (23)‌ درصد است. اگر قرار باشد این وام با سود بالا پرداخت شود ماهیت حمایتی نخواهد داشت.

وی تصریح کرد: با توجه به اینکه متقاضی این وام نیز باید قرارداد معتبر اجاره در اختیار داشته باشد تا وام به او داده شود، عملا این وام نوعی تزریق نقدینگی به خانوارهای مستاجر برای مصارفی غیر از تامین اجاره بها محسوب می شود؛ چرا که تا مبلغ ودیعه به طور کامل به موجر پرداخت نشود و بر سر بهای اجاره ماهانه نیز توافق نشود، قراردادی منعقد نمی شود.

مستاجران نیازمند حمایت چه تعداد هستند؟

تعداد تسهیلاتی که طی دو سال اخیر تحت عنوان وام اجاره مسکن به مستاجرها پرداخت شده است، بر اساس جمعیت اجاره نشین و سهم کم درآمدهای مستاجر از این جمعیت، رقم ناچیزی بوده است.

از تیر ماه سال گذشته تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل 20‌ هزار میلیارد تومان وام ودیعه مسکن در سراسر کشور به مستاجرهایی که در سامانه درخواست این تسهیلات ثبت نام کردند، پرداخت شد.

این حجم تسهیلات پرداختی، در گزارش های رسمی از تامین مالی بخش مسکن و همچنین تامین مالی تقاضای خرد در کل شبکه بانکی آمده است. اما تعداد (فقره) وام هایی که به مستاجرها پرداخت شده، در داده های رسمی اعلام نشده است.

با این حال، اخیرا یکی از مقامات بانک مرکزی در مصاحبه ای اعلام کرد، طی این مدت، نزدیک به 350‌ هزار مستاجر مشمول وام ودیعه، موفق به دریافت این تسهیلات شدند.

این تعداد از روی نسبت حجم ریالی کل تسهیلات پرداختی بابت وام اجاره به مبلغ هر فقره وام اجاره مسکن نیز قابل برآورد است که اتفاقا عدد حاصل از این نسبت نیز نشان می دهد، طی سال گذشته و 9 ماه اول سال جاری، حدود 150‌ هزار مستاجر در هر یک از این دو مقطع، توانستند به وام ودیعه مسکن برسند.

اما آیا این میزان پوشش جمعیتی وام اجاره در بازار اجاره نشین ها، کفایت می کند؟

بررسی های به عمل آمده در این باره حاکی است، در حال حاضر بر اساس نسبت جمعیت اجاره نشین به کل جمعیت کشور که نزدیک به 29 میلیون خانوار برآورد می شود، تعداد خانوارهای کم درآمد مستاجر حداقل 2 میلیون خانوار است که در حالت بهینه، به همین تعداد باید سالانه تسهیلات اجاره تامین و ارائه شود.

این در حالی است که فاصله حداقل 10 برابری بین پرداختی سالانه و نیاز سالانه به وام اجاره مسکن، وجود دارد.

در این میان ممکن است عنوان شود، تعداد ثبت نامی ها برای پرداخت وام اجاره مسکن تقریبا نزدیک به تعداد پرداختی وام‌‌‌ است. اما این نباید ملاک باشد چرا که به احتمال خیلی زیاد، بخش قابل توجهی از مستاجرهای نیازمند حمایت مالی، ‌‌‌به دلیل سقف پایین مبلغ وام اجاره و قسط بالای وام که با اجاره بهای ماهانه معادل وام برابری می کند، عملا وارد صف دریافت تسهیلات نمی شوند.

بیشتر بخوانید: شرایط دریافت وام کمک ودیعه مسکن اعلام شد

دنیای اقتصاد