بی‏‏ وزن شدن خرید مسکن در کارنامه تسهیلات بانک ها

به گزارش اخبار ساختمان، تقاضای وام خرید خانه تقریبا از صف تسهیلات بانکی در کل شبکه بانکی کشور محو شده است. بررسی های به عمل آمده با استناد به آمارهای رسمی از کارنامه امسال بانک ها در پرداخت انواع تسهیلات به بخش های مختلف اقتصادی حاکی است، سهم وام خرید مسکن از کل بازار وام ها به 1.9‌درصد سقوط کرده است. آنچه باعث می شود برای تحلیل ابعاد این نرخ، عبارت سقوط به کار رود، مقایسه وضع موجود با تامین مالی خریداران مسکن در سال 96 است.

سال 96 که هنوز قیمت مسکن جهش پیدا نکرده بود و بازار معاملات خرید آپارتمان از یک رونق نسبی و در عین حال جو آرام قیمت ها برخوردار بود و همچنین، سهم سفته باز و سرمایه گذار ملکی از این معاملات، در حداقل میزان خود قرار داشت (همه شرایط برای صاحبخانه شدن فراهم بود)، 4.9‌ درصد از کل تسهیلات بانکی را خریداران خانه دریافت کردند که این سهم وام مسکن، آن هم فقط برای خرید (و نه وام ساخت و جعاله و...)، به نوبه خود، وزن نسبتا امیدوارکننده بود. در حال حاضر اما خریداران مسکن عملا از صف تسهیلات بانکی خارج شده اند.

علت این خروج اجباری یا همان سقوط تقاضای مسکن از صف وام بانکی را می توان در سه فاکتور توضیح داد.

عاملان سقوط تقاضای مسکن از صف وام بانکی

جهش تاریخی قیمت مسکن از ابتدای 97 تاکنون، فاکتور مادر یا علت‌‌‌العلل سقوط متقاضیان وام خرید خانه در بازار کل تسهیلات به حساب می آید.

این جهش باعث خروج تقاضای مصرفی از بازار معاملات مسکن و در نتیجه کاهش تقاضا در بازار این نوع تسهیلات شد.

با این حال، تنظیم تورمی قدرت وام خرید مسکن در این سال های عصر جهش قیمت ها، می توانست تا حدود زیادی مانع این خروج اجباری شود اما این تنظیم صورت نگرفت.

به رغم آنکه از ابتدای 97 تاکنون، قیمت مسکن دست‌‌‌کم 18 برابر شده است اما سقف ریالی وام خرید مسکن در این بازه زمانی 5.7 برابر شد که بیانگر جاماندگی قدرت خرید وام مسکن از قیمت خانه هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور است.

در این میان، سیاستگذار تصور می کند، وام خرید خانه فقط در تهران کارآیی خود را از دست داده و در خیلی از شهرهای کشور همچنان اثرگذار است. اما این تصور کاملا نادرست است چون، تورم مسکن در کل کشور برابر تورم مسکن تهران شده است. این رشد همسان قیمت مسکن را می توان از روی نسبت قیمت مسکن تهران به برخی شهرهای بزرگ و متوسط یا کوچک برای سال های 96 و هم‌‌‌اکنون مشاهده کرد. دو سال بعد از جهش قیمت مسکن، این نسبت، بزرگتر شده بود به این دلیل که ابتدا جهش قیمت در پایتخت رخ داد اما از 99 به بعد، سطح قیمت مسکن شهرهای مختلف، جاماندگی خود را از سطح جهش یافته قیمت مسکن تهران به نوعی جبران کرد.

به این ترتیب، در حال حاضر وام خرید خانه نه تنها در تهران که در همه مناطق شهری ایران، به درد خانه اولی ها نمی خورد.

اما علت سوم که به نوبه خود پروزن است، سیاست های دستوری در حوزه تامین مالی برای بانک ها است. بانک ها برای تامین مالی خریداران مسکن که تسهیلات بلندمدت به حساب می آید و همچنین سود این تسهیلات در برابر تورم آتی، ریسک و هزینه بانک عامل را افزایش می دهد، نیازمند مدل هایی هستند که به واسطه آن بتوانند منابع کافی از طریق جذب سپرده در اختیار داشته باشند.

لیزینگ مسکن یکی از این مدل هاست که برای این مدل تامین مالی، لازم است سود تسهیلات لیزینگ متناسب با قیمت تمام شده منابع مورد نیاز آن تعیین شود. این اتفاق نیز رخ نداده است.

سهم کل تسهیلات مسکن از کل وام ها

آنچه تا الان در این بررسی مطرح شد، سهم وام خرید مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی است.

اما مجموع وام های خرید، ساخت و جعاله مسکن از کل تسهیلات شبکه‌‌‌ بانکی هم شاخص دیگری برای سنجش حال این بخش است.

بانک ها تسهیلات را به بخش های کشاورزی، صنعت، بازرگانی، خدمات و مسکن پرداخت می کنند.

سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در حال حاضر 5.6‌ درصد است که همچنان پایین است. این سهم در سال 96، به میزان هشت درصد بود و همچنین در دهه 80، رکورد 25‌ درصد را هم زد. اما در طول این سال ها به همان دلایل مطرح، روند کاهش وزن انواع تسهیلات مسکن و همچنین وام خرید مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک ها وجود داشت.

بهای خرید وام مسکن چقدر است؟

شاید به مجموع سه متهم سقوط مسکن از صف تسهیلات بانک ها، باید قیمت خرید امتیاز وام را هم اضافه کرد.

قیمت خرید اوراق وام مسکن -اوراق برگه هایی است که هر یک فقره از آنها، امتیاز دسترسی به 500‌ هزار تومان تسهیلات خرید مسکن است- در بهمن امسال به 138‌ هزار تومان رسید که 6‌ درصد نسبت به ماه دی افزایش پیدا کرد.

اما این رشد قیمت به دلیل توقف پرداخت وام جعاله مسکن، از میزان رشد قیمت اوراق در دی (نسبت به آذر) کمتر است. در دی ماه، قیمت اوراق مسکن جهش شدید 15 درصدی پیدا کرد چون، تقاضای وام جعاله در شرایط ناتوانی خانوارها از خرید مسکن، افزایش پیدا کرده است.

ممنوعیت پرداخت وام جعاله مسکن که از دی ماه شروع شد، در بهمن ماه موجب شد میزان پرداختی این وام نسبت به میزان پرداختی در ماه دی، تنها پنج درصد افزایش پیدا کند در حالی که در ماه های قبل، رشد حجم پرداخت، نرخ 20‌ درصد را ثبت کرده بود.

سیاستگذار با ایجاد محرومیت دسترسی متقاضیان وام جعاله مسکن، ترمز رشد قیمت اوراق را کشیده است که این مدل، تنظیم قیمت نیست بلکه پرتاب مشکل از یک زمین به زمین دیگر است.

با سطح فعلی قیمت اوراق مسکن، 27‌ درصد از ارزش وام خرید خانه، رسما قبل از اینکه به دست خریدار برسد، تبخیر می شود. چنین وضعیتی، همان قدرت حداقلی وام را هم می گیرد. قیمت اوراق مسکن البته در ماه دی که ماه ملتهب این بازار بود، تا سطح 150‌ هزار تومان به ازای هر فقره هم صعود کرده بود.

برای سال آینده احتمال دارد اوضاع اوراق مسکن باز هم برای متقاضیان مصرفی سخت شود چرا که شبکه بانکی به نوعی در خدمت تسهیلات تکلیفی مسکن ملی است و منابع موجود در حوزه وام مسکن در بانک ها به صورت دستوری یا طرق دیگر، با اولویت پرداخت به پروژه های مسکن سازی دولتی، به مصرف می رسد.

در این میان، چنانچه به هر دلیل و مثلا از محل کاهش قیمت مسکن، ذره ای تقاضای مصرفی در بازار مسکن احیا شود، اوضاع اوراق و تنگنای تسهیلاتی، شدت خواهد گرفت.

دنیای اقتصاد