بررسی هفت افسانه در بازار اجاره مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، خطرناک ترین افسانه در بازار اجاره مسکن، نگاه تک بعدی دولت به موضوع تامین مسکن است. دولت ها وظیفه دارند در هر کشوری، شرایط لازم و مناسب برای تامین سرپناه را تامین کنند، اما خطا موقعی صورت می گیرد که تصور شود پازل تامین مسکن، فقط یک تکه دارد و آن مسکن ملکی است.

در شهرها و شهرک های سراسر جهان، بخش قابل توجهی از ساکنان مستاجر هستند. به دلایل مختلف میلیون ها نفر در کشورهای در حال توسعه و توسعه یافته واحد مسکونی را که در آن زندگی می کنند به جای مالکیت، اجاره می کنند. به عنوان مثال، خانوارهای کم درآمدی که در حال حاضر نمی توانند هزینه های مالکیت خانه را تامین کنند، مهاجران شهری تازه وارد که خانه های اجاره ای در مرکز را ترجیح می دهند که به آنها انعطاف پذیری می دهد، جوانانی که برای تحرک ارزش قائل هستند و افرادی که تصمیم می گیرند پول خود را صرف اولویت های دیگر کنند. مالکیت خانه تنها بخشی از ویژگی ها و انگیزه های مستاجران است.

درست مقابل این تقاضا، جنس عرضه هم مهم است. برای میلیون ها نفر اجاره داری منبع درآمد قابل توجهی است. در شهرهای کشورهای در حال توسعه بزرگترین گروه از موجرها، مالکان کوچک مقیاس هستند که مسکن اجاره ای را اغلب به عنوان بخشی از خانه خود‌ساخته خود ارائه می کنند. ایجاد یک منبع درآمد منظم و تامین امنیت مالی در دوران پیری.

مسکن استیجاری یک حوزه نادیده گرفته شده در سیاست مسکن برخی کشورها باقی مانده است که در عوض، اغلب بر ترویج مالکیت خانه متمرکز شده است. زیرا دولت های بسیار کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن اجرا می کنند.

با این حال، مسکن اجاره ای جزء کلیدی یک بازار مسکن است که به خوبی کار می کند. در حالی که اجاره نوشدارویی برای حل چالش مسکن در کشورهای در حال توسعه نیست، اما یک گزینه مهم و حیاتی برای تصدی مسکن است که باید در کنار مالکیت خانه و نه در رقابت با آن ترویج شود.

این راهنما به وضوح نیاز به قرار دادن مسکن اجاره ای را در دستور کار مسکن شهری نشان می دهد. باید سیاست هایی برای استفاده از فرصت های مسکن اجاره ای برای کمک به ساخت شهرهای بهتر ایجاد شود. این راهنما از مطالعات هبیتات سهم مهمی در تشریح مختصر ارزش مسکن اجاره ای و نقش آن در ایجاد بازارهای مسکن با عملکرد خوب دارد.

اجاره داری، گزینه نادیده گرفته شده

خانه های اجاره ای منبع درآمد عمده ای را برای بسیاری از افراد فراهم می کند. در حالی که بدون شک برخی از مالکان ثروتمند وجود دارند. اکثر مالکان خصوصی درآمدی مشابه درآمد مستاجران خود دارند و بسیاری از آنها به نوعی موجر کم درآمد هستند. اکثر صاحبخانه ها آن دسته از افراد ثروتمند (بی‌‌‌نیاز) نیستند که اغلب به تصویر کشیده می شوند، بلکه افرادی عادی هستند که سعی می کنند با مشکلات زندگی کنار بیایند. برای بسیاری از افراد بازنشسته اجاره خانه اغلب تنها منبع درآمد آنهاست.

باوجود این واقعیت که بسیاری از مردم در کشورهای در حال توسعه در مسکن های اجاره ای زندگی می کنند، دولت های کمی هر نوع سیاستی را برای کمک به توسعه یا تنظیم این شکل از مسکن تدوین کرده اند. این تعجب‌‌‌آور است، زیرا تعداد کمی منکر این هستند که یک بخش اجاره سالم باید جزء جدایی ناپذیر از یک سیستم مسکن با عملکرد خوب باشد. در عوض، در چند دهه اخیر اکثر دولت ها به طور فعال مالکیت خانه را ترویج می کنند. آنها مالکیت را از طریق ترکیبی از بهبود سیستم های مالی مسکن، برای دسترسی بیشتر به مالکیت، با تخفیف مالیاتی هم به مالکان و هم برای سازندگان، با فراهم کردن حمل و نقل و زیرساخت برای حومه های جدید، و به طور کلی با ایجاد ایدئولوژی مطلوب برای مالکیت خانه تشویق کرده اند. در واقع دولت ها، این شکل از تصدی را ترجیح داده اند، زیرا معتقدند ساخت خانه، راه خوبی برای ایجاد شغل، تحریک اقتصاد و تقویت ثبات اجتماعی و سیاسی است. در این فرآیند، دولت ها میلیون ها نفر را متقاعد کرده اند تا مالک شوند.

در حالی که مالکیت تشویق شده، بخش اجاره مورد غفلت و حتی تحقیر قرار گرفته است. این مدل سیاستگذاری سبب شد صاحبخانه ها مستاجران فقیر و آسیب پذیر را استثمار کرده و اجاره های بالایی را برای مسکن های شلوغ و غیراستاندارد دریافت ‌‌‌کنند.

اجاره می تواند مشکلات اجتماعی ایجاد ‌‌‌کند اما اگر دولت ها از آن غفلت نکنند، می تواند مزایایی نیز به همراه داشته باشد. مستاجران مسکن، گسترش شهرها را کاهش داده و همچنین بخشی از تقاضا برای زیرساخت های گرانقیمت در مناطق حاشیه ‌‌‌شهری را کاهش می دهند. عرضه مناسب مسکن اجاره ای با قیمت مناسب نیز احتمالا وسوسه خانواده های فقیر را برای تهاجم به زمین یا خرید زمین در بخش های فرعی غیرقانونی (سکونتگاه های غیررسمی یا حاشیه نشینی) کاهش می دهد.

با توجه به اینکه افراد بیشتری در یک منطقه کوچک متمرکز شده اند و اکثر مستاجران نزدیک به مسیرهای اتوبوس یا قطار زندگی می کنند، احتمال بیشتری وجود دارد که اجاره نشینی، سازماندهی حمل و نقل عمومی را تسهیل کند.

افسانه هایی از مسکن اجاره ای

همه در کشورهای ثروتمند مالک هستند. رابطه کمی بین سطح توسعه اقتصادی یک کشور و بروز مالکیت خانه و اجاره وجود دارد. اما این واقعی نیست چون مالکیت خانه در واقع در بسیاری از کشورهای ثروتمند اروپایی کمتر است، در سوئیس، جایی که بازارهای اجاره برای برآوردن نیازهای هر گروه درآمدی که اجاره را به مالکیت ترجیح می دهد، توسعه ‌یافته است.

همه دوست دارند صاحبخانه شوند. در سراسر جهان، مردم با این پیام بمباران می شوند که مالکیت خانه بهترین و در واقع تنها انتخاب معقول برای تصدی است. بله، داشتن خانه شخصی مزایای زیادی دارد، اما اجاره مزایای خاص خود مانند تحرک، انعطاف پذیری و کاهش تعهدات مالی را نیز دارد. با این حال، بسیاری از خانوارهایی که توانایی مالی برای مالکیت داشتند، این کار را نمی کنند.

مالکیت خانه زندگی بهتری را به مردم ارائه می دهد. مالکیت اغلب به عنوان یک تصدی برتر نسبت به اجاره ارائه می شود. افرادی که مالکیت دارند، شهروندان مسوولیت پذیرتری هستند که پیوندهای نزدیکتری با جامعه و محله خود دارند.

اما مالکیت خانه مشکلات خود را هم دارد؛ هزینه های تعمیر و نگهداری باید به تنهایی بر عهده خانواده مالک باشد و ‌پرداخت نکردن ماهانه وام مسکن، امنیت تصدی را به خطر می اندازد. البته اکثر صاحبخانه ها زمانی مستاجر بودند و شاید در مقاطعی از زندگی خود، اجاره به آنها آنچه را که نیاز داشتند مهیا می کرد.

هیچ کس در مسکن اجاره ای سرمایه گذاری نمی کند. سرمایه گذاری در مسکن اجاره ای ممکن است مانند گذشته برای کسب و کارها و دولت ها جذاب نباشد. با وجود این‌، کمتر شهری وجود دارد که حجم مسکن اجاره ای در آنها افزایش نیافته باشد. این پارادوکس با تکثیر واحدهای کوچک تولید شده توسط تعداد زیادی از مالکان کوچک مقیاس توضیح داده می شود.

ویژگی های مسکن استیجاری

اگرچه مالکیت می تواند مزایای بسیاری به همراه داشته باشد، اما هنوز هم صدها میلیون نفر خانه های خود را اجاره می کنند. طبیعتا شکل اجاره بسیار متغیر است. مسکن اجاره ای از پنت هاوس ها تا زاغه ها را در بر می گیرد، انواع مختلفی از صاحبخانه ها وجود دارند که می تواند خصوصی و دولتی باشد و همه نوع مسکن از اقامتگاه عالی تا وحشتناک را به مردم ارائه می دهند. در انتهای طیف اجاره نشین ها، مسکن اجاره ای متنوع است؛‌ به شکل اتاق های اجاره ای ارزان در ساختمان های آپارتمانی کوچک تحت مدیریت مالک، آپارتمان هایی با اندازه های مختلف در بلوک های مسکونی عمومی یارانه ای، اتاق های ساخته شده در سازه های خودیاری یا اتاق های تقسیم بندی شده در ساختمان های قدیمی تر فرسوده.

همچنین می تواند به شکل یک اتاق در یک خانه مسکونی یا کلبه ای ساخته شده در پشت خانه صاحبخانه باشد. حتی می تواند فضای مشترک با غریبه ها باشد، شاید هم تنها با داشتن حق نگهداری وسایل و خوابیدن بخشی از روز در آنجا.

به طور کلی، کلانشهرها نسبت به شهرهای کوچکتر سطح اجاره بالاتری دارند. این موضوع در چین، کلمبیا، اندونزی، فیلیپین و کشورهای توسعه یافته مانند ایالات متحده و اکثر کشورهای اروپای غربی صادق است. به این دلیل که کلانشهرها تمایل به قیمت زمین و ملک بالاتری دارند. با این حال، اندازه شهر تنها یک عامل در معادله ای بسیار پیچیده تر است.

نسبت اجاره کنندگان در هر شهر به ماهیت بازار زمین محلی، نسبت مهاجران اخیر، میزان اشتغال عمومی و توپوگرافی بستگی دارد که در دسترس بودن زمین با قیمت مناسب برای مقاصد مسکونی را تعیین می کند. کلمبیا، چین، کره جنوبی و برزیل نمونه های بارز این اتفاق هستند.

شکل تقاضا و عرضه در خانه های اجاره ای

یک بازار مسکن سالم باید طیف گسترده ای از گزینه های سرپناه را با قیمت های مقرون به صرفه ارائه دهد. متاسفانه، در کشورهای در حال توسعه، اکثر بازارهای مسکن تمایل دارند که یک نوع تصدی را بر دیگری ترجیح دهند و فقرا به ندرت با انتخاب زیادی روبه‌رو هستند. خانواده ها اغلب مجبور می شوند بین طیف بسیار محدودی از گزینه های رضایت بخش یکی را انتخاب کنند.

در برخی شهرها امکان تهاجم به زمین وجود دارد اما در برخی دیگر چنین نیست. اینکه آیا زمین رایگان در دسترس است یا نه، به تعیین اینکه آیا برخی از خانواده هایی که در یک شهر مستأجر هستند، گزینه مالکیت غیررسمی را در شهر دیگر انتخاب خواهند کرد یا خیر کمک می کند.

شرایط خانوادگی نیز مهم است. برخی از شهرها به کندی در حال گسترش هستند، موجودی مسکن قدیمی تر شده است و اکثر مردم در شهر خانواده دارند. در چنین شهرهایی، اشتراک یک خانه یک جایگزین واقعی ارائه می دهد. شهرهای دیگر به سرعت در حال گسترش هستند و بسیاری از مهاجران جدید فاقد سیستم حمایتی خانواده هستند و گزینه ای برای اشتراک در خانه خویشاوندان ندارند.

حتی انتخاب پیش روی خانوارهای با درآمد متوسط به دلیل ساختار بازار مسکن و میزان تامین مالی مسکن محدود است. اگر مسکن نو یا مستعمل بسیار گران باشد و وام مسکن کمیاب باشد، خانواده هایی که مایل به خرید یا ساختن خانه هستند، این امر را غیرممکن می بینند.

تجربه بوگوتا در کلمبیا نشان می دهد که چگونه در غیاب تهاجمات زمینی، بسیاری از خانواده های فقیر گزینه ای جز اجاره یا به اشتراک گذاشتن نداشتند. بوگوتا در دهه های 1950 و 1960 به سرعت گسترش یافت و زمین جدید برای مسکن برای توده های مهاجر جدید موردنیاز بود.

برخلاف دیگر شهرهای آمریکای لاتین، مانند لیما (پرو)، زمین در حاشیه شهر ارزشمند بود زیرا می توان از آن برای کشاورزی استفاده کرد. همچنین متعلق به تعداد محدودی از مالکان قدرتمند بود که تمام تلاش خود را برای محافظت از آن در برابر تهاجمات زمینی انجام دادند. مالکانی که زمین نزدیک به مناطق سکونتگاهی کم‌درآمد داشتند، بخش هایی از زمین خود را به کارآفرینانی که آن را تقسیم کردند فروختند و قطعات کوچکی را به خانواده های فقیر فروختند. زمین ها ارزان بودند زیرا این شهرک فقط خدمات حداقلی داشت و به دلیل اینکه بخش فرعی فاقد مجوز برنامه ریزی بود به مشتریانی که 10‌ درصد سپرده می کردند، وام مسکن در قالب یک وام چهار‌ساله ارائه می شد. در حالی که این راه حل به بسیاری از افراد فقیر اجازه می داد زمین هایی را به دست آورند، فقیران واقعا پس اندازی برای کنار گذاشتن سپرده ها نداشتند.

بنابراین، خانوارهای جدید این اختیار را داشتند که با خانواده خود زندگی کنند یا اگر خانواده نداشتند یا می خواستند مستقل زندگی کنند، اجاره کنند. به همین دلیل نسبت بالایی از خانواده های فقیر در بوگوتا همیشه در مسکن اجاره ای زندگی می کردند و امروزه نیز به این کار ادامه می دهند.

صاحبخانه ها چه کسانی هستند؟

انواع مختلفی از صاحبخانه وجود دارد، برخی ثروتمند و برخی دیگر فقیر هستند. بسیاری از آنها در بخش رسمی و حتی غیررسمی‌‌‌تر فعالیت می کنند. هم شرکت ها و هم دولت ها ممکن است ملک را اجاره دهند. درک تنوع عرضه یک عنصر حیاتی در درک بهترین روش برای طراحی سیاست و تاثیرگذاری بر وضعیت مسکن است.

دولت ها به طور مستقیم از طریق سیاست مسکن و به‌‌‌طور غیرمستقیم از طریق برنامه های اجتماعی گسترده تر، بر تصدی مسکن تاثیر می گذارند. این موضوع را با تغییراتی که در طول 60 سال گذشته در مناطق شهری رخ داده است، می توان نشان داد.

تغییرات به ویژه در کشورهایی که مسیر توسعه خود را اساسا تغییر داده اند سریع بوده است: مدت سکونت در چین در 50 سال گذشته به دلیل تغییرات چشمگیر در ایدئولوژی و اقتصاد سیاسی مسیری زیگزاگ را تجربه کرده است. از خانه های اجاره‌‌‌ای عمدتا خصوصی در اوایل دهه 1950، تقریبا به تمام مسکن های اجاره ای عمومی پس از تحول سوسیالیستی (1966-1956) و انقلاب فرهنگی (1966-1976)، و سپس به ترکیبی از افزایش مالکیت خانه و کاهش اجاره عمومی تغییر کرد. مسکن از زمان اصلاحات مسکن در سال 1988 شروع شد، پس از انقلاب 1949، بخش خصوصی اجاره تقریبا حذف شد و اکثریت ساکنان شهری در پناهگاه های دولتی اسکان داده شدند. تعداد صاحبان خانه بین دهه 1950 و 1970 به طور پیوسته کاهش یافت و بخش عمده ای از بخش خصوصی اجاره ای به دولت منتقل شد.

در حال حاضر، مالکیت خانه خصوصی مطلوب ترین گزینه مسکن است. با این حال، در سال 1999 دولت شروع به ساخت مسکن برای افراد بسیار فقیر کرد. اگرچه این امر کمتر از یک درصد از نیازهای مسکن را در بزرگ ترین شهرهای چین برآورده کرده است، این برنامه با تاخیر به رسمیت شناخته شده است که هر خانواده ای به آن نیاز ندارد یا قادر به داشتن آن نیست.

مکزیکوسیتی، این کلانشهر که به سرعت در حال رشد است، طی 60 سال گذشته تغییری مداوم به سمت مالکیت خانه را تجربه کرده است. در سال 1950، تنها 25‌ درصد از جمعیت صاحب خانه بودند، اما تا سال 1970، 43‌ درصد صاحب خانه بودند و تا سال 2000، به 73‌ درصد رسید.

دلایل این تغییر مشخص است. اول، سیاست دولت طبقه متوسط را تشویق به خرید خانه های رسمی از طریق بهبود سیستم وام مسکن کرد. دوم، مقامات در برخی از بخش های کلانشهر اجازه سکونت در زمین های بدون خدمات در حاشیه شهر را دادند و به میلیون ها نفر از مردم فقیر اجازه دادند که یک قطعه زمین به دست آورند و خانه خود را بسازند. به‌رغم این تشویق برای مالکیت خانه، تعداد خانوارهایی که خانه خود را اجاره کرده یا به اشتراک می گذارند به طور چشمگیری افزایش یافت و از 484 هزار نفر در سال 1950 به 3.7 میلیون نفر در سال 2000 رساند. بیشتر مسکن های اجاره ای و مشترک جدید در حومه شهرها ایجاد شد.

هبیتات در این گزارش، صاحبخانه ها را به پنج نوع تقسیم می کند. مالکان در مقیاس کوچک رایج ترین هستند. عنصر مشترک این است که بیشتر افراد از سرمایه و فضایی که دارند برای مقاصد اجاره استفاده می کنند و اغلب به این دلیل که راه دیگری برای کسب درآمد ندارند. آنها ممکن است رسمی یا غیررسمی، فقیر یا با درآمد متوسط باشند.

عنصر کلیدی که آنها به اشتراک می گذارند این است که درآمد حاصل از اجاره مسکن به آنها کمک می کند تا اقساط زمین یا خانه خود را پرداخت کنند، هزینه های تعمیرات، نگهداری یا بهسازی را تامین کنند یا حتی اجاره خود را پرداخت کنند. درآمد اجاره ممکن است به عنوان یک شبکه ایمنی در برابر اشتغال ناپایدار یا هنگام انتقال از کار معمولی با حقوق به سمت خوداشتغالی عمل کند. همچنین ممکن است مکمل یا حتی جایگزین مستمری بعد از بازنشستگی شود.

گاهی اوقات اجاره به طور تصادفی شروع می شود، صاحبان خانه اتاق های اضافی در دسترس دارند زیرا ساختار خانواده تغییر کرده است. یا یکی از افراد خانه را ترک کرده است، اقوام مرده اند یا کودکان هنگامی که بزرگ شده اند به جای دیگری نقل مکان کرده اند. ممکن است نان‌آور شغل خود را تغییر داده است و نمی تواند به محل کار جدید رفت و آمد کند یا به دلیل شرایط حاکم بر بازار، قادر به فروش ملک خود نیستند و تنها گزینه ممکن اجاره ملک باشد. در تمام این موارد، واگذاری زمین، خانه یا اتاق به استراتژی بقای خانوار کمک می کند.

در نوع دوم، مالکان تجاری در مقیاس بزرگتر فعالیت کرده و به شیوه ای حرفه ای تر عمل می کنند. آنها اغلب با استفاده از قراردادهای اجاره مکتوب و رعایت استانداردهای ساختمان و ایمنی، به جای گروه های کم درآمد، به خانوارهای با درآمد متوسط یا با درآمد بالا اجاره می دهند.

در نوع سوم، مالکان بخش دولتی کمتر از گذشته متداول هستند، اما همچنان تعداد زیادی واحد مسکونی را در بسیاری از شهرها، به‌ویژه در چین، هند و برخی از اقتصادهای در حال‌ گذار عرضه می کنند. مالکان ممکن است سازمان های دولتی مرکزی یا دولت های محلی باشند. برخی فقط برای کارمندان خود مسکن ارائه می کنند در حالی که برخی دیگر سرپناه یارانه ای را به فقرای شهری اجاره می دهند.

در نوع چهارم، مالکان اجتماعی سازمان های غیرانتفاعی هستند که اساسا، اما نه به طور کامل، مسکن را برای فقرا تهیه می کنند. موسسات ممکن است از موسسات خیریه و انجمن های مسکن گرفته تا نهادهای آموزشی متفاوت باشند. در سال های اخیر، انجمن های مسکن در بسیاری از بخش های اروپای غربی به طور فزاینده ای وظیفه ارائه مسکن اجاره ای ارزان از سوی دولت ها را بر عهده گرفته اند. در برخی از نقاط، مدارس و دانشگاه ها برای دانش آموزان خود محل اقامت فراهم می کنند.

در نوع پنجم، مالکان کارفرما برای کارمندان خود به عنوان کمکی برای استخدام، مسکن فراهم می کنند، گاهی اوقات دولت ها، مسکن را به عنوان یک مزیت جانبی برای کارمندان دولتی خود به ویژه زمانی که مسکن به طور خاص کمیاب است، مانند پایتخت های تازه تاسیس، فراهم می کنند.

با وجود خروج سرمایه گذاران در مقیاس بزرگ و افزایش سرمایه گذاری برای مالکیت خانه، تعداد کمی از شهرها شاهد کاهش مطلق در تعداد واحدهای اجاره ای بوده اند.

مستاجران چه کسانی هستند؟

معمولا کسانی مستاجر می شوند که در موقعیتی برای مالکیت قرار نگرفته اند. برخی پولی برای خانه داشتن ندارند، در حالی که برخی دیگر، حداقل در حال حاضر، مایل به مالک شدن نیستند و بسیاری چاره ای جز اجاره ندارند. دیگران به دلایل مختلفی همچون تحرک، انعطاف پذیری، رهایی از تعهدات مالی عمده و حواله ها اجاره را انتخاب می کنند. اجاره به افراد این امکان را می دهد که وقتی محل کارشان تغییر می کند یا زمانی که شغل بهتری در جای دیگری به دست می آورند، متحرک بمانند و حرکت کنند که این به ویژه برای جوانانی که دوست ندارند در یک مکان مستقر شوند مناسب است.

مستاجران نیز ویژگی های مشترک با صاحبان خانه دارند که بسیاری از آنها به درآمد، مهاجرت، چرخه زندگی، ساختار خانواده و جنسیت مرتبط هستند.

برخی از خانوارهایی که توانایی مالی خرید سرپناه را دارند ترجیح می دهند مالکیت خود را نداشته باشند، بلکه از درآمد خود برای مقاصد دیگر استفاده کنند.

در جایی که مردان بر جریان مهاجران تسلط دارند، نسبت بالایی از مستاجران مرد خواهند بود. در جایی که زنان در اکثریت هستند، برعکس اتفاق می افتد. در شهرهایی که خانواده های فقیرتر تمایل به اجاره دارند، زنان سرپرست خانوار به دلیل درآمد پایین غالب هستند. در جایی که زنان از مالکیت رسمی بر اساس قوانین ارثی یا عرف یا از مالکیت غیررسمی به دلیل نداشتن مهارت های لازم در ساخت و ساز خودیاری محروم می شوند، مستأجر می شوند.

دنیای اقتصاد