رهن معکوس چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، رهن معکوس که شاید جذاب‌ترین نوع وام‌های بانکی نیز باشد، گونه‌ای از تسهیلات با وثیقه‌گیری مسکن افراد است که در کشورهای توسعه‌یافته همچون آمریکا و کانادا طرفداران زیادی هم دارد. نکته جالب آنکه برخلاف انواع تسهیلاتی که با هدف پوشش‌دهی جوانان انجام می‌گیرد، جامعه هدف این نوع از تسهیلات سالمندان هستند.

رهن معکوس به دلیل نوع وثیقه ملکی خود، در پیوند عمیقی با بازار مسکن و ثبات قیمت‌ها قرار دارد از همین رو ممکن است در بازارهایی که دچار نوسانات تورمی و قیمتی هستند با مشکلاتی در اجرا مواجه شود.
۵۵آنلاین :

در حالی که بانک‌ها در ایران حتی برای اجرای مصوبات بودجه سالانه و تامین مالی پروژه‌های عمومی مصرح در قانون، همواره در بحث و جدل با دولت بوده و در راستای خدمات‌رسانی مقاومت می‌کنند، روش‌های بانکداری در جهان، با هدف خدمت‌ به افراد جامعه به سرعت در حال پیشرفت و حرکت به جلوست.

بانک‌ها در کشورهای پیشرفته دریافته‌اند که جوهره وجودی آنان در پیوندی عمیق با مشتریان قرار دارد؛ حال آنکه بانکداری در ایران به معنای فشار بیشتر بر مشتری پیش می‌رود. همچنین در حالی که مشتریان خرد در بازپرداخت بدهی‌های کوچک خود در قیاس با سرمایه‌های بانک مانده‌اند، بانک‌ها با فشار هر چه تمام‌تر به دنبال نقدکردن حساب‌های خود هستند؛ این در شرایطی‌ست که افرادی در همین سیستم بانکی بدون وثیقه وام‌های هزاران میلیاردی دریافت کرده و ضرب‌الاجلی برای بازپرداخت این مبالغ نمی‌گیرند.

این روند به خوبی نشان می‌دهد که شاید در ایران، بیش از آنکه بانک‌ها در خدمت مردم باشند، این مردم هستند که در خدمت نظام بانکداری قرار گرفته و به انحای مختلف تحت فشار قرار می‌گیرند. نگاهی به خدمات بانکی در جهان توسعه‌یافته نشان می‌دهد که شبکه بانکی در ایران تا چه میزان از استانداردهای جهانی فاصله داشته و نیازمند اصلاح و به‌روزرسانی است.

رهن معکوس چیست؟

پس از ورود یورو به مبادلات پولی، تحولات بانکی در کشورهای اتحادیه اروپا سبب رشد بازارهای مالی شد که توانست تاثیرات شگرفی در بازارهای رهنی ایجاد کند. به‌ویژه آنکه وام‌های رهنی معمولا توسط بانک‌ها ارائه می‌شوند.

یکی از همین انواع رهن که به شدت توسعه داشته است، رهن معکوس بوده که با توجه به تورم کنترل‌شده در اروپا و دیگر کشورهای توسعه‌یافته نظیر آمریکا و کانادا، مثبت ارزیابی می‌شود. این محصول رهنی بانک‌ها این بار به سالمندان دارای خانه تعلق می‌گیرد تا از طریق تبدیل دارایی خود بتوانند از سیستم بانکی استقراض کنند.

در این عقد مالی دارایی افراد به صورت رهن حکمی و نه حقوقی در وثیقه می‌ماند و در قالب آن، ملک فقط با حکم دادگاه تحت مالکیت رهن‌گیرنده قرار می‌گیرد. در ایالات متحده آمریکا، رهن‌های معکوس با نرخ قابل تبدیل، معمولا به متقاضیانی تعلق می‌گیرد که دارای مالکیت کامل، مانده بدهی بسیار پایین و حداقل 62 سال سن باشند.

همچنین این رهن به گونه‌ای طراحی شده است که حداکثر مبلغ رهن به سن وام‌گیرنده، ارزش دارایی و نرخ بهره وابسته باشد. اما این نوع از رهن ممکن است در ایران نتواند مثبت عمل کند. از آنجا که چنین رهنی نیاز به یک بازار باثبات املاک و همچنین تورم کنترل‌شده با روندی طبیعی دارد، شاید نتواند توقعات را برآورده کند. اگرچه با ایجاد اصلاحات در نظام بانکی، میزان نقدینگی کنترل شده و تا حد زیادی می‌تواند به کنترل شاخص تورم بیانجامد از همین رو کار بر روی چنین شیوه‌هایی برای تنوع در تسهیلات‌دهی توصیه می‌شود.

تحقق اهداف فردی با تسهیلات رهنی

در نظر بگیرید یک زوج در تمام طول زندگی، همواره در تلاش و کوشش برای تامین رفاه زندگی خود و فرزندان بوده‌اند و در این راستا هر گونه هزینه اضافه برای تفریح، سفر، عینی‌کردن ایده‌ها و خلاقیت‌ها و رسیدن به رویاهای دوران جوانی را از خود دریغ کرده‌اند. اکنون با ورود به سنین سالمندی و استقلال فرزندان چه آرزویی خواهند داشت؟ ایرانگردی؟ جهان‌گردی؟ خرید آنچه همواره در آن صرفه‌جویی کرده‌اند؟ استخدام پرستار و خدمتکار شخصی؟ یا رفع هر نیاز دیگری که در زندگی دارند.

اما حقوق بازنشستگی تا چه میزان می‌تواند رویاهای آنان را محقق کند؟ شاید این شرایط برای سالمندان ایرانی به خوبی ملموس و قابل درک باشد اما ادامه آن یعنی رهن معکوس تا کنون هرگز در ایران تجربه نشده است. کشورهای توسعه‌یافته در ادامه سیاست‌های رفاه اجتماعی و اقتصادی به پیاده‌سازی روشی در بانکداری روی آورده‌اند که می‌تواند شیوه نوینی در تامین مالی افراد و ایجاد نشاط روانی جامعه باشد.

در این شیوه جدید، آنها راهی را یافته‌اند تا افراد را پس از ورود به دوره سالمندی در رسیدن به آرزوها و رفع نیازهای خود یاری کنند. از همین رو رهن معکوس را برای تامین مالی آنان ایجاد کرده و در مقابل، مسکن فرد را به‌عنوان وثیقه نزد خود ثبت می‌کنند. در عین حال، وثیقه‌گیرنده ملزم به بازپرداخت این تسهیلات نخواهد بود و در حقیقت این وام پس از فوت افراد پرداخت می‌شود.

در خدمت یا خیانت به رفاه اجتماعی؟

اما این شیوه رهن‌دهی هنوز در آغاز راه قرار دارد. اگرچه استقبال از آن خوب بوده است اما هنوز مشخص نیست که در برآوردی کلی چگونه عمل خواهد کرد. حسین عبده‌تبریزی- اقتصاددان- از فراگیر شدن رهن معکوس به‌عنوان پدیده جدید بانکداری در غرب یاد کرده و در یادداشت خود می‌نویسد: با افزایش سالمندان در کشورهای مختلف، بانک‌های جهان محصول جدیدی را به بازار اعتبارات مصرفی ارائه داده‌اند که رهن معکوس نامیده می‌شود.

او می‌افزاید: منظور از «رهن»، اعطای وام بلندمدت مثلا سی ساله به خریداران مسکن است؛ کاری که در ایران در مقیاس محدود بانک مسکن انجام می دهد. اما سالمندان به وام رهنی نیازی ندارند؛ عموما در جوانی وام رهنی گرفته و خانه خود را خریده و اقساط وام را پرداخته و با بانک تسویه کرده‌اند.

این صاحب‌نظر حوزه بانکی تصریح می‌کند: به سالمندان می‌توان محصول جدیدی عرضه کرد: «رهن معکوس»؛ مثلا در کشور کانادا که بانک‌های محافظه‌کاری هم دارد، افراد بالای 55 سال، می‌توانند برابر 60 درصد ارزش مسکن خود را وام بگیرند و با آن پول دنیا را بگردند، به نوه‌های خود هدیه بدهند، با دست و دلبازی بیشتری زندگی کنند و وجوهی را به خیریه‌های مورد نظر خود ببخشند.

عبده‌تبریزی شرح می‌دهد: بهره وامی که می‌گیرند انباشته می‌شود و ناچار به پرداخت ماهانه یا سالانه آن نیستند و بهره‌های انباشته و اصل بدهی پس از فوت آنان بازپرداخت می‌شود.

شعار این نوع تسهیلات این گونه است: «وام بگیرید و بعد از فوت آن را بازپرداخت کنید.» تقاضا برای این محصول به شدت افزایش یافته، چرا که متقاضی نگران این نیست که از خانه خود در طول حیات اخراج شود. بدین ترتیب در بازار اعتبارات مصرفی، سالمندان که به زودی نیمی از جمعیت خواهند شد، بدهکاران جدید نظام بانکی خواهند بود و با بدهی وارد دوره بازنشستگی می‌شوند.

این اقتصاددان در پایان تاکید می‌کند: مشکل اصلی جاری نرخ بالای بهره این وام‌هاست. در کانادا نرخ وام رهنی معمول 5/2 درصد و نرخ رهن معکوس پنج درصد است. سال‌های آتی نشان خواهد داد که آیا علم مالی، محصولی در جهت رفاه مردم مهندسی کرده یا ابعاد منفی محصول جدید معضلات اجتماعی جدیدی خواهد آفرید.

55آنلاین