دولت آینده برای تامین مسکن چه سیاست هایی باید اتخاذ کند؟

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن، مهمترین نیاز بشر، پس از غذا و پوشاک است. اهمیت مسکن تاجایی است که در اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی نیز به آن اشاره شده است. طی دهه های اخیر، اقتصاد مسکن، توجه سیاستگذاران اقتصادی-اجتماعی را بیش از پیش به خود جلب کرده است. دلایل متعددی برای این امر قابل ذکر است. مهمترین دلیل این است که هزینه مسکن، مهمترین بخش هزینه های خانوار را تشکیل می دهد. ضمن اینکه بیشترین وزن را در محاسبه شاخص قیمت مصرف کننده دارد. علاوه بر این، بخش مسکن، ارتباط گسترده ای با سایر بخش های اقتصاد دارد.

از سوی دیگر، هر چند بخش مسکن کشور با سابقه هفت دهه برنامه ریزی، بخشی از کاستی های خود را مرتفع کرده است؛ با این حال، فهرست بلند مشکلات این بخش، حاکی از ساختار متصلب سیاستگذاری در بخش مسکن بوده و به‌‌‌تبع، لزوم نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب ناپذیر می کند. نگاهی به اهم مشکلات این بخش، موید آن است که حاکمیت رویکردهای غیرعلمی و گاه پروژه‌‌‌محور طی دهه های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع کند.

چالش هایی چون سهم بالای مسکن در هزینه خانوار، نوسانات بازار مسکن، عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن، مالیات های غیرهدفمند و غیرموثر مسکن، حضور کمرنگ صنعتی سازی و فناوری های نوین در تولید مسکن، خلأ اجاره داری حرفه ای، حجم بالای بافت های نابسامان شهری، ناکارآمدی برنامه های تامین مسکن اقشار کم درآمد، سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن، ساختار ناکارآمد هزینه-درآمد شهرداری ها و ساختار ناکارآمد نظارت بر شهر و ساختمان، اصلاحات در این حوزه را اجتناب ناپذیر کرده است.

از سوی دیگر باید توجه داشت که از دیرباز، ملک به عنوان یکی از گزینه های سرمایه گذاری نزد ایرانیان بوده و انباشت ثروت از کانال خرید و فروش ملک، بر سرمایه گذاری در تولید مرجح بوده است. صنعتی شدن، گسترش شهرنشینی، افزایش شدید جمعیت و خصوصا پررنگ شدن نقش نفت در اقتصاد ایران از دهه ۱۳۴۰ نیز مختصات جدیدی به اقتصاد زمین و مسکن بخشید. خصوصا که به موازات تعمیق بیماری هلندی، کالای غیرقابل مبادله ای چون زمین از افزایش نسبی ارزش برخوردار شد. از اواخر دهه ۱۳۶۰ نیز با اتمام جنگ و همچنین تغییر ساختار درآمدی شهرداری ها، تامین هزینه اداره شهر به تراکم فروشی و کاربری فروشی و مجوزفروشی متکی شد که بیش از آنکه نیاز شهر باشند، محملی برای درآمدزایی شهرداری ها بوده است.

به نظر می رسد بخش قابل توجهی از وضعیت کنونی، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود است به گونه ای که نهادهای موردنیاز برای توسعه مسکن یا وجود ندارند یا اگر هم وجود دارند، کارکرد مخدوشی دارند. مثلا وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدی گری کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارتِ شهر داشته است. انبوه ساز به جای توسعه گری، پیمانکاری کرده است. ضمن اینکه بخشی از مشکلات، ناشی از تعامل ناکافی (گاه، تقابل) نهادهای تصمیم سازی و سیاستگذاری در حوزه های زمین، مسکن و شهرسازی است.

از این‌‌‌روست که حتی در دوره هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت، مصروف طرح و پروژه ای در بخش مسکن شده است، مشکلات این بخش مرتفع نشده است؛ چرا که به جای پروسه اصلاحات ساختاری و نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. پیشینه اجرای برنامه های شتاب زده در کشورمان، بدون توجه به الزامات و نهادها نیز حاکی از آن است که چنین برنامه هایی در بلندمدت به نتیجه مورد انتظار نمی انجامد.

با این مقدمه، به برخی از مسائل که با اولویت بالاتر باید در بخش مسکن دولت چهاردهم پیگیری شود به شرح ذیل پرداخته می شود. بدیهی است برنامه تفصیلی، در قالب طرح جامع مسکن قابل ارائه است. اما نکته موکد این است که بر اساس تجارب پیشین، سیاستگذاران حوزه مسکن که تحت شدیدترین فشارهای رسانه ای و افکار عمومی قرار داشته اند گاه از سر کلافگی، گاه برای رفع تکلیف و گاه برای خرید زمان به فکر تدوین یا بازنگری طرح جامع مسکن افتاده اند.

طرح جامع مسکن نیز با یک رویکرد سوسیالیستی و بدون توجه به محدودیت های مدیریتی و بودجه ای، مداخلات گسترده دولت را تجویز و تئوریزه کرده است. در واقع، به روزآوری طرح جامع مسکن با سیاق پیشین، نقشه راه واقع بینانه ای پیش روی سیاستگذار مسکن برای حل مشکلات ساختاری این بخش نمی گشاید.

زمین

زمین شهری از اصلی ترین موضوعات تاثیرگذار بر برنامه های توسعه مسکن محسوب شده و از ضرورت های اساسی در تولید و عرضه مسکن است. موضوع تامین مسکن به ویژه در مناطق کلانشهری با مواردی همچون گسترش افقی شهرها، تخریب زمین های کشاورزی، محدود بودن زمین های دولتی مناسب برای توسعه شهری، زمان بر و هزینه‌بر بودن فرآیند آماده سازی و تامین زیرساخت ها برای اراضی الحاقی همراه است.

در خصوص زمین، توجه به چند نکته حائز اهمیت مضاعف است: الف- وسعت کشور و وفور زمین آماده سازی نشده و بدون خدمات زیربنایی و روبنایی می تواند موجب کم پنداری محدودیت زمین شود. واقعیت این است که میزان زمین های قابل سکونت در اختیار دولت، محدود است و اکثر زمین های موجود، نیازمند آماده سازی و تامین خدمات است.

تجربه مسکن مهر ثابت کرد غفلت از این مساله می تواند موجب ساخت مسکن غیرقابل سکونت و خالی از سکنه شود و فرآیند عرضه را سال ها با تاخیر مواجه کند. ب- توسعه شهری کشور با محدودیت های طبیعی از جمله منابع آبی، توپوگرافی نامناسب، قرار گرفتن روی آبخوان ها، مناطق حساس محیط زیستی، زلزله و گسل مواجه است.

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در سال های اخیر با رویکردی انبساطی موضوع الحاقات و تصویب شهرک ها را در دستور کار قرار داده است. مجلس شورای اسلامی نیز در قالب ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم، وزارت راه و شهرسازی را مکلف به اضافه کردن ۰.۲‌ درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور در روستاها و شهرهای کوچک و میانی می کند. مقایسه این عدد با کل عرصه مسکن مهر کشور، حاکی از ساده انگاری قانون گذار در خصوص این تجویز در مساله پیچیده زمین است.

با این حال، موضوع غیرقابل کتمان در اقتصاد مسکن، بالا بودن متوسط سهم زمین از قیمت مسکن در کشورمان در مقایسه با دیگر کشورهاست. با توجه به عدم حضور توسعه گران خصوصی زمین در کشورمان، عرضه‌‌‌ زمین شهری عمدتا بر دوش سازمان ملی زمین مسکن و شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید افتاده است که با توجه به افزایش پیوسته تعداد خانوارها، پاسخگوی نیاز زمین نبوده اند.

برای پاسخگویی به نیاز زمین شهری، گزینه های اولویت داری همچون استفاده از فرصت زمین های بایر رهاشده داخل محدوده شهرها، تغییرکاربری زمین های دارای کارکردهای ناسازگار با ماهیت زندگی شهری همچون انبارهای بزرگ و پادگان های نظامی و در موارد بسیار خاص، الحاق اراضی غیر‌کشاورزی و دارای قابلیت توسعه مسکونی به شهرهای موجود بر اساس برآوردهای نیاز به فضای مسکونی و توسعه شهری است.

علاوه بر موارد پیش گفته، می توان از احداث و توسعه شهرک های مسکونی برای تامین زمین مسکونی به‌‌‌خصوص در کلانشهرها و شهرهای بزرگ که با محدودیت الحاق اراضی مواجه هستند، یاد کرد. علاوه بر چهار اولویت تامین زمین که اشاره شد، زمین های واقع در بافت های فرسوده و خصوصا سکونتگاه های غیررسمی می توانند وارد چرخه عرضه مسکن شهری کشور شوند.

نکته مهم دیگری که باید مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد این است که واگذاری مستقیم زمین دولتی به متقاضیان برای ساخت مسکن، منجر به واگذاری رانت به گیرنده زمین می شود و عمدتا این زمین ها در بازار زمین مورد داد و ستد سوداگران قرار می گیرند.

به لحاظ اجرایی نیز، ایجاد بستری مناسب برای حضور شرکت های توسعه گر به خصوص شهرک ساز، کمک شایانی برای بهره برداری از زمین های قابل عرضه است. از آنجا که برای انجام فعالیت توسعه گری، به سرمایه های بزرگی نیاز است شاید در مراحل اولیه بهتر باشد از شرکت های بزرگ خارجی یا نهادهای متمول داخلی دعوت به عمل آید و در صورت لزوم به آنها تضامین دولتی نیز داده شود.

نظام تامین مالی

صاحبخانه شدن، یکی از بالاترین ترجیحات برای اغلب خانوارهاست. بسیاری از خانوارها حاضرند از زمینه های دیگر چشم پوشی کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی خریداری کنند. ضمن اینکه مالکیت واحد مسکونی، وثیقه ای ارزشمند برای اخذ وام به منظور توسعه کسب و کار به شمار می رود.

از سوی دیگر تامین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پس انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. اعطای تسهیلات بانکی می تواند در سمت عرضه مسکن، با تبدیل تسهیلات مشارکت مدنی به فروش اقساطی، وارد بازار معاملاتی مسکن ‌‌‌شود یا به طور مستقیم در سمت تقاضای مسکن، در قالب عقد فروش اقساطی اعطا شود.

توجه به چالش های نظام تامین مالی مسکن در ایران همچون عدم ‌انعطاف تسهیلات بانکی، خلأ بانک توسعه ای مسکن، ناکارآیی نهاد پس‎انداز مسکن، فقدان رقابت در بخش تامین مالی مسکن، نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی و سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، نیازمند توجه است.

در این راستا سیاست های متنوعی همچون اصلاح و توسعه بازار پیش فروش مسکن به عنوان یک راهکار تامین مالی طرف عرضه، استفاده از ظرفیت های ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، استفاده از ظرفیت های بازار سرمایه، استفاده از بستر بلاک چین برای تامین مالی مسکن، راه اندازی صندوق های پس انداز منطقه‌ای و... باید مورد توجه قرار گیرد.

با همه اوصاف، جای کتمان نیست که همچنان بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی بخش مسکن، بار اصلی تامین مالی مسکن را بر عهده دارد. واقعیت نیز حاکی از آن است که تامین مالی خریداران و سازندگان مسکن، بدون حضور همه جانبه بانک مسکن و هماهنگی کامل با وزارت راه و شهرسازی میسر نخواهد شد.

بر این مبنا از دولت و به طور خاص از بانک مرکزی، سازمان برنامه و بودجه، وزارت راه و شهرسازی و وزارت امور اقتصادی و دارایی انتظار می رود ضمن کمک به افزایش سرمایه بانک مسکن، با اقداماتی همچون کاهش نرخ ذخیره قانونی بانک مسکن، پذیرش اوراق بانک مسکن توسط سایر بانک ها به عنوان ذخیره قانونی و... قدرت تسهیلات دهی این بانک را افزایش دهند.

اقشار کم‎درآمد

ساختار اقتصادی کشور، تقاضای مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن، تضعیف کرده و کم درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوایج ضروری کرده است. با توجه به اینکه طول دوره انتظار برای تملک مسکن برخی از اقشار جامعه به یک قرن می رسد نمی توان تامین مسکن این اقشار را بر دوش بازار نهاد و به‌‌‌تبع، کمک دولت برای تامین مسکن دهک های یک تا سه جامعه اجتناب ناپذیر است.

البته لزومی ندارد، مداخله یاد‌شده، در قالب مسکن ملکی باشد و حرکت به سمت تامین بخشی از نیاز دهک های پایین جامعه در قالب مسکن استیجاری می تواند کمک موثری بر مشکلات بخش مسکن باشد.

این در حالی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و آیین نامه اجرایی آن ظرفیت های مغفول قابل توجهی برای مسکن استیجاری وجود دارد. شایان ذکر است حتی در مسکن مهر که هدف اصلی آن، کمک به تامین مسکن پنج دهک اول بود با توجه به توان مالی خانوارهای کم‌‌‌درآمد، قسمت عمده ای از دهک های یک تا سه درآمدی، توسط این طرح پوشش داده نشد و عملا نمی توان طرح های اینچنینی را جانشین کاملی برای مسکن اقشار فرودست اقتصادی دانست.

بازآفرینی شهری

هرچند گستردگی بافت فرسوده در کشور، حاکی از حجم مشکلات در این خصوص است، با این حال، بافت های نابسامان شهری، با برخورداری از امکانات زیربنایی و روبنایی و همچنین هویت محله ای، یک ظرفیت انکارناپذیر در حوزه مسکن و شهرسازی کشور به شمار می رود. آنچه به عنوان تعریف مشترک بافت فرسوده مدنظر قرار می گیرد، معیارهای سه‌‌‌گانه ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است. البته این سه معیار، عمدتا کالبدی بوده و عناصر اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، حقوقی، طبیعی و انسانی در آنها کمرنگ هستند و این خود نیازمند بازنگری جدی در این خصوص است.

متفاوت بودن سبک زندگی در بافت های فرسوده نسبت به سبک زندگی مدرن شهری، بالا بودن میزان فقر، بیکاری، انواع جرایم، ناامنی و بزهکاری، پایین بودن سرمایه اجتماعی و مواردی از این دست، نشان دهنده لزوم تفکیک و اولویت بندی نوسازی بافت های فرسوده است.

در واقع یک‌کاسه دیدن بافت های فرسوده با معیارهای سه‌گانه، اولویت بندی این بافت ها را ناممکن ساخته و با بزرگ سازی ناخواسته مساله، حل آن را مختل کرده است. بر این اساس ضروری است بازتعریف شاخص ها و اولویت بندی بافت ها به منظور بازآفرینی به طور جدی در دستور کار قرار گیرد.

یکی از پیش نیازهای اجتناب ناپذیر برای ساماندهی بافت های نابسامان شهری خصوصا سکونتگاه های غیررسمی، مشارکت جدی سازمان ملی زمین و مسکن و معاونت شهرسازی و معماری با شرکت بازآفرینی شهری است. ضمن اینکه ادارات کل راه و شهرسازی استان ها، ساختار بوروکراتیک کارآمدی برای نمایندگی فعالیت های سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ندارند و لزوم نهادسازی و برون سپاری فعالیت های‌ این‌چنینی در قالب نهادهای منطقه ای ضروری به نظر می رسد.

در خصوص سکونتگاه های غیررسمی نیز هرچند نمی توان نسخه واحدی ارائه کرد با این حال آنچه در پی دهه ها تجربه به دست آمده است این است که در بخش عمده ای از این مناطق باید در قالب یک طرح منسجم، سکونتگاه های غیر‌رسمیِ واجد شرایط را رسمیت بخشید.

مسکن استیجاری

اجاره نشینی برای بسیاری از خانوارها، جانشین خرید مسکن به شمار می آید؛ به این ترتیب که با توجه به قیمت مسکن، ناگزیر می شوند یا ترجیح می دهند تقاضای خود را برای تملک مسکن به تعلیق درآورده و به بازار اجاره مسکن روی آورند. البته دولت ها غالبا با تمرکز بر سکونت ملکی از این مساله غفلت می کنند که هرچند جانشینی میان مسکن ملکی و اجاره ای وجود دارد اما این دو، کاملا جانشین یکدیگر نبوده و کل مساله اجاره‌‌‌ را نمی توان در بازار مسکن ملکی حل کرد.

به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، میل به مالکیت در ‌‌‌ایران بالاست؛ به گونه ای که اکثر خانوارها تا وقتی که مجبور نشوند، سکونت اجاره ای را انتخاب نمی کنند. در واقع با وجود افزایش سهم مسکن اجاره ای طی دهه های اخیر، عمده خانوارها تمایل دارند مسکن خود را به صورت ملکی تامین کنند. رشد قیمت ها در بازار مسکن، انگیزه خرید مسکن را در خانواده هایی که از توان مالی لازم برای این موضوع برخوردارند، دوچندان می کند؛ زیرا واهمه دارند با ادامه روند صعودی قیمت ها، توان آنها برای خرید مسکن در آینده کاهش یابد.

از سوی دیگر، با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه ای در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی ۲۵ تا ۴۵ سال هستند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس‌‌‌انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل های پیشین یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره ای روی می آورند.

در سمت عرضه مسکن اجاره ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره مندی از فرصت های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره داری دارد.

نکته ای که نباید مورد غفلت سیاستگذار قرار گیرد این است که برای توسعه استیجار به عنوان یکی از راهکارهای تامین مسکن در کشور، اتخاذ هر سیاست عوام پسندی که با لحاظ منافع متقاضیان (مستأجران) و بدون توجه به منافع عرضه کنندگان (موجرین) صورت پذیرد، در نهایت موجب بازی باخت-باخت می شود (تجارب جهانی حاکی از آن است که با مشخص شدن تبعات سرکوب بازدهی برای موجرین، سیاست های این چنینی بعد از مدتی کنار گذاشته شده اند).

از سوی دیگر سیاست های متنوعی همچون رفع موانع نهادی برای اجاره داری حرفه ای، ظرفیت های نظام مالیاتی (وجود سابقه قابل توجه و طولانی مدت ۱۲۰ ساله در زمینه مالیات‌‌‌ در بازار استیجار)، تامین زمین برای تولید مسکن استیجاری به صورت مشارکتی، بهره مندی نظام مسکن استیجاری حرفه ای از بازارهای سرمایه، واگذاری حق بهره برداری از زمین برای تولید انبوه مسکن استیجاری و سایر ابزارهای پولی، مالی و شهرسازی قابل بررسی و تجویز هستند.

مسکن روستایی

حدود ۶ میلیون خانوار در نقاط روستایی سکونت دارند. هچنین سهم مسکن در سبد هزینه‌ خانوارهای روستایی به مراتب کمتر از خانوارهای شهری است. بر این اساس و در یک مقایسه کمی شاید بتوان وضعیتِ مسکن روستایی را بهتر از مسکن شهری ارزیابی نمود؛ بااینحال نباید از نظر دور داشت که عمده مشکلات مسکن روستایی از نوع کیفی بوده و متفاوت از آن چیزی است که در مسکن شهری بروز می نماید.

کیفیت پایین مسکن، عدم تفکیک مناسب فضای سکونت خانوار از فضای معیشیت و کار، عدم وجود اطلاعات مکفی در رابطه با مسکن روستایی و خانوارهای ساکن در روستاها، کمبود و یا نقص مسیرهای ارتباطی روستایی، عدم انطباق نظام پرداخت تسهیلات مسکن روستایی با ویژگی های مکانی و اقتصادی و اجتماعی خانوارها، تقاضای شهرنشینان برای خانه دوم در برخی مناطقِ روستایی، فاقد سند بودن واحدهای مسکن روستایی و... گوشه ای از مشکلات مسکن روستایی کشور است.

ساختار تولید مسکن

قسمت عمده ای از حقیقت تلخ ساختار تولید مسکن در کشور، ناشی از کارکرد سازندگان غیرحرفه ای است که از آن ها تحت عنوان بسازوبفروش‌ یاد می شود. بسازو‌بفروش ها که فاقد حداقل تخصص فنی درباره علم ساختمان هستند، به اصلی ترین تأمین کنندگان مسکن مردم کشورمان تبدیل شده اند.

در چنین شرایطی هرکس با اندک سرمایه ای، گوشه چشمی نیز به ساخت و ساز مسکن دارد؛ به گونه ای که بسازوبفروشی به شغل دوم برای بسیاری از افراد جامعه - به ویژه در دوره های رونق بازار مسکن - تبدیل شده است. نتیجه چنین وضعی، شکل گیری طیفی از سازندگان بی تخصص و بی برند است که فاقد حداقل مسئولیت پذیری هستند.

بهبود فرآیند تولید مسکن مستلزم اقدامات گسترده ای است که در این میان، اصلاح ساختار نظام کنترل شهر و ساختمان، عاجل ترین اقدام به شمار می رود. ضمن اینکه بهره مندی از ظرفیت تشکل های حرفه ای مسکن با تأکید بر روش های انبوه سازی و صنعتی سازی می تواند بهره وری و کیفیت ساخت را تا حدود زیادی، بهبود بخشد.

علاوه بر این، اصلاح فرآیند آزمون و محتوای دوره های آموزشی صلاحیت حرفه ای مهندسان، کاردان های فنی و معماران تجربی و توجه به نیاز سنجی و اعتبار پروانه اشتغال آنان، اصلاح و اجرای توافقنامه های پیشین با سازمان فنی و حرفه ای جهت آموزش کارگران ماهر ساختمانی، بازتعریف وظایف شورای عالی مسکن و کمیته های تخصصی ذیل آن، بازنگری در برخی مباحث مقررات ملی ساختمان و... ضروری به نظر می رسد.

علاوه بر مسائل فنی فوق الذکر، ضروری است هزینه های غیرساختمانی (صدور پروانه ساختمانی، خدمات مهندسی، صدور سند، مالیات، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه و...) که حدود یک پنجم از هزینه های ساخت مسکن را شامل می شوند مورد مداقه قرار گیرند.

سکونت منفصل کلان شهری

متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران طی هشت سال اخیر ۲۰ برابر شده است. از آنجاییکه رشد قیمت مسکن بیشتر از رشد درآمد خانوارها بوده،‌ امکان خانه دار شدن را از دسترس بخش زیادی از دهک های متوسط و پایین در کلانشهرهای کشور به ویژه تهران سلب کرده است. از این رو بخشی از خانوارها، شهرهای جدید را برای خرید مسکن برگزیده اند و استقبال از شهرهای جدید افزایش داشته است. به گونه ایکه متوسط رشد جمعیت در شهرهای جدید به حدود شش برابر رشد جمعیت در کلانشهرها رسیده است.

این موضوع موجب شده است که در حال حاضر هفت شهر جدید در محدوده جمعیتی بالای ۱۰۰ هزار نفر قرار گیرند و بالغ بر یک میلیون و هفتصد هزار نفر در این شهرها ساکن باشند. از این‌رو، ایجاد و توسعه شهرهای جدید به عنوان بزرگترین تجربه شهرسازی کشور، تجربه ای است که اگرچه با کاستی‌ و چالش هایی مواجه بوده اما در پَسِ خود نتایج قابل قبولی نیز در امر سکونت و تعادل بخشی به بازار مسکن کلانشهرها به همراه داشته است.

هرچند دولت نهم و دهم با طرح مسکن مهر، نقطه عطفی در گسترش مسکن شهرهای جدید ایجاد نمود اما با کم توجهی به برخی اصول شهرسازی، اجتماعی و اقتصادی، بار اصلی تکمیل مساکن و تامین امکانات زیربنایی و روبنایی مسکن مهر و به طور خلاصه، سکونت پذیر نمودن آنها در دولت های یازدهم و دوازدهم و سیزدهم صورت پذیرفت.

با این حال نباید از این مهم غفلت نمود که این شهرها در تنگنای بسیار شدید خدمات زیربنایی و روبنایی هستند و برنامه ریزی و مدیریت برای بهره مندی از ظرفیت شهرهای جدید می بایست با واقعیت ها، محدودیت ها و مقدورات سنخیت داشته باشد.

توازن در عرضه و تقاضا

بر اساس اصول اقتصاد، تحریک تولید می تواند متناسب با شرایط، توسط سیاست های سمت عرضه، تقاضا یا هر دو صورت پذیرد. در دولت های پیشین، متناسب با پارادایم حاکم بر دولت، بر سیاست های یک سمت از عرضه یا تقاضا توجه شد و سیاست های سمت دیگر به محاق رفت.

به عنوان نمونه در مقاطعی، تاکید بر سیاست های سمت عرضه و کم توجهی به سمت تقاضا، موجب افزایش تعداد خانه های خالی و شکلگیری بازی باخت-باخت برای مصرف کنندگان و تولیدکنندگان مسکن شده است. به طوری که مصرف کننده از خرید باز می ماند و سازندگان نیز به دلیل سختی فروش واحدها، با حبس نقدینگی و تأخیر در سرمایه گذاری مجدد روبه‌رو شدند.

نکته دیگر، عدم توازن‌ مساحت واحدهای مسکونی در سمت عرضه و تقاضا است. الگوی ساخت و ساز (عرضه) در کشور به دلایلی چون مقررات شهرسازی، تمایلات سرمایه گذاری و عدم شفافیت اطلاعاتی و... با الگوی تقاضای مسکن، تناسبی ندارد؛ به گونه ای که سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای با مساحت کمتر، تطبیق دهد.

بر اساس آخرین گزارش منتشره توسط بانک مرکزی درباره فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری، زیربنای ۵۱ درصد از واحدهای مسکونی تکمیل شده در کشور، بیش ۱۵۰ متر مربع است و تنها زیربنای ۱۱ درصد از واحدهای مسکونی، کمتر از ۱۰۰ متر مربع است! به وضوح مشهود است که متناسب با کاهش بعد خانوار، سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای با مساحت کمتر، تطبیق دهد.

بازار مسکن

هنر دولت، رساندن شاخص های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت ساز‌وکار و قواعد بازار است. با این حال در فرهنگ اقتصادی بخشی از مردم، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمتگذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می شود که نتیجه ای جز پاک کردن صورت مسأله و برخورد با ظواهر و معلول های تورم - ونه علل تورم - ندارد.

این مسأله می تواند به وسیله سیاست گذاران، در جامه حمایت از مردم مورد توجه و بهره برداری قرار گرفته و با توسل به راه های میانبری چون قیمتگذاری، با ظواهر و معلول های تورم برخورد نماید.

متأسفانه در دوره های رشد قیمت و اجاره مسکن، سیاستگذاران این بخش، با فشار شدیدی از ناحیه رسانه های طرفدار اقتصاد دستوری، به منظور مداخله مستقیم در نرخ های بازار مسکن مواجه می شوند که می تواند موجبات کاهش مقاومت دولتمردان و گاه، روی آوردن به برخوردهای تعزیراتی و تحدیدی در بازار مسکن گردد.

نگاهی بلندمدت به سیاست های مداخله دستوری دولت در بازار خرید یا اجاره مسکن، حاکی از آن است که این سیاست ها، پس از مدتی به ضد خود تبدیل شده و باعث شکل گیری یک سیکل با ماهیت باخت-باخت میان سمت عرضه و تقاضا می شود. در نتیجه قیمت گذاری در حوزه مسکن را می توان به نوشاندن آب شور به فرد تشنه، تشبیه نمود که هر چند به طور موقت، موجب کاهش عطش می شود؛ ولی پس از مدتی موجب تشدید تشنگی می شود.

توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست های اقتصادی می توانند کارکردی دوگانه داشته باشند؛ به طوری که کثیری از سیاست ها که در کوتاه مدت برای عموم مردم خوشایند می نمایند، در بلندمدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می گذارند و برعکس.

از سوی دیگر، در سال های اخیر حجم افزایی به قوانینی همچون جهش تولید مسکن، مالیات بر سوداگری و سفته بازی، کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی صورت پذیرفته است که بعضا می تواند موجب نااطمینانی در سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن شود.

لب کلام اینکه برای سیاستگذار بخش مسکن می بایست مداخله دستوری مانند سوزنی باشد که او به ندرت بر جان خود فرو می کند. نیم نگاهی به تجارب موجود نیز حاکی از آن است که پیش نیاز توسعه، شکل گیری عقلانیت بلندمدت اقتصادی است. درست به همین دلیل است که کشورهای توسعه یافته به این بینش دست یافته اند که برخوردهای دستوری و عوام پسند، راه حل مواجهه با مسائل اقتصادی نیست و بر همین مبنا، سیاستی مانند قیمت گذاری، چندین دهه است که از چرخه سیاستگذاری بخش مسکن در این کشورها حذف شده است.

دنیای اقتصاد