آنچه که باید درباره پیش فروش و پیش خرید ساختمان بدانیم

به گزارش اخبار ساختمان، در چندین سال اخیر یکی از زمینه هایی که رشد بسیار چشم گیری داشته است مربوط به ساخت و ساز ساختمانی در تمامی شهرهای کشور ایران بوده است.

واحدهای این ساختمان ها برخی به صورت نهایی شده و برخی دیگر به صورت پیش فروش معامله میشود. معامله واحدهای پیش فروش هم برای خریدار و هم برای فروشنده دارای ریسک معاملاتی بالا میباشد، به نحوی که ما سالانه تعداد زیادی از این دعاوی را در مراجع قضائی حقوقی و کیفری مشاهده میکنیم.

برای اینکه درگیر پیچ و خم های پیگیری های قضائی و صرف وقت و هزینه های هنگفت در این مسیر نباشیم باید در هنگام انجام معامله نهایت دقت و توجه را به خرج دهیم تا مسیرهای منتهی به ضرر و بروز خسارت را ببندیم.

البته این مسئله به طور صد درصدری پاسخ نمیدهد و میزان کمی ریسک همواره باقی میماند.

علت پیش فروش برخی از واحدهای ساختمان چیست؟

شاید برای بسیاری از شما این سوال باشد که چرا در ساخت و ساز ساختمان برخی از واحدهای آن به طور پیش فروش معامله میشود اما برخی دیگر در آخر به فروش میرسد. همانطور که میدانید هزینه های ساخت و ساز ساختمان امروزه بسیار بالاست.

به همین دلیل برخی از سازندگان تعدادی از واحدهای ساختمان را برای تامین هزینه های ساخت، به  فروش میرسانند. قیمت این واحدها از قیمت تمام شده آن پایین تر میباشد به همین دلیل است که بسیاری از افراد برای خرید آنها مشتاق هستند.

این قبیل معاملات از پر ریسک ترین معاملات ملکی میباشد و بستر جرایمی مانند کلاهبرداری را فراهم میکند. اما میتوان با رعایت برخی نکات ریسک احتمالی قراردادهای پیش فروش ساختمان را کاهش داد تا هم برای فروشنده و هم برای خریدار دارای صرفه اقتصادی باشد.

مزیت پیش خرید ساختمان برای خریدار

به صورت کلی هر معامله ای باید دارای مزیت هایی باشد تا خریدار تمایل به انجام آن داشته باشد. مزیت های پیش خرید ساختمان برای خریدار از قرار ذیل است:

همانطور که اشاره شد به دلیل اینکه ساختمان هنوز تکمیل نشده است قیمت پیش خرید آن مقداری پایین تر از قیمت نهایی آن میباشد که فرد با خرید آن سود میبرد. این مقدار چیزی حدود 10 الی 30 درصد میباشد که البته با توجه به توافق طرفین تعیین میشود و میزان مشخصی ندارد.

خریدار ملک باید مبلغ قرارداد را در معاملات عادی نهایتا طرف 2 ماه پرداخت نماید اما در معامله پیش خرید نه تنها مبلغ به صورت یکجا پرداخت نمیشود، بلکه به صورت مرحله ای در بازه های مشخص و بر اساس پیشرفت مراحل سات و ساز پرداخت میگردد.

. اگر واحدی پیش خرید شود دکوراسیون داخلی واحد، بر اساس سلیقه مالک صورت میگیرد. برای مثال مالک آن واحد جنس خاصی برای شیرآلات آشپزخانه  در نظر دارد که میتواند آنرا بیان کند و اگر مبلغی اضافه بر مبلغ سایر واحدها بود باید مازاد آنرا پرداخت نماید.

آخرین مزیتی که میتوان بیان کرد این است که در خرید ساختمان در حالت عادی تنها میتوان متریال استفاده شده در وسایل بیرونی را مشاهده کرد اما در پیش خرید مرحله به مرحله مواد استفاده شده را میتوان مشاهده کرد.

معایب پیش خرید ساختمان از سوی خریدار

در این قرارداد همواره ریسک هایی وجود دارد که خریدار را تهدید میکند که از آن به عنوان معایب قرارداد پیش خرید یاد میشود که میتوانید با راهنمایی گرفتن از وکیل ملکی  از رخدادن بسیاری از آنها جلوگیری نمایید.

*  معمول ترین اتفاقی که در این قبیل قراردادها می افتد عدم تحویل به موقع ساختمان میباشد.

*  امکان فروش ملک به چندین نفر به صورت همزمان

*  عدم توانایی کسب مجوزهای لازم و دریافت پایان کار

*  کلاهبرداری از سوی شرکت های ساختمانی و سازندگان نامعتبر

*  عدم اتمام پروژه به بهانه های مختلف از جمله رکود و بالا رفتن قیمت مصالح

*  عدم استفاده از مصالح ساختمانی و عدم رعایت نکات مهم برای دکوراسیون منزل که در قرارداد عنوان شده است.

در تنظیم قرارداد پیش فروش به چه نکات حقوقی باید توجه کنیم؟

مهمترین بخش در پیش خرید و پیش فروش ساختمان مربوط به قراردادی میشود که مورد توافق طرفین آن قرار میگیرد. این قرارداد بیان کننده تمام مسائل و شرایط توافقات طرفین است که مورد حمایت قانون نیز میباشد و در زمان بروز مشکلات برای حل مسائل باید به آن مراجعه کرد. البته  امنیت پیش فروش ساختمان نیز نسبت به سال های قبل افزایش یافته است

پس برای جلوگیری از بروز خسارت باید به بهترین شکل از سوی وکلای ملکی متبحر تنظیم شود. در ابتدا باید از صلاحیت شخص یا شرکت سازنده ساختمان اطمینان حاصل نمایید و این کار بهتر است با بررسی رزومه او پروژه هایی باشد که در گذشته به دست وی انجام شده است. سپس رعایت نکات زیر در قرارداد الزامیست:

*  تنظیم قرارداد در یکی از دفاتر اسناد رسمی. این اقدام قدرت اثباتی قرارداد را بیشتر کرده که در دادگاه دیگر نیازی به ارائه دلیل و مدرک برای اثبات وجود قرارداد نخواهید داشت.

*  تمامی مشخصات ملک به طور دقیق و همچنین خریدار و فروشنده در عقد ذکر شود.

*  اگر توافقی بر سر پیش پرداخت بود، آنرا به صورت یک چک تضمینی پرداخ نمایید.

*  اقساط را به تاریخ دقیق و بر اساس پیشرفت پروژه پیش بینی نمایید. برای مثال رسیدن ساختمان به طبقه سوم با شرایطی مشخص را شرط پرداخت اقساط بعدی قرار دهید تا در صورت عدم رعایت از سوی سازنده، شما نیز از پرداخت اقساط خودداری نمایید.

*  پیش بینی حق فسخ در قرارداد یکی از مهمترین اقدامات به نظر وکلای مجرب ملکی میباشد. اگر در صورت تخلف سازنده حق فسخی برای خریدار پیش بینی نشده باشد وی باید متعهد بر آن عقد مانده و امکان پایان بخشیدن به آنرا و جلوگیری از بروز خسارت بیشتر را نخواهد داشت. بدین ترتیب حق فسخ نکته ای کلیدی برای جلوگیری از ضرر است.

نقش وکیل دادگستری در دعاوی پیش خرید و پیش فروش ساختمانی

وکلای ملکی دادگستری برای این قبیل معاملات میتوانند در زمان های مختلف با ارائه خدمات حقوقی متفاوت به یاری خریداران یا فروشندگان بیایند. مهمترین خدمت حقوقی یک وکیل در این عقد تنظیم قرارداد و بیان توافقات طرفین به زبان حقوقی میباشد.

بدین ترتیب به مذاکرات طرفین وجهه قانونی داده و ریسک معامله را برای هر دو طرف کاهش میدهد. همچنین در طول قرارداد با ارائه مشاوره حقوقی به طرفین و انجام مذاکره میتواند از جدی شدن مشکلات جزئی جلوگیری کرده و در نهایت در پیش برد اهداف قرارداد یاری کند.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قرارداد پیش فروش

*  سند رسمی مالکیت ملک در حال ساخت

*  بیمه نامه مسئولیت فروشنده

*  پروانه ساخت

*  تاییدیه مهندس ناظر

*  گرفتن استعلام از اداره ثبت اسناد برای بررسی عدم مشکل ملک

سخن آخر

در نهایت میتوان گفت امروزه با توجه به بالا رفتن قیمت املاک به خصوص در شهرهای بزرگی مانند تهران که خرید ملک یکی از معضلات مهم افراد میباشد معامله آنها به صورت پیش فروش معامله پر سود و پرطرفداری میباشد که همواره بیشتر نیز میشود. پس برای جلوگیری از مشکلات و معایب آن باید راهکاری مفید استفاده کرد که در بالا به بیان برخی از آنها پرداختیم.