لزوم ارائه مشوق های ویژه برای انبوه سازان در جهت نوسازی بافت های فرسوده

به گزارش اخبار ساختمان، شهاب سعادت نژاد رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان تهران درباره برنامه های انبوه سازان در راستای نوسازی بافت های فرسوده گفت: ما در حوزه نوسازی بافت ‌های فرسوده دو برنامه اصلی را دنبال کرده ایم. نخست، برنامه ای تحت عنوان "محله محور" که در آن، برخی از زمین های خالی در بافت های فرسوده تهران که یا ساخته نشده اند یا به فضای سبز تبدیل شده اند شناسایی شده و نیاز است تا در اختیار انبوه سازان قرار بگیرند تا نسبت به ایجاد محله های جدید اقدام شود و تاکید می کنیم که بخش خصوصی نیازی به منابع مالی دولتی ندارد چراکه امکان تامین منابع مالی لازم را دارد اما در این راستا نیازمند همکاری بخش مختلف هستیم و از همین رو پیشنهاد ما به شهرداری این است که ضمن حمایت از انبوه سازان، فرآیند صدور مجوزهای ساخت برای این زمین ها را تسریع کند و طی حداکثر ۲۰ روز به نتیجه برساند، تا فعالان این حوزه درگیر بروکراسی های پیچیده نشوند.

وی ادامه داد: موضوع مهم در راستای اجرای برنامه های محله محور این است که باید حمایت های ویژه ای از انبوه سازان صورت پذیرد لذا در این زمینه انتظار می رود امکاناتی که در اختیار سازندگان حرفه ای قرار می گیرد نسبت به سایر سازندگان غیرحرفه ای (بسازبفروش ها) اعطا می شود، متفاوت باشد. به عنوان مثال، چنانچه مجوز ساخت پنج طبقه برای سازندگان عادی صادر می شود، این میزان برای انبوه سازان حرفه ای به شش طبقه افزایش یابد. همچنین، در حوزه تسهیلات بانکی نیز باید امتیازات بیشتری برای انبوه سازان در نظر گرفته شود که این موضوع پیش تر در تفاهمنامه ای که از سال ۱۳۸۲ با بانک مسکن امضا شده بود، مورد تأکید قرار گرفته است.

این عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران ادامه داد: یکی از مشکلات اساسی که انبوه سازان با آن مواجه هستند، بروکراسی پیچیده در فرآیندهای اداری و مالیاتی است. بر اساس قانون، پروژه های بالای ۱۰ واحد باید به انبوه سازان واگذار شود، اما متأسفانه این قانون در بسیاری از مناطق رعایت نمی شود. در نتیجه، پروژه های بزرگ به سازندگان غیرحرفه ای سپرده می شود که بعضاً دانش فنی لازم را ندارند و متاسفانه به واسطه اینکه علم لازم برای ساخت و ساز را ندارند شاهد هستیم که در بسیاری از مناطق این افراد عملا فرسوده سازی می کنند و این در حالی است که انبوه سازان دارای پروانه فعالیت، ملزم به رعایت استانداردهای ساخت و ساز هستند و در قبال عملکرد خود پاسخگو خواهند بود.

وی در ادامه توضیح داد: با این حال، فرآیند دریافت مجوزها و همچنین مالیات هایی که بر انبوه سازان تحمیل می شود، زمانبر و هزینه زا هستند و این در حالیست که برخی سازندگان غیرحرفه ای که در چارچوب های رسمی فعالیت نمی کنند، چنین تعهداتی را بر عهده ندارند و از نظارت های قانونی نیز تا حد زیادی معاف هستند. این موضوع، فضای رقابت را به ضرر انبوه سازان حرفه ای تغییر داده است.

سعادت نژاد همچنین گفت: در بحث نوسازی بافت های فرسوده، پیشنهاد ما به شهرداری این است که این بافت ها را به صورت بلوک های مشخص، مثلاً در ابعاد پنج هزار یا ۱۰ هزار مترمربع، در اختیار انبوه سازان قرار دهد. پس از اتمام پروژه، بخشی از این واحدها به صورت تهاتر به سازندگان واگذار شود و بخش دیگری در اختیار شهرداری و دولت قرار گیرد تا برای اسکان شهروندان استفاده شود اما متاسفانه باوجود قول های متعدد در این زمینه اما این طرح هنوز عملیاتی نشده است.

وی در ادامه گفت: یکی دیگر از پیشنهادهای ما برای نوسازی بافت های فرسوده این است که اگر دولت زمین لازم برای ایجاد محله ها در مناطق فرسوده در اختیار ندارد، لازم است تا برای جذب سرمایه گذاری در نوسازی بافت های فرسوده، مشوق های لازم را برای انبوه سازان در نظر بگیرد. به عنوان نمونه، با ارائه تخفیفات ویژه در عوارض، انبوه سازان را ترغیب کند که به جای سرمایه گذاری در مناطق برخوردار شهر، به سمت احیای بافت های فرسوده و مناطق جنوبی هدایت شوند؛ اما متأسفانه وجود برخی قوانین باعث شده است تا هزینه فعالان ساخت و ساز در این مناطق با سایر مناطق تفاوتی نداشته باشد و به نوعی سود ساخت و ساز در این مناطق کاهش پیدا کند که در نتیجه موجب شده است که فعالیت در این مناطق برای فعالان این حوزه توجیه اقتصادی نداشته باشد.

رابطه مستقیم افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت ها
 

رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان تهران درباره مزایای افزایش ساخت و ساز در مناطق دارای بافت های فرسوده نیز توضیح داد: یکی از مزایای افزایش فعالیت انبوه سازان در بافت های فرسوده، ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای مسکن و در نتیجه بهبود وضعیت بازار مسکن است چراکه زمانی که ساخت و ساز افزایش یابد، عرضه واحدهای مسکونی نیز بیشتر شده و در نتیجه، قیمت ها به صورت طبیعی کنترل می شود. اما در شرایط کنونی به دلیل کاهش عرضه شاهد رشد مداوم قیمت مسکن هستیم. اگرچه برخی سیاست های دولت جدید تا حدی در جهت بهبود این وضعیت بوده، اما همچنان تأثیر ملموسی در بازار ایجاد نشده است.

افزایش عوارض ساخت و ساز و فشار بر انبوه سازان

وی درباره افزایش عوارض ساخت مسکن در تهران برای سال آینده نیز گفت: یکی از مهمترین مشکلات فعلی، افزایش ۳۰ درصدی عوارض ساخت و ساز است که در عمل، تأثیر آن در بازار آزاد و کار ساخت و ساز حتی تا ۵۰ درصد نیز برآورد می شود، برای توضیح علت این موضوع نیز باید گفت از آنجا که سرمایه گذاران هنگام ورود به پروژه های ساختمانی، سود مورد انتظار خود را محاسبه می کنند، این افزایش هزینه ها مستقیماً بر قیمت تمام شده مسکن تأثیر خواهد گذاشت.

سعادت نژاد ادامه داد: در حال حاضر، بخش عمده ای از درآمدهای شهرداری از محل ساخت و ساز تأمین می شود، اما به جای آنکه با افزایش تعداد پروژه های ساختمانی اقدام به درآمدزایی کند، به سراغ افزایش عوارض رفته که این موضوع فشار بیشتری بر سازندگان تحمیل می کند و موجب کاهش ساخت و ساز خواهد شد.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران در ادامه گفت: پیشنهاد ما این است که شهرداری دراین بخش مشوق هایی را برای انبوه سازان در نظر بگیرد و به‌عنوان نمونه، به جای افزایش ۳۰ درصدی، این رقم برای انبوه سازان به ۲۰ درصد کاهش یابد چراکه این اقدام موجب خواهد شد که تعداد پروژه های ساختمانی در حال ساخت افزایش یابد و در نهایت، درآمد شهرداری نیز از محل افزایش تعداد مجوزهای صادره جبران شود.

تفاوت در نیاز بازار و واحدهای ساخته شده

سعادت نژاد با اشاره به کاهش توان مالی مردم در خرید مسکن، گفت: یکی از معضلات اصلی در بازار مسکن، عدم تطابق میان نیاز واقعی مردم و واحدهای ساخته شده است چراکه در حال حاضر، بسیاری از واحدهای لوکس و بزرگ متراژ در مناطق بالانشین ساخته شده اند که عملاً تقاضای محدودی برای آنها وجود دارد. در حالی که ۹۰ درصد تقاضای موجود در بازار، مربوط به واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متری با قیمت ۶ تا هفت میلیارد تومان است.

وی ادامه داد: بنابراین حتی اگر ۲۰ میلیون واحد جدید در مناطق گران قیمت ساخته شود، این واحدها وارد چرخه مصرف نخواهند شد و صرفاً به عنوان دارایی سرمایه ای نگهداری می شوند. اما اگر ساخت و ساز در مناطق نیازمند، مانند مناطق میانی و جنوبی کلانشهر تهران که دارای بافت های فرسوده زیادی نیز هستند متمرکز شود، قطعا این واحدهای ساخته شده به سرعت یا به فروش می رسند و یا وارد بازار اجاره خواهند شد و مشکل کمبود مسکن در این مناطق برطرف خواهد شد.

لزوم همکاری شهرداری با انبوه سازان

رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان تهران ضمن تاکید بر لزوم همکاری شهرداری با انبوه سازان در قسمت های مختلف، اضافه کرد: پیشنهاد ما این است که شهرداری از طریق تفاهم با انجمن های تخصصی حوزه ساخت و ساز و انبوه سازان، شرایط را برای ساخت و ساز تسهیل کند و هزینه های مربوط به عوارض را در قالب یک مدل اقتصادی منطقی تر تنظیم نماید تا فشار از دوش سازندگان مسکن برداشته شود و به سمت سرمایه گذاری در بازار ساخت و ساز هدایت شوند.

وی همچنین گفت: از طرف دیگر شهرداری نیز باید باید بیاد سبک سازی بدنه خود حرکت کند و با برون سپاری تا حد توان، اجرای برخی از امور را به بخش خصوصی واگذار کند. چراکه در شرایط تحریمی که در آن قرار داریم متاسفانه به دلیل عدم توجه به موضوع برون سپاری و بهره نگرفتن از توان بخش خصوصی شاهد هستیم که شهرداری و برخی از ارگان های دیگر روز به روز بزرگتر می شوند و در سمت مقابل بسیار از امور به شکل مناسب انجام نمی شوند که در نتیجه آن شاهد هستیم که امروز شرایط در بازار مسکن سخت تر شده است لذا نیاز است تا سیاست های شهرداری به سمتی برود که امور اجرایی را تا حد امکان به بخش خصوصی واگذار کند تا از هزینه های سربار آن کاسته شود.

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در سال آینده

سعادت نژاد در پاسخ به این سوال که آیا باید سال بعد نیز شاهد رکود در بازار مسکن و ساخت و ساز باشیم؟ نیز توضیح داد: با توجه به روند فعلی، پیش بینی ما این است که رکود در بازار مسکن طی سال آینده تشدید خواهد شد چراکه در حال حاضر هنوز افزایش قیمت مصالح ساختمانی متناسب با رشد نرخ ارز و طلا اتفاق نیفتاده است، اما در سال آینده به دلیل افزایش دستمزدها، مالیات ها و سایر هزینه ها، قیمت تمام شده ساخت و ساز به شدت افزایش خواهد یافت و این موضوع، رکود تورمی سنگینی را بر بازار مسکن تحمیل خواهد کرد.

وی درباره راهکارهای موجود برای خروج از رکود نیز گفت: برای خروج از رکود و کاهش هزینه های ساخت و ساز، مهمترین راهکار، ارائه مشوق های ویژه به انبوه سازان و کاهش بروکراسی های اداری است تا سازندگان مسکن بتوانند با سرعت بیشتری نسبت به ساخت و ساز واحدهای مسکونی جدید اقدام کنند؛ متاسفانه در حال حاضر، یکی از موانع جدی در این حوزه، مشکلاتی است که از سوی نظام مهندسی و شهرداری ها ایجاد شده و روند اخذ مجوزها را زمان‌بر کرده است و چنانچه این موضوعات رفع شود شاهد خواهیم بود که سرعت ساخت و ساز افزایش یابد که منجر به افزایش عرضه واحدهای جدید و در نتیجه ایجاد تعادل در قیمت مسکن خواهد شد .

سعادت نژاد ادامه داد: علاوه بر این، استفاده از فناوری های نوین در صنعت ساختمان، می تواند هم سرعت اجرای پروژه ها را افزایش دهد و هم هزینه های ساخت را کاهش دهد. اما متأسفانه، در اجرای این فناوری ها نیز با چالش های متعددی مواجه هستیم که حتی در طرح نهضت ملی مسکن نیز باعث تأخیر در بهره برداری از این روش ها شده است.

رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان تهران در پایان گفت: در صورت اجرای صحیح این راهکارها، می توان از رکود خارج شد و بازار مسکن را به سمت تعادل هدایت کرد.

بیشتر بخوانید: چالش های انبوه سازان در اجرای طرح های مسکن ملی و لزوم اصلاح فرایندها