قهر سرمایه گذاران با بخش مسکن صحت دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، با توجه به نامگذاری امسال با نام "سرمایه گذاری برای تولید" از سوی رهبر معظم انقلاب ضرورت تمرکز بر حوزه های اقتصادی به ویژه بخش های اثرگذار اقتصادی بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است.

بخش مسکن به عنوان یکی از ارکان اصلی رشد اقتصادی، ایجاد اشتغال و محرکی برای صنایع وابسته ظرفیت قابل توجهی برای تحقق اهداف ترسیم شده این رویکرد دارد. اما به گواه فعالان این بخش، وضعیت موجود بازار مسکن و روند سرمایه گذاری از وجود چالش هایی حکایت دارد که می تواند اهداف کلان مرتبط با تولید را با وقفه و حتی آسیب مواجه کند.

در این راستا، ما مجموعه گزارش هایی را با هدف تحلیل روند سرمایه گذاری در تولید مسکن، شناسایی موانع موجود و ارائه یک تصویر واقع بینانه از شرایط فعلی و فرصت های پیش رو تهیه و منتشر خواهیم کرد. امید است این سلسله مطالب مورد توجه تصمیم سازان، مسئولان اجرایی و فعالان بخش خصوصی قرار گرفته و زمینه ساز بازنگری در سیاست ها و تسهیل فرآیند بازگشت سرمایه به چرخه تولید مسکن باشد.

چرایی قهر سرمایه گذاران با بخش مسکن

گرچه حدود یکسال است که آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی شود اما واقعیت آن است که بحران مسکن به خصوص در شهرهای بزرگ به مرز هشدار رسیده است. آمارها نشان می دهد سرمایه گذاران به طور بی سابقه ای از بازار ساخت و ساز عقب نشینی کرده اند.

بررسی داده های رسمی و گفتگو با فعالان این حوزه نشان می دهد ترکیبی از نااطمینانی اقتصادی، سیاست های ناپایدار دولتی و پیچیدگی های بوروکراتیک باعث شده تا سازندگان فعلاً عطای ساخت را به لقای آن ببخشند و منتظر ثبات اقتصادی بهبود وضعیت باشند.

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در پاییز سال قبل تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در کشور افت حدود 21 درصدی داشته است. این کاهش فقط مختص کلانشهرها نبوده، بلکه در شهرهای کوچک نیز افت معنادار درخواست برای مجوزهای مشاهده می شود. متراژ پروژه ها نیز کوچکتر شده، و تعداد طبقات تقاضاشده در پروانه ها کاهش یافته است؛ نشانه ای از عقب نشینی سرمایه گذاران از پروژه های متوسط و بزرگ.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان در اینباره می گوید: جامعه انبوه سازان مسکن و ساختمان کشور مملو از امید و چشم انداز روشنی برای آینده ایران اسلامی هستند. این موضوع را بارها اعلام کرده ایم و همچنان تکرار می کنیم که باید واقعیت های موجود را پذیرفت.

فرشید پورحاجت یادآور شد: متاسفانه در دولت قبل، شاهد نبود سیاست های منسجم و هماهنگ در حوزه مسکن و ساختمان بودیم. تمرکز اصلی دولت بیشتر بر حمایت از دهک های خاص و اجرای پروژه های مسکن دولتی بوده است، در حالی که بررسی ساده ای از ظرفیت جامعه انبوه سازان نشان می دهد بدون دخالت مستقیم دولت، بخش خصوصی می توانست حجم بزرگی از ساخت و سازها را برنامه ریزی و اجرا کند.

وی افزود: بررسی روند 16 سال اخیر بخش مسکن نشان می دهد از سال 1388 به بعد، روند تولید مسکن با فقدان سیاستگذاری مؤثر مواجه شده و از سال 1391 به این سو، روند تولید به صورت پیوسته نزولی بوده است. همزمان اقتصاد کلان کشور نیز دچار مشکلات جدی شده و ساختار ناکارآمدی که حقوق ها و درآمدهای مردم را محدود کرده، امکان تامین حداقل های لازم برای سرپناه امن را از آنها گرفته است.

وی تاکید کرد: هر دولتی که به دنبال سیاستگذاری و برنامه ریزی در حوزه مسکن باشد، باید این واقعیت را بپذیرد که مردم در تمامی مناطق کشور و به ویژه کلانشهرها، توان خرید مسکن از طریق بازار آزاد و با استفاده از تسهیلات نظام بانکی را داشتند. طی دو دهه گذشته، بانک ها به‌عنوان یکی از منابع اصلی تأمین مالی مسکن شناخته می شدند و مردم به راحتی قادر به پرداخت اقساط و خرید متناسب با نیاز خود بودند.

انبوه سازان: غل و زنجیر شده ایم

دبیر کانون سراسری انبوه سازان اضافه کرد: اما امروز شرایط به گونه ای است که دستمزدها و درآمدهای مردم دیگر پاسخگوی نیازهای روزمره نیست و به همین دلیل، توانایی پرداخت اقساط تسهیلات مسکن کاهش یافته است. از سوی دیگر بانک تخصصی مسکن، که باید تسهیلات را برای ساخت و ساز فراهم کند، تنها برای تکمیل پروژه ها تسهیلات می دهد و شرط پرداخت تسهیلات را پیشرفت 50 درصدی پروژه ها قرار داده است!

پورحاجت با بیان اینکه با یک نگاه سیاستگذاری های کلان را انجام داده ایم، گفت: این رویکرد اشتباه و محدودکننده، مانند غل و زنجیری بر پای انبوه سازان بوده و عملاً جریان سرمایه گذاری و تولید مسکن را فلج کرده است.

وی بیان کرد: از این رو اگر بخواهیم گره های کور بازار مسکن را باز کنیم، نیازمند بازنگری اساسی در سیاست ها و ایجاد سازوکارهای حمایتی هستیم که بخش خصوصی بتواند با انگیزه و اعتماد در عرصه تولید مسکن فعال شود و پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد. ضمن این‌که باید فکری اساسی برای بروکراسی های بیهوده شود.

نگاهی به بخش ساخت و ساز پایتخت و اظهارات فعالان این حوزه نشان می دهد برخی مولفه ها ساخت مسکن را دچار مشکلاتی کرده است. مهمترین مسئله ای که سازندگان از آن گلایه دارند، نابسامانی در قیمت نهاده های ساختمانی است.

یک سازنده مسکن در این رابطه می گوید: حدود سه سال قبل ساخت پروژه ای مسکونی را آغاز کردم، امروز این پروژه متاسفانه به دلیل نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی تقریباً متوقف شده است.

وی افزود: تا همین چند هفته قبل مشکل تامین سیمان را داشتیم که دلیل اصلی آن قطع برق کارخانه های سیمان بود. موضوعی که باعث افزایش دو برابری قیمت سیمان در یک بازه کوتاه شد.

وی تصریح کرد: واقعیت آن است که بازار ساخت و ساز مسکن، عایدی خوبی برای سرمایه گذاران ندارد. اگر همان سه سال قبل سرمایه ام را به بازارهای دیگر مثل ارز و طلا می بردم بدون دردسر چند برابر اصل سرمایه سود می کردم.

وی در عین حال گفت: نگاه سازندگان افزایش ساخت و ساز مسکن با توجه به کمبود‌های آن است و به یک سود متعارف قانع هستند. معتقدم دولت باید به جای ورود مستقیم به ساخت و سازها، شرایط برای رشد تولید مسکن را فراهم کند.

بروکراسی سرعتگیر ساخت مسکن

همانگونه دبیر کانون سراسری انبوه سازان به آن اشاره کرد بروکراسی به‌عنوان سرعتگیر ساخت و ساز مسکن در کشور عمل می کند. در واقع فرآیند اداری ساخت و ساز به مانعی جدی برای سرمایه گذاران تبدیل شده است. از زمان اخذ مجوز ساخت تا دریافت پایان کار، سازندگان باید از هفت خوان شهرداری، نظام مهندسی، سازمان مالیاتی، بیمه، بانک و دیگر نهادها عبور کنند. هرکدام از این مراحل می تواند ماه ها زمان ببرد و با توجه به تورم کشور هزینه های پیش بینی نشده ای به پروژه تحمیل کند.

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که بخش زیادی از فرار سرمایه تولید مسکن ناشی از عدم قطعیت نهادی است و مجوزها و مقررات در کشور بسیار متغیرند.

سرمایه گذاران به دنبال ثبات هستند و در چنین فضایی، سکوت یا تغییر مداوم سیاست های دولتی نیز سرمایه گذاران را مردد کرده است. طرح هایی چون «نهضت ملی مسکن» با هدف ساخت میلیون ها واحد، به دلیل ضعف در تأمین مالی، تخصیص زمین و مشارکت واقعی بخش خصوصی با کندی پیش می رود. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی در چهار سالگی اجرای نهضت ملی مسکن، کمی بیش از 60 هزار واحد آن به مرحله اتمام نازک کاری رسیده است.

بازار مسکن در ایران، به رغم بحران شدید عرضه، با رکود در جبهه سرمایه گذاری مواجه شده است. سرمایه گذارانی که زمانی امید داشتند با ورود به ساخت و ساز سود قابل قبولی به دست آورند، اکنون یا از بازار خارج شده اند یا منتظر ثبات مانده اند. تداوم این وضعیت می تواند منجر به تعمیق بحران عرضه مسکن، تغییرات قیمت و افزایش اجاره‌ بها برای مستاجران شود. راه بازگشت سرمایه گذاران به بازار تنها از مسیر سیاست گذاری شفاف، حمایت عملی، و رفع موانع اجرایی خواهد گذشت.

تسنیم