وعده ساخت مسکن استیجاری به کجا رسید؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازار اجاره مسکن در ایران، طی سال های اخیر به یکی از پر چالش ترین حوزه های اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل شده است؛ بازاری که هر سال با آغاز فصل جابه‌جایی، اضطراب و نگرانی را به زندگی میلیون ها خانوار اجاره نشین تزریق می کند.

افزایش پی‌درپی نرخ اجاره، کاهش توان خرید و نبود سیاست های پایدار در بخش مسکن، موجب شده بسیاری از خانواده ها ناچار به جابه‌جایی به مناطق حاشیه ای یا شهرهای کوچکتر شوند. در این میان، تورم بالا، رکود در فعالیت های تولیدی و مهاجرت سرمایه ها به سمت بازارهای غیرمولد مانند طلا و ارز، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است.

چندی پیش دولت با راه اندازی «سامانه بازار اجاره» کوشید گامی برای ساماندهی این وضع بردارد و سقفی ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره بها در تهران و سایر شهرهای بزرگ تعیین کرد؛ با این امید که بتواند از رشد بی ضابطه قیمت ها جلوگیری کند. با این حال، واقعیت های میدانی نشان می دهد که بخش قابل توجهی از قراردادهای اجاره، همچنان خارج از این چارچوب بسته می شود و بسیاری از مستأجران از حقوق قانونی خود بی‌اطلاعند.

از سوی دیگر، وعده ساخت مسکن استیجاری به عنوان یکی از طرح های حمایتی دولت هنوز از مرحله کاغذ فراتر نرفته و رکود در صدور مجوزها، هزینه های بالای ساخت و ساز و محدودیت های مالی دولت و شهرداری ها، روند اجرای این طرح را کند کرده است.

کارشناسان معتقدند تا زمانی که دولت و نهادهای محلی به شکل عملی و گسترده وارد ساخت و عرضه مسکن اجاره ای ارزان قیمت نشوند، بحران اجاره نشینی در کشور نه‌تنها مهار نخواهد شد بلکه با تداوم تورم، در سال های آینده به یکی از اصلی ترین چالش های اجتماعی ایران بدل خواهد شد.

خروج اتباع و بازار اجاره

فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن درباره تأثیر خروج اتباع خارجی از کشور بر بازار اجاره مسکن می گوید: انتظار می رفت با خروج مهاجران غیرقانونی، وضعیت بازار مسکن به‌ویژه در بخش اجاره بهبود یابد، اما آمارها نشان می دهد این اتفاق نیفتاده و تورم اجاره همچنان به شدت بالاست.

از حدود پنج میلیون نفری که عنوان می شود به عنوان اتباع در کشور حضور دارند، تنها نزدیک به یک میلیون نفر از ایران خارج شده اند و طبیعی است که این میزان خروج نمی تواند تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن بگذارد.

او درباره علت این امر توضیح می دهد: اگر فرض کنیم هر یک میلیون نفر از این اتباع به طور متوسط در قالب گروه های پنج تا ده نفره یک واحد مسکونی را اجاره می کردند، در مجموع حدود ۵۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی خالی شده و این در حالی است که کل بازار اجاره کشور، حدود سه میلیون واحد را شامل می شود، بنابراین تأثیر خروج این جمعیت، کمتر از سه درصد خواهد بود.

این کارشناس مسکن با اشاره به سکونت اتباع در واحدهای قدیمی و مناطق حاشیه ای ادامه می دهد: بیشتر خانه هایی که اتباع در آن ساکن بودند، واحدهای قدیمی یا در مناطق جنوبی و حاشیه ای شهرها مانند ورامین، پاکدشت و مناطق ۱۷ و ۱۹ تهران بوده‌، بنابراین این اتفاق در بازار مسکن مناطق بالای شهر یا حتی مرکز شهر، تأثیر محسوسی نداشته است.

ایلاتی با تأکید بر این که حل مشکل مستأجران از مسیر خروج اتباع ممکن نیست، می افزاید: هیچگاه موضوع حضور یا خروج اتباع خارجی در سیاست های مسکنی دولت ها به عنوان راهکار کنترل بازار اجاره مطرح نبوده است. مسأله اجاره نشینی، ریشه در سیاست های کلان مسکن دارد، نه در حضور مهاجران خارجی.

عوامل فشار مضاعف بر مستأجران

ایلاتی با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن و چشم انداز آن در ماه های آینده می گوید: شرایط فعلی کشور همچنان تورمی است و رکود در بخش کسب و کار و سرمایه گذاری باعث شده فشار بر بازار اجاره مسکن ادامه دار باشد. در یک سال گذشته بخش عمده ای از سرمایه ها به سمت بازار طلا رفته است.

علت این موضوع، ترکیبی از عوامل داخلی و خارجی را شامل می شود؛ از جمله بی اطمینانی اقتصادی در داخل، افزایش قیمت جهانی طلا، گسترش جنگ در روسیه و اوکراین و تنش های اقتصادی میان چین و آمریکا.

این شرایط باعث رشد قیمت اونس جهانی طلا و در نتیجه افزایش بهای طلا در داخل کشور شده است.

ادامه این وضعیت باعث شکل گیری تورم انتظاری در جامعه می شود. مالکان برای حفظ ارزش دارایی خود تمایل به افزایش نرخ اجاره دارند، در حالی که مستأجران با کاهش قدرت خرید و نبود سیاست حمایتی از سوی دولت مواجهند.

ساخت مسکن استیجاری

ایلاتی در توضیح وضعیت فعلی بازار اجاره می گوید: در حال حاضر نه بازار خرید و فروش ملک رونق دارد و نه سیاست های حمایتی مؤثری از سوی دولت اجرا شده است. طرح هایی مانند ساخت مسکن استیجاری یا افزایش عرضه مسکن هنوز به مرحله عملی نرسیده اند.

این کارشناس مسکن در ادامه به «سامانه بازار اجاره» اشاره می کند و توضیح می دهد: چند سال پیش، قانونی با عنوان سامانه بازار اجاره تصویب کردند که تاحدی سبب ایجاد نظم و شفافیت در بازار اجاره شد. بر اساس این قانون، اگر موجر بیش از سقف تعیین شده مثلا ۲۵ درصد در تهران اجاره را افزایش دهد، مستأجر می تواند شکایت کند و مبلغ مازاد را تا پنج سال بعد بازپس گیرد. این فرآیند، پیچیده یا زمان‌بر نیست و به صورت کوتاه مدت قابل پیگیری است. حتی اگر مستأجری اکنون افزایش اجاره را پذیرفته باشد، در سال های بعد هم حق پیگیری و دریافت مبالغ اضافی را دارد. بنابراین، اجرای درست این قانون و آگاهی رسانی رسانه ها می تواند به نظم دهی بازار اجاره کمک مهمی کند.

۲۵ درصد، سهم منصفانه

ایلاتی می گوید: در شرایط کنونی که تورم عمومی کشور حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد است، تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره، عددی منطقی به نظر می رسد و تا حدی میان حقوق مالک و مستأجر تعادل ایجاد می کند. بسیاری از مالکان، افراد عادی و بازنشسته اند که تنها یک یا دو واحد مسکونی دارند و از آن گذران زندگی می کنند، بنابراین نیازمند حفظ ارزش دارایی خود هستند.

وی ادامه داد: حدود یک سوم مستأجران، در دهک های پایین درآمدی قرار دارند. این گروه در شرایطی هستند که بخش عمده درآمدشان صرف پرداخت اجاره می شود و توان تأمین هزینه های ضروری مانند خوراک و بهداشت را از دست داده اند. این وضعیت به فقر تغذیه ای از جمله فقر آهن و پروتئین منجر شده است.

او می افزاید: برای حل بحران اجاره، دولت باید به شکل جدی وارد حوزه ساخت مسکن استیجاری شود. در ۴۰ سال گذشته به طور میانگین، سالانه ده هزار واحد ساخته ایم، در حالی که اگر به صورت هدفمند ۴۰۰ هزار واحد یا حتی ۱۵ تا ۲۰ درصد از املاک مازاد اداری شهرداری ها به این طرح اختصاص می یافت، امروز بخش بزرگی از مشکل اجاره نشینی کاهش پیدا می کرد.

این کارشناس مسکن با انتقاد از عملکرد دولت در اجرای وعده ها می گوید: دولت، وعده ساخت ۷۰ هزار واحد مسکن استیجاری را داده بود، اما با گذشت بیش از یک سال هنوز اقدام مؤثری انجام نشده است. اگر امروز کلنگ این پروژه ها زده شود، حداقل یک سال زمان لازم دارد تا نخستین واحدها آماده بهره برداری شوند.

دولت باید زمین و تسهیلات بدهد، شهرداری ها باید در صدور مجوز و عوارض ساخت، تخفیف بدهند یا حتی خودشان به عنوان سرمایه گذار وارد شوند. اگر واحدهای استیجاری با اجاره ای حدود ۵۰  درصد زیر قیمت بازار ساخته شود، می تواند بخش مهمی از مستأجران دهک های پایین را پوشش دهد.

او با اشاره به آینده بازار مسکن تأکید می کند: اگر سیاست های مؤثر برای افزایش عرضه، کنترل تورم عمومی و حمایت از مستأجران اجرا نشود، در تابستان آینده نیز وضعیت مستأجران بهبود نخواهد یافت و احتمالا با رشد مجدد اجاره بها مواجه خواهیم بود.

باید از حرف به عمل برسیم

فرشید ایلاتی در پایان با اشاره به تجربه کشورهای همسایه تأکید می کند: در کشورهایی مانند پاکستان، به‌رغم جمعیت بالا و شرایط اقتصادی سخت، به دلیل ساده بودن مقررات ساخت و ساز، مردم توانسته اند با هزینه کمتر، مسکن تهیه کنند؛ در حالی که در ایران، سختگیری های اداری، هزینه های بالای صدور مجوز و نبود طرح جامع اجرایی، روند ساخت مسکن را بسیار کند کرده است. دولت باید از این تجربه ها درس بگیرد و به جای شعار، در عمل وارد میدان شود.

صدای بورس