کدام استان بیشترین نرخ خانه های خالی از سکنه را دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، تابستان امسال تولید مسکن کاهش محسوسی داشت، به طوری که بر اساس داده های مرکز آمار ایران، تعداد پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران طی تابستان امسال نسبت به تابستان 1403 کاهش حدود 11 درصدی و در شهرداری های کل کشور نیز کاهش نزدیک به 28 درصدی داشته است.

همزمان با این افت تولید، بازار مسکن نیز طی دو سال اخیر در رکود بوده و این رکود عمق نیز پیدا کرده است. با وجود کاهش ساخت و ساز و رکود معاملات خرید و فروش، اما بازار اجاره مسکن به طور خزنده ای افزایش یافته و نرخ تورم اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته حول حوش 37 تا 40 درصد بوده است، موضوعی که فشار مضاعفی بر مستاجران وارد می کند. در این شرایط مهمترین پروژه ساخت مسکن دولتی نیز پس از چهار سال با صدور 672 هزار واحد پروانه ساختمانی تأثیر قابل توجهی بر کاهش فشار بازار مسکن نداشته است.

همزمانی این چالش ها در حالی است که دولت ها طی چند سال اخیر سیاست مشخصی برای عرضه مسکن خالی از سکنه نیز نداشته اند، به طوری که طبق سرشماری سال 1395 مرکز آمار، حدود 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود داشت و آمار‌های اخیر شرکت ملی گاز نیز تقریباً همین رقم (2 میلیون و 574 هزار) را نشان می دهد.

با این حال، طی چهار سال اخیر که قانون مالیات بر خانه های خالی اجرا شده، وزارت راه و شهرسازی به‌رغم راه اندازی سامانه های مربوطه، عملاً نتوانسته آمار دقیقی از این واحد‌ها برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی ارائه دهد.

بر اساس داده های مالیاتی، این سازمان در سه سال گذشته تنها 30 میلیارد تومان درآمد از مالیات خانه های خالی داشته است، در حالی که در همین مدت درآمد مالیاتی دولت از خانه های گرانقیمت 616 میلیارد تومان و از مالیات بر خودرو‌های لوکس 6.7 هزار میلیارد تومان بوده است.

2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه

مسکن بزرگترین هزینه خانوارهاست که بخش عمده درآمد مستاجران را می بلعد. در اغلب کشور‌ها از طریق سیاست های مشخص سعی می کنند فشار را از دوش مستأجران بردارند، با این حال ظاهراً دولت ها طی دو دهه اخیر عمده تلاش خود را صرف عرضه مسکن از طریق پروژه های دولتی ساز کرده و از مهمترین بخشی که می توانست عرضه مسکن را تقویت کند، غافل مانده اند. این بخش، خانه های خالی از سکنه است.

بررسی ها نشان می دهد در سیاست های دولتی بخش مسکن، برخلاف سایر کشور‌ها، مسکن خالی از سکنه که تعداد زیادی از آن مربوط به فعالیت های سفته بازان و خرید‌های سرمایه ای است، از دید دولت پنهان مانده اند. این موضوع سبب شده تناقص های زیادی بین داده های مراکز آمار دیده شود، به طوری که مرکز آمار ایران در سرشماری سال 1395 اعلام کرد حدود 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد و حتی این آمار را به تفکیک استان ها منتشر کرد. پس از آن، دولت با راه اندازی سامانه های مختلف و ثبت گسترده اطلاعات ملکی شهروندان، تلاش کرد بانک های اطلاعاتی جامعی در این حوزه ایجاد کند؛ به گونه ای که ارائه بسیاری از خدمات اداری و حتی دریافت مدارک منوط به ثبت اطلاعات در این سامانه ها شد.

بر اساس داده های شرکت ملی گاز، واحد‌های مسکونی ای که فاقد اطلاعات مصرف گاز هستند، به‌عنوان واحد‌های مسکونی خالی شناسایی شده اند. هر چند این روش به شناسایی دقیق تعداد واحد‌های خالی منجر نمی شود، اما تصویری نسبتاً قابل‌اتکا از وضعیت واحد‌های مسکونی خالی، از نظر توزیع جغرافیایی و وضعیت رفاهی در سطح کشور ارائه می دهد.

مبتنی بر آمار‌ها حدود 9.4 درصد از کنتور‌های گاز کشور یا هیچ مصرفی ثبت نکرده اند یا مصرف آنها صفر بوده است. بر این اساس، از مجموع 28 میلیون و 849 هزار و 132 واحد مسکونی در کشور، حدود 2 میلیون و 574 هزار و 998 واحد به عنوان واحد مسکونی خالی از سکنه تلقی می شوند.

بر اساس داده های شرکت ملی گاز، از این تعداد، بیشترین سهم به اقلیم سه با حدود یک میلیون و 254 هزار واحد خالی تعلق دارد و پس از آن اقلیم 2 با 671 هزار واحد و اقلیم یک با 433 هزار واحد در رتبه های بعدی قرار دارند. کمترین تعداد واحد‌های خالی نیز در اقلیم 4 و پنج مشاهده شده است، به ترتیب با 71 هزار و 438 و 142 هزار و 828 واحد. این داده ها نشان می دهد که توزیع واحد‌های مسکونی خالی در کشور به طور نسبی میان مناطق مختلف متفاوت است و تمرکز بیشتری در برخی اقلیم ها وجود دارد.

تهران با 454 هزار خانه خالی در صدر لیست

بر اساس داده های جدول توزیع جغرافیایی واحد‌های مسکونی خالی از سکنه، به جز دو استان هرمزگان و سیستان و بلوچستان، می توان گفت سهم واحد‌های مسکونی خالی در سایر استان ها از الگوی نسبتاً یکنواختی برخوردار است. همچنین طبق این جدول، استان تهران با 454 هزار و 986 واحد مسکونی خالی، بیشترین تعداد واحد‌های مسکونی خالی از سکنه را در میان استان های کشور به خود اختصاص داده است.

توزیع استانی خانه های خالی

تازه ترین آمار‌ها از توزیع یارانه گاز خانگی در کشور نشان می دهد میزان واحد‌های مسکونی خالی و تعداد کنتور‌های فعال در استان ها تفاوت های قابل توجهی دارد. بر اساس داده ها، استان سیستان و بلوچستان با 26.9 درصد واحد‌های مسکونی خالی و نزدیک به 26 درصد کنتور‌های خالی، بالاترین نرخ خالی بودن واحد‌ها را در بین استان ها دارد. پس از آن، استان هرمزگان با 24.4 درصد واحد مسکونی خالی و 24.9 درصد کنتور خالی قرار دارد. از سوی دیگر، استان های قم و آذربایجان غربی با کمترین درصد واحد‌های مسکونی خالی، به ترتیب 6.7 و 6.9 درصد، پایین ترین نرخ خالی بودن واحد‌ها را به خود اختصاص داده اند.

این استان ها نشان می دهند که بخش عمده ای از واحد‌های مسکونی، به صورت فعال مصرف کننده گاز هستند. در میان استان‌های پرجمعیت، تهران با بیش از 5.8 میلیون واحد مسکونی و حدود سه میلیون و 360 هزار کنتور فعال، بزرگترین شبکه مصرف کننده گاز خانگی کشور را دارد و 7.8 درصد واحد‌های آن خالی اعلام شده است.

مالیات خودرو 222 برابر مالیات خانه های خالی!

یکی از انتقاد‌ها به دولت در حوزه مسکن، فقدان آمار‌های شفاف و قابل اتکاست؛ آماری که نشان می دهد موجودی مسکن چه تعداد بوده، مسکن مازاد دست چه کسانی است، ملاکان چه کسانی و یا چه نهاد‌ها و بنگاه های اقتصادی ای هستند و درنهایت کسری مسکن در کدام مناطق بیشتر است. موضوع مهمتر دیگر اینکه کاربرد این داده ها این است که دولت می تواند با سفت کردن پیچ سیاست های مالیاتی، عرضه واحد‌های خالی از سکنه را افزایش دهد.

برخلاف بخش مسکن که دولت داده های مستندی حتی به سازمان مالیاتی هم ارائه نمی دهد، اما به دلیل شفافیت آمار و داده های حوزه خودرو، سازمان مالیاتی به آسانی می تواند از این بخش و به‌ویژه صاحبان خودرو‌های لوکس مالیات دریافت کند.

در حوزه مسکن اما با وجود راه اندازی سامانه هایی مانند املاک و اسکان، اطلاعات دقیقی درباره تعداد خانه ها و واحد‌های خالی منتشر نشده است. به عبارت دیگر، داده ای مشخص درباره خانه های دوم، واحد‌های خالی از سکنه و وضعیت آنها در دسترس نیست و سیاست روشنی نیز در این زمینه وجود ندارد.

از سوی دیگر، پروژه های ساخت مسکن نیز تاکنون نتایج قابل اتکا و ملموسی ارائه نکرده اند و تأثیر مثبتی بر بازار مسکن به جای نگذاشته اند. از سال 1400 و همزمان با اجرایی شدن اجباری قانون مالیات بر خانه های خالی، انتظار می رفت این اطلاعات به درآمد قابل توجهی برای دولت منجر شود. اما آمار‌ها نشان می دهد طی دو تا سه سال اخیر، مجموع درآمد حاصل از این مالیات رقمی بسیار ناچیز بوده است؛ رقمی که حتی به مراتب کمتر از درآمد دولت از مالیات خانه ها و خودرو‌های لوکس در همین دوره زمانی است.

بر اساس آمار‌های سازمان مالیاتی، طی چهار سال اخیر (از سال 1401 تا هفت ماهه نخست امسال) مجموع درآمد مالیاتی دولت از خانه های خالی فقط 30 میلیارد تومان بوده، در حالی که در همین مدت، درآمد مالیاتی دولت از خانه های گرانقیمت 616 میلیارد تومان (معادل 20 برابر درآمد مالیاتی بر خانه های خالی) و درآمد دولت از مالیات بر خودرو‌های لوکس 6.7 هزار میلیارد تومان (معادل 222 برابر درآمد مالیاتی بر خانه های خالی) بوده است.

توزیع یکنواخت خانه های خالی در تمام مناطق

نتایج گزارش وزارت رفاه از وضعیت رفاهی واحد‌های مسکونی خالی از سکنه نشان می دهد رابطه معناداری میان درصد واحد‌های مسکونی خالی و میانگین دهک رفاهی مناطق وجود ندارد و به نظر می رسد سهم واحد‌های مسکونی خالی به طور نسبتاً یکنواخت در مناطق مختلف توزیع شده است. با این حال، اهمیت واحد‌های مسکونی خالی در بررسی الگوی مصرف گاز، صرفاً به تعداد آنها محدود نمی شود.

مسئله اصلی زمانی برجسته می شود که این واحد‌ها در آپارتمان های دارای کنتور مشترک گاز قرار داشته باشند. به‌عنوان‌مثال، در ساختمانی با 400 واحد مسکونی که از یک کنتور مشترک استفاده می کند، وجود 40 واحد خالی موجب می شود مصرف سرانه هر واحد حدود 10 درصد کمتر از مقدار واقعی محاسبه شود. این کاهش ظاهری مصرف، مبنای تعیین پلکان مصرف و مبلغ قبض گاز قرار می گیرد. در نتیجه، به نظر می رسد ساختمان هایی که از کنتور مشترک استفاده می کنند و دارای واحد‌های خالی هستند، عملاً از یارانه انرژی بیشتری بهره مند می شوند.

چرا خانه ها خالی می مانند؟

دلایل متعددی برای خالی ماندن خانه ها وجود دارد و این دلایل در بخش های مختلف کشور با هم تاحدودی متفاوت است. بخشی از این خانه های خالی مربوط به خانه هایی است که به دلیل مشکلات حقوقی و قانونی ازجمله ارث و میراث خالی مانده اند. بخش بزرگی از خانه ها مربوط به خرید‌های سرمایه ای است که اشخاص حقیقی و حقوقی در ضعف قوانین انجام داده و به‌عنوان دارایی نگه داشته اند. بخش دیگر به پروژه های مسکن مهر بازمی‌گردد که زیرساخت های لازم برای سکونت در آنها فراهم نشده است.

دولت هنوز آمار دقیقی ارائه نکرده که مشخص شود این خانه ها دقیقاً در کدام مناطق قرار دارند و متعلق به چه گروه هایی هستند؛ موضوعی که برنامه ریزی برای استفاده بهینه از آنها را دشوار می کند. علاوه بر این، اجاره ها نسبتاً بالا است و برخی از این واحد‌ها به دلیل مالکیت بانک ها یا شرکت ها خالی مانده اند. بسیاری از این نهاد‌ها برای استفاده از سند خانه به‌عنوان وثیقه یا سرمایه، تمایلی به اجاره دادن آن‌ ندارند و ترجیح می دهند دارایی خود را نقد نگه دارند.

فرهیختگان