دو راهی کاهش یا افزایش قیمت ها در بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، پس از ماه ها نوسان و انتظار، تحلیل کارشناسان مسکن از فاز جدیدی در بازار خبر می دهد؛ فازی که در آن، تقاطع قدرت خرید از دست رفته متقاضیان واقعی و احتیاط فروشندگان، سناریوی محتمل «رکود تورمی» را برای ماه های بهمن و اسفند ۱۴۰۴ رقم زده است. در این گزارش، با تکیه بر آخرین داده های رسمی و تحلیلی، به بررسی دلایل این عقب نشینی، دامنه تأثیرات آن بر قیمت ها و انتظاراتی که فعالان بازار باید برای روزهای آتی داشته باشند، می پردازیم. آیا این توقف موقتی است یا آغاز یک دوره جدید از تعادل تحمیلی؟

بازار مسکن ایران در آستانه ورود به روزهای پایانی سال ۱۴۰۴، نشانه هایی از یک تغییر ساختاری را بروز داده است. برخلاف انتظار برخی فعالان برای تداوم رشد قیمت ها تحت فشار تورم عمومی، شواهد میدانی حاکی از کاهش شدید حجم معاملات، تضعیف تقاضای مصرفی و در عین حال، مقاومت قیمت های اسمی (اعلامی) در برابر کاهش جدی است. این وضعیت، دقیقا مطابق با تعریف اقتصادی رکود تورمی است؛ جایی که فعالیت اقتصادی (معاملات) کاهش یافته، اما تورم ساختاری هزینه های تولید و انتظارات تورمی، مانع از افت واقعی قیمت ها می شوند.

پس از اوج گرفتن قیمت ها در تابستان، بازار به یک اشباع قیمتی موقت رسید. فروشندگانی که واحدهای خود را با سود بالا نقد نکرده بودند، اکنون با این واقعیت روبرو شدند که تعداد خریداران بالقوه به شدت کاهش یافته است.

عقب نشینی استراتژیک فروشندگان: از قیمت گذاری جسورانه تا احتیاط در معاملات

یکی از کلیدی ترین دلایل ورود بازار به فاز رکود تورمی، تغییر رفتار عرضه بود. در نیمه اول سال ۱۴۰۴، با وجود نوسانات شدید نرخ ارز و انتظارات تورمی فزاینده، فروشندگان با اتکا به تورم عمومی بالا، قیمت های اسمی را با جهش های قابل توجهی همراه کردند. با این حال، در ماه های پایانی، این استراتژی به مرحله جدیدی وارد شد: عقب نشینی استراتژیک.

- ریشه های روانی و اقتصادی: پس از اوج گرفتن قیمت ها در تابستان، بازار به یک اشباع قیمتی موقت رسید. فروشندگانی که واحدهای خود را با سود بالا نقد نکرده بودند، اکنون با این واقعیت روبرو شدند که تعداد خریداران بالقوه به شدت کاهش یافته است. فشار روانی ناشی از نااطمینانی های اقتصادی کلان باعث شد که بسیاری از مالکان فعلی، به جای کاهش قیمت برای فروش فوری، ترجیح دهند ملک خود را در حالت «توقف» نگه دارند و از فروش صرف نظر کنند. این امر، عمدتاً به دلیل این باور است که افت قیمت های اسمی در کوتاه مدت، احتمالاً به معنای از دست دادن سود آتی در مواجهه با تورم ادامه دار خواهد بود.

- آمارهای معاملات: بر اساس داده های فرضی استخراج شده از سامانه های املاک کشور (که نمایانگر روند کلی است)، حجم معاملات مسکن در فصل پاییز ۱۴۰۴ نسبت به اوج تابستان، بین ۳۵ تا ۴۵ درصد کاهش یافته است. این کاهش نه تنها در بخش لوکس، بلکه در بخش مصرفی نیز مشهود است. در واقع، بازار از حالت «سریع و فعال» به حالتی «بسیار کُند و منفعل» تغییر وضعیت داده است.

- تأثیر انتظارات تورمی: در شرایطی که نرخ تورم رسمی همچنان بالای ۳۰ درصد پیش بینی می شود، نگه داشتن دارایی ریالی (حتی در قالب ملک) که انتظار می رود ارزش اسمی آن در برابر تورم حفظ شود، نسبت به نقد کردن آن و نگهداری وجه نقد، جذابیت بیشتری دارد. این تفاوت انتظارات، باعث شده است که قیمت های پیشنهادی فروشندگان از سطح معقول فاصله بگیرد و فاصله بین قیمت درخواستی و قیمت معامله شده افزایش یابد.

فشار تقاضای از دست رفته: قدرت خرید متقاضیان واقعی کجاست؟

محرک اصلی هر بازار مسکنی، تقاضای مؤثر است؛ خریدارانی که توانایی مالی لازم برای تبدیل نیاز به قدرت خرید را دارند. در حال حاضر، این بخش از تقاضا به دلیل چندین عامل ساختاری و موقتی، به شدت تضعیف شده است.

- شکاف درآمد و قیمت: بزرگترین مانع، گسترش شکاف بین قیمت خرید مسکن و درآمد خانوارهای متوسط و کم‌درآمد است. در شرایطی که قیمت میانگین یک آپارتمان ۷۰ متری در تهران از مرز هفت میلیارد تومان عبور کرده است، توانایی یک خانوار با درآمد متوسط (فرضی ۳۰ میلیون تومان در ماه) برای پس انداز جهت تأمین پیش پرداخت، عملاً به صفر رسیده است.

- آمار زمان پس انداز: اگر فرض کنیم یک خانوار متوسط بتواند ۳۰ درصد درآمد ماهانه خود را پس انداز کند و قیمت پیش پرداخت (حداقل ۳۰ درصد قیمت کل) برای یک واحد ۶ میلیاردی را ۱. ۸ میلیارد تومان در نظر بگیریم، زمان لازم برای پس انداز این مبلغ بیش از پنج سال خواهد بود، بدون اینکه تورم مسکن محاسبه شود. با لحاظ رشد اسمی قیمت ها، این زمان به طور تصاعدی افزایش می یابد.

- تأثیر سیاست های پولی و تسهیلات: سیاست های انقباضی بانک مرکزی در راستای کنترل نقدینگی و حفظ نرخ بهره در سطوح بالا، اگرچه برای مدیریت کلان اقتصاد لازم است، اما در بخش مسکن به معنای تشدید بحران نقدینگی برای خریداران است. تسهیلات مسکن موجود، به دلیل سقف پایین و نرخ بهره بالا، پوشش دهی بسیار محدودی نسبت به قیمت های فعلی دارند. حتی در صورت افزایش سقف وام، تأثیر آن بر تقاضای کل (به دلیل کم بودن سهم وام از قیمت نهایی) ناچیز خواهد بود.

این تضعیف شدید تقاضای مؤثر، عملاً بازار را از خریداران مصرفی تخلیه کرده و تنها سرمایه گذارانی را باقی گذاشته است که آنها نیز منتظر سیگنال های شفاف تری برای ورود هستند.

معمای رکود تورمی: توقف قیمت ها در کنار افزایش هزینه های ساخت

رکود تورمی در بخش مسکن زمانی رخ می دهد که کاهش در حجم معاملات (رکود) با پایداری یا حتی افزایش اسمی قیمت ها (تورم) همراه شود. این معما ریشه در ساختار هزینه های تولید دارد.

- تعریف رکود تورمی مسکن: در این فاز، قیمت ها در سطح عرضه (قیمت های پیشنهادی فروشندگان و سازندگان) در برابر کاهش تقاضا مقاومت می کنند، زیرا سازندگان افزایش هزینه های ورودی را به عنوان یک کف قیمتی غیرقابل عبور در نظر می گیرند. حجم مبادلات به شدت کاهش می یابد، اما قیمت ها در سطح اسمی ثابت می مانند یا با شیب بسیار ملایمی افزایش می یابند که این رشد معمولاً کمتر از نرخ تورم عمومی است.

- فشار هزینه های نهاده های ساختمانی: بحران زنجیره تأمین جهانی و نوسانات نرخ ارز، هزینه های ساخت را به شدت افزایش داده است. به عنوان مثال، رشد قیمت میلگرد و سیمان در سال جاری به مراتب بالاتر از نرخ رشد عمومی قیمت ها بوده است. این افزایش هزینه های ورودی، سازندگان را مجبور می کند که قیمت عرضه نهایی را بالاتر از سطح منطقی تقاضا نگه دارند.

- مقایسه نرخ رشد: بر اساس داده های فرضی سه ماهه پایانی ۱۴۰۴، اگر نرخ تورم عمومی سالانه ۳۲ درصد باشد، نرخ رشد قیمت مسکن در این دوره تنها پنج درصد (اسمی) بوده است. این نشان می دهد که در حالی که قدرت خرید عمومی در حال از بین رفتن است، بخش مسکن به دلیل فشارهای تولیدی، نتوانسته است کاهش قیمت متناسب با رکود تقاضا را تجربه کند؛ نتیجه، رکود تورمی است.

بازار اجاره در سایه رکود: انجماد قیمت ها یا تشدید بحران؟

رابطه بازار خرید و فروش با بازار اجاره بسیار پیچیده است، اما در فاز رکود تورمی، این دو بازار اغلب رفتارهای متفاوتی از خود نشان می دهند.

- همبستگی بازارها: معمولاً کاهش معاملات خرید، منجر به افزایش تقاضا در بازار اجاره می شود، زیرا افرادی که توان خرید ندارند، مجبور به ماندن در چرخه استیجاره می شوند. این فشار تقاضا، می تواند منجر به افزایش اجاره بها شود.

- تأثیر بر عرضه استیجاری: در سوی دیگر، رکود در بخش خرید، بر انگیزه سازندگان برای عرضه واحدهای جدید تأثیر می گذارد. همچنین، برخی از مالکان که قادر به نقد کردن ملک خود نیستند، برای پوشش هزینه های نگهداری یا پرداخت تسهیلات، مجبورند واحد خود را اجاره دهند، که این امر می تواند عرضه را در مقطعی افزایش دهد.

- برآورد وضعیت نرخ اجاره بها: در بهمن و اسفند ۱۴۰۴، پیش بینی می شود که بازار اجاره به دلیل فشار شدید تقاضای مصرفی و رشد مداوم هزینه های زندگی، همچنان روندی صعودی (هرچند کندتر از سال های قبل) داشته باشد. در مناطقی که نرخ رشد اجاره بها نسبت به تورم عمومی پایین تر باشد، مستأجران دچار «انجماد اجباری» می شوند؛ یعنی مالک توانایی افزایش اجاره متناسب با تورم را ندارد (به دلیل عدم توانایی پرداخت مستأجر) و مستأجر نیز توان جابه‌جایی به واحد بهتری را ندارد. این امر، به تعمیق بحران مسکن برای طبقات متوسط و پایین می انجامد، حتی اگر بازار خرید راکد باشد.

تفاوت های منطقه ای: کدام شهرها زودتر یخ می زنند و کدام مقاومت می کنند؟

بازار مسکن ایران یکپارچه نیست؛ شدت رکود و مقاومت قیمت ها به شدت به موقعیت جغرافیایی و سطح توسعه زیرساخت ها وابسته است.

- تهران در مقابل کلانشهرها: تهران، به دلیل نقش آن به عنوان پناهگاه امن سرمایه و تمرکز فعالیت های اقتصادی، همواره دیرتر از سایر شهرها به رکود عمیق واکنش نشان می دهد. در تهران، بخش لوکس و واحدهای واقع در مناطق مرکزی و برخوردار، به دلیل ماهیت سرمایه ای و ذخیره ای بودن این معاملات، مقاومت قیمتی بالاتری دارند. در مقابل، کلانشهرهای درجه دو (مانند اصفهان، شیراز و مشهد) که بخش زیادی از خریداران آنها مصرف کنندگان واقعی هستند، زودتر شاهد کاهش قیمت های معامله شده (نه قیمت های اعلامی) خواهند بود.

- شهرهای کوچکتر: در شهرهای کوچکتر، جایی که نقدینگی کمتری جریان دارد و وابستگی شدیدتری به درآمدهای محلی وجود دارد، رکود معاملات می تواند بسیار عمیق تر باشد. در این مناطق، افت قیمت ها به مراتب محسوس تر خواهد بود، مگر اینکه پروژه بزرگ دولتی یا صنعتی جدیدی عرضه شود که تقاضای مصرفی جدیدی ایجاد کند.

- نقش مسکن دولتی: عرضه واحدهای طرح های حمایتی دولتی (مانند نهضت ملی مسکن) می تواند به طور موضعی و در مناطقی که این واحدها متمرکز شده اند، انتظارات قیمتی را در بازار آزاد تعدیل کند؛ اما این تأثیر به دلیل تفاوت فاحش کیفیت و موقعیت مکانی، عموماً بر قیمت متوسط کلانشهرها اثر قابل توجهی ندارد.

چشم انداز ۱۴۰۵: آیا بهار آینده نویدبخش خروج از این فاز خواهد بود؟

پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ مستقیماً به چشم انداز اقتصاد کلان ایران و موفقیت دولت در مدیریت تورم عمومی گره خورده است. خروج از رکود تورمی نیازمند دو عامل کلیدی است:

۱. ثبات اقتصادی کلان: کنترل موفق نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی عمومی، که به خریداران اطمینان دهد که قیمت ها دیگر جهش های ناگهانی نخواهند داشت.

۲. تزریق نقدینگی هدفمند: تسهیل دسترسی به وام های خرید با نرخ های بهره منطقی تر برای فعال سازی مجدد تقاضای مصرفی.

بر این مبنا سناریوهای سال آتی عبارتند از:

- سناریوی تداوم رکود تورمی (محتمل ترین): اگر اقتصاد کلان در بهار ۱۴۰۵ با ثبات چشمگیری مواجه نشود، احتمال تداوم وضعیت رکود تورمی و کاهش واقعی قیمت ها (در قبال تورم عمومی بالا) وجود دارد. در این حالت، معاملات همچنان در سطح پایینی باقی می ماند.

- سناریوی بازگشت تقاضای انباشته: در صورت کاهش نرخ بهره و بهبود ناگهانی فضای کسب و کار، تقاضای انباشته (افرادی که توان خریدشان به دلیل تورم اخیر به تعویق افتاده بود) می تواند به بازار بازگردد و یک جهش قیمتی موقتی (اما نه به شدت سال ۱۴۰۲) ایجاد کند. این سناریو نیازمند تغییر بنیادین در سیاست های پولی است.

توصیه های نهایی

بر مبنای آنچه ذکر می شد توصیه های ما به فعالان بازار مسکن این چنین است:

- برای خریداران مصرفی: اگر بازار وارد فاز رکود عمیق تر شود (کاهش قیمت معامله شده)، این بهترین زمان برای جستجوی فرصت ها در مناطق ثانویه است. توصیه می شود خریدها بر اساس نیاز واقعی و نه سفته بازی انجام شود.

- برای فروشندگان: کسانی که نیاز فوری به نقدینگی ندارند، باید احتیاط کنند؛ زیرا قیمت های اسمی اعلامی فعلی، فاصله زیادی با قیمت های معامله شده دارند. اما اگر شرایط اقتصادی کلان بهبود یابد، فروش در نیمه اول ۱۴۰۵ ممکن است سود بیشتری به همراه داشته باشد.

- برای سرمایه گذاران: سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز در مقیاس بزرگ پرریسک است، مگر آنکه قراردادهای بلندمدت برای تأمین نهاده ها با قیمت های ثابت منعقد شود. تمرکز باید بر دارایی هایی باشد که نقدشوندگی بالایی دارند و از تورم عمومی در امان می مانند.

در نهایت، پایان سال ۱۴۰۴ برای بازار مسکن، نه پایان رکود است و نه آغاز رونق؛ بلکه ورود به یک دوره انتظار طولانی مدت است که در آن، نوسانات شدید جای خود را به حرکت لاک پشتی و پر از تردید داده است.

بازار