تبعات دخالت دولت در بخش مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بخش مسکن از جنبه های مختلف آن قدر برای سیاستگذار حائز اهمیت است که دولت های مختلف همواره سعی کرده اند به اشکال متفاوت نقش خود را در آن نشان دهند و تاثیر گذاری خود را در آن به ثبت برسانند.

دولت های یازدهم و دوازدهم نیز از این قاعده مستثنی نبودند و پس از چند سال صحبت از طرح ها و پروژه های مختلف بالاخره در دو سال پایانی عمر دولت, طرحی را به نام "اقدام ملی" به مرحله اجرا رساندند. طرحی که مشابه همه طرح های دیگر نقاط قوت و ضعفی دارد و باید امیدوار بود که مزایای آن به معایب آن سنگینی کند.

هدف گذاری این طرح برای تامین مسکن مناسب و قابل استطاعت شش دهک ابتدایی جامعه عنوان شده و همچنین "تحرک بخشی به صنعت ساختمان" و اشتغال زایی" از اهداف و نتایج مطرح شده برای آن است. آن چه از برخی جزئیات منتشر شده به طور رسمی و غیر رسمی در مورد این طرح می توان برداشت کرد به این شکل است که در کنار تکمیل برخی واحدهای مسکونی تعهد داده شده از دولت های نهم و دهم ( در قالب مسکن مهر), ساخت 400 هزار واحد مسکونی در دستور کار طرح اقدام ملی قرار دارد که 200 هزار واحد آن در شهرهای جدید, 100 هزار واحد در بافت های فرسوده شهری و 100 هزار واحد هم در شهرهای کوچک هدف گذاری شده است. نکته جالب این که 17 کلانشهر در ابتدا مشمول این طرح نمی شوند و اجرای طرح از شهرهای کوچک تر آغاز خواهد شد.

نقد طرح

پیش از آن که در مورد طرح اقدام ملی مسکن بخواهیم صحبت کنیم ابتدا باید به این سوال پاسخ دهیم که آیا ورود دولت برای ساخت و ساز مسکن و اجرای طرحی که تولید انبوه واحدهای مسکونی در آن هدف گذاری شده از لحاظ اقتصادی مورد تایید است؟

در پاسخ به این سوال باید یادآور شد که دولت به عنوان سیاست گذار اصلی حوزه اقتصادی لازم است یک نگاه کلان به تمامی بازارهای داشته باشد و با قانونگذاری و سیاست گذاری صحیح در مصرف منابع مالی دولت, منابع مالی بخش خصوصی را نیز به سمت بخش های بهینه و کارای اقتصادی سوق دهد. دولت باید فضای کسب و کار را بهبود ببخشد و راه را برای ورود سرمایه به بخش هایی باز کند که مکانیسم بازار تشخصی می دهد بهترین و کاراترین بخش برای سرمایه گذاری است. بنابراین این سوال بسیار مهم مطر ح می شود که در شرایطی که درآمدهای دولت بسیار محدودتر از دوره های گذشته است و حتی بیش از هر زمان دیگری مصرف بهینه منابع دولتی ضرورت پیدا می کند, آیا بخش مسکن بهترین محل برای ورود منابع مالی دولت بوده است؟ به بیان دیگر آیا اولویت های اقتصادی پیش از آن به خوبی شناسایی و اجرا شده که نوبت به ورود مستقیم دولت با حجم انبوه به بازار مسکن رسیده است؟

علاوه بر این, افزایش قیمت یا افزایش تقاضا در یک بازار می تواند دلایل بسیاری داشته باشد و لزوما افزایش عرضه برای کاهش قیمت نه تنها گاهی لازم نیست, بلکه جوابگو نیز نخواهد بود. برای مثال جهش قیمتی در بازار مسکن کلانشهری مثل تهران که نتیجه تقاضای بسیار بالای مسکن در این شهر است اگر بخواهد با افزایش عرضه جبران شود, هیچ گاه انتهایی نخواهد داشت و به نتیجه نخواهد رسید, چرا که دلیل اصلی پیشی گرفتن تقاضا از عرضه در بازار مسکن تهران به عامل دیگری مربوط می شود.

مهم ترین عامل افزایش روز افزون تقاضای مهاجرت به کلانشهرها و به خصوص تهران, موقعیت های شغلی به مراتب متعددتر آن ها نسبت به شهرهای کوچک تر است. در ارتباط با بازار کار فارغ التحصیلان دانشگاهی که این تفاوت معنادارتر است و موقعیت های شغلی قابل دسترس در شهرهای کوچک به هیچ عنوان قابل مقایسه با تهران نیست.

همچنین امکانات مختلف تحصیلی, بهداشتی, رفاهی و امثالهم در شهرهای بزرگ عامل دیگری است که به طور قابل توجهی بر مهاجرت به سمت شهرها تاثیر گذار است. با وجود این عوامل محرک, ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای بزرگ و کلانشهرها تنها شاید در کوتاه مدت بخشی از تقاضا را پوشش دهد و به هیچ وجه راه حلی بلند مدت نخواهد بود. از طرف دیگر ساخت مسکن در شهرهای کوچک نیز انگیزه مهمی برای مهاجرت معکوس نیست چرا که دلیل استقبال از شهرهای بزرگ چنان که توضیح داده شد جای دیگری بوده است.

عواقب طرح

حال اگر مسائل ابتدایی ورود مستقیم دولت به بازار مسکن را در نظر نگیریم و فرض کنیم طرح دولت برای ساخت حجم انبوه واحدهای مسکونی قابل توجیه باشد, مساله اصلی بررسی جزئیات خود طرح خواهد بود. لازمه این کار انتشار شفاف و تشریح کامل جزئیات طرح برنامه ریزی شده به طور رسمی از طرف دولت و درخواست از کارشناسان برای نقد و بررسی آن است.

ارائه کلیات طرح از طرق مختلف که گاه حتی با هم همخوانی ندارند و بازگو کردن مواردی که گاه تفسیرهای مختلف از آن می توان داشت و نمی توان درستی آن را تایید یا رد کرد به این معناست که سیاستگذار لزومی برای شنیدن نقدها و بررسی عواقب نامطلوب احتمالی آن نمی بیند و دست خود را باز گذاشته تا در حین اجرا به طور سلیقه ای برخی جزئیات را تعیین کند.

تجربه بی شماری در طول چند دهه اخیر سیاست گذاری اقتصادی کشور وجود دارد که حتی با وجود مطالعات دقیق اولیه, در اجرای جزئیات کج سلیقگی های بسیاری رخ داده, چه رسد به حالتی که از همان ابتدا, حداقل برای کارشناسان خارج از بدنه اجرایی, طرح مبهم باشد. طرح مسکن مهر نیز یک تجربه مشخص از ورود دولت به ساخت و ساز و نقش آفرینی مستقیم آن به عنوان تامین کننده و عرضه کننده مسکن است که تبعات و عواقب آن بر اقتصاد کلان کشور و حتی خود بخش مسکن غیر قابل انکار است.

هر چند طراحان طرح اقدام ملی اصرار دارند تفاوت های این طرح با مسکن مهر را پر رنگ کنند و البته حداقل در کلیاتی که اعلام عمومی شده تفاوت هایی نیز وجود دارد, اما اصل موضوع که ورود مستقیم دولت به این طرح است کماکان به قوت خود باقی است.

در انتها نیز سوالاتی به اجرای طرح وارد است. شروع ساخت و ساز از شهرهای کوچک و خارج کردن کلانشهرها از شمول این طرح ( حداقل در ابتدای امر) آیا به این معناست که دولت مازاد تقاضا در این شهرها شناسایی کرده است؟ آیا عوامل تحریک کننده برای مهاجرت به شهرهای بزرگ کنترل شده که این انتشار می رود تقاضا مسیر بر عکسی را نسبت به آن چه تاکنون می رفته طی کند؟ تجربه نشان داده که این طرح ها هیچ گاه در مدت زمان تعیین شده به سرانجام نمی رسند, بنابراین تقریبا با قطعیت می توان گفت که بخش مهمی از پروژه به دولت بعدی منتقل خواهد شد که با احتمال زیاد با سیاست های دولت فعلی در یک راستا نخواهد بود و لذا تضمینی برای ادامه آن نخواهد داشت.

حتی اگر این موضوع را هم خوش بینانه قابل چشم پوشی بدانیم, جامعه هدف طرح جای سوال دارد. با توجه به شرایط و اقساط در نظر گرفته شده جامعه هدف این طرح نمی توانند اقشار ضعیف جامعه باشند. با توجه به این که در این طرح هر خانوار متقاضی باید 30 میلیون تومان سپرده اولیه و ماهانه 5/1 میلیون تومان نیز به عنوان اقساط پرداخت کند, نمودار زیر نشان می دهد که خانوارهای دهک های یک تا چهار عمدتا توانایی آن را نخواهند داشت و به ناچار از این طرح خارج می شوند.

55آنلاین