علت نابسامانی بازار مسکن چیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، بخش مستغلات، پرسودترین بخش سرمایه‌گذاری در ایران است که هرچند مخاطبان گسترده‌ای دارد اما از همچنان از رانت برخوردار است و حتی در حد پرداخت مالیات بر مستغلات مسکونی خالی نیز دولت به سراغشان نمی‌رود. طبق آمار مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در سال ۹۷ کل بخش مستغلات ۳.۱ هزار میلیارد تومان مالیات می‌پردازد. نه تنها فرار مالیاتی در این بخش وجود دارد بلکه خانه‌های خالی نیز که طبق قانون مصوب سال ۹۴ باید مالیات بپردازند، ریالی پرداخت نمی‌کنند.

هرچه تهیه مسکن برای دهک‌های پایین جامعه روز به روز سخت‌تر می‌شود و کارگران و بی‌ثبات‌کاران بیشتری از دهانه تنگِ قیفِ فقر به حاشیه‌نشینی، چادرنشینی، کانکس‌نشینی، ماشین‌خوابی و کارتن‌خوابی سوق داده می‌شوند؛ اجرایی شدن مالیات مستغلات مسکونی خالی طبق قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۹۴ ضروری‌تر می‌شود.

ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم در محاق!

طبق ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم؛ واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

_ سال دوم: معادل یک دوم مالیات متعلقه

_ سال سوم: معادل مالیات متعلقه

_ سال چهارم و به بعد: معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه

واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند. بنابراین اگر خانه‌ای از سال دوم خالی باشد مالک باید ۵۰ درصد مالیات اجاره مشخص شده را بپردازد. این میزان در سال سوم معادل ۱۰۰ درصد و در سال چهارم برابر ۱۵۰ درصد مالیات اجاره خواهد بود.

۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه ایران در سال ۹۵

بهمن سال ۸۰ این بند از قانون مالیات‌های مستقیم که در مورد خانه‌های خالی بود، حذف شده بود اما طبق آمار وزارت راه و شهرسازی رشد خانه‌های مسکونی خالی از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۸۵ به ۲.۶ میلیون واحد در سال ۹۵ موجب شد که بند مالیات بر مستغلات مسکونی خالی مجدداً بازگردد اما تاکنون روی کاغذ مانده است و هنوز زور مافیای مستغلات و ثروتمندان می‌چربد آنهم در شرایطی که کسری بودجه دولت تا ۱۰۰ هزار میلیارد تومان در سال ۹۸ تخمین زده می‌شود؛ دولت برای جبران کسری ترجیح می‌دهد که قیمت بنزین را تا ۳ برابر گران کند اما بر مستغلات و بساز و بفروش‌ها فشاری بابت پرداخت مالیات وارد نکند.

دولت طبق ماده ۱۵ قانون ساماندهی مسکن مصوب سال ۸۷، باید از اراضی بایر معادل ۱۲ درصد قیمت منطقه‌ای (قیمت منطقه‌ای حدود ۲ درصد قیمت روز ملک است)، مالیات دریافت می‌کرد که این قانون نیز به اجرا درنیامده است.

شاخص قیمت مسکن به درآمد تهرانی‌ها از ریاض و قاهره و دهلی بیشتر است

طبق اطلاعاتی که احسان سلطانی (اقتصاددان) از داده‌های جهانی استنتاج کرده است، تهران (ایران) یکی از شهرهای با بالاترین «نسبت قیمت مسکن به درآمد» در سطح جهان در سال ۲۰۱۹ است. در واقع شاخص قیمت مسکن به درآمد در تهران به بیش از ۵۰ درصد نیز می‌رسد. درحالیکه در ابوظبی (امارات)، دوحه (قطر)، دوبی (امارات)، واشنگتن (آمریکا) و ریاض (عربستان) این نسبت کمتر از ۵ درصد است. همچنین نسبت قیمت مسکن به درآمد در استکهلم (سوئد)، توکیو (ژاپن)، دهلی (هند)، وین (اتریش)، قاهره (مصر) و مادرید (اسپانیا) بین ۱۰ تا ۱۵ درصد است. این نسبت برای کل ایران ۳۱ درصد است.

هرچه نسبت مذکور بالاتر می‌رود، مسکن بیشتر به کالای لوکس و سرمایه‌ای تبدیل می‌شود. بخش زیادی از دستمزد کارگران بابت اجاره‌بها می‌رود که باعث می‌شود کارگران و بی‌ثبات‌کاران؛ مناطق جنوبی شهر و حاشیه‌های تهران را برای مسکن انتخاب کنند. به این معنا مسکن یک کالای لوکس می‌شود. ضمناً سرمایه‌داران ترجیح می‌دهند با بساز و بفروشی و خرید و فروش مسکن سود کنند و دلالی، مسکن را به خانه سرمایه‌ای تبدیل می‌کند که همین دسته یعنی بورژوازی مستغلات سرمایه‌هایشان رابه سمت ساخت خانه‌های لوکس و متراژ بالا سرازیر می‌کنند و خیلی از این خانه‌ها برای مشتری‌های میلیاردی خود سال‌ها خالی می‌مانند. در اوضاع و احوال فعلی نیز بازار مسکن برای خانه‌های اینچنینی دچار رکود می‌شود و این خانه‌ها سال‌ها به فروش نمی‌رسند.

کرج، اصفهان و یزد بیشترین تعداد خانه‌های خالی را دارند

طبق استنتاج آماری احسان سلطانی از اطلاعات مرکز آمار ایران؛ نسبت تعداد خانه‌های خالی به خانوار در سطح استان‌ها در کرج، اصفهان و یزد بیشتری حالت بوده است که شامل ۱۴۰ تا ۱۶۰ خانه خالی به هزار خانوار را نشان می‌دهد. به این معنا افراد بیشتری از داشتن خانه در شهرها محروم شده‌اند. در تهران نیز این نسبت از متوسط کل کشور بالاتر است.

به عقیده سلطانی؛ سلطه نئولیبرالیسم بر اقتصاد ایران، ورود بانک‌های خصوصی به دلالی و سفته‌بازی در زمین و مسکن و اجرای سیاست های نئولیبرال در بخش مسکن مانند عدم هر گونه دخالت دولت در بخش مسکن و مخالفت با اخذ مالیات از خانه‌های خالی از جمله عوامل کلیدی نابسامانی‌های کنونی در بخش مسکن به شمار می‌رود.

صدها واحد مسکونی خالی در منطقه ۲۲ تهران مالیات نمی‌پردازند

آمارها در خصوص تعداد واحدهای خالی از سکنه دقیق نیست اما طی آخرین آمار این رقم معادل ۴۶۰ هزار واحد مسکونی در تهران است. این تعداد معادل ۱۰ درصد کل واحدهای مسکونی در تهران است. کافی است تا در اتوبان خرازی در انتهای اتوبان همت، از پروژه‌های بی‌شمار معروف به پروژ‌ه‌های چیتگر (واقع در منطقه ۲۲ تهران) بازدید کنید، تا برج‌های خالی از سکنه سر به فلک کشیده لوکس بالای ۱۰۰ متری را ببینید که به نام سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند. در عوض کافی است یکی از محله‌های فلاح، نازی‌آباد، نواب، خانی‌آباد، شوش، مولوی و... را ببینید که بازار متقاضیان مسکن در آنها تا چه اندازه زیاد است و برعکس مسکن‌های بایر حاشیه همت، خانه‌ها در ابعاد ۴۰ تا ۵۰ متر خانواده‌های چهار نفره و پنج نفره را در خود جای داده است.

البته مسکن‌های بایر در خیلی از مناطق تهران دیده می‌شوند. بماند که ساخت مسکن بدون در نظر گرفتن متقاضیان واقعی‌ یک کشور که سال‌ها بایر می‌مانند، خود غلط محسوب می‌شود و بماند که حاکمیت توام با مالکیت اجتماعی از ریشه با کالایی شدن مسکن مخالف است اما حالا که این خانه‌های بایر ساخته شده، دولتِ گرفتار در نئولیبرالیسم نمی‌تواند طبق قانونی که در سال ۹۴ مصوب کرده است، مالیات آن را دریافت کند؟ اساساً چرا وزارت راه و شهرسازی نسبت به قانون مصوب پاسخگو نیست؟

مالیات هر برج خالی از سکنه در منطقه ۲۲ تهران ۱۶.۵ میلیارد تومان است

نرخ مالیات از خانه‌های خالی در قانون مصوب سال ۹۴، رقمی برابر با ۱۵ درصد تعیین شده و پایه این نرخ، ارزش استیجاری واحدهای مسکونی است. ارزش اجاری واحدهای مسکونی نیز یک سوم اجاره روز آپارتمان‌ها است. از آنجا که اجاره روز آپارتمان‌ها در تهران حدود ۶ درصد قیمت روز املاک است، در نتیجه مبلغ این مالیات معادل ۰.۰۳ درصد ارزش روز خانه‌های خالی خواهد بود.

در بین برج‌های منطقه ۲۲، برج‌هایی حدوداً با ۲۷ طبقه که در هر یک از آنها حدود ۹ واحد وجود دارد و با در نظر گرفتن اینکه اگر واحدهای ۱۵۰ متری با قیمت متری ۱۵ میلیون تومان باشد؛ از هر یک از این برج‌ها می‌توان ۱۶.۵ میلیارد تومان مالیات گرفت. گفته می‌شود، بیش از ۸۰ پروژه ساخته شده و در دست ساخت در منطقه ۲۲ وجود دارد که هر کدام دستِ‌کم دو برج ساخته‌اند. البته ساخت همه این برج‌ها به اتمام نرسیده است و هنوز برخی از آنها در دست ساخت است؛ اما فقط دریافت بخشی از مالیات از برج‌های خالی از سکنه منطقه ۲۲ بین ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیارد تومان خواهد بود.

در این محاسبات البته خانه‌های خالی از سکنه زعفرانیه، نیاوران، الهیه و فرشته را کنار گذاشته‌ایم. تصور کنید مهر ماه امسال در محله سعادت‌آباد یک خانه ۳۳ میلیاردی معامله می‌شود. همین یک خانه اگر خالی بماند باید معادل یک میلیارد مالیات بپردازد ولیکن همواره برای سازمان امور مالیاتی سخت بوده که دست در لانه زنبوران ببرد و بورژوازی مستغلات را آزرده کند.

درحالیکه بورژوازی مستغلات در حریم امن خود مشغول ساختن برج عاج برای به قول خودش مردمی است که بیشتر آنها توان خرید آن خانه‌ها را ندارند؛ در دو سال اخیر قیمت دلار، طلا، مواد اولیه داخلی و خارجی، مسکن، لوازم خانگی، خودرو، شاخص بازار سهام و حتی یک بطری آب معدنی حداقل سه برابر شده است. در این دو سال قیمت مواد غذایی بیش از ۲ برابر شد و افزایش قیمت‌ها در محدوده‌ای بین ۲ تا ۵ برابر نوسان می‌کند. اما چه بر سر دستمزدها آمده است؟ مجموع دستمزد یک کارگر دارای دو فرزند براساس مصوبه شورای عالی کار در سال ۹۶ معادل یک میلیون ۲۶۶ هزار تومان در ماه بود که الان به ۲ میلیون و ۵۰ هزار تومان رسیده است.

احسان سلطانی (اقتصاددان) می‌گوید: در دو سال گذشته، حداقل دستمزد قانونی با بیشترین رشد حدود ۶۰ درصد، دستمزد کارگر ساختمانی ۴۰ درصد میانگین حقوق کارکنان دولت حدود ۳۵ درصد، اصناف بین ۲۰ تا ۲۵ درصد و مشاغل آزاد حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است. برآورد کلی این است که درآمد کل خانوارها بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بالا رفته، اما در نقطه مقابل قیمت غذا دو برابر و سایر کالاها بیش از سه برابر شده است.

در واقع دولت از سال ۹۴ که این قانون به تصویب رسیده و قبل از آن که معافیت مالیاتی برای بخش مستغلات در نظر گرفته شده؛ همواره ترجیح داده منافع باندی سرمایه‌داران مستغلات رابه خطر نیندازد. حال مهم‌ نیست که کارگران مجبور باشند بابت مالیات بر درآمد و مالیات بر ارزش افزوده؛ مالیاتشان را به طور مرتب پرداخت کنند.

ایلنا