نرخ عوارض نوسازی درتهران باید واقعی شود

به گزارش اخبار ساختمان، بیشترین نارضایتی تهرانی‌ها از مدیریت شهری مربوط به حوزه معماری و شهرسازی است،‌ به علاوه بیشترین میزان اخذ رشوه در بین مردم نیز از این حوزه گزارش شده و در نتیجه یکی از معاونت‌های پربحث و حاشیه و بعضا پرتخلف در شهرداری‌هاست. حضور مدیران متخلف و انتخاب مجدد آنها در شهرداری یکی از عواملی است که بر این حاشیه‌های پرتکرار دامن می‌زند.

«عبدالرضا گلپایگانی» معاون معماری و شهرسازی تهران می‌گوید: در دوره‌های گذشته مدیریت شهری برخی مدیران به استناد بخشنامه‌هایی که خلاف ضوابط بوده رفتار کرده‌اند و در مدت حضورش در شهرداری ۸ معاون معماری و شهرسازی در مناطق با هماهنگی شهرداران منطقه تغییر کرده‌اند و آنها افرادی بودند که در برابر جریان فساد و رانت‌خواری ایستادگی نکردند.

برخی از مدیران متخلف در معاونت شهرسازی و معماری ارتقای شغلی داشتند، آیا این ارتقای شغلی را درست می‌دانید؟

خیر، درست نبود. متأسفانه در دوره‌های گذشته مدیریت شهری تخلفاتی در شوراهای معماری مناطق رخ داد و برخی مدیران به استناد بخشنامه‌هایی که خلاف ضابطه بوده و مسئولیت آن با شهردار وقت تهران و یا معاون شهرسازی و معماری وقت بوده، رفتار کرده‌اند. الان اگر بخواهم یک معاون شهرسازی را ارتقا دهم، ‌برخی از آنها از این نوع تخلفات در پرونده دارند.

این تخلفات بر مبنای بخشنامه‌های صادر شده از سوی شهردار وقت تهران یا معاون شهرسازی وقت بوده است و مسئولیت حقوقی با ایشان است و امیدوارم روزی پاسخگوی رفتار خود باشند، در این حالت من چه کار کنم؟ ‌مخیر به این هستم که نیروهای ناآشنا به روندهای شهرسازی را از بیرون شهرداری بیاورم یا اینکه در همین معاونان افراد سالمی که دنبال منفعت شخصی نبودند و از موقعیت برای خودشان سوءاستفاده نکرده‌اند را به کار بگمارم. با قاطعیت می‌گویم که دنبال آدم‌های فاسد نرفته‌ام و خوشنام‌ترین کارشناسان و معاونان مناطق را ارتقاء داده‌ام.

۸ معاون معماری و شهرسازی در مناطق، با هماهنگی شهرداران منطقه به دلیل تخلف تغییر کرده‌اند

کشورهای توسعه یافته‌تر بر این عقیده هستند، حتی تخلف از مقررات راهنمایی و رانندگی نیز برای ارتقا شغلی باید مورد توجه قرار گیرد و به عنوان مثال اگر کسی بخواهد نماینده مجلس شود به پیشینه‌اش در رعایت قانون توجه می‌شود، شوربختانه علی‌رغم چشیدن آثار تلخ اجتماعی تخلف از قوانین و عدم رعایت موازین شرعی در پایبندی به ضوابط و مقررات، هنوز برخی از افراد و مدیران ما این ضرورت عقلی را به صورت کامل رعایت نمی‌کنند.

در چنین شرایطی کار ما، برای جا انداختن پایبندی به ضوابط دشوارتر است. در مورد پرسش شما، مسئولیت این ناهنجاری‌ها با مدیران صادرکننده بخشنامه است، من اگر جایی علم پیدا کنم که فساد هست، یک ساعت هم تحمل نخواهم کرد.

در مدتی که در این معاونت حضور دارم، حدود ۸ معاون معماری و شهرسازی در مناطق، با هماهنگی شهرداران منطقه تغییر کرده‌اند. آنها افرادی بودند که در برابر جریان فساد و رانت‌خواری (نمی‌گویم خودشان فاسد بودند) ایستادگی نکردند. برای جایگزینی هم خیلی‌ها به من معرفی شدند که وقتی سابقه آنها را نگاه کردم، در سابقه بعضی از آنها سوءاستفاده از موقعیت وجود داشت، به همین دلیل با انتخاب آنها موافقت نشد.

معاونانی که جابجا شدند، به روش‌های ناصواب شهره بودند

با یک بررسی میدانی پی خواهید برد، در مناطقی که معاونان جابجا شدند به روش های ناصواب شهره بودند، به اینکه کار جدی برای مبارزه با فساد نمی‌‌کردند و یا اینکه پایبند به ضوابط و مقرراتی که از آنها انتظار می‌رفت نبودند، البته کسی که متهم به تخلف باشد به هیأت‌های رسیدگی به تخلفات معرفی می‌شود و در آنجا با شنیدن دفاعیات وی رأی متناسب برای آنها صادر می‌شود.

از سوی برخی مدیران شهری مدام اعلام می‌شود با جلوگیری از فروش تراکم درآمدهای شهری کاهش یافته، جایگزین شهرداری برای افزایش درآمدها چیست؟

در موضوع فروش تراکم آنچه که خط قرمز است و نباید رخ دهد‌، نادیده گرفتن ضوابط و برنامه‌های شهری است، این در حالی است که اگر در چارچوب طرح‌ها، با توجه به قانون و ضوابط بیش از تراکم پایه، پروانه داده شود، هیچ اشکالی ندارد. ضمن اینکه در نقشه پهنه‌بندی شهر، میزان بیشترین تراکم مجاز برای هر زمین نشان داده شده است.

برای مثال در زمینی که دو طبقه موجود را به ۵ طبقه افزایش می‌دهند،‌ آن سه طبقه مازاد، در حد تراکم مجاز است و دریافت عوارض نوعی مشارکت شهرداری با مالکی است که می‌خواهد ساخت‌وساز کند. شهرداری موظف است؛ در قبال تراکم مازاد، سرانه‌های خدماتی را تأمین کند، پس باید با عوارضی که می‌گیرد، حقوق شهر را نسبت به این پروانه دریافت کند. این موضوع در همه‌جای دنیا نیز به روش های گوناگون مرسوم است.

مدیریت شهری باید در منفعت مالک شریک باشد

اگر مدیریت شهری اجازه بارگذاری بر روی زمینی را می‌دهد، باید در منفعت مالک شریک باشد، تا از این راه بتواند هزینه‌های تأمین زیرساخت‌های شهر را فراهم کند. طرح‌های توسعه شهر، مکان‌های مناسب یا شرایط زمین مناسب برای بارگذاری بیشتر را مشخص می‌کنند، حال چنانچه در جایی که نباید بارگذاری اتفاق می‌افتاده، مبادرت به فروش تراکم مازاد شود، ساختار شهر بهم می‌ریزد و در بلندمدت درآمد شهرداری را کاهش خواهد داد و آسایش شهروندان را به مخاطره می‌اندازد، جریانی که در گذشته شهر تهران بسیار متداول بوده و هیچ‌کسی هم نمی‌تواند آثار آن را از شهر بزداید، ما فقط توانسته‌ایم جلوی تداوم آن را بگیریم. باید کشش ساخت و ساز را در جایی که ساختار شهر را بهم می‌ریزد کم کرد.

گلپایگانی در ادامه گفت: برای مدیریت روند ساخت‌وساز، در سال گذشته عوارض صدور پروانه را به سمت واقعی‌تر شدن تغییر دادیم. برای مثال در منطقه‌ای از تهران که قیمت آپارتمان نوساز ۵۰ میلیون تومان است، قیمت یک مترمربع تراکم در نهایت ۴۰۰ هزار تومان بود. خیلی تلاش شد و با کمک شورای اسلامی شهر، به ۷۰۰ هزار تومان رسانده شد، ‌در حالی که این عدد باید خیلی بیشتر از اینها باشد و هنوز با عدد واقعی فاصله دارد.

نرخ عوارض باید واقعی شود

معاون شهردار تهران تأکید کرد: بخشی از نگرانی شهرداری در مساله درآمدها باید با واقعی کردن عدد عوارض محقق شود و همچنین باید دنبال درآمدهای پایدار دیگری برای اداره شهر رفت تا از نگرانی‌ها کاسته شود، ظرفیت ساخت‌وساز در شهر تهران محدود است و سقفی دارد. یک جایی دیگر ساختمان کلنگی یا زمین خالی برای نوسازی و بارگذاری نخواهد بود.

در جنوب تهران چه اقداماتی در نرخ عوارض برای نوسازی صورت گرفته است؟

برای اینکه نوسازی را به سمت مناطق جنوب شهر ببریم،‌ اختلاف فاحشی در تعدیل عوارض اتفاق افتاد و عوارض پروانه در مناطق گران شهر نسبت به مناطق جنوب شهر بیشتر شد به طوری که عوارض پروانه ساخت در مناطق گران شهر ۲.۴ برابر مناطق جنوبی شد و این سیاست، تا حدودی روی آمار صدور پروانه در ۸ ماه نخست امسال تأثیر خود را نشان داد. در مناطق جنوبی آمار صدور پروانه از دو سال گذشته وضعیت بهتری دارد، در بافت های فرسوده علاوه بر اینکه تراکم رایگان است، یک طبقه تراکم تشویقی نیز داده می‌شود.

آیا تراکم تشویقی با سیاست کاهش تراکم فروشی در تضاد نیست؟

این تشویق براساس طرح مصوب شهرسازی است و برای هدایت تحولات شهر و شتاب بخشی به روند نوسازی بافت‌های فرسوده پیش بینی شده است.

در گزارش هزینه و درآمدهای شهرداری همیشه درخصوص درآمدهای پایدار شهرداری بحث است و معاونت شهرسازی و معماری یکی از حوزه‌های چالشی در ایجاد درآمدهای پایدار است، چگونه می‌خواهید به سمت پایدارسازی درآمدها بروید؟

باید دامنه گزینه‌هایی که برای درآمدهای پایدار در نظر گرفته شده گسترده‌تر شود. در این باره مطالعات گسترده‌ای انجام شده و در همه آنها بر ضرورت تغییر رویکردها و روش‌های درآمدزایی تأکید شده است به عنوان نمونه، درباره تغییر کاربری ملک به تجاری یا اداری و دریافت هزینه تغییر کاربری، یک راه دیگر دریافت بخشی از درآمد حاصل از فعالیت در ملک است.

در این گزینه مدیریت شهری به صورت پیوسته در کنار مالک خواهد بود و متناسب با فعالیت صاحب واحد تجاری یا اداری از وی مبلغی دریافت می‌شود. در این روش درآمد شهرداری به فعالیت در ملک وابسته می‌شود، این روش به نفع مالک و فعال اقتصادی هم هست، وقتی شهرداری ببیند در درآمد آن فعالیت شریک است، حتما سازوکاری برای پویایی و گسترش فعالیت و سودآوری وی به کار می‌بندد. اینکه شهرداری و مالکان همسود باشند، حتما به نفع شهروندان نیز هست. در این روش در آغاز شکل‌گیری فعالیت، لازم نیست شخص کارآفرین هزینه سنگینی برای تغییر کاربری بپردازد، اینها دو رویکرد متفاوت به درآمدزایی در شهر است.

مشکلات حقوقی در تامین درآمدهای پایدار؛ نهادهای دولتی عوارض نوسازی را پرداخت نمی‌کنند

گلپایگانی در ادامه به مشکلات حقوقی که در زمینه دریافت عوارض نوسازی به عنوان یک منبع درآمدی پایدار اشاره کرد و گفت: در عوارض نوسازی به عنوان یکی از منابع درآمدهای پایدار که به عنوان حق شارژ شهر، توسط شهروندان پرداخت می‌شود، مشکلی از نظر حقوقی داریم، بخشی از مردم و نهادهای دولتی عوارض نوسازی را به موقع پرداخت نمی‌کنند.

اکنون شهرداری تهران نزدیک به دو هزار میلیارد تومان از محل عوارض نوسازی طلبکار است و به راحتی نمی‌تواند آن را وصول کند و حل این مساله نیازمند اصلاح قانون است. امیدوارم در لایحه درآمدهای پایدار مدیریت شهری که اکنون در مجلس درجریان است به این مسئله نیز توجه شود و با پیش بینی محل مناسب برای تأمین نیازهای توسعه زیرساخت‌ها و هزینه‌های نگهداری شهر، مدیریت شهری را از درآمد متکی به فروش تراکم بی‌نیاز کند. ‌

کدام نهادهای دولتی در پرداخت عوارض همکاری ندارند؟

خیلی‌از وزارتخانه‌ها عوارض سالانه را پرداخت نکرده‌اند و اصلا در بودجه مصوب سالانه خود پرداخت عوارض نوسازی را پیش بینی نمی‌کنند.

شهرداری تهران اخیرا مناقصه چند قطعه زمین در محلات شوش و هرندی را منتشر کرد و برای برخی از آنها عوارض ساختمانی به مبالغ ۷۵ میلیون و ۲۵ میلیون تومان را در نظر گرفت، در حالی که عوارض در بافت فرسوده باید صفر باشد، چرا برای آنها عوارض درنظر گرفته شد؟

تخفیف در بافت‌های فرسوده مخصوص کاربری مسکونی و تجاری تا مساحت مشخصی است. اگر ملکی تا ۲۰ مترمربع تجاری داشته باشد و جزء حقوق مکتسبه‌اش باشد، هنگام تخریب و نوسازی و صدور پروانه عوارضی دریافت نمی‌شود، اما بیشتر از آن را باید عوارض بدهند. این املاک احتمالا واحد تجاری داشته و باید برای آن عوارض بدهند.

چرا پلاسکو بدون پارکینگ و پروانه ساخت در حال ساخت است؟

پلاسکو باید پروانه دریافت کند و کارهای آن در حال انجام است. تولید نقشه‌ها زمانبر شده و بنیاد مستضعفان برای انجام یک کار خوب هزینه زیادی کرده، دو بار مسابقه معماری در مقیاس ملی برگزار شده است. براساس مصوبات شورای تأمین استان اجازه دادیم تا تراز روی زمین، زیر نظر یک شرکت معتبر ساخت‌وساز پیش رود، اما برای ادامه باید پس از طی فرایند لازم پروانه بگیرند. برای پارکینگ نیز در مصوبه شورای عالی شهرسازی اجازه ساخت پارکینگ در خارج از ملک صادر شده است، چرا که در خود ملک این امکان نبود.

۳گزینه پیشنهادی برای پارکینگ پلاسکو روی میز است

آیا مکانی برای پارکینگ پلاسکو درنظر گرفته شده است؟

چند گزینه در همان نزدیکی هست، اما هنوز قطعی نشده، نباید پارکینگ بهانه‌ای شود که وضعیت ترافیکی صبح و عصر را بدتر کند. دنبال آن هستیم پارکینگ در جایی ایجاد شود که به بار ترافیکی منطقه اضافه نکند. درباره مکان پارکینگ به این دلیل که قطعی و نهایی نشده صحبت نمی‌کنم.

از آنجا که بحث پیاده محور کردن میدان امام خمینی و لاله‌زار را در دستور داریم، این پارکینگ می‌تواند در جایی قرار گیرد که به این فضای پیاده نیز سرویس دهد، یعنی چنانچه در خدمت شهر و پلاسکو باشد از دید ما بهتر است، با این رویکرد نیز دو جا پیشنهاد شده، همچنین پارکینگ پروانه نیز یکی از گزینه‌هاست که شاید دست به نقدترین باشد، اما باید منتظر ماند و دید کدامیک به سرانجام می‌رسد.

ایلنا