تقلای مستاجران برای تامین مبلغ ودیعه مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، بازار اجاره مسکن در روزهای اخیر که بازار خرید و فروش مسکن در رکود به سر می‌برد، سیر صعودی در پیش گرفته و با توجه به اینکه متولی آن نیز مشخص نیست، امکان کنترل آن وجود ندارد. نتیجه اینکه به دلیل گرانی مسکن و ناتوانی دهک‌های یک تا هفت در خرید مسکن، این دهک‌ها بالاجبار باید به بازار اجاره بها هدایت شوند که این اتفاق سبب شده تا بر خلاف بازار خرید و فروش مسکن که دست بالا با خریدار است نه مالک، تعیین‌کننده اجاره‌بها، موجر باشد نه مستأجر.

گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار اجاره بهای مسکن در آذر ماه نیز اگرچه از افزایش ۲۸.۲ درصدی اجاره بها در آذرماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته (آذر ۹۷) حکایت دارد، اما می‌گوید این شاخص در مهر ماه امسال با افزایش ۳۵ درصدی نسبت به مهر ماه سال گذشته در اوج قیمت‌ها بود اما از مهر ماه به بعد روند نزولی در پیش گرفت و کاهش حدوداً ۷ درصدی در آذر ماه نسبت به مهر ماه امسال در اجاره بها ثبت شده است.

مرکز آمار ایران نیز اخیراً متوسط اجاره بها در تابستان را اعلام کرد که بر اساس آن، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در سطح کشور ۱۳۵,۰۱۱ ریال با میانگین مساحت ۹۹ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۳ سال بوده است، که نسبت به فصل قبل ۶.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۴.۹ درصد افزایش داشته است.

نابسامانی بازار اجاره بها و افزایش ناگهانی قیمت‌ها در ماه‌های اخیر سبب شده تا موجران به مستأجرانی که خواهان تمدید قرارداد اجاره هستند، پیشنهاد افزایش ودیعه مسکن یا اجاره بها را بدهند که با توجه به اینکه تصور اکثر مستأجران این است که پول ودیعه مسکن در تملک آنها باقی می‌ماند ولی پولی که بابت کرایه مسکن به موجر پرداخت می‌شود، از جیب مستأجر رفته است، لذا خواهان پرداخت ودیعه (پول پیش) بیشتر هستند تا اینکه اجاره بها افزایش یابد.

تقلای مستأجران برای انتخاب بهینه

این در حالی است که بسیاری از مشاوران املاک می‌گویند با توجه به اینکه مستأجران، امکان تأمین رقم ودیعه مسکن که از سوی موجر مطالبه می‌شود را ندارند، نهایتاً به دلیل نداشتن زمان کافی برای یافتن واحد مسکونی اجاره‌ای جدید، تن به افزایش کرایه ماهانه می‌دهند!

یکی از مشاوران املاک واقع در منطقه ۵ تهران درباره نابسامانی بازار اجاره بها گفت: به طور میانگین برخی موجران تا ۵۰ درصد خواهان افزایش اجاره بهای واحد مسکونی خود از مستأجران شده اند به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۶۰ متری سال گذشته به رقم ۹۰ میلیون تومان رهن کامل داده شده بود که مالک این واحد از مستأجر خواست تا آن را به ۱۳۰ میلیون تومان رهن کامل یا ۸۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه یک و نیم میلیون تومان - برای تمدید دوره زمانی یک ساله -، تغییر دهد.

یک مشاور املاک در منطقه ۳ نیز از افزایش بعضاً تا ۱۰۰ میلیون تومانی ودیعه مسکن برای واحدهای مسکونی ۶۰ تا ۸۰ متری در این منطقه در ۶ ماه اخیر خبر داد گفت: در حالی که در تیر ماه امسال قرارداد اجاره واحد مسکونی ۸۰ متری در منطقه ۳ تهران، ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۲.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه بود، در یک ماه گذشته موجران خواهان تغییر رقم ودیعه واحد مسکونی اجاره‌ای با همین مشخصات به دو برابر تا حدود ۲۰۰ میلیون تومان یا افزایش رقم اجاره ماهانه به بیش از ۴ میلیون تومان شده اند که سبب کوچ بخش مهمی از اقشار متوسط به بالا، از منطقه ۳ به مناطق ۲۲، ۵ یا ۸ شده است.

اگرچه این افزایش اجاره بها در مناطق جنوبی و مرکزی پایتخت کمتر از ۳۰ درصد است، اما با توجه به درآمد اقشار ساکن مناطق ۱۲ تا ۲۰ تهران، همین میزان افزایش نیز فشار سنگینی به خانوارها تحمیل می‌کند. به عنوان مثال یکی از ساکنان منطقه ۱۲ گفت: در پایان زمان قرارداد اجاره واحد مسکونی، موجر خواهان افزایش ۱۰ میلیون تومان ودیعه مسکن شده؛ در حالی که بنده با حقوق حداقلی مصوب وزارت کار، در حال گذران زندگی هستم و توان پرداخت بیشتر برای اجازه بها یا ودیعه را ندارم.

موجران؛ متقاضیان تازه وام‌ها ۵۰ تا ۱۰۰ میلیونی

نتیجه این فشارها سبب شده تا مستأجران در ماه‌های اخیر به سمت دریافت وام‌های بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان متمایل شده اند؛ این در حالی است که در سال‌های ۹۴ و ۹۵ بسیاری از افرادی که خواهان خرید مسکن در تهران بودند، با دریافت وام‌های زیر ۱۰۰ میلیون تومان به تکمیل آورده‌های نقدی خود برای خرید مسکن می‌پرداختند.

یک کارمند بانک با تأیید این موضوع گفت: در حال حاضر میزان تقاضای دریافت وام‌های زیر ۱۰۰ میلیون تومان از سوی اقشار کارمند پس از یک دوره کاهش میزان تقاضا به دلیل گرانی ناگهانی مسکن، افزایش یافته است؛ چرا که در دو سه سال قبل متقاضیان اکثراً برای افزایش قدرت «خرید مسکن» از این وام‌ها استفاده می‌کردند اما در چند ماه اخیر وقتی از متقاضیان سوال می‌کنیم که برای چه هدفی این وام را می‌خواهند، اکثراً اعلام می‌کنند برای تأمین «ودیعه مسکن» مجبور به دریافت تسهیلات گران قیمت ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی هستند.

از سوی دیگر، این تسهیلات اگرچه با نرخ سودهای ظاهراً ۱۸ درصد اعطا می‌شود، اما به دلیل بلوکه شدن بخشی از این تسهیلات در حساب وام گیرنده تا زمان اتمام اقساط آن، عملاً به بیش از ۲۳ درصد افزایش می‌یابد؛ درنتیجه اقساطی که ماهانه از سوی وام گیرنده پرداخت می‌شود، می‌تواند حتی به رقم اجاره همان واحد مسکونی در هر ماه که قرار بود از سوی مستأجر به موجر پرداخت شود، نزدیک شود.

اقدامات سیاست گذار به داد مستأجران خواهد رسید؟

از سوی دیگر وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی ساماندهی بخش مسکن، تنها با راه اندازی طرح ملی مسکن و احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، به حوزه ساخت و ساز ورود کرده و حوزه اجاره مسکن را تقریباً به فراموشی سپرده است.

مهمترین اقدامی که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در یک ماه اخیر برای بخش اجاره بها در نظر گرفته، ارائه درخواست تغییر تعدادی از بندهای آئین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن به کمیسیون زیربنایی هیئت دولت به ریاست وزیر راه و شهرسازی است تا پس از تصویب در کمیسیون، به صحن هیئت دولت ارائه شود.

یکی از مهمترین تغییرات این آئین نامه، افزوده شدن امکان واگذاری اراضی دولتی به سازنده به صورت ۹۹ ساله برای احداث واحدهای مسکونی اجاره‌ای ویژه اقشار کم درآمد است.

این در حالی است که اگرچه مشکل اصلی بازار اجاره بها در شهرهای بزرگ است، اما بر اساس اعلام محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، دولت در کلانشهرها زمین ندارد تا به سازنده بدهد!

همچنین از دیگر بندهای مهم دیگری که به آئین نامه پیشنهادی قرار است در صورت تأیید کمیسیون زیربنایی دولت، افزوده شود، امکان واگذاری زمین دولتی برای ساخت واحدهای اجاره به شرط تملیک حداکثر ۵ ساله است.

گفتنی است در آئین نامه فعلی قانون ساماندهی مسکن، برای میزان اراضی دولتی قابل واگذاری به ساخت مسکن اجاره‌ای، سقف تعیین شده که در آئین نامه پیشنهادی این سقف برداشته شده است.

مهر