فراز و فرود تورم زمین در بازار املاک تهران

به گزارش اخبار ساختمان، بازار «زمین» در تهران مطابق پیش‌بینی‌ها و اطلاعاتی که پیش‌تر فعالان ساختمانی ارائه کرده بودند با «توقف رشد قیمت» روبه‌رو شد. داده‌های مرکز آمار ایران از جزئیات معاملات ملک کلنگی در پایتخت نشان می‌دهد تورم فصلی زمین سرانجام در پاییز از نفس افتاد؛ به‌طوری‌که این نوع املاک که به‌عنوان زمین معامله می‌شود در پاییز تقریبا با قیمت میانگین تابستان خرید و فروش شدند.

ورود بازار زمین به فاز ثبات قیمت به معنای آغاز خروج سریع سفته‌باز‌ها از این طبقه حساس بازار ملک – در مقایسه با مسکن و اجاره- می‌تواند باشد. فصل گذشته همچنین خرید زمین ۴۰ درصد نسبت به فصل قبل از آن افزایش یافت. این وضعیت بیانگر عکس‌العمل سریع تقاضای مصرفی در این بازار یعنی بساز‌و‌بفروش‌ها به آرامش قیمتی است.

اکنون بررسی‌ها مشخص می‌کند ثبات قیمت زمین ۴ تاثیر مثبت در بازار مسکن و ساخت‌وساز دارد که مهم‌ترین آن «سیگنال روشن به سفته‌باز‌ها در معاملات آپارتمان» است. تورم زمین طی حداقل یک سال اخیر به‌عنوان موتور داخلی شارژ تورم مسکن (متغیر درونی بازار)، عامل بخشی از جهش‌های مکرر قیمت واحد‌های مسکونی بود. در حال حاضر پیش‌بینی می‌شود اوضاع عرضه واحد‌های نوساز‌ها و همچنین سطح قیمت مسکن در تهران از روند بدتر شدن فاصله بگیرد.

تورم زمین در بازار املاک شهر تهران در فصل پاییز امسال از نفس افتاد. گزارش مرکز آمار از تحولات بازار زمین شهر تهران در فصل پاییز امسال نشان می‌دهد رشد فصلی قیمت زمین در شهر تهران در سه ماه سوم سال ۹۸ به نزدیک صفر درصد رسیده است.

اطلاعات مرکز آمار ایران از تحولات بازار بالادست املاک شهر تهران در فصل پاییز امسال حاکی از آن است که میانگین قیمت زمین در فصل پاییز نسبت به سه ماه تابستان معادل ۳۹ صدم درصد یعنی در حد کمتر از ۱۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرده است. به این معنا که میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران از ۱۸ میلیون و ۶۶۰ هزار تومان در فصل تابستان به ۱۸ میلیون و ۷۳۳ هزار تومان در فصل پاییز رسیده است.

این در حالی است که تورم فصلی زمین در پاییز سال گذشته معادل ۲۵ درصد، در زمستان سال گذشته معادل ۴۴ درصد و در فصل بهار و تابستان امسال به‌طور میانگین حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد در هر فصل بوده است؛ بنابراین آمار جدید منتشرشده از تحولات بازار زمین در فصل پاییز امسال نشان می‌دهد رشد قیمت زمین که خود یک موتور داخلی (فاکتور درونی بخش مسکن اثرگذار بر قیمت) برای جهش قیمت مسکن بوده است بالاخره پس از چهار فصل آرام گرفته است.

بررسی‌ها و تحقیقات میدانی انجام شده نیز کند شدن روند تورم قیمت زمین را پیش‌بینی کرده بود. پیش از این در میانه فصل پاییز «دنیای اقتصاد» در قالب تحقیقات میدانی از فعالان ساختمانی اعلام کرد: کند شدن روند رشد قیمت ملک کلنگی برای برخی فعالان ساختمان در برخی محلات شهر احساس شده و قیمت زمین در ماه‌های فصل پاییز چندان با افزایش مواجه نبوده است.

نکته جالب آنکه کند شدن روند تورم نقطه‌ای زمین نیز در فصل پاییز قابل مشاهده است. مطابق اعلام مرکز آمار زمین، تورم نقطه‌ای زمین در فصل پاییز نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۸۵ درصد بوده است.

مقایسه تورم نقطه‌ای در سه فصل ابتدایی سال جاری نیز به نوعی نشان‌دهنده روند نزولی این شاخص در بخش زمین است. به‌طوری‌که مطابق آمار رسمی مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ای بخش زمین شهر تهران، در فصل بهار معادل ۱۷۴ درصد و در فصل تابستان معادل ۱۳۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته ثبت شده و نهایتا در فصل پاییز به ۸۵ درصد رسیده است.

به عبارتی شیب تورم نقطه‌ای در پاییز نسبت به دو فصل گذشته سال ۹۸، تقریبا نصف شده که ناشی از سقوط آزاد تورم فصلی (توقف رشد فصلی قیمت زمین) است. البته در این میان گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد در پاییز امسال، معاملات زمین نسبت به فصل تابستان معادل ۴۷ درصد رشد را تجربه کرده است. مقایسه رشد فصلی «معاملات» و «قیمت» که در دو جهت مخالف یکدیگر حرکت کرده‌اند، یک پیام مشخص از وضعیت بازار زمین (ملک کلنگی) در شهر تهران طی فصل پاییز امسال دارد.

براساس آمار، جنس معاملات در فصل پاییز نشان می‌دهد به شکل قابل توجه، تقاضای مصرفی (بسازوبفروش‌ها) در بازار زمین فصل پاییز حضور داشته و اقدام به خرید کرده‌اند و در مقابل حضور تقاضای سفته بازی در این مقطع زمانی در بازار زمین نسبت به فصول قبل امسال کمرنگ بوده است.

چراکه اگر حضور سفته‌باز‌ها در بازار زمین پایتخت در سه ماه سوم امسال همچون فصول قبل پررنگ بود اثر آن به‌طور مشخص روی تورم فصلی زمین قابل مشاهده بود. این وضعیت درباره توقف تورم فصلی زمین در فصل پاییز امسال قابل انتظار و پیش‌بینی بود. چنانکه «دنیای اقتصاد» در دو گزارش جداگانه انتظار پیدایش این وضعیت را در بازار زمین به‌عنوان بازار بالادست بخش املاک اعلام کرده بود.

پیش‌بینی نخست به یک تحقیق میدانی مربوط می‌شود که در ابتدای ماه جاری با استعلام از فعالان ساختمانی در مناطق مختلف شهر تهران با عنوان «رصد مسکن با دوربین زمین» منتشر شد. در این گزارش با استناد به گزارش مرکز آمار مربوط به فصل تابستان اعلام شد: نسبت قیمت زمین به مسکن در فصل تابستان که معادل ۴/ ۱ برابر بود به بیشترین میزان خود در تمام سال‌های گذشته رسیده است.

در سه ماه دوم سال جاری، سطح قیمت زمین بسیار از قیمت مسکن فاصله گرفت و همین امر منجر به افزایش نسبت قیمت زمین به مسکن شد. هرچند در فصل‌های قبل از آن، رشد قیمت مسکن از زمین پیشی گرفته بود؛ اما در نیمه نخست امسال، تورم زمین مجددا از مسکن سبقت گرفت و همین موضوع منجر به افزایش فاصله آن‌ها شد.

در گزارشی که در تاریخ هشتم بهمن ماه امسال در «دنیای اقتصاد» منتشر شد عنوان شد، رسیدن نسبت قیمت زمین به مسکن به بیشترین میزان خود در سال‌های گذشته یک پیام مشخص برای بازار دارد و آن اینکه این نسبت بیش از میزان ثبت شده در فصل تابستان امسال نمی‌تواند پیش رود و این پیش‌بینی دقیقا به معنی انتظار توقف روند رشد قیمت زمین در پایان سال جاری بود.

پس از انتشار این گزارش نیز در چند روز اخیر، حسین عبده‌تبریزی، صاحب‌نظر اقتصادی عنوان کرد: وجود یک اعتقاد به معجزه در بازار ملک منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن در ماه‌های اخیر از مسیر حضور و فعالیت سفته‌بازان در بازار شده است.

با این حال عبده‌تبریزی در پیش‌بینی خود اعلام کرده بود به زودی اعتقاد به معجزه سفته بازان برای بازگشت دوره رونق قیمتی در بازار ملک و زمین متوقف خواهد شد. چراکه بخش واقعی تقاضا در بازار زمین (سازنده ها) و در بازار مسکن (خانه‌اولی‌ها) در بازار حضور ندارند و به زودی فعالیت این نوع تقاضا در بازار متوقف خواهد شد و تورم به حدود صفر درصد خواهد رسید.

گزارش مرکز آمار ایران که روز گذشته در حوزه بازار زمین طی فصل پاییز امسال منتشر شد، نشان می‌دهد هر دو پیش‌بینی محقق شده است. اول آنکه نسبت قیمت زمین به مسکن افزایش پیدا نکرده و در سطح ۴/ ۱ برابر فصل تابستان باقی مانده است و دوم آنکه اعتقاد به معجزه سفته‌باز‌ها از میان رفته و این گروه از تقاضا به تدریج در حال خروج از بازار هستند. ثبت تورم فصلی نزدیک به صفر درصد در فصل پاییز حاکی از آن است که در این فصل نسبت به سه ماه دوم امسال، سفته‌بازی کمتری در بازار زمین رخ داده است.

با توجه به وضعیت رخ داده در بازار زمین فصل پاییز و تحقیقات میدانی انجام شده در مورد انتظارات فعالان ساختمانی از این بازار در فصل پایانی امسال به نظر می‌رسد بسازوبفروش‌ها انتظار برقراری ثبات نسبی قیمت زمین در فصل زمستان را دارند. سازنده‌ها در هفته‌های گذشته از فصل زمستان، عنوان می‌کنند شاهد جهش قیمت زمین در شهر تهران نبوده‌اند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد ثابت شدن قیمت زمین می‌تواند آثار چهار جانبه‌ای را بر بازار املاک داشته باشد. اول آنکه، این اتفاق مسیر را برای سرمایه‌گذاران جدید ساختمانی هموار می‌کند؛ چراکه در فصول قبل، جهش قیمت زمین منجر به کاهش حاشیه سود پروژه‌های ساختمانی شده بود و همین امر به یک دیوار بزرگ برابر سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی بدل شده بود.

دوم آنکه، موتور داخلی تحریک قیمت مسکن از مدار اثرگذاری خارج شد. به تعبیری می‌توان انتظار داشت در ماه‌های آتی با ادامه ثبات قیمت زمین، قیمت مسکن از این مسیر با تورم مواجه نشود.

سوم آنکه، یک سیگنال روشن به سفته باز‌های بازار مسکن می‌دهد. از آنجاکه رشد قیمت زمین به دلیل عرضه محدود در سال‌های گذشته بیش از قیمت مسکن بود، بنابراین سفته باز‌ها در این بخش حضور پررنگ تری داشتند. اما حالا با عبور بازار زمین از فاز جهش قیمت، به نظر می‌رسد شمارش معکوس برای خروج سفته باز‌ها ابتدا از بازار زمین و سپس بازار مسکن آغاز شده است. این سیگنال می‌تواند به نفع تقاضای مصرفی در هر دو بخش باشد.

چهارم آنکه، با توجه به وجود چشم انداز روشن برای سازنده از محل ثبات قیمت زمین برای آغاز فعالیت جدید ساختمانی، از عرضه نوساز در بازار مسکن انجمادزدایی می‌شود و انتظار می‌رود بخشی از سازنده‌ها برای آغاز پروژه‌های جدید، واحد‌های نوساز تکمیل‌شده خود را به بازار عرضه کنند.

بوبینا