تطبیق بازار اجاره با وضعیت فوق‌العاده تهران
۱۳:۱۷ | ۱۳۹۸/۱۲/۱۲
به گزارش اخبار ساختمان، بررسی‌ها از آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن در روزهای پایانی سال‌جاری نشان می‌دهد بازار اجاره در آخرین ماه سال ۹۸ دست‌کم تحت‌تاثیر دو عامل عمده با شرایط رکود سنگین مواجه شده است و معدود معاملات اجاره مسکن که در دی ماه و بهمن ماه در این بازار انجام می‌شد نیز به میزان قابل‌توجهی افت کرده است. همین موضوع باعث شده است شیب تورم نقطه‌ای بازار اجاره تقریبا صفر شود.
در واقع بازار اجاره مسکن مطابق با آخرین آمارهای رسمی مربوط به تحولات این بازار در شهر تهران،به لحاظ سرعت رشد اجاره‌بها به حالت ثبات نسبی رسیده حتی بررسی تغییرات ماهانه سطح اجاره‌بها حاکی از به صفر رسیدن تورم ماهانه در این بازار است.آمارها نشان می‌دهد میانگین اجاره‌بهای هرمترمربع واحد مسکونی اجاره‌ای در شهر تهران در بهمن ماه امسال ۴۰ هزار تومان بوده است.
این آمار ترکیبی با استفاده از داده‌ها و اطلاعات رسمی مربوط به نرخ رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن در پایتخت که از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود و همچنین میانگین سطح اجاره‌بهای مسکن در هر فصل که از سوی مرکز آمار ایران منتشر می‌شود، استخراج شده است.
بر این اساس، درحالی میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در بهمن ماه به ۴۰ هزار تومان رسیده است که این میزان در دی ماه نیز نزدیک به همین رقم بوده است. در واقع از آنجا که میانگین سطح اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در بهمن ماه نیز معادل این میزان در دی ماه بوده است تورم ماهانه اجاره مسکن در ماه میانی زمستان به صفر رسیده است.
این درحالی است که آمارهای رسمی همچنین از به صفر رسیدن شیب تورم نقطه‌ای اجاره مسکن نیز خبر می‌دهند. براساس آمارها،در بهمن ماه امسال تورم نقطه‌ای اجاره مسکن معادل ۴/ ۲۹ درصد بوده است. این میزان در دی ماه نیز معادل ۲۹ درصد به ثبت رسید. این درحالی است که در پاییز امسال میانگین اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در مقایسه با پاییز سال گذشته ۳۱ درصد رشد کرد.
پاییز امسال تورم نقطه‌ای اجاره مسکن به اوج خود رسید اما در زمستان با کاهش شیب تورم نقطه‌ای اجاره مسکن،نرخ رشد نقطه‌ای ۲۹ درصدی در دی ماه و ۴/ ۲۹ درصدی در بهمن ماه تجربه شد. از ابتدای زمستان امسال با کاهش شیب تورم نقطه‌ای در بازار اجاره، نوعی شیب‌زنی هم در این بازار تجربه شد. هم‌اکنون سرعت رشد اجاره‌بها در پایتخت ثابت شده است و حتی تغییرات ماهانه نرخ اجاره مسکن در شهر تهران به صفر رسیده است.
بیشتر بخوانید:
تاثیر ویروس کرونا بر بازار مسکن
با این حال سوال مهمی که در این رابطه مطرح است آنکه چرا در شرایطی که عملا معاملات مصرفی در شهر تهران در پایین‌ترین سطح خود انجام می‌شود و عمده تقاضای جدید خانه اولی به بازار اجاره هدایت می‌شود، میانگین اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در بهمن ماه در مقایسه با دی ماه ثابت مانده و افزایش نداشته است؟ حتی نرخ رشد نقطه‌ای اجاره‌بها در زمستان در مقایسه با پاییز با کاهش مواجه شده است. تغییرات ۱۱ ماهه بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان می‌دهد نقطه اوج تورم اجاره مسکن در پایتخت در مهرماه امسال تجربه شد.
درحالی‌که بعد از ثبت بالاترین تورم نقطه‌ای اجاره در هفتمین ماه از سال ۹۸ نوعی شیب‌زنی در این بازار رخ داد. درحالی‌که نرخ اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در مهرماه امسال به‌طور متوسط نسبت به مهرماه سال گذشته حدود ۳۵ درصد رشد کرد، در ماه‌های بعد به‌صورت پی‌در‌پی تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در مقایسه با نقطه اوج تورم اجاره، مسیر کاهشی در پیش گرفت و فشار اجاره‌بها در پایتخت به‌طور نسبی کمتر شد. تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در فروردین ماه امسال برابر با ۲۲ درصد بود.
در اردیبهشت ماه همزمان با ثبت تعداد بیشتری از قراردادهای اجاره مسکن به دلیل نزدیک شدن به مقطع زمانی اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن به ۶/ ۲۲ درصد افزایش یافت. این میزان همچنین در خردادماه بازهم افزایش یافت و به ۲۳ درصد رسید. در ادامه مسیر افزایشی تورم اجاره مسکن، نرخ رشد اجاره‌بها در تیرماه سال‌جاری در مقایسه با تیرماه سال گذشته به ۸/ ۲۴ درصد افزایش یافت و این میزان در مردادماه به ۱/ ۲۸ درصد رسید.
در شهریور‌ماه تورم نقطه‌ای اجاره با عبور از ۳۰ درصد به ۴/ ۳۱ درصد رسید. اما در مهرماه نقطه اوج تورم اجاره‌به ثبت رسید. سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در مهرماه امسال در مقایسه با مهرماه سال گذشت ۸/ ۳۴ درصد افزایش یافت. با این حال، در آبان ماه تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در مسیر کاهشی قرار گرفت و تورم نقطه‌ای ۴/ ۳۱ درصدی در این ماه به ثبت رسید. این مسیر کاهشی در آذرماه نیز ادامه یافت طوری‌که تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در این ماه به ۲/ ۲۸ درصد کاهش پیدا کرد.
با این حال، در دی ماه تورم نقطه‌ای اجاره‌به‌صورت خفیف افزایش یافت و به ۲۹ درصد رسید. در بهمن ماه نیز تورم نقطه‌ای اجاره مسکن معادل ۴/ ۲۹ درصد گزارش شد و میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع مسکن در این ماه تقریبا معادل میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه یعنی ۴۰هزار تومان گزارش شد.
این درحالی است که براساس اطلاعات مرکز آمار، اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال به‌طور میانگین در شهر تهران به ازای هر مترمربع معادل مبلغ ۴۳ هزار و ۵۰۰ تومان بود. همچنین در پاییز امسال نیز میانگین اجاره‌بها در شهر تهران تا مرز ۴۵ هزار تومان در هر مترمربع پیشروی کرد و در دی ماه با توجه به میزان رشد نقطه‌ای اجاره‌بها، میانگین اجاره مسکن به حول و حوش مترمربعی ۴۰ هزار تومان کاهش یافت. این میزان در بهمن ماه نیز معادل ۴۰ هزار تومان گزارش شده است که نشان‌دهنده به صفر رسیدن تورم ماهانه اجاره مسکن در شهر تهران در میانه زمستان است.
کارشناسان و فعالان بازار اجاره دو علت عمده برای این موضوع مطرح می‌کنند. واسطه‌ها و فعالان بازار اجاره درحالی شرایط فعلی حاکم بر بازار اجاره را ابررکود معاملاتی در این بازار توصیف می‌کنند که در عین حال از یک توافق جدید بین موجران و مستاجرانی که طی روزهای اخیر یا روزهای پیش‌رو قراردادهای اجاره آنها سررسید شده و مستاجر ملزم به تخلیه واحد اجاره‌ای و سکونت در واحد دیگری است نیز خبر می‌دهند.
واسطه‌های بازار اجاره می‌گویند این روزها «مهلت کرونایی» به مستاجران از سوی موجران در بازار رایج شده است و به دلیل اثرات اجتماعی ناشی از شیوع این ویروس، بسیاری از موجران با مستاجران خود توافق کرده‌اند دست‌کم حدود یک تا دو ماه قراردادهای قبلی را به‌صورت موقت تمدید کنند.
در واقع شیوع بیماری کرونا و ایجاد الزام از بابت خودداری از ترددهای غیرضروری در سطح شهر و به تعویق انداختن امور غیرضروری تا ریشه‌کن شدن این بیماری سریع الانتشار برای شهروندان به خصوص در شهر تهران موجب شده است آن دسته از موجرانی که قراردادهای آنها با مستاجران سررسید شده و مستاجر مطابق با قرارداد فی‌مابین باید آپارتمان را تخلیه و در واحد دیگری ساکن شود موافقت کنند تا در شرایط اضطراری ایجاد شده، مستاجران حدود یک تا دو ماه دیگر نیز در واحد آنها ساکن شوند و پس از آن اقدام به جست و جو برای یافتن واحد اجاره‌ای دیگر و سکونت در آن کنند. این توافق بین موجران و مستاجران برای تمدید موقت قراردادهای اجاره از سوی واسطه‌های بازار با عنوان مهلت کرونایی شناخته می‌شود.
این توافق از یکسو نوعی توافق شفاهی و از راه دور نیز است؛ یعنی بدون آنکه قرارداد جدیدی بین موجر و مستاجر نوشته شود تنها به‌صورت شفاهی و از راه دور - از طریق تماس تلفنی-بین این دو سمت معاملات اجاره برقرار می‌شود. این اقدام از دید کارشناسان و فعالان بازار اجاره یک مزیت برای هر دو سمت بازار یعنی موجر و مستاجر نیز محسوب می‌شود.
مزیت عمده این اقدام برای طرفی بازار اجاره، عدم نیاز به مراجعه موجر و مستاجر برای انعقاد قرارداد جدید در بنگاه‌هاست. در واقع مهلت کرونایی برای مستاجران این امکان را ایجاد می‌کند که در روزهایی که سرعت انتشار و انتقال ویروس کرونا در جامعه بسیار زیاد است و مسوولان امور بهداشتی و درمانی کشور بر ضرورت عدم خروج افراد از منزل و خودداری از ترددهای غیرضروری در شهر تاکید دارند، نیازی به مراجعه به بازار اجاره و تردد گسترده در شهر با خطر ابتلا به این ویروس، نداشته باشند و بتوانند در یکی دو ماه آینده آپارتمان موردنظر خود را اجاره و اقدام به جابه‌جایی کنند.
این موضوع برای موجران نیز صادق است، مهلت کرونایی علاوه بر آنکه نیاز مستاجران به تردد در سطح شهر برای جست و جو و اجاره واحد مسکونی را در شرایط بحرانی فعلی از بین می‌برد موجر را نیز از مراجعه به بازار برای فایل کردن واحد اجاره‌ای، دیدار با متقاضیان اجاره واحد و برگزاری نشست و انعقاد قرارداد بی‌نیاز می‌کند. به این ترتیب خطر ابتلای هر دو سمت عرضه و تقاضای بازار اجاره در شرایط فعلی به ویروس کرونا ناشی از تردد در سطح شهر برای انجام معامله اجاره مسکن به کمترین حد ممکن می‌رسد.
از سوی دیگر این مهلت موقت به مستاجران یک حسن دیگر برای موجران نیز به همراه دارد؛ موجران با اختصاص این مهلت موقت به موجران می‌توانند واحدهای مسکونی خود را در سال آینده با نرخ‌های مربوط به سال بعد برای یکسال به مستاجر جدید اجاره دهند. در واقع به جای آنکه موجران در بازار سرد زمستانی سال ۹۸ اقدام به یافتن مستاجر کرده وبا نرخ‌های سال‌جاری واحد خود را برای یکسال دیگر به بازار اجاره عرضه کنند با این مهلت حدود یک تا دو ماهه می‌توانند واحدشان را در سال بعد و با نرخ‌های جدید-نرخ‌های اجاره سال ۹۹- به بازار عرضه کنند و از این ناحیه نیز این اقدام برای آنها در بردارنده انگیزه و نفع مالی است.
همچنین علت دیگر به صفر رسیدن تورم ماهانه در بازار زمستانی اجاره مسکن، به قرار داشتن بازار اجاره در فصل زمستان برمی‌گردد. یعنی در فصلی که همواره و در همه سال‌ها معاملات بازار اجاره‌به کمترین حد خود می‌رسد.
معمولا عمده مستاجران در نیمه اول سال و به‌خصوص فصل تابستان اقدام به جابه‌جایی در بازار اجاره می‌کنند و اواخر خردادماه تا اواخر شهریور هر سال به‌عنوان فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره شناخته می‌شود. این درحالی است که هر چه به ماه‌ها و روزهای پایانی سال نزدیک می‌شویم از حجم تقاضا برای اجاره مسکن نیز کاسته می‌شود. بنابراین در وضعیتی که سطح تقاضا برای اجاره مسکن در یک حالت همیشگی در زمستان برای اجاره مسکن به کمترین حد خود در طول یکسال می‌رسد اثرات تورمی در بازار اجاره بسیار محدود خواهد بود.
کم بودن حجم تقاضا برای اجاره مسکن در ماه‌های پایانی سال اثرات تورمی هر عامل اثرگذار بر نوسانات افزایشی نرخ اجاره را محدود می‌کند. در کنار این موضوع ماجرای شیوع کرونا که منجر به توافق برد-برد موجران و مستاجران شده و تعیین مهلت موقت یک تا دو ماهه برای سکونت مستاجر در واحد اجاره‌ای که زمان یکساله قرارداد اجاره آن به اتمام رسیده را موجب شده است، باعث شده به‌رغم آنکه در واقعیت از حجم و تعداد متقاضیان بازار اجاره(مستاجران)کاسته نشده است،تورم ماهانه اجاره مسکن در بهمن ماه به صفر برسد. از سوی دیگر شیب نقطه‌ای تورم اجاره مسکن در پایتخت نیز کاهش یافته و به حد صفر رسیده است.
