بازار مسکن چگونه رونق می‌گیرد؟

به گزارش اخبار ساختمان، بازار مسکن یکی از استراتژیک‌ترین بازارها بوده که پیچیدگی‌های بسیاری دارد. شرایط خاص و کم‌سابقه یک‌سال گذشته منجر به جهش شدید قیمت مسکن به خصوص در کلانشهرها به واسطه نوسانات ارزی و هجوم نقدینگی به سمت این بازار شده تا گرانی‌ها نسبت به تامین نیاز مسکن جامعه بیشتر از هر زمان دیگری دامن زده شود.

افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۹۶ و طی سال ۹۷ انبوه‌سازان و سازندگان خرد را ترغیب به تعریف و شروع پروژه‌هایی کرد که در حال حاضر دورنمای بهای تمام شده آنها بسیار مبهم شده است. در پروژه‌هایی با پیشرفت پایین یا قبل از رویارویی سازندگان با هزینه‌های پیش رو، آنها تخمین دقیقی از میزان افزایش نداشتند، اما عبور قیمت برخی مصالح از مرزهای غیرقابل باور و ترس از ادامه روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کمیابی برخی از مصالح خارجی و نمونه‌های خاص آنها را بسیار محتاط و دست به عصا کرده است.

با آغاز سال ۹۸ به نظر می‌رسد افزایش دستمزدها، هزینه‌های حمل‌ونقل، افزایش بهای تمام شده مواداولیه وارداتی، حذف ارزهای با نرخ یارانه‌ای در خصوص عمده کالاها و نیز افزایش احتمالی بهای حامل‌های انرژی، بهای تمام شده مصالح، هزینه تولید داخل را افزایش خواهد داد. همچنین این موارد مستقیما روی هزینه‌های اجرا نیز موثر خواهد بود و این هزینه‌ها را افزایش می‌دهد؛ ضمن این‌که ذهنیت موجود در جامعه مبنی بر افزایش بهای کالاها در انطباق با افزایش قیمت دلار، باعث تشدید این موضوع خواهد شد. بنابراین افزایش روزافزون هزینه‌های اجرا، کاملا محتمل بوده و به نظر می‌رسد اظهارنظرهای برخی از مسوولان در خصوص کاهش آتی بهای تمام شده مسکن، بیشتر به منظور آرام کردن جو حاکم بر جامعه باشد تا مبتنی بر واقعیت‌های بازار.

فارغ از موارد فوق و پیش‌بینی افزایش این نرخ، در حال حاضر نیز بهای ساخت نسبت به گذشته افزایش چشم‌گیری داشته است. روند گذشته بازار مسکن کشور نشان می‌دهد بهای مسکن و بهای تمام شده ساختمان به صورت یکسان در بازه‌های زمانی مختلف افزایش نمی‌یابند؛ به این معنا که در دوره‌های رکود بازار مسکن، بهای ساخت به تبع تورم عمومی در حال افزایش است؛ در حالی که بهای فروش واحدهای مسکونی با این نرخ افزایش نمی‌یابد. در دوران رونق نیز این روند به طور عمده معکوس است و افزایش بهای مسکن بیشتر از افزایش بهای مصالح ساختمانی است. از این رو به نظر می‌رسد افزایش بهای ساخت در این برهه زمانی، اثرات خود را در قالب چند نتیجه بر بازار ساخت‌وساز مسکن می‌گذارد.

اگرچه بروز چنین شرایطی در بازار مسکن تنها معلول شوک سرازیر شدن سیلاب نقدینگی نبوده، بلکه سیاست‌های کلان اقتصادی دولت نیز در این زمینه نقش داشته است. با این حال، در چنین اوضاع و احوالی سیاست‌گذار بخش مسکن به دنبال اجرای طرح‌ها و سیاست‌هایی است که به این بازار سامان بخشد.

ظاهرا نسخه درمانی تازه‌ای هم در کار نیست و قرار است با همان نسخه‌های نخ‌نما شده و شکست خورده گذشته موقتا زخم‌های این بازار را التیام بخشند. در جدیدترین برنامه در قالب طرح اقدام ملی برای تولید و عرضه مسکن، قرار است ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ ساخته شود؛ طرحی که به نظر می‌رسد بار دیگر داستان تلخ مسکن‌مهر را که نتیجه مداخله دولت نهم و دهم در بازار مسکن بود، تکرار خواهد کرد. به گفته کارشناسان اقتصادی، مداخله دولت در آن مقطع موجب بهبود عملکرد بخش مسکن نشد.

محرک دولت در اجرای نسخه هزینه‌ای مداخله فیزیکی در بازار مسکن، ریشه در دو عامل «دولت پولدار» و «بخش خصوصی ناتوان» دارد. اگر تجربه چند دهه اخیر اقتصاد ایران را نگاهی بیاندازید، به این نتیجه می‌رسیم که هر زمان دولت منابع درآمدی بالا داشته، با این تصور که مشکلات مسکن را می‌توان با پول حل کرد، به ساخت و ساز روی آورده است.

اولین تجربه نیز به قبل از انقلاب و به سال‌های ۱۳۴۷ و ۱۳۴۸ برمی‌گردد. از این سال‌ها به بعد به دلیل افزایش قیمت نفت، درآمدهای نفتی دولت افزایش یافت و پول در دست دولت به میزان چشم‌گیری رشد کرد. بلافاصله بعد از رشد منابع دولت، مداخلات دولتی به شکل‌های مختلف در وجوه متعدد اقتصاد شروع شد که همه ما از پیامدهای اقتصادی آن آگاه هستیم.

پس از انقلاب نیز این تجربه بارها تکرار شد. هر زمان دولت با مازاد منابع روبه‌رو شد، باز هم با این تصور که می‌تواند با پول همه این مشکلات را حل کند، شروع به مداخله فیزیکی در بازار مسکن کرد، بنابراین به نظر می‌رسد یک رابطه مستقیم بین شرایط مالی دولت که تابعی از درآمدهای نفتی بوده با میزان مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن وجود دارد.

بخش خصوصی و دولت بالقوه برای پوشش نیاز بازارها به ویژه بازار مهم مسکن به عنوان رقیب یکدیگر شناخته می‌شوند. تبعا در یک بازار هنگامی که یک رقیب ضعیف باشد، شرایط برای ورود گسترده دیگری به بازار فراهم است.

به طور کلی یک قانون نانوشته وجود داد مبنی بر این‌که سیاست‌گذار به محض این‌که نتواند سیاست‌های اصلح را از سیاست‌های مغلوب تمیز دهد، به استراتژی مداخله روی می‌آورد. در شرایط موجود، سناریوی مداخله گسترده دولت دوازدهم در بازار مسکن به دلیل نبود منابع مالی به حداقل رسیده و بعید است که بتواند وعده تولید میلیون‌ها مسکن را عملیاتی کند.

شرابط و ظرفیت اقتصادی کشور را برنامه‌های اقتصادی دولت و بخش خصوصی تعیین می‌کند، نه سلیقه و درخواست یک مدیر ارشد یا یک وزیر در قالب مصوبه و بخشنامه. تجربه گذشته نشان داده که تعیین سقف قیمتی در همه بازارها به ویژه بازار مسکن جواب‌گو نخواهد بود. بازار مسکن برای رونق هر چه بیشتر نیازمند نقدینگی کلان است و وظیفه دولت جذب این نقدینگی از کانال‌های مختلف است.

اقتصاد شهروند