چگونه می توان وضعیت بازار مسکن را سامان بخشید؟

به گزارش اخبار ساختمان، مسکن یکی از نیازهای اساسی مردم محسوب می‌شود و این بازار در ماه‌های اخیر براساس نظر کارشناسان، با رکودتورمی ‌متاثر از تورم اقتصادی حاکم بر کشور مواجه شده است که نتیجه آن افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید است. این اتفاق بر مشکل دیگری دامن می‌زند و آن این است که مالکانی که نتوانند ملکشان را به فروش برسانند تصمیم به اجاره‌دادن آن می‌گیرند و مبلغ اجاره را به‌صورت فزاینده افزایش می‌دهند.

در این بین برخی هم هستند که اجاره‌بها را به‌عنوان منبع درآمد خود می‌دانند و این عامل، دلیلی می‌شود تا برخی از موجران به مستاجران فشار بیاورند. این وضعیت در شهرهای بزرگی نظیر تهران وخیم‌تر است به این دلیل که جمعیت بالایی از مستاجران را در خود جای داده و با شروع فصل جابه‌جایی که معمولا از اردیبهشت تا مرداد است،‌ رقابت موجران در جذب مستاجر با توانایی پرداخت اجاره‌بهای بالاتر آغاز می‌شود.

در کل کشور وضعیت مسکن وخیم شده، ولی در شهری مانند تهران که بیش از 10 میلیون نفر جمعیت ساکن دارد و نیمی‌ از این جمعیت بنابر آمارهای رسمی ‌و غیررسمی ‌صاحبخانه نیستند و هر سال هم با وخیم‌شدن اوضاع اقتصادی قدرت کمتری برای صاحبخانه شدن پیدا می‌کنند و مجبور به اجاره نشینی می شوند؛‌ وضعیت بازار مسکن در واقع یک وضعیت بحرانی است و آنچه در این بازار آشفته دیده نمی‌شود، مدیریت بحران است.

البته مسئولان مختلف در این باره نظریه‌هایی را مطرح کرده‌اند، اما با توجه به شرایط اقتصادی کشورمان همه این اقدامات قابل اجرا نیست. همین موضوع که به نوعی ناتوانی کنترل قیمت مسکن از آن تعبیر می‌شود باعث شده تا این بازار بیش از گذشته بدون نظارت بماند و دلالان مسکن این بازار را هم تصاحب کنند.

مدیریت زمین، نقطه شروع ساماندهی

اتحادیه مشاوران املاک کشور یکی از مراجعی است که درباره وضعیت بازار مسکن از ماه‌های گذشته هشدارهایی را مطرح کرد بود.

حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، معتقد است عدم مدیریت زمین یکی از مهمترین مولفه‌های اثرگذار در نرخ مسکن است، زیرا زمین در نرخ مسکن سهمی ‌در حدود 70 الی90 درصدی دارد و برای ساماندهی وضعیت بازار مسکن باید از یک‌جایی شروع کنیم که به‌طور حتم مدیریت زمین نقطه آغاز مناسبی در این حوزه است.

او میانگین قیمت مسکن در تهران را 17 و نیم میلیون تومان عنوان کرد که تنها دو الی سه میلیون آن مربوط به ساخت بنا و مابقی قیمت زمین است، البته برای کاهش یا کنترل نرخ مسکن کنترل تورم هم عملیاتی ضروری به‌نظر می‌رسد.

شکست طرح‌های کنترلی

دولت چندی پیش در راستای کاهش قیمت مسکن و رونق بورس، طرح فروش مسکن در بازار سرمایه کشور را مطرح کرد. این طرح حدود 15 سال پیش برای اولین‌بار در کشور اجرا شد که نتایج مطلوبی برای بازار مسکن نداشت و هم‌اکنون به‌نظر می‌رسد که دولت برای ادامه رونق ایجاد شده در بازار سرمایه، اقدام به اجرای مجدد این طرح کرده است.

از طرفی اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ساخت مسکن ارزان‌قیمت و قیمت‌گذاری برای واحد‌های مسکونی ازجمله راهکار‌هایی بود که کارشناسان مسکن برای بهبود این بازار مطرح کردند، اما طرح فروش مسکن در بورس هیچ‌گاه جزو این راهکار‌ها نبوده است.

با این وجود فعالان بازار مسکن به‌دلیل شناور بودن قیمت مسکن و عدم توانایی دولت در نرخ‌گذاری واحد‌های مسکونی، به شدت با فروش مسکن در بورس مخالف هستند و معتقدند این طرح نمی‌تواند شرایط حاکم بر بازار مسکن را بهتر کند.

مالیات، یکی از اصول کنترل بازار مسکن!

یکی از اصولی که برخی از مسئولان به‌ویژه در وزارت راه و شهرسازی بر آن به‌عنوان راهی برای کنترل بازار مسکن تاکید و اصرار دارند اخذ مالیات از بخش مسکن مخصوصا خانه‌های خالی است که البته این طرح در سال‌های گذشته مطرح شد، اما تا به امروز هیچ سازوکاری برای آن تعریف نشده است.

با این حال محمود محمودزاده، معاون وزیر راه‌وشهرسازی، مالیات را یکی اصول کنترل بازار مسکن عنوان کرد و گفت: «شناسایی واحدهای خالی مقدمه اخذ مالیات است. سال گذشته در بهمن‌ماه با تلاش وزارت راه و شهرسازی سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی شد. با توجه به اینکه اطلاعات لازم برای بارگذاری در این سامانه باید از دستگاه‌های مختلف اخذ می‌شد، هیات دولت مجوز در اختیار قراردادن این اطلاعات را در سامانه املاک و اسکان و برای استفاده سازمان امور مالیاتی صادر کرد.» با این حال هنوز سازوکاری که قرار است سازمان امور مالیاتی برای شناسایی و اخذ مالیات بر آن تکیه کند، مشخص نیست و با روند کنونی نمی‌توان بازاری با این گستردگی و طیف قیمتی نامتوازن و نامتعارف را مهار کرد.

توصیه به نخریدن خانه درست است؟

در کنار هشدارهای کارشناسان درباره رکود تورمی بازار مسکن و افزایش اجاره‌بها در کشور و توصیه به خرید مسکن با هر میزان سرمایه،‌ برخی مانند وزیر راه و شهرسازی معتقد است که مردم نباید خانه بخرند تا قیمت مسکن کاهش یابد، اما برخی دیگر نظیر اقبال شاکری، نماینده مردم تهران در مجلس، توصیه به نخریدن مسکن را موضوعی غلط می‌داند و خواستار رسیدگی ویژه مجلس به مدیریت، کنترل و نظارت بخش مسکن می‌شود.

او گفته است که متغیرهای بازار مسکن به‌شدت مردم را رنج می‌دهد، در این وضعیت مسئولی می‌گوید «مسکن نخرید تا ارزان شود.» اگر با نخریدن مسائل حل می‌شد که دیگر نیازی به مسئول، وزارتخانه و دوائر متعدد نبود. بازار مسکن در حالی در شرایط نابسامان و التهابی به سر می‌برد که صنعت ساختمان‌سازی در طول سال‌های متمادی همواره به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین بخش‌های مولد اقتصادی ایران شناخته می‌شود.

بیشتر بخوانید: آیا تحریم بازار مسکن خانه را ارزان می کند؟

برآورد‌ها نشان می‌دهد سهم این بخش در تولید ناخالص داخلی کشور بیش از 10درصد است و همزمان تعداد زیادی از اصناف و حوزه‌های وابسته به ساختمان در مجاورت بازار مسکن فعالیت می‌کنند و این بدین معناست که رکود در این بازار نه تنها به نفع خود این بازار نیست بلکه می‌تواند با تحت‌تاثیر قراردادن سایر حوزه‌ها، ‌آنها را هم دچار مشکل کند. قدرمسلم دستگاه‌های نظارتی و سیاست‌گذاری باید این بازار لجام گسیخته را کنترل کنند.

55 آنلاین