سایه وعده‌های بی‌فرجام بر سر بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، قیمت مسکن در شرایطی بدون توجه به رکود و تورم و افت معاملات بالا می‌رود و خبر خاصی از تاثیر اقدامات صورت گرفته برای مسکن نیست که متقاضیان این کالای ضروری شاهد ورود سریع دولت به تنظیم بازار کالا‌های غیر ضروری نظیر خودرو هستند.

این مسئله، انتقاد از دولت را در روز‌های اخیر در پی داشت تا این که دیروز رئیس جمهور دستور تشکیل کارگروه بررسی عوامل گرانی مسکن و راه حل‌های برون رفت از آن را صادر کرد. آن گونه که سایت ریاست جمهوری گزارش داده، قرار است این کارگروه از وزیر اقتصاد، وزیر راه و شهرسازی، رئیس کل بانک مرکزی و با مسئولیت معاون اول رئیس جمهور تشکیل شود.

روحانی در جلسه هیئت دولت گفت: امروز شرایط مسکن و اجاره‌ها و قیمت مسکن با شاخص‌های اقتصادی کشور منطبق نیست و از طرفی جریانی در جامعه وجود دارد که به مردمی که مستاجرند یا در شرایط اقدام و تهیه مسکن هستند، فشار ناعادلانه‌ای وارد می‌کند.

البته به نظر نمی‌رسد که جستن راه حل‌های برون رفت مسکن از وضعیتی که هم اکنون شاهد آن هستیم، موضوع جدیدی برای دولت باشد.

آن گونه که واضح است و بار‌ها و بار‌ها بیان شده، مسکن بیش از یک دهه، گرفتار پدیده تورم بخشی شده است که در این میان، نقش رشد بی حساب و کتاب نقدینگی ناشی از عملکرد ناتراز بانک ها، رهایی بازار مسکن و بازار‌های موازی از نظر امکان سفته بازی و نیز رویکرد گاهی اشتباه دولت در خصوص بخش مسکن غیر قابل انکار است.

به عنوان مثال در دوره قبلی دولت، سیاست تحریک تقاضای مسکن با استفاده از ابزار صندوق مسکن یکم پیگیری شد که به رغم جهت گیری صحیح، به دلیل امکان ایجاد فضای سوداگری، عملاً به رشد قیمت مسکن منجر شد. همچنین دولت در شرایطی در دوره قبلی خود، تمام اقدامات انجام شده در حوزه مسکن مهر را نادیده یا به باد انتقاد گرفت که به نظر می‌رسد این طرح در جای خود توانست با وجود برخی کاستی ها، تقاضای مسکن تعداد زیادی از اقشار کم درآمد یا با درآمد متوسط را پاسخ دهد.

همچنین طرح تدابیری نظیر مسکن اجتماعی و حمایتی در دوره قبلی دولت نیز اجرایی و عملی نشد تا این که در دوره جدید دولت، طرح اقدام ملی مسکن کلید خورد و تاکنون قفل محکمی بر سیاست افزایش وام خرید مسکن زده شده است.

طبق آمار‌های موجود، در شرایطی این طرح هم اینک با هدف گذاری ساخت حدود ۲۰۰ هزار مسکن در سال اجرایی شده که میزان تقاضای واقعی مسکن در سال، چندین برابر این مقدار است. طبق برخی آمار‌های ارائه شده در سال گذشته و با در نظر گرفتن تقاضا‌های جدیدی که سالانه وارد بازار مسکن می‌شود، نوسازی و به سازی بافت‌های فرسوده، ذخیره طبیعی بازار مسکن و نیز کمبود فعلی مسکن برای خانوار‌های موجود، کشور تا سال ۱۴۰۵ به حدود بیش از ۲۰ میلیون واحد مسکن نیاز دارد. رقمی که به طور متوسط سالانه حدود ۲ تا ۳ میلیون واحد مسکونی می‌شود بنابراین باید درخصوص افزایش عرضه مسکن تامل جدی تری شود.

علاوه بر این، بررسی نوع تقاضا‌های موجود در بازار مسکن، حاکی از این است که بیشتر تقاضا‌ها در سال‌های اخیر به سوی سرمایه گذاری در مسکن و سوداگری سوق یافته است البته شاید نتوان به بخشی از این پدیده خرده گرفت. در شرایطی که دولت، با مسکوت گذاشتن طرح‌های شفاف ساز درآمدی خانوار‌ها نظیر مالیات بر درآمد، حمایت نصفه و نیمه‌ای از خانوار‌های واقعاً نیازمند کرده و آن‌ها را با موج تورم حاصل از تصمیمات درست و غلط خود تنها گذاشته، هیچ بعید نیست که چنین تحولاتی در بازار کالا‌های مصرفی و تبدیل این کالا‌ها به کالا‌های سرمایه‌ای اتفاق بیفتد. در این میان، شرایط بازی به گونه‌ای است که فاصله طبقاتی دارندگان کالا‌های سرمایه‌ای روز به روز از عمده افرادی که صرفاً کارشان، سرمایه آن هاست، بیشتر و بیشتر می‌شود.

خلاصه این که این فضای سوداگری، دو اتفاق خاص را در بازار رقم زده است. اول کسب سود مداوم دلالان مسکن از ساخت یا خرید و فروش مسکن و دوم، احتکار خانه‌های خالی که براساس آمار‌های سال ۹۵ حدود دو میلیون و ۵۸۰ هزار واحد بوده است. با این حال، کارنامه فعلی دولت نشان می‌دهد که در این دو حوزه اقدام عملی و مثمری انجام نشده است.

در حوزه خانه‌های خالی، به رغم تکلیف چندین ساله مجلس، همچنان کارکرد سامانه املاک و اسکان در شرایط نامعلومی به سر می‌برد. از سوی دیگر در شرایطی چندین سال است کارشناسان بر اجرای مالیات بر عایدی سرمایه با تاکید بر مالیات بر عایدی املاک، تاکید می‌کنند که به تازگی تنها کلیات لایحه اصلاح مالیات‌های مستقیم که در آن به این نوع مالیات نیز پرداخته شده در دولت تصویب شده و معلوم نیست تا چه بازه زمانی دیگری، در مجلس نهایی می‌شود و به مرحله اجرا می‌رسد.

حتی دو روز قبل، پورابراهیمی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس دهم، به صراحت از تاخیر در اجرای این مالیات به دلیل مخالفت دولت خبر داد.

از عرضه مسکن که بگذریم، بازار اجاره بها نیز چندان تعریفی ندارد. طبق سیاست‌های وزارت راه در دوره جدید قرار بر این بوده که موسسات اجاره داری مسکن با رویکرد کاهش هزینه‌های معاملات در این بازار وارد عمل شوند تا بخشی از فشار قیمت‌ها در این بازار کاسته شود که تاکنون به نتیجه‌ای نرسیده است. از سوی دیگر طرح‌هایی برای وام رهن مسکن، افزایش مدت قرارداد‌های اجاره یا تعیین سقف اجاره بها در قالب لایحه نیز در دولت مطرح شده که تقریباً به نظر می‌رسد به فرجام خاصی نرسیده اند.

با این اوصاف می‌توان گفت که از نظر مردم و کارشناسان، راه حل‌ها معلوم هستند منتها آن چه تاکنون رخ داده، پراکندگی تصمیمات یا به مرحله اقدام نرسیدن راه حل‌ها بوده است. باید توجه داشت که این حوزه نیاز به اقدام اورژانسی ندارد و شاید بتوان گفت با فراهم و هماهنگ کردن بسیاری از زیرساخت‌ها در یک بستر هدفمند، بسیاری از مشکلات رفع خواهد شد.

میزان