خروج از رکود کرونایی با وام های متنوع

به گزارش اخبار ساختمان، از آنجا که تامین منابع مالی برای خرید خانه در اغلب کشورهای صنعتی از طریق ارایه وام بانکی به متقاضی انجام می شود، بانکها و موسسات مالی در این کشورها رقابت زیادی بر سر جذب مشتری و ارایه وام به آنها دارند.

این رقابت هم در حوزه ارایه پایین ترین نرخ بهره بانکی اتفاق می افتد و هم بر سر جذب مشتری از طریق حضور در بازارهای ثانویه وام های رهنی. به همین دلیل است که متقاضیان دریافت وام مسکن در کشورهای صنعتی با گزینه های زیادی روبرو هستند و برای انتخاب بهترین گزینه اغلب از کمک های کارشناسی استفاده می کنند.

به گزارش نشریه بانکر، موسسات مالی برای ارایه وام های رهنی به متقاضیان هزینه ای دریافت می کنند و وام را با نرخ بهره های متفاوتی عرضه می کنند. همچنین موسسات مختلف مالی از متقاضیان وام می خواهند که سهم های متفاوتی از مبلغ خانه را به عنوان پیش پرداخت بپردازند و این نرخ بین ۵ تا ۳۰ درصد مبلغ خانه است.

در این گزارش آمده است: «افراد متقاضی وام باید مبلغی را به عنوان پیش پرداخت خرید ملک موجودی داشته باشند. مبلغ این پیش پرداخت بین پنج درصد تا ۳۰ درصد مبلغ ملکی که متقاضی خرید آن هستند متغییر است. اغلب افرادی که در جرگه وام گیرندگان با ریسک بالا شناخته می شوند و از نظر اعتباری شرایط نامناسبی دارند، باید سهم بیشتری از مبلغ خانه را به عنوان پیش پرداخت بپردازند.»

بانکر در ادامه نوشت: «متقاضی وام باید انتخاب کند که می خواهد وامی با نرخ بهره ثابت در طول دوره بازپرداخت را دریافت کند یا نرخ بهره متغییر را برای وام خود انتخاب می کند. هر یک از این دو دسته وام ویژگی های خاصی دارد و برای گروه خاصی مناسب است. اغلب افرادی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می کنند از وام های با نرخ بهره متغیر استفاده می کنند. همچنین تصمیم برای دوره بازپرداخت وام هم اهمیت زیادی دارد مثلا وام ده ساله یا سی ساله. در اغلب کشورهای صنعتی امکان دریافت وام مسکن با دوره بازپرداخت کمتر از ۱۰ سال وجود ندارد. مثلا در کانادا رسما اعلام شده است که حداقل دوره بازپرداخت ۱۰ ساله است و در امریکا از ۱۲ سال شروع می شود.»

وام های با نرخ بهره ثابت

وام های با نرخ بهره ثابت در تمام طول بازپرداخت، نرخ بهره ثابتی را برای وام د نظر می گیرند و مزیت اصلی آن هم مشخص بودن میزان اقساط پرداختی ماهانه برای تمام دوره بازپرداخت وام است. از طرف دیگر اگر وام در زمانی دریافت شده باشد که نرخ بهره پایین است، در تمامی دوره بازپرداخت که بدون شک اوضاع اقتصادی تغییر خواهد کرد و نرخ بهره افزایش خواهد یافت، فرد پایین ترین نرخ بهره ممکن را می پردازد که منفعت زیادی برای وام گیرنده دارد.

معمولا افرادی که در سالهای بحران اقتصادی مانند شرایط کنونی اقدام به دریافت وام مسکن برای خرید خانه می کنند، از نرخ بهره ثابت استفاده می کنند.

وام های با نرخ بهره متغیر

وام های با نرخ بهره متغییر به منظور حمایت از افرادی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه می کنند یا افرادی که انتظار افزایش درآمد خود در سالهای آتی را دارند، طراحی شده است. نرخ بهره متغیر وام های بانکی به وام گیرنده امکان می دهد در سالهای اولیه بازپرداخت وام نرخ بهره پایین تری بپردازند و اقساط ماهانه پایین تری داشته باشند. در این شرایط وام گیرنده می تواند پول بیشتری در سالهای اولیه پس انداز کند و زمانی که درآمدش افزایش یافت، مبلغ بیشتری از وام را به صورت ماهانه بازپرداخت کند.

با وجود اینکه به نظر می رسد دریافت وام های مسکن با نرخ بهره متغیر مزایای زیادی دارد ولی معایبی هم برای این روش وجود دارد. اول اینکه اگر درآمد فرد طبق انتظارش افزایش پیدا نکند، ممکن است فرد توان بازپرداخت اقساط وام را از دست بدهد که مساله ای بسیار جدی و نگران کننده است.

دومین مساله این است که بازار نرخ بهره بانکی معمولا بازار با ثباتی نیست و اگر شما امکان تغییر نرخ بهره بانکی متناسب با شرایط کشور را به موسسه ارایه دهنده وام بدهید، در واقع خود را در معرض موجی از بی ثباتی و عدم اطمینان قرار دادید و اگر احیانا نرخ بهره افزایش یابد، هزینه بازپرداخت وام های شما هم بیشتر می شود و در بسیاری از موارد سودی که در سالهای اولیه کسب کرده اید را از بین می برد.

اصلاح نرخ بهره در طول دوره بازپرداخت

با وجود اینکه بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که ریسک دریافت وام با نرخ متغیر بیش از نرخ بهره ثابت است ولی افرادی که به آینده کاری خود اطمینان دارند، به راحتی می توانند از این نوع وام استفاده کنند و هزینه کمی در سالهای اولیه دریافت وام بپردازند. اما سوال اصلی این است که نرخ بهره این وام ها چگونه تعیین می شود.

بر طبق گزارش ارایه شده توسط بانک آر بی سی اغلب وام های با نرخ متغیر بازه های زمانی یک ساله، پنج ساله یا هفت ساله را به عنوان اولین دوره ای که با کمترین نرخ بهره اقساط وام بازپرداخت می شود، را انتخاب می کنند. اولین نرخ بهره که برای این بازه های عنوان شده - هر مشتری یکی از این دوره ها را به عنوان دوره اولیه پرداخت وام با کمترین نرخ بهره انتخاب می کند- مشخص می شود تحت عنوان نرخ بهره اولیه شناخته می شود و در این دوره نرخ بهره ثابت خواهد بود.

بعد از این بازه زمانی نرخ بهره متناسب با شرایط کشور تغییر می کند و اقساط ماهانه متناسب با نرخ بهره تازه اعلام می شود. زمانیکه نرخ بهره جدید تعیین می شود، احتمال اینکه بازپرداخت نسبت به حالت نرخ اولیه ثابت بیشتر شود، بسیار بالا است.

وام های با نرخ بهره متغیر یک نوع دیگر هم دارد و آن وام هایی است که در اولین بازه زمانی انتخابی – همان بازه های یک ساله یا پنج ساله یا هفت ساله انتخابی- تنها نرخ بهره وام ها بازپرداخت می شود و اصل وام بازپرداخت نمی شود. سپس نرخ بهره تغییر می کند و بازپرداخت بهره ادامه پیدا می کند تا اینکه به اصل مبلغ وام برسند. از زمانی که با پرداخت اصل وام شروع می شود، نرخ بهره ثابت در نظر گرفته می شود.

تحلیل بازار