تعیین قیمت زمین در مشت دلالان است

به گزارش اخبار ساختمان، چالش و گره «زمین» سالهاست که در کشور به خصوص در پایتخت وجود داشته و این چالش هیچگاه حل نشده و کماکان به قوت خود باقی است. چالش و کمبود زمین موجب شده مافیای مستغلات و املاک، سر این رشته دراز را ادامه دهند و هرچه بیشتر، «زمین» را در مشت خود بگیرند.

مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی اخیرا اعلام کرده است که بازار زمین و مسکن شهری به دلیل شرایط خاص خود خاستگاه مناسبی برای انگیزه‌های سوداگرانه است و به همین دلیل یک نظام مالیاتی کارآمد باید بتواند با از بین بردن انگیزه حضور تقاضاهای سوداگرانه در این بازار از طریق اعمال بار مالی، از تاثیرات منفی حضور این گونه تقاضاها در بازار زمین و مسکن شهری بکاهد.

این گزارش با اشاره به اینکه در اکثر کشورهای جهان برای کنترل انگیزه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود به جای سرمایه‌گذاری در تولید اقدام به خرید زمین و مسکن و نگهداری آن می‌کنند، مالیاتی تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن یاCGT وضع می‌شود، می‌افزاید: «البته در بعضی از کشورها نظیر کروواسی، قبرس و... این مالیات به عنوان بخشی از مالیات بر درآمد اخذ می‌شود».

حال اگر بخواهیم گزارش جدید مرکز آمار را بررسی کنیم متوجه خواهیم شد اخذ مالیات و اجرای مالیات بر عایدی یا همان CGT تا چه حد می تواند از شدت شیب رو به بالای قیمت زمین بکاهد.

بر اساس اطلاعات جدید مرکز آمار، متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا همان بنای کلنگی در بهار امسال در شهر تهران به ۲۵ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت در زمستان پارسال، ۲۲.۶ درصد رشد کرده است.

سطح بهاری قیمت زمین در تهران ۵۰.۴ درصد نسبت به بهار سال گذشته گرانتر شده است.

اما این گرانی در بازار زمین مسکونی فقط به تغییرات نقطه ای قیمت ها محدود نمی شود بلکه ارزش فروش ملک کلنگی در شهر تهران از قیمت مسکن نیز با فاصله چشمگیر، بالاتر قرار گرفته است.

اطلاعات مرکز آمار در این باره حکایت از آن دارد که در بهار امسال هر مترمربع آپارتمان در معاملات مسکن شهر تهران با قیمت میانگین ۱۸ میلیون و ۸۲۳ هزار تومان فروش رفته است. بنابراین قیمت زمین ۱.۳۵ برابر قیمت مسکن شده است.

کمبود زمین به خصوص در تهران باعث می‌شود سوداگران جولان دهند

مهدی سلطان محمدی کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص دلایل رشد و صعود قیمت زمین به خصوص در تهران می گوید: کمبود زمین به خصوص در تهران باعث می‌شود سوداگران جولان دهند و همین موضوع باعث می شود قیمت به طرز نامتعارفی در شهرهای بزرگ به خصوص تهران افزایش یابد.

وی با اشاره به اینکه امکان عرضه مسکن هم در شهرهای بزرگ محدود است ادامه داد: ضوابط شهرسازی اجازه نمی‌دهد که تراکم از حدی بالاتر برود. در نظر داشته باشید جغرافیای تهران سال‌هاست که بسته شده و اجازه توسعه نمی‌دهند. زمانی خارج از طرح جامع اجازه ساخت‌وساز می‌دادند که باعث می‌شد قیمت‌ها کنترل می‌شد. وقتی قرار باشد محدودیت‌ها رعایت شود، عملا عرضه زمین محدود می‌شود.

بنابراین گزارش، اگر چه خرید زمین به لحاظ میزان قیمت گرانتر از خرید مسکن تمام می شود اما هر دو در بهار امسال به یک میزان رشد قیمت را تجربه کردند.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در بهار امسال ۲۲.۸ درصد (مشابه نرخ رشد زمین) نسبت به زمستان سال گذشته افزایش پیدا کرد. بنابراین تورم فصلی زمین و مسکن یکسان بوده است.

اما آنچه باعث اختلاف سطح قیمت ها شده، بزرگی قیمت زمین در ماه های قبل تر در مقایسه با قیمت مسکن است.

در اولین فصل از سال جاری رکود معاملات مسکن سنگین تر از بازار زمین گزارش شده است.

در بازار مسکن شهر تهران، تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در فصل گذشته نزدیک به ۳۰ درصد در مقایسه با زمستان ۹۸ کاهش پیدا کرد. این در حالی است که در بازار زمین افت فصلی معاملات املاک کلنگی ۲۱ درصد اعلام شده است.

خریداران مسکن در شهر تهران طی بهار امسال آپارتمان هایی با میانگین عمر بنای ۱۲ سال خریداری کردند. این شاخص در مقایسه با سنوات گذشته، افزایش پیدا کرده و بیانگر حرکت متقاضیان با هدایتگری تسهیلات بانک مسکن به سمت واحدهایی با عمر بنای بالا و البته قیمت فروش کمتر است.