نکات کلیدی در تنظیم اجاره نامه خانه
۱۱:۲۹ | ۱۳۹۹/۰۶/۲۰
به گزارش اخبار ساختمان، به علت پیچیدگی‌های فراوان این نوع قراردادها و همچنین عدم آگاهی کافی عموم مردم از قوانین مدنی حاکم بر قراردادهای اجاره نامه ممکن است در زمان تنظیم اجاره نامه یا پس از آن مشکلات فراوانی برای طرفین معامله به وجود بیاید.
قرارداد رسمی به قراردادی گفته می‌شود که در دفتر ثبت‌اسناد رسمی تنظیم‌شده باشد. برای ثبت قرارداد رسمی ابتدا باید به بنگاه معاملاتی مراجعه کرد و ضمن دریافت قولنامه‌ای کامل و معتبر، آن را به دفتر ثبت‌اسناد ارائه داد؛ همچنین قولنامه نیز به برگه‌ای گفته می‌شود که از پیش نوشته شده و از طریق اتحادیه در اختیار بنگاه‌ها قرار گرفته است.
در برگه‌های اجاره نامه تمامی بندها، تبصره‌های قانونی و همچنین مشخصات کامل مالک و مستاجر نوشته شده است. توجه داشته باشید قولنامه باید در سه برگ تهیه شده و به امضا دو شاهد برسد؛ بنابراین تنها قولنامه‌های سه برگی که در بنگاه‌ها تهیه می‌شوند از نظر دادگاه یا شورای حل اختلاف معتبر و قابل استناد خواهند بود.
کلمات و اصطلاح‌های رایج در تنظیم اجاره نامه
در معاملات ملکی کلمات غیر متداولی استفاده می‌شوند که اغلب افراد از معانی آن ناآگاه هستند؛ از همین رو در ابتدا بهتر است که با کلمات یا اصطلاح‌هایی که در تنظیم اجاره‌نامه خانه مورد استفاده قرار می‌گیرد آشنا شوید:
مستاجر: شخص و یا اشخاصی که خانه، مغازه و یا هر چیز دیگری را اجاره می‌کنند. به معنای اجاره‌دار (فرهنگ لغت عمید)
موجر: اجاره دهنده، کرایه دهنده، موجر باید مالك خانه، آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین كسی غیر از مالك یا وكیل او نمی‌تواند ملك را به شخص دیگری اجاره دهد. مالک شخصی است که به موجب قرارداد اجاره‌نامه و دریافت منفعت عینی، ملکی را به شخصی دیگر اجاره می‌دهد.
عین مستاجره: منظور همان مورد اجاره است. در واقع خانه و یا ملکی که قرار است اجاره نامه برایش تنظیم شود.
مال‌الاجاره: همان مبلغی که مستاجر باید بابت استفاده از ملک به موجر پرداخت کند.
اجرت‌المثل: چنانچه مدت زمان اجاره نامه به پایان برسد ولی مستاجر ملک مورد اجاره را به صاحب‌خانه تحویل ندهد؛ موجر برای مدت مذبور می‌تواند اجرت المثل دریافت کند.
نکات کلیدی در تنظیم اجاره‌نامه خانه
* در تنظیم اجاره‌نامه، توجه داشته باشید زمان مورد اجاره حتما قید شود. اگر تمامی موارد و بندهای اجاره‌نامه درست باشد اما تاریخ شروع و پایان ذکر نشود، آن اجاره نامه باطل است.
* موجر می‌تواند مالک ملک و یا وکیل ملک باشد. البته در حین تنظیم قرارداد اجاره‌نامه باید اصل مدارک ملک و مالک و یا اصل برگه وکالت رویت شود (به تاریخ برگه وکالت دقت کنید)
* اگر مستاجر در حین بازدید از خانه متوجه عیوب اساسی خانه نشود و این عیوب، زندگی را برای مستاجر سخت کند وی می‌تواند قرارداد اجاره‌نامه را فسخ کند.
* هر قرارداد اجاره نامه‌ای مدت زمان مشخصی دارد و به موجب آن موجر نمی‌تواند تا اتمام قرارداد اجاره بها را تغییر دهد.
* کلیه تعمیرات اساسی خانه بر عهده صاحب‌خانه است. مثل نصب و شوفاژ، تعمیر تاسیسات خانه مثل شکستگی لوله فاضلاب و…
* کلیه هزینه‌های تعمیراتی جزی ساختمان بر عهده مستاجر است مثل خرابی کلید پریزها، شکستن شیشه، تعویض لامپ‌های سوخته، تعمیر شیرآلات و …
* نآاستفاده غیرمتعارف مستاجر از مورد اجاره، مانند استفاده صنعتی از گاز به جای مصرف خانگی، می‌تواند باعث فسخ قرارداد اجاره نامه شود.
* اجاره بها باید طبق قرارداد اجاره‌نامه و در تاریخ معین به موجر پرداخت شود و در قبال آن رسید دریافت شود.
* چنانچه مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده دیگری کند؛ موجر حق فسخ اجاره‌نامه را دارد. به‌عنوان‌مثال اگر در تنظیم قرارداد اجاره‌نامه خانه، استفاده ازملک فقط به‌عنوان واحد مسکونی ذکر شده باشد، مستاجر نمی‌تواند از ملک به‌عنوان دفتر کار استفاده کند.
* پس از پایان عقد قرارداد مستاجر موظف است ملک را به موجر صحیح و سالم تحویل دهد در غیر این صورت شامل حال ضرر و زیان می‌شود.
* در صورت فوت یکی از طرفین (موجر و یا مستاجر) وراث برای مشخص شدن روند ادامه اجاره نامه باید به یکی از بنگاه‌های معاملاتی مراجعه کنند.
* مستاجر حق اجاره دادن ملک استیجاری خود را به دیگری ندارد.
* مستاجر در مدت زمان اجاره حق ساخت و ساز در ملک مورد اجاره را ندارد.
* تنظیم قرارداد اجاره‌نامه خانه هم در بنگاه‌های معاملاتی و هم در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام‌پذیر است.
* در صورتی‌که تنظیم قرارداد اجاره‌نامه خانه در بنگاه معاملاتی انجام شود باید حتما در سه نسخه و به امضا دو گواه برسد.
* اگر موجر مبلغی را به عنوان پول پیش و یا ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه خانه و تحویل کلید فقط در صورت استرداد کامل ودیعه امکان‌پذیر است.
* چنانچه موجر مدعی خسارت بر مورد اجاره باشد، در این صورت می‌تواند با مراجعه به مراجع قانونی خسارت خود را طلب کند. موجر حق برداشت پول ودیعه را به‌عنوان طلب خسارت ندارد.
شیپور
