آیا التهابات بازار مسکن درمانی دارد؟

به گزارش اخبار ساختمان، بررسی آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره بازار مسکن در شش ماه ابتدایی سال جاری نشان‌دهنده سیر صعودی قیمت مسکن در سراسر کشور است. اتفاقی که تقریباً در این بازار بی‌سابقه بوده و به دلایلی چون دست‌های پنهان دلالان، گرانی‌های غیرمنطقی زمین، نبود برنامه مشخص از سوی دولت، اجرا نشدن قانون مالیات‌ها در حوزه مسکن، نابسامانی‌های اقتصادی و سو مدیریت‌ها درنهایت باعث افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها در این بازار شده است.

لازم به ذکر است که معاملات انجام شده در یک ماه گذشته و در کلان‌شهر تهران به‌عنوان نماد اصلی بازار در سراسر کشور نشان می‌دهد تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی این شهر در مردادماه سال ۱۳۹۹، به ۹.۱ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۵.۴ درصد کاهش و ۱۷۵.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. این ارقام به خوبی نمایانگر رکود معاملات در بازار مسکن است و قطعاً معاملات در دیگر کلان شهرها نیز از همین الگو پیروی می‌کند.

گرانی مسکن تحت تأثیر بازار ارز

در بیان چرایی گرانی مسکن، عده‌ای از تلاطمات نرخ ارز و سکه به عنوان یکی از علت‌های گرانی این حوزه نام می‌برند. هرگاه نرخ ارز، طلا و سکه دچار تلاطم می‌شود، سوداگران مسکن نیز فعالیت خود را در بازار آغاز می‌کنند.

به طور کلی همواره با افزایش قیمت این کالاها، انتظار می‌رود که پس از چند هفته یا چند ماه قیمت واحدهای مسکونی هم درروند صعودی قرار بگیرند و خود را با نرخ ارز، طلا و سکه منطبق کنند.

نکته دیگر درباره گرانی مسکن، عمق تأثیرپذیری آن از تورم است. اگرچه مسکن دیرتر از هر کالای دیگری تحت تأثیر تورم قرار می‌گیرد اما معمولاً پس از آغاز اثرپذیری، شدت این اثر به مراتب سنگین‌تر و عمیق‌تر از سایر کالاها خواهد بود. یکی از عوامل این مسئله، امن تلقی شدن مسکن برای ورود نقدینگی است.

از دیدگاه کارشناسان، قیمت ارز در شرایط فعلی اصلی‌ترین دلیل برای رشد نرخ‌ها در بازار مسکن عنوان می‌شود. در واقع افزایش نرخ مسکن نه به دلیل عرضه و تقاضا بلکه تحت تأثیر رشد انتظارات تورمی و افزایش نرخ دلار رخ داده است. بر این اساس بسیاری از فعالان بازار معتقدند کاهش و یا ثبات نرخ‌ها زمانی رخ می‌دهد که بازار ارز در ایران به ثبت برسد.

دست دلالان در بازار مسکن

به گفته شهاب نادری، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس، زمانی که عرضه از میزان تقاضا پیشی بگیرد قیمت‌ها باید به سمت تعدیل و کاهش حرکت کند. حال با توجه به این اصل، روند قیمت مسکن با کاهش معاملات خرید و فروش باید نزولی می‌شد اما طبق گزارش‌ها، قیمت‌ها با وجود کاهش معاملات روندی صعودی داشته است.

بر همین اساس یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن به فعالیت دلالان باز می‌گردد بنابراین در صورتی که دست دلالان از فعالیت در این حوزه قطع شود، بخش بزرگی از مشکلات این حوزه حل خواهد شد.

در همین راستا سید حسن علوی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، مهم‌ترین عامل برای تحقق اهداف دولت برای کاهش قیمت و تولید گسترده مسکن را کوتاه کردن دست دلالان عنوان می‌کند و تصریح می‌کند: در سال‌های گذشته شاهد فعالیت چشمگیر دلال‌ها در بازار مسکن بودیم، ازاین‌رو دولت باید به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی کند که در عرصه تولید انبوه، دلالان حضور نداشته باشند.

ایمان طاهر، معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه و شهرسازی اصفهان، نیز در رابطه با نقش این واسطه‌گران در گرانی مسکن، می‌گوید: مسکن کالایی مصرفی برای خانواده‌ها به شمار می‌آید که قطعاً با دیگر کالاهای مصرفی متفاوت بوده و در تعیین نرخ آن عوامل مختلفی تأثیرگذار است.

وی می‌افزاید: از افزایش دستمزد کارگران گرفته تا حباب موجود در سکه، خودرو و ارز همگی عاملی برای گرانی این کالا هستند بنابراین توصیه می‌شود مردم در شرایط کنونی و تا زمان تعادل این بازار اقدامی برای خرید مسکن نکنند.

معاون بازآفرینی و مسکن اداره کل راه و شهرسازی اصفهان ادامه می‌دهد: دولت قصد دارد با تدابیری جدید دست دلالان را از این بازار کوتاه کرده و آن را به تعادل برساند. در این میان، دریافت مالیات از خانه‌های خالی از جمله اقداماتی است که باعث محدود شدن دست دلالان در بازار مسکن می‌شود.

این مسئول با تأکید دوباره بر اینکه اکنون زمان مناسبی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیست، می‌گوید: به طور معمول در زمان‌های بحرانی، افزایش نرخ وجود دارد و اکنون هم چنین زمانی است از این رو افرادی که باهدف سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شوند، متضرر خواهند شد.

کمبود مسکن

برخی دیگر هم کمبود مسکن و کاهش ارزش پول ملی را دلیل اصلی آشفتگی بازار مسکن عنوان می‌کنند.

رسول جهانگیری، رئیس اتاق اصناف استان اصفهان، ضمن بیان عارضه رکود و تورم در بازار مسکن، اظهار می‌کند: با وجود اینکه خریدار و فروشنده‌ای در بازار مسکن وجود ندارد، هر روز که می‌گذرد نسبت به قبل، قیمت مسکن در حال افزایش است.

وی ادامه می‌دهد: فعلاً در بازار مسکن با کمبود عرضه مسکن نسبت به میزان تقاضا روبرو هستیم که باعث آشفتگی در بازار شده است. مسکن‌های موجود نیز از لحاظ قیمت و متراژ با ذائقه و توان مالی متقاضیان هماهنگ نیست.

عضو هیئت رئیسه اتاق اصناف ایران اظهار می‌کند: دولت می‌تواند با تولید وعرضه مسکن‌هایی با زیربنای کمتر در راستای رونق بازار مسکن گامی مؤثر بردارد. درصورتی که دولت برای حل این مشکل اقدامی نکند، درشرایط این بازار بهبودی حاصل نخواهد شد.

جهانگیری خاطرنشان می‌کند: کاهش ارزش پول، دلیل دیگری برای ایجاد نابسامانی در بازارهایی مانند مسکن است. با توجه به کاهش ارزش دارایی، افراد برای جلوگیری از کم‌تر شدن میزان دارایی خود وارد بازارهایی چون مسکن، ارز، طلا و سکه می‌شوند و این جذابیت ایجاد شده خود باعث بروز مشکلاتی در این بازارها می‌شود. حال این پول بی‌ارزش به هر سمتی که روانه شود آن بازار را آشفته خواهد کرد.

تدابیری برای رهایی مسکن از التهاب

دراین بین برنامه‌های مختلفی ازجمله طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن، افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، پرداخت وام ودیعه به مستأجران، اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی در کلان‌شهرها به عنوان راه حل‌های برای حل معضل مسکن مدنظر قرارگرفته است؛ راهکارهایی که اغلب در زمان عمل با چالش‌هایی مواجه هستند.

اما کارشناسان، شاهراه تمام تصمیمات برای تعادل بخشی به بازار مسکن را افزایش عرضه و کنترل نرخ تورم می‌دانند. در صورتی که این دو موضوع به خوبی مدیریت شود، التهابات بازار مسکن در میان‌مدت و بلندمدت از بین می‌رود.

تیمور رحمانی، اقتصاددان، با اشاره به اینکه راهکار اصلی برای کاهش بی‌ثباتی و جلوگیری از جهش‌های قیمتی مسکن، مدیریت نرخ تورم است، اظهار می‌کند: با پایین آوردن نرخ تورم می‌توان علاوه بر جلوگیری از جهش‌های ویرانگر قیمت در بازار، امکان تأمین مالی بلندمدت مسکن برای خرید و اجاره‌داری را هم فراهم کرد.

عده‌ای هم بر این باورند طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی سیاستی مثبت در جهت تعادل بخشی به بازار مسکن محسوب می‌شود. بنا به گفته اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس‌جمهور، بر اساس مصوبه هیأت وزیران، سازمان امور مالیاتی کشور موظف شده است اطلاعات مورد نیاز برای ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور را با رعایت طبقه‌بندی مربوط از اطلاعات موجود در پایگاه اطلاعات هویتی، عملکردی و دارایی مؤدیان مالیاتی، در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهد.

برخی دیگر نیز این التهابات را روانی دانسته و از ورود دولت به سامان بخشی دراین بازار خبر می‌دهند. محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه این التهابات، حالت روانی دارد و به منظور حفظ ارزش پول است، می‌گوید: التهابات کنونی قیمت مسکن در دوران رکورد معاملات و کرونا ناشی از تجدید ارزیابی است اما ملاک عمل ما معاملات واقعی مسکن است.

وی می‌افزاید: باید برنامه اقدام و عملی در کشور وجود داشته باشد تا افراد بدون مسکن بتوانند با اطمینان خاطر و بر اساس برنامه صاحب مسکن شوند.

وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان می‌کند: متأسفانه در بخش قیمت‌گذاری مسکن و اجاره، قانون و مقررات مدونی نداریم تا دولت مداخله کند چون حوزه خصوصی مردم بوده و قیمت بر اساس شرایط عمومی بازار تعیین شده است.

اسلامی بابیان این‌که بحث‌های کارشناسی در حال انجام است، تصریح می‌کند: تلاش شده است تا با استفاده از ظرفیت قانونی ماده دو قانون ساماندهی زمین و مسکن فراخوان داده و زمین‌های مناسب را جهت ساخت و ساز مسکن در اختیار متقاضیان قرار دهیم. اجرای این روش عاملی در جهت تعادل بازار مسکن شناخته می‌شود.

ایمنا