بازار هزار رنگ مسکن در پایتخت ایران

به گزارش اخبار ساختمان، «مَسکن» واژه ای که تا دیروز در حد یک سرپناه تعریف می شد و حالا به عنوان نیازی دست نیافتنی برای بسیاری از جوانان و شهروندان و بخصوص مستاجرانی که با نگاه به گذشته خود، حسرت می خورند که چرا به هر نحو ممکن حداقل چند متر از آن را به نام خود نکردند تا امروز اینطور زانوی غم بغل نکرده و جمله «دیگه نمی تونیم خونه بخریم» را تکرار نکنند.

باید باور کنیم بخش زیادی از جوانان هنوز شبها در حسرت خانه ای ۵۰ متری با کف سرامیک که آشپزخانه اش اُپن و دارای کابینت ام دی اف باشد، می خوابند. خانه ای که اگر پارکینگ و انباری داشته و نمای ساختمان هم سنگ باشد، می تواند سال ها برایشان نقش یک سرپناه امن و مطمئن را بازی کرده و از مستاجری و خانه به دوشی نجاتشان بدهد.

در دو سال اخیر قیمت واحدهای مسکونی و مستغلات در مناطق ۲۲ گانه کلانشهر تهران چنان افزایش یافته که حتی معاملات ملکی را هم به رکود کشیده است.

با اینکه هر سال و با شروع فصل تابستان و افزایش هرچه بیشتری درخواست خرید و فروش خانه در تهران، مشاوران املاکی روزهای داغی را سپری می کردند اما امسال قیمت های نجومی موجب شد تا در هر منطقه و طبقه ای از این شهر، هر کس به نسبت درآمد و قدرت مالی اش متوجه شود کم کم خرید خانه به یک رویا تبدیل می شود.

اما نکته حائز اهمیت در میان قیمت ها، امکانات و تجهیزات موجود در خانه هاست که در مناطق مختلف تهران با هم فرق دارند و با گذری بر چند منطقه به مقایسه قیمت ها و امکانات موجود در ساختمان ها پرداخته ایم.

در این گزارش سعی شده فارغ از میزان معاملاتی که در مناطق مختلف تهران انجام شده و می شود، به نگاه خریداران در زمان خرید آپارتمان و توضیحات مشاوران املاک در مورد امکانات آنها توجه خاصی شود.

سال ۹۹ روی گرانی را در طول تاریخ سفید کرد

تا همین تابستان گذشته اکثر خانواده هایی که به فکر خرید یا تعویض خانه و آپارتمان خود بودند، مهمترین دغدغه شان مدارس و تعطیلی فرزندان دانش آموزشان بود تا بتوانند با فراغ خاطر چند منطقه را مورد بررسی قرار داده و بعد از بازدید از چند خانه، بهترین گزینه را برای خرید انتخاب و سندش را به نام بزنند.

با اینکه در سال ۱۳۹۸ هم عنوان می شد که قیمت ها نسبت به سال قبل تر یعنی ۹۷ افزایش داشته اما سال ۹۹ کاری کرد که تاریخِ گرانی ها رو سفید شده و خانه و مستغلات در طول تاریخ خود هرگز چنین گرانی هایی را تجربه نکرده باشد.

طی یک سال اخیر در ۲۲ منطقه تهران قیمت خانه های مسکونی و آپارتمان ها سیر صعودی بی ضابطه ای داشته اما این افزایش قیمت در همه‌ی مناطق و محله‌ها به یک نسبت نبوده است.

برای درک میزان افزایش قیمت ها، بهتر است میانگینی از قیمت آپارتمان در سال گذشته داشته باشیم تا وقتی قیمت های سال جاری عنوان می شود، بدانیم چه اتفاقی یا بهتر بگوییم چه فاجعه ای در این عرصه رخ داده است.

طبق بررسی و آنالیز انجام شده توسط یکی از سایت های حوزه مسکن، در تیر ماه سال ۱۳۹۸ محمودیه در منطقه ۱ تهران با خرید و فروش خانه به قیمت متری ۳۲٫۸ میلیون تومان گران قیمت‌ترین نقطه این کلانشهر به حساب می آمد. از طرف دیگر خرید و فروش خانه در محله مسگرآباد در منطقه ۱۵ تهران با قیمت متری ۲٫۸ میلیون ارزان‌ترین محله تهران بود. با مقایسه قیمت همین دو محله تهران با یکدیگر می‌توان متوجه تفاوت فاحش قیمت خرید و فروش خانه در نقاط مختلف تهران شد.

اینجا تهران، صدای ما را از شمال شهر می شنوید

تهران، منطقه یک، محله زعفرانیه؛ واحدی آپارتمانی به متراژ ۱۷۵ متر، نوساز در طبقه چهارم از یک ساختمان ۱۰ طبقه تک واحدی، دارای سه اتاق خواب و سه پارکینگ سندی باکس، آسانسور و یک انباری ۱۵ متری.

اما اینها جزو امتیازات و امکانات به شمار نمی آیند.

مشاور املاک، این ساختمان را تلفیقی از هنر و معماری اصیل ایرانی با معمار بین المللی معرفی می کند و در مورد مشاعات آن می گوید: «استخربزرگسالان و استخرکودک، سونا، جکوزی، آبشار آب سرد، سالن ورزشی در محوطه استخر و یک سالن ورزشی مجهز به وسایل مدرن در طبقه منفی دو، همچنین یک سالن بزرگ بازی و تفریح برای بچه ها در طبقه منفی یک خیال شما را از داشتن امکانات اولیه در کنار خود راحت می کند.»

البته نباید فراموش کرد که ۳۰۰ متر لابی مجلل به همراه لابی من به همراه سالن اجتماعات با امکانات VIP و روف گاردن با حیاط سازی به سبک باغ هلندی می تواند جزو آپشن هایی باشد که شما را برای خرید این واحد ۱۷۵ متری که با متریال و اکسسوری ها از برند های روز دنیا ساخته شده، ترغیب کند.

در مورد دستگاه ها و متریال واحدهای این ۱۰ طبقه همین بس که آسانسور آن kohler آلمان، سیستم هوشمند berker آلمان، شیرآلات hansgrohe آلمان، کابینت ها ممبران، سنگ های کف اسلب، چیلرها از شرکت hidros ایتالیا و آشپزخانه هایش فول فرنیش busch است.

ضمن اینکه برای هر یک از واحدهای این ساختمان، بالکنی جهت استراحت های تابستانه طراحی شده است.

قیمت این واحدها از متری ۱۶۰ میلیون تومان شروع شده و از طبقه اول تا دهم هر چه بالاتر بروید، مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان به قیمت واحدها اضافه می شود.

پس برای طبقه اول ۲۸ میلیارد و برای طبقه دهم باید ۲۹ میلیارد تومان (متری ۱۶۵ میلیون) کنار بگذارید. گفتنی است با مبلغ مذکور می توانید در بهترین نقطه شهرهای اصلی کانادا خانه ای مستقل با حداقل ۶ اتاق خواب و چهار پارکینک و... خرید.

پنت هاوس ۶ میلیون دلاری

کمی آنطرف تر، در همین محله دوباره یک چنین ساختمانی در ۱۰ طبقه و به صورت تک واحدی وجود دارد که کمی متراژ واحدهایش بیشتر است. واحدهای ۴۷۰ متری فول امکانات که فقط طبقه نهم فروخته نشده است. این واحد دارای چهار اتاق خواب است که به گفته مشاور املاک، یکی از آنها به عنوان سوئیت طراحی شده است. فرق این ساختمان با مورد قبلی در این است که هر واحدش جکوزی و سونای اختصاصی دارد و قیمتش نه تنها با بالا رفتن هر طبقه افزایش نیافته است بلکه فروشنده اعلام کرده با پنج میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تخفیف حاضر است سند طبقه نهم را به قیمت ۷۰ میلیارد تومان به نام خریدار بزند.

اما برای کسانی که علاقمند به سکونت در پنت هاوس هستند هم در محله فرشته ساختمانی ۲۰ طبقه که در هر طبقه آن ۲ واحد ساخته شده است، وجود دارد. در این ساختمان طبقات ۱۸ تا ۲۰ تک واحدی، با زیر بنای ۸۰۰ متری طراحی شده است. دید و ویوو ابدی. فول امکانات. هر واحد دارای سونا و جکوزی. ساختمان دارای سالن ورزشی و سالن تفریحات و بازی بچه ها بوده و هر واحد سه پارکینگ اختصاصی و یک پارکینگ مهمان برای خودش دارد. این بنا دارای ۲ سالن اجتماعات و جلسات و از همه مهمتر اینکه پنت هاوس(طبقه بیستم) یک استخر اختصاصی دارد. برای اسکان در پنت هاوس این ساختمانِ نوساز باید متری ۲۲۰ میلیون تومان یعنی رقمی حدود ۱۷۶ میلیارد تومانِ پرداخت شود. با یک محاسبه ساده می توانید با قیمت امروز دلار این پنت هاوس را ۶ میلیون دلار قیمت بزنید.

اینجا قیمت ها همین است و به گفته مشاور املاک که برای راهنمایی همراه ماست، واحدهای آپارتمانی بین ۱۵۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان، بسته به زمین و امکاناتشان قیمت گذاری می شوند.

در نیاوران هم ساختمانی در ۶ هزار متر زمین ساخته شده که در ۱۰ طبقه پنج واحدی دارای واحدهای ۳۰۰ و ۳۴۰ متری است.

این ساختمان هم در کنار امکانات معمولی این منطقه مثل استخر و سونا و جکوزی و سالن اجتماعات و لابی ۲۰۰ متری، دارای سه لاین آسانسور بوده و برای خرید یک واحد ۳۴۰ متری آن باید به قرار متری ۶۵ میلیون تومان، حدود ۲۲ میلیارد و ۱۰۰ میلیون پرداخت کرد. ناگفته نماند حیاط این بنا چهار هزار متر مربع است.

یکی از ویژگی های ساختمان های شمال تهران این است که در این مناطق متراژهای ۱۲۰ متری معمولی به شمار می آیند و به سختی می توان واحدهای کوچکتر از آن یافت.

شیبی که ما را به پایین سوق می دهد

از منطقه یک به سمت مرکز شهر روانه می شویم. شیب آنقدر زیاد است که خودش ما را به سمت پایین روانه کند.

به تعاریف مشاور املاک فکر می کنم «یکی از خواب ها سوئیت است»، «خرید این واحد یعنی سرمایه‌ای ماندگار»، «تکواحدی و بسیار خصوصی»، «ویو چشم‌نواز، بدون مشرف و کاملا شخصی و مشاعات زیبا و با ۲طرف نورگیر و بسیار زنده»، «متریال قوی با برندهای پیشرو» و...

هر چه به سمت پایین تهران حرکت می کنیم معنی امکانات هم تغییر می کند.

تقریبا در میانه های شهر داشتن توالت فرنگی جزو امکانات به شمار می آید و پارکینگ و انباری و حتی شوفاژ هم در جلب نظر خریدار آنقدر اهمیت دارد که مشاوران املاک بر روی آنها مانور بدهند.

از میدان آزادی به سمت غرب حرکت می کنیم تا به محله تهرانسر برسیم.

اینجا منطقه ۲۱ تهران به شمار می آید که طی دو دهه اخیر به شدت رشد کرده است.

مشاور املاک ما را وارد یک واحد از آپارتمان ۱۰ واحدی می کند که در طبقه سوم و با متراژ ۱۰۵ متر است.

۲ اتاق خواب دارد و چون این ساختمان ۱۰ سال از عمرش می گذرد، اطلاعاتی می دهد و می گوید: «آسانسور و انباری دارد. یک پارکینگ دارد و دو کولر گازی در آن نصب شده است. کابینت ها سفیدِ تُرک و درب اتاق ها و سرویس ها هم تعویض شده اند. ضمن اینکه دارای سرویس بهداشتی ایرانی و فرنگی بوده و آب گرم توسط پکیج تامین می شود.»

چند مورد هم برای آخر بازدید نگه داشته شده تا ما را به هیجان بیاورد و آن هم اینکه اولا تراس تبدیل به آشپزخانه‌ ی دوم شده و سقف توالت نیز بالاتر رفته و همین امر موجب تهویه بهتر در این قسمت از واحد می شود!

این واحد در یک کلام، یک میلیارد و ۸۷۰ میلیون تومان معامله می شود.

تهرانسر در منطقه ای واقع شده است که همه هواپیماهای فرودگاه مهرآباد در لحظه برخاست یا همان Takeoff از روی آن می پرند. به همین دلیل در هیچ زمینی مجوز ساخت بیش از سه طبقه صادر نمی شود.

مشاور، ما را به یک آپارتمان دیگر می برد. واحدی ۷۹ متری در طبقه اول. تعاریف شروع می شود. پارکینگ، انباری، دوربین مدار بسته، کابینت شیک، کاغذ دیواری، پنجره دو جداره، کف سرامیک، حیاط خلوتِ بزرگ و از همه مهمتر اینکه هر دو اتاق کمد دیواری دارند.

قیمت متری ۲۲ میلیون تومان که مالک اگر مطمئن شود خریدار واقعی هستید یک تخفیفی در نظر می گیرد. پس با یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون باید پای امضای قرارداد بروید.

از همان اول، پارکینگ و انباری ندارد

به منطقه ۱۲ و محله مولوی می رویم. یکی از قدیمی ترین و با سابقه ترین محلات تهران. هنوز هم این منطقه به خاطر وجود بازارهای بزرگ و حضور اصناف مختلف مورد توجه است.

در این منطقه اکثر بناها کوچک و به قول معروف خرده پلاک هستند. به همین خاطر واحدهای آپارتمانی نیز معمولا زیر ۸۰ متر و معمولا بین ۴۵ تا ۷۵ متر هستند.

به سراغ یک واحد ۵۳ متری در طبقه اولِ ساختمان چهار طبقه هشت واحدی می رویم.

آسانسور و پارکینگ سندی غیر مزاحم دارد.

کف سرامیک، کولرآبی، کابینت ام دی اف و البته انباری ندارد.

مالک می گوید: «قابل معاوضه با ۲۰۶ مدل بالا هم است و مابقی پول لحظه سند زدن دریافت می شود.»

واحد ۵۳ متری حدود ۵۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری می شود و حالا باید دید ۲۰۶ چقدر ارزش دارد!

در این منطقه قیمت ها حداکثر تا ۹ ونیم میلیون تومان و بسته به نوع متریال است. پارکینگ هم جداگانه به قیمت ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان محاسبه می شود.

دیگر نیازی نیست واحدهای دیگر را ببینیم. چون فقط صحبت در مورد امکانات و آپشن های هر ساختمان با دیگری کمی فرق دارد.

در جنوب شهر شنیدن برخی جملات عادی است.

مثل اینکه «پارکینگ و انباری ندارد...»

سرزمینی با فاصله طبقاتی بی نهایت

از مولوی به سمت اسلامشهر، شهرستانی در جنوب غرب تهران حرکت می کنیم و اینبار به حرف های مشاور املاکی مستقر در مولوی فکر می کنم.

«فول امکانات، نما سنگ، هود لمسی، گاز رومیزی، کمد دیواری، نقاشی شده، آیفون تصویری، سالن مربع بزرگ و بدون پرتی، اتاق خواب پرده خور و دسترسی سریع به مترو و بی آرتی...»

در شهرستان اسلامشهر زمین و ملک به وفور وجود دارد. از آنجایی که این شهرستان عمر زیادی ندارد و زمین های زیادی در اطرافش به صورت باغات و بایر وجود دارد، می توان در متراژهای مختلف زمین و خانه و آپارتمان یافت.

اما در اینجا هم امکانات معمولی ساختمان ها به عنوان سرویس ویژه تعریف می شود.

قیمت آپارتمان از هفت میلیون تا ۹ میلیون تومان متغییر است و با توجه به ارزش زمین ها و وسع و توان ساکنان این منطقه، این رقم هم عدد بالایی به شمار می آید.

مثلا یک واحد اپارتمان شیک و تمیز در ساختمانی سه طبقه ۶ واحدی در محله قائمیه با نمای سنگ روشن که پذیرایی آن مربع شکل و آشپزخانه اش دور تا دور کابینت MDF است به قیمت ۳۸۵ میلیون تومان یعنی متری هفت میلیون و ۷۰۰ هزار تومان معامله می شود. البته فراموش نکنیم این واحد دارای تراس و انباری بوده و به خاطر اینکه در زمستان برای گرم کردن خانه از بخاری گازی استفاده می شود، دیوارِ سرویس و پشت بخاری آن سنگ آنتیک دارد.

یک واحد ۱۰۰ متری در ساختمانی سه طبقه که آسانسور ندارد اما به جای آن پارکینگ و انباری دارد هم ۹۸۰ میلیون معامله می شود.

در این منطقه اگر واحدی تازه ساخت که هنوز کسی ساکن آن نشده خریداری شود حتما بدون کولر و کابینت و آبگرمکن یا پکیج و بعضا بدون کمد دیواری است.

مشاور املاک می گوید: «اگر واحدها، اینها را داشته باشند قیمت خیلی بالا می رود و مردم وسع خریدش را ندارند. به همین خاطر این تجهیزات بر عهده خریدار گذاشته می شود تا به سلیقه و قیمتی که دوست دارند، نصب کنند.»

اینجا تهران است. که از شمال تا جنوبش فاصله ای به اندازه زمین تا آسمان است.

با اینکه قیمت های افسارگسیخته بازار مسکن هر روز بالا و بالاتر می رود و شاید تا چند روز بعد از چاپ این گزارش، به ارقام عنوان شده در این مطلب نیز با حسرت نگاه کنیم، اما مهم این است که به غیر از دهک بالای جامعه که با رفاه بزرگ شده و معنی «فقر» و «نداری» و «گرانی» را درک نمی کند، طبقه متوسط و ضعیف و کم برخوردار دیگر نمی تواند به خانه دار شدن فکر کند.

باید باور کنیم بخش زیادی از جوانان هنوز شبها در حسرت خانه ای ۵۰ متری با کف سرامیک که آشپزخانه اش اُپن و دارای کابینت ام دی اف باشد، می خوابند. خانه ای که اگر پارکینگ و انباری داشته و نمای ساختمان هم سنگ باشد، می تواند سال ها برایشان نقش یک سرپناه امن و مطمئن را بازی کرده و از مستاجری و خانه به دوشی نجاتشان بدهد.

اینجا تهران است، صدای ما را از سرزمینی با فاصله طبقاتی بی نهایت می شنوید.

بازار