چرا رشد قیمت مسکن به اندازه طلا نیست؟

به گزارش اخبار ساختمان، در خبرهای سایت تحلیل بازار داشتیم که قیمت متوسط مسکن در ۱۰ سال اخیر اگر چه دارای رشد ریالی و اسمی قابل توجه بوده و تهیه مسکن را به آرزویی برای خانواده ها و جوانان بدل کرده است، اما! به لحاظ ارزش ذاتی متوسط قیمت مسکن در تهران بر مبنای ارزش طلا در ده سال گذشته از هفت سکه به کمتر از ۲ سکه تقلیل یافته است.

هم اکنون ارزش مسکن در شهریور حدود ۲۳.۵ میلیون تومان برای هر متر است در حالی که قیمت هر سکه تمام بهار ازادی در روز پنج شنبه ۱۰ مهر ماه خود را به مرز ۱۵ میلیون تومان نزدیک می کند و از همین رو کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که قیمت این کالا در قیاس با سایر بازارهای رقیب مانند دلار، سکه، و بازار سهام از رشد کافی برخوردار نبوده است.

اگر چه این ادعا از زاویه ای درست است اما می توان حداقل ۶ دلیل برای این موضوع دلیل آورد که نباید انتظار رشد قیمت مسکن در اقتصاد ایران و در شرایط کنونی به اندازه بازارهای موازی برشمرده را داشت.

۱- ماهیت بازار مسکن: بازارهای موازی قابل قیاس از سوی کارشناسان مسکن معمولا در شرایط مختلف متفاوت هستند. این بازار به دلیل ناتوانی در جابجایی و غیر منقول بودن در شرایط وضعیت متزلزل اقتصاد، ضریب نقد شوندگی پایینی دارد و لذا چون قابل داد و ستد با خارج از کشور نیست لذا مسکن برای روزهای با ثبات جذابیت بیشتری نسبت به دلار، ارز و سهام دارد.

۲- ترجیح سرمایه گذاران: با توجه به کاهش مستمر قدرت خرید در سالهای اخیر و به ویژه در سه سال اخیر دامنه سرمایه گذاران در این بازار بسیار محدود شده عملا ورود به این بازار از سوی سرمایه گذاران طبقه متوسط غیر ممکن شده است. لذا ترجیح کسانی که حتی در این ایام قادر به پس انداز هستند سایر بازارهای موازی است. البته همین ویژگی منفی به عنوان اثری مثبت درکاهش ضریب ریسک دارد و در هنگام ریزش های سریع مسکن کمتر دچار نوساناتی مانند بازار بورس و ارزدر هنگام قطعنامه ۵۹۸ دارد.

۳- اخراج تقاضای واقعی از بازار: علاوه بر سرمایه گذاران تقاضاهای واقعی نیز از گردونه تقاضاهای بازار مسکن خارج شده است و افراد برای حفظ ارزش دارایی هایی خود به سمت بازارهای دیگری هجوم آورده اند که قابلیت جذب سرمایه های خرد تر و کمتر از مسکن را دارد. نگاهی به بازدهی ربع سکه بعد از توفان در بازار سرمایه نشان می دهد که بیشترین بازدهی در خرید ربع سکه بوده است. شاید از همین رو بود که دولت به دنبال طرح فروش متری مسکن رفت اما بعد از یک موج خبری، ان را کنار گذاشت.

۴- نگرانی سرمایه گذار از شفافیت: تاکید بر وجود خانه های خالی و احتمال اخذ مالیات از آنها در نیمه دوم امسال خود عاملی است تا سرمایه گذاران از این بازار فراری و به سوی بازارهای غیر شفاف تر تمایل پیدا کنند.

۵- کوتاهی قد پس اندازها: نرخ رشد تورم و پیشی گرفتن از سرعت پس انداز و در عین حال ناکارآمدی تسهیلات بانکی در خرید مسکن و سرپناه یکی دیگر از عوامل مهم ناتوانی رقابت مسکن با بازارهای موازی مانند ارز، طلا و حتی بازار سهام است. تلاش این روزها و سخنان معاون اول رییس جمهوری در این حوزه را می توان در همین چار چوب ارزیابی کرد.

۶- اقتصادی که کوچک شد: نکته آخر و کلیدی دیگر این است که افزایش قیمت مسکن در سالهای با درآمد نفتی بالا عملا ناشی از ناتوانی اقتصاد در جذب درآمدهای نفتی – دلاری در حوزه های دیگر به ویژه در بخش تولید بوده که در نتیجه دلارهای نفتی را یا تبدیل به سنگ و اجر کرد و یا به کالاهای نهایی مصرفی- وارداتی. لذا در کنار عوامل پنج گانه بالا باید اذعان داشت که جذابیت مسکن در یک اقتصاد کوچک شده از اولویت های بالا در سبد خانوارها و سرمایه گذاران یا خارج شده و یا عملا از دسترس خارج شده و با وجود نقدینگی بالا اگر چه نرخ رشد بالای قیمتی قابل درکی را برای خانوارهای ایرانی رقم زده اما قادر به رقابت با سایر بازارها در کوتاه مدت و حتی میان مدت نخواهد بود.

بازار