ترفند جدید املاکی های امارات و تهران

به گزارش اخبار ساختمان، خیلی وقت بود که دیگر از خرید ملک در دُبی و جذابیت های آن برای ایرانی ها خبری نبود. بعد از سر و صدای فراوان و تبلیغات گسترده که با حضور اشخاص مشهور ایرانی به خصوص ورزشکاران (حسین رضازاده و مرحوم ناصر حجازی) در اواخر دهه ۸۰ برای جذب ایرانی ها به خرید ملک در دُبی انجام شد بعد از مدتی در یک سکوت محض فرو رفت.

بسیاری از متقاضیان ایرانی خرید ملک در دُبی، با تغییر سیاست های جذب سرمایه گذار و برخی سیاستهای یک طرفه از سوی امارات متحده عربی دچار یک ورشکستگی شدید شدند. ایرانیانی که آن روزها با هر نیتی در دُبی سرمایه‌گذاری کردند، درمسیری افتادند که ابتدای آن شاید دلربا و با امنیت به نظر می‌رسید، اما مدتی یعد با تغییر سیاست ها و برخی برنامه های پیش بینی نشده روزهای ایرانی هایی که در دُبی سرمایه گذاری کرده بودند تیره و تار شد و تعدادی از آنان با ورشکستگی حتمی روبه‌رو شدند. در همان روزها در امارات رویدادهای جدیدی رُخ داد که دست ایرانیان سرمایه‌گذار در این منطقه را برای هرگونه اقدام و حتی بازگرداندن سرمایه ها بطور کامل بست.

در سال های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۸ اتفاقاتی در دنیا و امارات افتاد که حجم زیادی از ساختمان‌ها و واحدهای نوساز با قیمت پایین تر از هزینه ساخت وارد بازار مسکن شد و بسیاری از سرمایه گذاران تلاش کردند تا اموال غیرمنقولشان را به پول نقد تبدیل کنند. اما این همان مشکلی بود که ایرانی ها به آن واقف نبودند. این مشکل زمانی خود را نمایان ساخت و برای ایرانی ها گران تمام شد که مشخص شد تا زمانی که اعراب تصمیم نگیرند، خارجی‌های سرمایه‌گذار اجازه انتقال و فروش املاک خود را نخواهند داشت.

با گذشت زمان زوایای دیگری از مشکلات ایرانی ها سر باز کرد. در آن روزها مشخص شد که بسیاری از ایرانیانی که در دبی ملک خریده‌اند قصد و نیتی برای دریافت اقامت بلند مدت بود، اما بعدها مشخص شد که با خرید ملک در دُبی اقامت بلند مدت به خارجی‌ها داده نمی‌شود.

بزرگترین کلاهبرداری در خرید ملک دُبی این بود که املاک خریداری شده در امارات براساس قوانین به وراث منتقل نخواهد شد. این سیاست دولت امارات، آرزوی ایرانی ها را بر باد داد و به نوعی بر سر تمام خریداران ملک در امارات این آرزوها خراب شد. چرا که ایرانی ها به دلیل مسائل فرهنگی علاقه بسیاری به انتقال سرمایه به وراث دارند و این اقدام در نهایت به ضرر خریداران تمام خواهد شد.

نکات مهم برای سرمایه گذاران از عدم اطمینان در آینده امارات

اما اگر بخواهیم به خطرات جدیدی که در کمین ایرانی ها برای تهاتر و معاوضه ملک در تهران با ملک در دُبی است اشاره کنیم یک نگاهی کوتاه به تغییرات و آینده امارات که می تواند برای هر سرمایه گذار و یا سرمایه داری مهم باشد بیاندازیم. مطالعه و گزارش اتاق ایران و امارات، نشان می دهد که نیمی از شرکت های امارات متحده عربی هنوز در مورد افزایش کارکنان در سال ۲۰۲۱ تصمیم نگرفته اند.

بر اساس نظرسنجی جدید شرکت های امارات متحده عربی ، کارمندان جدید باید انتظار داشته باشند که سال آینده به دلیل تأثیر بیماری همه گیر Covid-۱۹، دو درصد از حقوقشان کاهش یابد.

این تحقیق که توسط کوپر فیچ انجام شده است، نشان داد که ۶۵ درصد شرکت ها تغییری در حقوق سطح متوسط ایجاد نکردند در حالی که در مجموع ۱۴ درصد اظهار داشتند که دستمزدهای سطح متوسط را در مقایسه با استخدام‌های اجرایی ۱۲ درصد، کاهش داده اند. بخش کوچکی از شرکت ها گفتند که محدوده حقوق برای استخدام‌های جدید را افزایش داده‌اند، اما به طور کلی، تقریباً سه چهارم شرکت ها گفتند که در سال ۲۰۲۰ هیچ تغییری در محدوده رسمی حقوق خود ایجاد نکرده اند.

ترور مروفی، مدیرعامل و موسس کوپر با خدمات مشاوره‌ای و مالی بهترین بخش در این زمینه اعلام کرد: "تقریبا نیمی از شرکت ها هنوز در مورد افزایش کارکنان خود در سال ۲۰۲۱ تصمیم نگرفته اند در حالی که ۴۱ درصد قابل توجهی بلاتکلیف بودند یا هنوز نمی‌دانستند. حدود ۹ درصد گفتند که افزایش حقوق را به تأخیر انداخته اند، در حالی که ۳۰ درصد آنها تصمیم گرفته اند که افزایش حقوق قابل قبولی را اعمال کنند.

مورفی گفت: به نظر می رسد این سطح بالای عدم اطمینان، بر تصمیمات در خصوص پاداش‌ها تأثیر خواهد گذاشت. وقتی در سه ماهه پایانی سال ۲۰۲۰، این سوال پرسیده شد که آیا شرکت ها قصد دارند برای امسال پاداش بپردازند، حدود ۳۰ درصد شرکت‌ها اعلام کردند که هنوز تصمیمی نگرفته اند.

روند نزولی مسکن در امارات

این تنها یک بخش کوچکی از وضعیت نه چندان مناسب اقتصادی در امارات است. اما بر اساس اعلام بانک مرکزی، شاخص قیمت املاک مسکونی در دبی و ابوظبی تا پایان سه ماهه سوم سال ۲۰۲۰ نشان می دهد که در فصل سوم سال میلادی اندکی قیمت های مسکن افزایش یافته اما از ابتدای سال ۲۰۱۷ قیمت املاک در دبی در حدود ۱۵ درصد و قیمت املاک در ابوظبی بیش از ۱۷ درصد کاهش داشته استو این روند نیز در فصل آخر سال ۲۰۲۰ ادامه داشته است.

وجه تفاوت این دو بازار نیز در این است که املاک دوبی از سال ۲۰۱۷ تا فصل سوم ۲۰۱۹ روندی نزولی داشته و از فصل سوم ۲۰۱۹ با فراز و فرود قیمتی مواجه بوده است. اما روند نزولی در املاک مسکونی ابوظبی از فصل سوم ۲۰۱۷ تا فصل سوم ۲۰۲۰ روندی کاملا نزولی را نشان می دهد.

به گزارش اتاق ایران و امارات بانک مرکزی امارات متحده عربی در گزارش اخیر خود تحت عنوان "بررسی سه ماهه بانک مرکزی امارات متحده عربی - سه ماهه سوم ۲۰۲۰" ، بانک مرکزی امارات متحده عربی نوشت: قیمت املاک و مستغلات مسکونی در بازار املاک و مستغلات دبی طی سه ماهه سوم سال جاری ۰.۹ درصد به صورت سالانه کاهش یافت، هر چند که تغییرات سه ماه کم است.

متوسط قیمت املاک مسکونی در دبی از بیش از یک میلیون ۲۰۰ هزار درهم به کمتر از یک میلیون و ۵۰۰۰۰ هزار درهم رسیده است. این جدول نشان می دهد که میانگیم قیمت مسکن در دُبی وضعیت نزولی داشته است.

بانک مرکزی امارات متحده عربی در گزارش دیگری به شاخص اجاره بها وبازده اجاره دبی و ابوظبی در فصصل سوم سال میلادی ۲۰۲۰ پرداخته و نوشته است: نرخ اجاره در بازار املاک و مستغلات دبی در طی سه ماهه سوم سال ۲۰۲۰ با ۶.۹ درصد کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل، همچنان روند کاهشی را نشان می دهد.

سرایت اوضاع و احوال نامناسب بازار املاک و مستغلات امارات به سایر بازارهای مرتبط

به نظر می رسد اوضاع و احوال نامناسب بازار املاک و مستغلات به سایر بازارهای مرتبط سرایت کرده است. پیش از این اتاق ایران و امارات در مطلبی که ترجمه کرده بود نیز در مورد نتایج شرکت های توسعه املاک و مستغلات ذکر شده در بازار امارات متحده عربی از کاهش شدید سود این شرکت ها خبر داده بود.

شرکت های سیمانی در پایان ۹ ماهه نخست سال ۲۰۲۰ حدود ۴۲۱.۳ میلیون درهم ضرر ثبت کردند که با احتساب نرخ هر درهم ۶۹۰۰ تومان با قیمت امروز ۲۹۰۷ میلیارد تومان زیان در ۹ ماهه سال جای میلادی ثبت کردند.

آماری که سایت ارقام از سود شرکت های سیمانی در بازار امارات متحده عربی استخراج کرده ۴۲۱.۳ میلیون درهم در پایان ۹ ماهه اول سال ۲۰۲۰ زیان نشان داد، در حالیکه در مدت مشابه سال قبل ۱۳۳ میلیون درهم سود داشت.

این اطلاعات تنها نشانه کمی از وضعیت نامناسب اقتصادی، املاک و سایر بازارهای مرتبط با بخش مسکن است.

اما برگردیم به گزارش اصلی خود و از آن دور نشویم. این روزها شرکت «داماک» با استفاده از برخی تبلیغات تلگرامی و اینستاگرامی خود سعی در جذب مشتریان ایرانی خود دارد.

پس قبل از دادن اطلاعات بیشتر و آشنایی با این شرکت موارد بالا نشان داد که نه خرید مسکن و نه تهاتر نمی تواند نقطه مناسبی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن امارات و دُبی باشد.

اما گزارش ها نشان می دهد که «داماک عامل کاهش ۵۲ درصدی کاهش سود شرکت های ساخت و فروش املاک در امارات» بوده و این آمار در سایت اتاق ایران و امارات منتشره شده است. آمارها نشان می داد که طی سه ماهه سوم سال ۲۰۲۰ سود توسعه دهندگان املاک و مستغلات ۵۲ درصد کاهش نسبت به مدت مشابه کاهش یافته است و به ۱۱۶۳.۶ میلیون درهم رسیده است، در حالی که در سه ماهه سوم سال ۲۰۱۹ ۲۴۰۶.۹ میلیون درهم بوده است.

همچنین سود شرکت های سازنده املاک و مستغلات نسبت به ۲۰۱۸ کمتر از یک سوم شده و رشد منفی سود املاک و مستغلات برای چهارمین فصل به ثبت رسیده است. سود تلفیقی توسعه دهندگان املاک و مستغلات در سه ماهه سوم سال ۲۰۱۹ نسبت به سه ماهه مشابه سال جاری بیش از ۱.۵ برابر بوده است و کار به جایی رسیده که شرکت های بزرک سازنده در امارات در برخی نقاط املاک خود را پایین تر از قیمت تمام شده می فروشند تا ضرر بیشتری نکنند.

«داماک» با دانستن این وضعیت به تازگی تبلیغات زیادی برای جذب متقاضیان خرید مسکن به شیوه دیگری کرده است. این شرکت با تبلیغات فراوان «تهاتر و معاوضه ملک دبی با مسکن در تهران» این بار از یک مسیر دیگر سعی دارد سرمایه های ایرانی ها را در دُبی محبوس کرده و به گونه ای این متقاضیان را با یک ورشکستگی دیگر مواجه کند.

نکته جالب در این تبلیغات خرید و فروش ملک با ارز دیجیتال معتبر است. در این تبلیغات به نکته ای که بسیاری از ایرانی ها را به خرید و معاوضه ملک خواهد انداخت اخذ اقامت با یک میلیون درهم به بالا (۶ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان) است. موضوعی که در سال های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۸ بسیاری از ایرانی هایی که در دُبی مسکن خریده بودند تا اقامت نیز دریافت کنند سرمایه آنها را به نابودی کشانده بود.

به گزارش ایران و امارات مطالعه انجام شده توسط "سایت ارقام" در مورد نتایج شرکت های سازنده املاک و مستغلات ذکر شده در بازار امارات متحده عربی طی سه ماهه سوم سال ۲۰۲۰ نشان داد که در کل سود سازندگان املاک و مستغلات ۵۲ درصد کاهش یافته است و به ۱۱۶۳.۶ میلیون درهم رسیده است، در حالی که در سه ماهه سوم سال ۲۰۱۹ ۲۴۰۶.۹ میلیون درهم بوده است.

سود تلفیقی این شرکت ها نسبت به ۲۰۱۸ کمتر از یک سوم شده و رشد منفی سود املاک و مستغلات برای چهارمین فصل به ثبت رسیده است. سود تلفیقی سازندگان سازنده املاک و مستغلات نسبت در سه ماهه سوم سال ۲۰۱۹ نسبت به سه ماهه مشابه سال جاری بیش از ۱.۵ برابر بوده است.

همچنین در گزارش سایت ارقام دلیل کاهش سود در سه ماهه اخیر است. این سایت دلیل اصلی را ضرر شرکت "داماک پروپیلیتز" عنوان کرده که با خساراتی بالغ بر ۵۴۴.۶ میلیون درهم در مقایسه با دستیابی به سود ۵۱ میلیون درهم در سه ماهه سوم سال ۲۰۱۹ عملکرد مواجه است.

به دلیل کاهش حاشیه سود به ۲۰.۷ درصد نسبت به ۳۷.۵ درصد به دلیل افزایش هزینه های مستقیم ۸۱ درصد است مبلغی برای خسارت سازندگان املاک و مستغلات به ۵۲۸.۵ میلیون درهم و ذخیره ای برای کاهش ارزش مطالبات به میزان ۵۱.۲ میلیون درهم بالغ شد.

شرکت داماک همواره در شبکه های ماهواری به عنوان پای ثابت فروش املاک و مستغلات به ایرانی ها بوده و حتی مشاوران فارسی زبان برای فروش املاک خود به ایرانی ها اختصاص داده است و به تازگی نیز اقدام به جذب نیروی ویزتور فارسی زبان کرده است که دارای اقامت در امارات هستند. به نظر می رسد متقاضیان مسکن باید در خرید خود دقت بیشتری از خود نشان دهند تا همانند ایرانیانی که در سال های گذشته در خرید ملک متضرر شده و هیچگاه نیز پول های خود را نتوانستند بازگردانند و اقامت بگیرند، ورشکسته نشوند.

بازار